La paradoja de la falta de inventario en el mercado inmobiliario de Ho Chi Minh City

El mercado está cerrado…

En concreto, el informe sobre el mercado inmobiliario en el cuarto trimestre de 2023 y todo el año 2023 publicado recientemente por el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh muestra que las actividades comerciales inmobiliarias aún enfrentan muchas dificultades, pero se han recuperado gradualmente, con un crecimiento negativo en el trimestre siguiente menor que el trimestre anterior. De los cuales, los primeros 6 meses del año tuvieron un crecimiento negativo de 11,58%, los primeros 9 meses tuvieron un crecimiento negativo de 8,71% y el año completo fue solo negativo 6,38%.

En cuanto a la oferta, solo en el cuarto trimestre de 2023, Ciudad Ho Chi Minh cuenta con 4 proyectos de vivienda comercial con más de 3.700 unidades elegibles para ser sacadas al mercado, el 100% de la oferta está en el segmento de apartamentos de alta gama. La oferta en 2023 aumentó un 20,6% en comparación con el mismo período de 2022 y todas estas casas se han vendido, sin inventario.

Sólo en el proyecto Kenton Node hay unos 1.600 apartamentos sin vender.

Según el Ministerio de Construcción, el inventario se calcula a partir de un año después de la fecha en que el inmueble es elegible para el negocio pero no se vende o no se ha vendido. Tal vez esta sea la razón por la que en el informe, el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh dio una cifra bastante "buena" como la mencionada anteriormente, sin inventario a pesar de que las transacciones todavía son muy lentas y el mercado sigue creciendo negativamente. Sin embargo, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector de Investigación y Desarrollo del Grupo DKRA, dijo que esta regulación no se acerca a la realidad porque muchos proyectos nuevos tienen licencias, no se les ha concedido notificación de elegibilidad para la venta, pero las empresas han vendido "arroz verde". Cuando el proyecto estuvo apto para la venta, ya había desaparecido.

Por el contrario, muchos proyectos que han estado vendidos durante décadas todavía tienen inventario que no se puede vender. Por lo tanto, más precisamente, el inventario debe calcularse en el momento en que el proyecto es elegible para la venta y el inversor abre el producto al mercado. La cantidad de inventario calculada de esta manera cambiará en cada momento estadístico. Por lo tanto, el actual método de cálculo del Ministerio de Construcción puede resultar insuficiente respecto a la realidad del mercado. El inventario debe comenzar desde el momento de la venta y acumularse a lo largo de los años hasta que el proyecto se consuma al 100%.

A partir de los argumentos anteriores, el Sr. Vo Hong Thang comentó que el informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh no es exacto porque, en realidad, en la ciudad, la cantidad de inventario antiguo y nuevo es muy grande. La evidencia más clara es que desde principios de año ha habido muy pocas transacciones, bienes sin vender y muchos proyectos en inventario.

Un experto inmobiliario también afirmó: Es absurdo que Ciudad Ho Chi Minh no tenga inventario inmobiliario porque el poder adquisitivo será bajo durante todo 2023. Solo uno o dos proyectos que satisfacen las necesidades de los clientes y los clientes objetivo se venden bien, mientras que el resto de los proyectos inmobiliarios de alta gama se venden muy lentamente o incluso no se venden en absoluto. Si se dice que en un determinado proyecto no existe inventario adecuado para el mercado, es razonable, pero es imposible que en todo el mercado no exista inventario. “Muchos proyectos vendidos a través de bolsas o de familiares pueden anunciar ventas al 100%, pero en realidad, esas bolsas “guardan la mercancía” para revenderla”, citó este experto.

…pero las empresas aún tienen bienes sin vender

Según las estadísticas, a finales de septiembre de 2023, los informes financieros de 10 empresas inmobiliarias registraron un valor de inventario total de más de 300.000 billones de VND, un aumento del 5% respecto al mismo período. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland), el valor del inventario al final del tercer trimestre de 2023 fue más de 137,755 mil millones de VND. La compañía Khang Dien registró un inventario de 17,152 billones de VND. El Grupo Nam Long tiene un inventario de 16.800 billones de VND. El Grupo Dat Xanh tiene un inventario de 14.788 billones de VND. Quoc Cuong Gia Lai también tiene un inventario de 7,100 mil millones de VND... Según las estadísticas de DKRA Group, hasta ahora en la ciudad de Ho Chi Minh, solo el segmento de apartamentos tiene un inventario de 7,890 unidades, un aumento del 13.2% en comparación con 2022; En cuanto al segmento de casas adosadas y villas, el inventario actual es de 2.904 unidades.

