La propuesta no es “legislar”, debe ser estrictamente controlada

Al compartir sus puntos de vista con VTC News , el Sr. Nguyen Van Dinh, un experto legal en el campo de la inversión y los negocios inmobiliarios, dijo que los mini apartamentos están muy de moda en las grandes ciudades debido a su área moderada, precios asequibles para familias jóvenes, trabajadores y ubicaciones convenientes para vivir, trabajar, estudiar... Pero eso también es un gran "problema".

El incendio en el mini edificio de apartamentos en Khuong Ha (distrito de Thanh Xuan, Hanoi) ocurrido en la noche del 12 de septiembre fue terrible porque en un pequeño callejón donde los coches no pueden entrar, se construyó un mini edificio de apartamentos de hasta 10 pisos de altura, con una superficie construida de solo 200 m2, una superficie total construida de 2.000 m2, con hasta 45 hogares en los que viven unas 150 personas.

" La vida de las personas es muy frágil porque, al no ser un proyecto de inversión, los mini apartamentos no son aprobados, aceptados ni inspeccionados regularmente en materia de seguridad y prevención de incendios", enfatizó el Sr. Dinh.

Sin embargo, el proyecto de Ley de Vivienda (modificado) propone "legalizar" este tipo bajo el nombre de "viviendas multifamiliares de varios pisos de hogares e individuos", es decir, si un hogar o individuo tiene un terreno de varios cientos de metros cuadrados, puede construir mini apartamentos para la venta sin tener que establecer un negocio, sin tener que establecer un proyecto de inversión para realizar los procedimientos de inversión de acuerdo con la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.

Además de las comodidades que ofrecen, los mini apartamentos también tienen muchos peligros impredecibles. (Ilustración: Cong Hieu).

Esto significa que no son necesarios los siguientes procedimientos: aprobación de la política de inversiones, asignación/arrendamiento de terrenos, valoración de terrenos y ejecución de obligaciones financieras sobre terrenos, evaluación de informes de estudios de viabilidad/diseños básicos, aprobación de prevención y lucha contra incendios, emisión de permisos de construcción, aceptación de prevención y lucha contra incendios, aceptación de obras aptas para explotación y operación...

El Sr. Dinh enfatizó que el peligro radica en el hecho de que el artículo 57 del último proyecto revisado de la Ley de Vivienda (presentado a la Conferencia de Delegados Especializados a fines de agosto de 2023) permite a los propietarios optar por emitir "libros rosas" separados para cada apartamento. Si se aprueban, los mini apartamentos estarán “legalizados” y no se diferenciarán de los apartamentos normales. Esto se refleja también en la actual Ley de Vivienda (artículo 46) y anteriormente en el Decreto 71/2010.

De esta manera, una familia joven con 700-800 millones de VND también puede comprar un mini apartamento de 30 m2 y obtener un "libro rosa", exactamente como si comprara un apartamento en el proyecto.

" Si se aprueba esta política, seguramente hará que los mini apartamentos sean "aún más populares", la gente se apresurará a comprarlos, creando una ola de búsqueda de parcelas de tierra adyacentes para fusionarlas, construir mini apartamentos para la venta en todas partes en lugar de alentar el desarrollo de viviendas de acuerdo con los proyectos, asegurando conexiones de infraestructura sincrónicas.

"No sólo las cuestiones de seguridad y prevención de incendios, sino también la solución de la infraestructura técnica, la infraestructura social (escuelas, sanidad, administración, servicios...) para los hogares que compran mini apartamentos se acumularán más para las autoridades de las áreas urbanas de Hanoi, Ho Chi Minh City, Da Nang... si los mini apartamentos son "legalizados" , advirtió el Sr. Dinh.

Por ello, el señor Dinh recomienda: no "legislar" los mini apartamentos, al contrario, deberían tomarse medidas para controlar estrictamente este tipo de viviendas. En particular, no se reconoce la compraventa de miniapartamentos y no se emite un "libro rosa" separado para cada miniapartamento para evitar que este tipo de apartamentos se popularicen, evitando el riesgo de inseguridad y sobrecarga del sistema de infraestructura urbana.

" Si una familia o individuo tiene derecho a utilizar un terreno residencial y quiere construir un edificio de apartamentos, debe establecer una empresa/cooperativa y preparar un proyecto de inversión para llevar a cabo los procedimientos de inversión de acuerdo con la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios ", comentó el Sr. Dinh.

Un grave incendio acaba de producirse en un pequeño edificio de apartamentos en Khuong Ha.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), también dijo que es necesario enmendar la Ley de Vivienda de 2014 en la dirección de eliminar las lagunas legales para legalizar los mini apartamentos.

En concreto, según el Sr. Chau, las disposiciones de la Cláusula 2 del Artículo 46 de la Ley de Vivienda de 2014 establecen claramente: Los hogares y los individuos en las zonas urbanas deben construir y renovar las viviendas de conformidad con las disposiciones de la ley sobre construcción y son responsables de la calidad de las viviendas.

En caso de permitirse la construcción de una casa de dos pisos o más, cada piso está diseñado y construido con dos o más apartamentos en un estilo cerrado, cumpliendo con los estándares mínimos de área de piso para cada apartamento según las normas y reglamentos de construcción, y teniendo una parte del área bajo propiedad privada, una parte del área bajo propiedad común del edificio de apartamentos de acuerdo con las disposiciones de esta ley, el Estado reconocerá la propiedad de cada apartamento en esa casa.

Según Chau, esta normativa ha dado lugar a una situación de construcción "cóncava" y generalizada de mini apartamentos en las grandes ciudades. A partir de ahí, se trastoca la planificación del desarrollo urbano. Al mismo tiempo, provoca pérdida de estética y no garantiza la seguridad contra incendios, así como la falta de servicios y utilidades para los residentes. Por ello, la Asociación propone modificar la cláusula 2 del artículo 46 de la Ley de Vivienda de 2014 en el sentido de eliminar por completo la emisión de libros rojos para mini apartamentos, permitiendo únicamente el negocio de alquiler de viviendas.

De hecho, recientemente, muchos inversores han solicitado permisos para construir casas normales, pero luego han eludido la ley y han cambiado el diseño original para construir mini apartamentos con fines comerciales. La construcción generalizada de mini apartamentos en las grandes ciudades altera la planificación del desarrollo urbano, provoca pérdida de estética e incluso plantea riesgos para los compradores.

Esto también ha sido señalado por el Ministerio de Construcción: En algunas localidades, se ha dado una situación de aprovechamiento de la laxa gestión de los organismos funcionales, los hogares y los individuos han construido arbitrariamente casas individuales de muchos pisos y muchos apartamentos sin cumplir con las regulaciones legales como: construcción sin permiso, construcción sin permiso, construcción contra la planificación, invasión del espacio, subdivisión de apartamentos, adición arbitraria de pisos... y luego comprar, vender y transferir libremente.

El Ministerio de Construcción también lanzó una advertencia: Si no se endurece la gestión, esto traerá consigo muchas consecuencias, como violaciones de las normas de prevención y lucha contra incendios, lo que supone un alto riesgo de incendio y explosión en la comunidad residencial; infraestructura técnica y social sobrecargada; No se puede emitir el Certificado de Propiedad a los compradores de apartamentos debido a violaciones al diseño y densidad de construcción, lo que genera disputas y demandas entre compradores y vendedores.

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