¿Construir viviendas asequibles para ‘calentar’ el mercado inmobiliario?

Con ingresos de varias decenas de millones de dongs también es difícil comprar una casa.

“Mi esposo y yo hemos estado alquilando una casa durante siete años y no sabemos cuándo podremos comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh”, dijo Nguyen Thi Thuy, residente del distrito de Tan Binh.

La Sra. Thuy dijo que trabaja como contadora en una empresa textil y gana un salario de 10 millones de VND al mes. Su marido trabaja como técnico en una empresa de construcción con un salario de 12 millones de VND al mes. Los ingresos totales de 22 millones de VND sólo son suficientes para que la pareja cubra sus gastos de manutención y se encargue de la educación de su hija de 6 años.

Según la Sra. Thuy, ella y su marido han ahorrado varios cientos de millones de dongs, pero esta cantidad de dinero no es suficiente para comprar una casa. La cantidad mínima de dinero que necesita la pareja es de unos 600 millones de VND, por lo que el banco les prestará dinero para comprar los apartamentos más antiguos y baratos de la ciudad.

La Sra. Thuy compartió que a pesar de tener 600 millones de VND, sus ingresos mensuales no aumentaron y ella y su esposo no tenían dinero para pagar el capital y los intereses al banco. Por lo tanto, el sueño de tener una vivienda propia aún está muy lejos.

Muchas personas con ingresos promedio no pueden comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh. (Ilustración: Dai Viet)

Al igual que la familia de la Sra. Thuy, el Sr. Vo Thanh Tuan, un especialista en comunicaciones de una empresa extranjera, no ha podido comprar una casa a pesar de que su ingreso actual es de 16 millones de VND al mes.

Según el Sr. Tuan, si quiere comprar una casa en este momento, necesita pedir prestados unos 1.500 millones de VND. De esta manera, los pagos de capital e intereses al banco “se tragarán” todo su salario.

La vivienda social es “sombría”

Mientras millones de personas de ingresos bajos y medios necesitan vivienda, el segmento de la vivienda social todavía se desarrolla muy lentamente. La razón es que este tipo de viviendas enfrenta muchas dificultades en los procedimientos legales, deficiencias en la normativa, dificultad para obtener préstamos preferenciales y dificultad para identificar a los beneficiarios de las políticas.

El Dr. Doan Van Binh, experto en bienes raíces, comentó que si bien la Ley de Vivienda estipula específicamente las condiciones para la compra de viviendas sociales, como ingresos, lugar de residencia, vivienda, etc., todavía es difícil determinar los sujetos adecuados para comprar, alquilar o alquilar con opción a compra.

Además, la normativa que establece que los proyectos de vivienda comercial en zonas urbanas de tipo III o superior deben reservar el 20% del fondo de suelo para vivienda social no se ajusta a la realidad. Esto provoca que muchos proyectos reserven terrenos para vivienda social pero no los utilicen, desperdiciando recursos de tierra y causando pérdida de belleza urbana.

Para proyectos pequeños, si el 20% del área se utiliza para vivienda social, esta área no es suficiente para construir un área de vivienda social estándar con servicios públicos y jardines para servir a la gente.

El mercado de vivienda social se está desarrollando de forma muy lenta y sombría. (Foto: D.V.)

Según el Dr. Binh, las personas y las empresas que acceden a préstamos preferenciales para construir viviendas sociales también enfrentan muchas dificultades. Las actividades crediticias para apoyar el segmento de vivienda social aún no han sido efectivas.

Según la Sra. Tran Lan Anh, representante de una empresa inmobiliaria del Distrito 12 de Ciudad Ho Chi Minh, la razón por la cual las empresas no están interesadas en la vivienda social es porque los precios del terreno han aumentado demasiado y las ganancias por construir viviendas sociales son demasiado bajas.

Mientras tanto, los mecanismos y políticas no han brindado mucho apoyo a las empresas. Por lo tanto, las empresas rara vez participan en la construcción de viviendas sociales y sólo se centran en la construcción de viviendas comerciales.

El desarrollo de viviendas asequibles es la solución

Según los expertos inmobiliarios de Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de viviendas asequibles abrirá oportunidades para resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda, satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de las personas con ingresos promedio y casi promedio, y reducir el nivel de precios de la vivienda de todo el mercado.

En los últimos años, el Partido y el Gobierno siempre han prestado atención y han identificado las soluciones de vivienda para las personas como una tarea clave en el desarrollo socioeconómico del país. Sin embargo, el rápido crecimiento económico y la urbanización han incrementado la demanda de vivienda. Mientras tanto, la oferta ha disminuido continuamente y no ha mostrado signos de aumentar desde 2018, lo que hace que el desequilibrio entre la oferta y la demanda sea cada vez más grave.