Recientemente, en un análisis preliminar de los estados financieros de 1.579 empresas (en 10 industrias) que cotizan en la bolsa de valores, la Junta de Investigación de Desarrollo Económico Privado (Junta IV) dijo que desde mediados de 2022 hasta el final del segundo trimestre de 2023, los ingresos de todas las industrias disminuyeron. El más serio es el grupo inmobiliario y de construcción. Éstos son los dos grupos que tienen los mayores problemas de flujo de caja, con días de inventario y días de cuentas por cobrar (el tiempo promedio que lleva cobrar las cuentas por cobrar después de las ventas) que aumentan muchas veces. Los resultados del análisis muestran que el número promedio de días de inventario de bienes raíces en el primer trimestre de 2023 es de hasta 5,662 días, y algunas empresas tienen hasta 54,334 días. Es decir, la empresa tardaría 149 años en vender toda la cesta.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh sigue estancado

Para resolver las dificultades de las empresas, el Comité IV recomienda políticas que se centren en apoyar el flujo de caja de las empresas mediante el acceso al capital, la ampliación de costos y la reducción de costos. Esto ayuda a las empresas a generar flujo de caja a corto plazo al menos en la segunda mitad de 2023 o hasta la primera mitad del próximo año. El Panel IV también considera que se necesitan políticas fiscales anticíclicas para impulsar la demanda agregada, además de las políticas monetarias. Por ejemplo, promover la inversión pública, centrarse en grandes infraestructuras y desarrollar viviendas sociales. Por un lado, apoyar a las empresas del sector de la construcción, de materiales de construcción y del sector inmobiliario; Por otra parte, satisfacer las necesidades reales de los trabajadores. Además, es necesario reducir y aplazar impuestos y otros gastos, porque este es el momento de relajar a la gente.

A largo plazo, el Panel IV recomienda prestar atención al desarrollo de un mercado de capital moderno para evitar que el crecimiento dependa demasiado del crédito. Continuar analizando para diseñar políticas de impuesto a la renta corporativa adecuadas para cada grupo de escala de ingresos e industria para garantizar el objetivo de aumentar los ingresos presupuestarios para ayudar a las empresas a desarrollarse.

El experto en bienes raíces Phan Minh Chanh comentó que la realidad muestra que el inventario de bienes raíces es muy grande. Por ejemplo, sólo un proyecto Kenton Node en el distrito de Nha Be tiene 1.600 apartamentos sin vender. O un proyecto en la ciudad de Thu Duc tiene miles de productos lanzados pero las ventas aún son muy pequeñas. De hecho, los inventarios están aumentando debido a la reducción de las transacciones y a la escasa liquidez. El segmento inmobiliario está compuesto principalmente de bienes de alta gama al servicio de los inversores. No sólo eso, las dificultades legales, la dificultad para movilizar capital en bonos, el acceso limitado al capital crediticio, las dificultades de flujo de caja, etc. también han provocado que el inventario de bienes raíces aumente.

Para “salvar” a las empresas y apoyar la pronta recuperación del mercado, este experto recomienda que la mayor solución ahora es intensificar los esfuerzos para resolver inventarios, resolver problemas legales y al mismo tiempo “desatar” proyectos inmobiliarios inconclusos. Las soluciones deben ser prácticas y no sólo lemas vacíos.

El inventario de BIENES RAÍCES a nivel nacional disminuyó

Según informes de 53/63 localidades, el inventario inmobiliario en proyectos en el cuarto trimestre de 2023 es de aproximadamente 16,315 unidades (entre departamentos, casas individuales y terrenos). Incluye 2.826 apartamentos, 5.173 casas individuales y 8.316 terrenos. El ratio de inventario se concentra principalmente en el segmento de inmuebles de vivienda individual y terrenos para proyectos. El inventario en el segmento de apartamentos en el cuarto trimestre de 2023 fue de aproximadamente 88,42% en comparación con el tercer trimestre de 2023. El inventario en el segmento de terrenos fue de aproximadamente 115,66% en comparación con el tercer trimestre y el inventario en el segmento de vivienda individual fue de aproximadamente 78,93% en comparación con el tercer trimestre.

De esta forma, se puede observar que en el año 2023 el inventario inmobiliario en proyectos para los segmentos de vivienda departamental, vivienda individual y terrenos tiende a disminuir.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm