Proyecto de apartamentos en Cau Giay, aumentó un 30,7% en 1 año
En 2023, el mercado inmobiliario entró en una crisis, aunque todavía no al nivel de una crisis. Sin embargo, los precios de la vivienda, especialmente en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, siguen aumentando drásticamente.
En el seminario "Identificación de los flujos financieros inmobiliarios" celebrado el 12 de diciembre, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de GP. Invest, cree que el problema más importante que hay que resolver en estos momentos es el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.
Resumen del seminario “Identificación de flujos financieros inmobiliarios”. (Foto: BT)
El Sr. Hiep dijo que los precios de venta de proyectos inmobiliarios siguen aumentando cada día. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2022 se anunció la venta de un proyecto en el barrio Mai Dich, distrito de Cau Giay, a precios que oscilaban entre 45 y 60,4 millones de VND/m2. Sin embargo, en el tercer trimestre de 2023, aumentó a 58,8 - 69,2 millones de VND/m2.
Así, el precio de venta de los apartamentos en este proyecto ha aumentado entre un 14,5% y un 30,7% durante el último año. Esto demuestra que, en el segmento inmobiliario, la demanda real es muy alta pero la oferta es escasa.
Respecto a la causa de este desequilibrio entre la oferta y la demanda, el presidente de GP. Invest cree que el problema radica en los cuellos de botella legales.
"El 70% de los problemas son de carácter jurídico. Es un tema del que he hablado muchas veces en muchos foros, pero hoy tengo que subrayar que sólo resolviendo los problemas jurídicos se puede desbloquear el mercado inmobiliario", afirmó Nguyen Quoc Hiep.
Líder de GP. Invest reflexiona que actualmente se necesitan demasiados trámites administrativos, lo que afecta enormemente a las empresas.
Para estimular la financiación inmobiliaria, el Sr. Nguyen Quoc Hiep propuso que es necesario seguir restableciendo la confianza en los bonos corporativos porque muchas empresas inmobiliarias están teniendo dificultades con los bonos.
Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente de GP. Invertir. (Foto: BT)
Además, el Presidente GP. Nguyen Quoc Hiep también recomendó que las empresas inmobiliarias hagan un buen uso del capital de IED porque este flujo de capital es bastante barato.
Por último, para resolver las dificultades actuales en el mercado inmobiliario, el Sr. Nguyen Quoc Hiep también propuso que las agencias pertinentes tengan pronto un plan de valoración de tierras para aplicación local, y al mismo tiempo acorten el proceso para apoyar el crédito a las empresas más rápidamente.
Coincidiendo con esta opinión, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente del bufete de abogados SBLaw, dijo que para elaborar una política de inversión para un proyecto inmobiliario, realmente existen muchas dificultades para los inversores. Las dificultades no sólo están en el capital y los recursos para la implementación del proyecto, sino también en las agencias que otorgan licencias para los proyectos.
Actualmente, en un contexto en que la Ley de Tierras está en proceso de aprobación y las regulaciones legales sobre inversiones y licitaciones no están claras, existe el temor a la responsabilidad de los organismos estatales en el licenciamiento de nuevos proyectos.
El abogado Nguyen Thanh Ha dijo que normalmente cuando se presenta un proyecto, las autoridades plantean muchas cuestiones jurídicas diferentes.
Según el abogado, la ley en Vietnam no es clara en muchos casos y muchos procedimientos son complicados. La aprobación de un proyecto demora entre tres y cuatro años y los inversores también son muy impacientes.
Por ello, el abogado Nguyen Thanh Ha considera que para estimular la financiación inmobiliaria, además del esfuerzo de los inversores, debe haber apoyo de los organismos de gestión estatales.
Concentrar todos los recursos en la vivienda social
Mientras tanto, el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, dijo que el flujo financiero actual en toda la economía está bloqueado y es probable que dure.
Según el Sr. Nghia, existe una tendencia mundial al ahorro, pero no porque la gente no tenga dinero.
En Estados Unidos, el desempleo es bajo, los empleos son buenos, los ingresos son altos; lo mismo ocurre con los europeos, pero aún así ahorran. Ahorran porque sienten que los precios están subiendo y las tasas de interés son altas, mientras que los estadounidenses a menudo piden préstamos para gastar.
"En segundo lugar, sienten el riesgo de guerra y el aumento de los precios de la energía, por lo que no se atreven a gastar. Además, la gente siente la necesidad de nuevas inversiones, por lo que necesitan ahorrar más y vivir de manera más sencilla", explicó el Dr. Le Xuan Nghia.
Dr. Le Xuan Nghia, Miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional. (Foto: BT)
El Dr. Le Xuan Nghia dijo que a partir de 2026, todos los productos vietnamitas exportados a Europa deberán informar las emisiones de gases de efecto invernadero.
La Comisión Estatal de Valores (SSC) también publicó un manual sobre informes de emisiones de gases de efecto invernadero para empresas. En un futuro próximo, es posible que la Comisión Estatal de Valores exija a las empresas que informen sobre las emisiones de gases de efecto invernadero junto con sus estados financieros y los auditen.
“Dicho esto, las empresas actuales están empezando a tener miedo de pedir prestado capital, y los bancos también tienen miedo de prestar por temor a que los préstamos antiguos puedan ser bloqueados y los nuevos préstamos puedan no cumplir con los criterios ecológicos”, dijo el Sr. Nghia.
"El flujo financiero se concentra únicamente en el sector inmobiliario, porque nadie exige a las empresas inmobiliarias que informen sobre sus emisiones. Esta es una gran oportunidad para restablecer el mercado inmobiliario, aunque no es una buena oportunidad, pero no tenemos adónde ir, así que tenemos que hacerlo. En tiempos difíciles, también es necesario que haya un lugar donde reactivar las necesidades de consumo de capital", dijo el Dr. Le Xuan Nghia.
En la actualidad, según el médico, tanto el mercado inmobiliario como el de la construcción y el de capitales se encuentran en una situación desesperada, cuando la deuda de los contratistas y empresas relacionadas asciende a 170 billones de VND. Los contratistas de la construcción actualmente sólo se atreven a explotar la inversión pública, no se atreven a invertir.
"Se puede observar que el flujo económico está realmente paralizado, un estancamiento de toda la economía y sólo hay una salida: el sector inmobiliario", afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.
Para desbloquear la financiación inmobiliaria, el Dr. Le Xuan Nghia dijo que todos los recursos financieros deberían concentrarse en la construcción de viviendas de bajo costo y viviendas sociales. Este es un mercado con muy buen flujo de caja y alta demanda, pero todavía no podemos hacerlo.
A través de un estudio de cinco proyectos de vivienda social en Hanoi, el Dr. Le Xuan Nghia encontró las siguientes dificultades:
En primer lugar, la vivienda social no tiene que pagar impuesto sobre el uso del suelo, y ese suelo es público y no puede ser hipotecado a los bancos para obtener préstamos, por lo que los bancos no están interesados.
"¿Por qué no gravamos con un pequeño porcentaje el terreno para convertirlo en privado durante 50 años y que luego el banco pueda aceptar hipotecas?", se preguntó el experto Le Xuan Nghia.
En segundo lugar, todo el mecanismo de licitación debería ser más abierto y cualquier empresa capaz debería ser asignada para construir con vistas a una rápida implementación.
En tercer lugar, eliminar la regulación que establece que las ganancias no pueden superar el 10%, para que las empresas que construyen viviendas de alta, media y baja categoría sean iguales.
En cuarto lugar, en cuanto a la financiación para la compra de viviendas, debería financiarse directamente a través del presupuesto, no a través de los bancos. O se pueden utilizar los bancos para financiarse como lo hace Singapur, por ejemplo, para comprar una vivienda social, el comprador puede pedir dinero prestado al banco y sólo pagar un tipo de interés del 2,5%/año, el exceso de interés es compensado por el gobierno.
El Dr. Le Xuan Nghia enfatizó que la actual crisis inmobiliaria se debe a la falta de oferta y al exceso de demanda, y las agencias de gestión no están creando un entorno equilibrado. Los expertos reafirman la opinión de que es necesario concentrar todos los recursos (jurídicos, administrativos, bancarios, presupuestarios) en la solución de los problemas de la vivienda social, bajando así el nivel de precios de todo el mercado y reestructurando así este sistema.
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