El impuesto sobre la renta personal puede imponerse sobre los beneficios derivados de transacciones inmobiliarias de acuerdo con la frecuencia de las transacciones y el momento de la compra y reventa de los bienes inmuebles. Cuanto más rápido sea este tiempo, mayor será el tipo impositivo y viceversa.
El Ministerio de Hacienda propone gravar la renta personal procedente de la transmisión de bienes inmuebles en función del plazo de propiedad - Foto: NGOC HIEN
Éste es uno de los contenidos bastante novedosos de la presentación del Ministerio de Hacienda sobre la propuesta de elaboración de un proyecto de ley sustitutivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En este sentido, el Ministerio de Finanzas propuso estudiar la aplicación del impuesto sobre la renta de las personas físicas a los beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles en función del tiempo de tenencia, siguiendo la experiencia de algunos países, para limitar la especulación y las burbujas.
Impuesto sólo sobre las ganancias
Al hablar con Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Van Duoc, Director General de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, apoyó la opinión de que deberían existir soluciones para limitar la especulación inmobiliaria. Sin embargo, en las condiciones de Vietnam, es necesario considerar muchos aspectos para elegir la solución más razonable, evitando causar muchas consecuencias para el mercado.
Según Duoc, la autoridad fiscal está aplicando la Circular 111, que estipula que si una persona es propietaria de una única vivienda pero no la posee durante 183 días, no estará exenta de impuestos al transferirla. También es una de las soluciones para evitar la especulación y la evasión fiscal a la hora de transmitir inmuebles.
Sin embargo, los bienes inmuebles son un bien especial. Por lo tanto, para evitar la especulación se pueden utilizar muchas soluciones, no necesariamente la de gravar las transacciones inmobiliarias en función del período de propiedad.
"Deberíamos retomar la naturaleza del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Se trata de un impuesto sobre los ingresos que recibe el transmitente del inmueble, lo que significa que debe haber ingresos para estar sujeto al impuesto", afirmó el Sr. Duoc.
Según el señor Duoc, anteriormente la autoridad fiscal también estipuló que el transmitente podía optar por una de dos vías: el 25% sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o el 2% sobre el precio de venta. Sin embargo, posteriormente la autoridad fiscal calculó el 2% sobre el precio de venta, lo que dio lugar a numerosos casos de pérdidas que también estaban sujetas a impuestos.
Hasta ahora, la autoridad fiscal ha dispuesto de mejores herramientas de gestión y los precios de los inmuebles también se han acercado a los precios del mercado. Por lo tanto, se debería revisar la política para volver al método de cálculo del impuesto de transferencia de bienes inmuebles sobre los ingresos reales generados. "Ésa es la mejor manera de gestionarlo, evitando crear desigualdad cuando las pérdidas también están sujetas a impuestos como en el pasado", sugirió Duoc.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que tener ingresos significa vender de forma rentable y luego pagar impuestos es la única forma de garantizar la justicia para la gente. El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o el precio de venta menos el precio de compra, deduciendo luego los costes incurridos, como los intereses bancarios.
Para limitar la especulación inmobiliaria, muchos países sólo gravan los beneficios obtenidos de las transacciones inmobiliarias. "Está claro que solo cuando hay ganancias se deben pagar impuestos. Ese es el principio del cálculo de impuestos. En ese momento, si se vende en los primeros meses después de la compra, se aplicará una tasa impositiva alta a las ganancias obtenidas por el vendedor. Si se vende 3, 5 o 7 años después, la tasa impositiva será menor", explicó el Sr. Dinh.
Que se recopilen nuevos datos de forma correcta y suficiente
El experto Nguyen Thai Son también dijo que el plan propuesto por el Ministerio de Finanzas es una de las soluciones para eliminar la especulación, la compra y la reventa, que hacen subir los precios de los bienes raíces, haciendo imposible que quienes tienen necesidades reales puedan comprar una casa. Sin embargo, hay casos en que las personas se ven obligadas a vender sus inmuebles por circunstancias urgentes y sufren pérdidas porque son “clasificados” como especuladores y obligados a pagar altos impuestos.
En mi opinión, debemos consultar, debatir cuidadosamente y considerar diversos aspectos. Si utilizamos herramientas fiscales para aumentar el costo de la especulación y limitarla, debemos considerar una tasa impositiva adecuada a las condiciones de Vietnam, y no aplicar una tasa demasiado alta e irrealista, afirmó el Sr. Son.
El Dr. Vu Dinh Anh, experto económico, dijo que aplicar una tasa impositiva más alta cuando el período de tenencia es más corto, en teoría, puede ayudar a limitar la especulación y el "surf" en el sector inmobiliario. "Pero, ¿cómo se implementará esta solución? ¿Tendrá la agencia gestora datos y podrá supervisar con precisión los precios de compra y venta?", preguntó el Sr. Anh.