La estructura de la oferta se tiende cada vez más hacia productos de alta gama y alto valor que sirven para fines especulativos y de inversión. Esta prolongada diferencia de fase hace que los precios de la vivienda suban continuamente, estableciendo un nuevo nivel de precios muy por encima del alcance de la mayoría de la gente. Por tanto, el desarrollo de viviendas asequibles abrirá oportunidades para resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda, satisfaciendo las necesidades de vivienda de las personas.

Se espera que la vivienda asequible ayude a que el mercado inmobiliario se "caliente" en el futuro. (Ilustración: Dai Viet)

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que la proporción de oferta de apartamentos en el segmento asequible (menos de 25 millones de VND/m2) de la oferta total de viviendas ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022 y al 6% en 2023.

En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media (25-50 millones/m2) también disminuyó al 54%, 34% y 27% respectivamente, y la oferta provino principalmente de productos con precios de 40-50 millones de VND/m2.

Mientras tanto, la demanda de vivienda real siempre lidera la estructura de la demanda de vivienda con una proporción del 80%, el 15% restante es demanda de inversión a largo plazo y el 5% es demanda especulativa. También según datos de VARS, sólo alrededor del 25% de la demanda real de vivienda tiene capacidad financiera para pagar.

En ese contexto, VARS considera que, junto con la vivienda social, la vivienda asequible será la principal tendencia de desarrollo en el mercado inmobiliario en el próximo período, porque se trata de un segmento que surge de las necesidades y capacidades reales de la mayoría de las personas.

¿Qué es “asequible”?

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que Vietnam no tiene un concepto oficial de vivienda asequible, pero es posible señalar algunas características de este tipo comparándolo con la vivienda social y basándose en cómo determinar la razonabilidad de los precios de la vivienda.

En consecuencia, en la actualidad la vivienda social está dirigida principalmente a personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales, exentas del pago de tasas por el uso del suelo y con acceso a paquetes de crédito preferenciales exclusivamente para inversores y compradores de vivienda...

La vivienda asequible es una vivienda comercial con precios asequibles, adecuada a la capacidad financiera de la mayoría de las personas, dirigida a personas con ingresos promedio y casi promedio, con un cierto nivel de ahorro, en áreas urbanas especiales.

El Sr. Dinh cree que una vivienda asequible es aquella en la que las familias pueden equilibrar los costos de la vivienda y otros gastos de vida dentro de sus ingresos.

Según la experiencia en la evaluación de la asequibilidad de la vivienda en muchos países alrededor del mundo, la vivienda asequible es aquella en la que los costos de la misma no representan más del 30% del ingreso total de un hogar. Para un hogar con un ingreso de aproximadamente 30 millones de VND al mes, el 30% de este costo equivale a una acumulación de aproximadamente 100 millones de VND al año, por lo que una vivienda asequible cuesta alrededor de 2 a 2,5 mil millones de VND por apartamento.

Sin embargo, según el Sr. Dinh, en realidad es muy difícil desarrollar proyectos de apartamentos con precios que oscilan entre 2 y 2,5 mil millones de VND. Especialmente en dos grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi, pero difícil no significa imposible.

El Sr. Dinh cree que si todo el mercado se une y las políticas de vivienda siguen la dirección de la economía de mercado, se desarrollará la vivienda asequible. Desarrollar viviendas asequibles junto con viviendas sociales

Según VARS, desde el lado estatal es necesario dar una definición oficial de vivienda asequible; Mecanismos de investigación y políticas preferenciales específicamente para vivienda asequible con el objetivo principal de incentivar la participación de inversionistas en el desarrollo de la oferta de este segmento, atendiendo las necesidades de vivienda de los hogares de ingresos medios o cercanos a los medios.

Estas incluyen políticas de crédito preferencial diseñadas específicamente para aumentar el "poder adquisitivo" o aumentar los impuestos sobre las segundas y terceras viviendas para reducir el incentivo a la especulación, y el dinero de los impuestos puede reciclarse para apoyar a quienes tienen necesidades reales. Apoyar a los inversionistas en el desarrollo y operación de proyectos de infraestructura social...

Además, aumentar la inversión y ampliar la infraestructura de conexión del tráfico. Cuando la distancia ya no es un problema, la tendencia a mudarse del área central a los suburbios es inevitable.

Fuente: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html