Según el Sr. Anh, el mercado inmobiliario no puede considerarse solo como una compra para vivir, este mercado debe tener especulación. La especulación inmobiliaria es en realidad una inversión a corto plazo; Al igual que la inversión financiera, el comercio inmobiliario no tiene como fin el uso, sino el lucro. La especulación inmobiliaria es un elemento inevitable e importante del mercado inmobiliario.
"Este mercado es dinámico gracias a las actividades especulativas. Por lo tanto, debemos abordar la especulación inmobiliaria según su naturaleza y función. La especulación inmobiliaria no es mala, por lo que no podemos encontrar maneras de eliminarla", afirmó el Sr. Anh, quien opinó que deben existir soluciones para impulsar el desarrollo saludable de este mercado, no solo centrarse en los ingresos.
La política debe estar sincronizada con la infraestructura tecnológica
Los expertos proponen gravar la renta personal en caso de que el vendedor obtenga beneficios tras deducir gastos válidos - Foto: NGOC HIEN
Según el Ministerio de Finanzas, para limitar la especulación inmobiliaria, muchos países imponen impuestos sobre las ganancias obtenidas de las transacciones inmobiliarias de acuerdo con la frecuencia de las transacciones y el momento de la compra y reventa de los bienes inmuebles. Cuanto más rápido ocurra este tiempo, mayor será el tipo impositivo. Por ejemplo, en Singapur, la tierra comprada y vendida en el primer año está gravada al 100% sobre la diferencia en el valor de compra; Si compra y vende nuevamente después de 2 años, la tasa impositiva es del 50%; Después de 3 años es del 25%...
Si se aplica en Vietnam, según el Ministerio de Finanzas, la tasa impositiva específica debe estudiarse y determinarse adecuadamente, reflejando el funcionamiento real del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, la aplicación de la política del impuesto sobre la renta personal a las transferencias de bienes inmuebles basadas en el período de tenencia también necesita sincronizarse con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con la tierra y la vivienda, así como con la sincronización y preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras y bienes inmuebles.
* Profesor Dang Hung Vo (ex Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente):
Limitará nuevamente la situación de compra y venta.
La propuesta del Ministerio de Finanzas de gravar los ingresos personales provenientes de la transferencia de bienes inmuebles en función del período de propiedad se ha aplicado con éxito en muchos países. Quien compra un inmueble, lo conserva por poco tiempo y lo transmite rápidamente tiene un mayor valor comercial y debe pagar más impuestos.
Sin embargo, en el mercado vietnamita es necesario superar la situación en la que compradores y vendedores acuerdan declarar en el contrato un precio de transacción inferior al real o cuando la diferencia entre la compra anterior y la próxima venta es insignificante. Se necesitan herramientas más sólidas para obligar a los compradores y vendedores a declarar el valor de transacción correcto en el contrato; entonces, la herramienta fiscal mencionada anteriormente será efectiva y factible en Vietnam.
Si se aplica, esta política reducirá la liquidez comercial para los casos de reventa, aumentará la liquidez para las compras residenciales y ayudará a estabilizar el mercado inmobiliario.
* Sr. Tran Manh Chi (Subdirector General de Dong Tay Property Company):
Es necesario calcular suficientes costes razonables y válidos.
La propuesta del Ministerio de Finanzas de imponer un impuesto sobre la renta personal a las transmisiones de bienes inmuebles en función del período de propiedad, en lugar de aplicar una tasa del 2% sobre el precio de transferencia, tendrá un importante impacto en el mercado inmobiliario. Los especuladores que compran y venden bienes inmuebles en un período corto de tiempo considerarán que si la tasa impositiva es demasiado alta, no habrá ganancias.
Sin embargo, si se aplica el método de cálculo del impuesto basado en el período de propiedad, el impuesto sobre la renta personal se aplicará a las actividades de transmisión de bienes inmuebles cuando el comprador obtenga una ganancia.
Estamos avanzando hacia que las transacciones se realicen a través de los bancos, y el sector fiscal también está controlando la declaración de las transacciones a precios de mercado. Por tanto, la inspección de las operaciones sobre precios de compra y venta será determinada por la autoridad competente con base en las operaciones y facturas.
En caso de que el comprador adquiera una casa o terreno para su venta en un corto período de tiempo, es necesario determinar el impuesto sobre la renta personal a pagar cuando exista una ganancia, es decir, los ingresos menos los gastos reales, razonables y válidos.
En el cual se deben calcular los costos de intereses, los costos de corretaje y otros costos válidos como base para determinar la ganancia. Si la transacción es de corta duración y el vendedor obtiene ganancias, sería adecuado gravarla a una tasa más alta.
En realidad, hay muchos casos en los que las personas compran una casa para vivir o como patrimonio para sus hijos, pero por razones inevitables como enfermedad, deudas, mudanzas... se ven obligados a vender la casa, incluso con pérdidas, pero aún así tienen que pagar el impuesto sobre la renta, lo cual no es razonable.
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Fuente: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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