Prescribir la tasa mínima de pago al presupuesto estatal en lugar del importe
El Gobierno acaba de emitir el Decreto Nº 115/2024 que detalla una serie de artículos y medidas para implementar la Ley de Licitaciones para la selección de inversores para implementar proyectos que utilicen terrenos. El cambio más importante de este decreto es definir claramente la tasa mínima que las empresas deben pagar al presupuesto del Estado.
Según el abogado Pham Thanh Tuan, anteriormente, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 25/2020, que determina el valor del pago al presupuesto estatal además de las tasas por uso de la tierra y la renta de la tierra (antes conocida como m3), las localidades encontraron dificultades en 3 cuestiones.
En primer lugar, no existe un fondo de tierras de referencia porque no hay resultados de subastas o hay demasiados fondos de tierras de referencia, lo que genera dificultades en la síntesis. En segundo lugar, es difícil determinar los derechos de uso de la tierra y las rentas de la tierra previstos. En tercer lugar, es difícil coordinar entre las agencias locales esta labor de valoración. Esta es una de las razones por las que muchas localidades se encuentran confundidas a la hora de organizar licitaciones para proyectos que utilizan terrenos.
Para superar las deficiencias anteriores, el artículo 48 del Decreto 115/2024 estipula la tasa mínima de pago al presupuesto del Estado (generalmente denominada valor m) en las licitaciones para seleccionar inversores para implementar proyectos en áreas urbanas; Las áreas residenciales rurales se calculan como un porcentaje en lugar de un monto en dólares como antes.
El porcentaje se calcula con base en la referencia de la tasa de incremento promedio después de la subasta de derechos de uso de tierra (la diferencia entre el precio inicial y el precio de subasta ganadora) de los terrenos que implementan proyectos en la localidad.
El terreno subastado para el proyecto referenciado (no utilizando los resultados de subastas de terrenos individuales para que la gente construya casas) debe tener un resultado de subasta exitoso dentro de los 3 años consecutivos antes de la fecha de la decisión que aprueba la política de inversión del proyecto (hasta 7 años en algunos casos especiales) y ser similar en ubicación (mismo nivel de distrito u otro distrito en la provincia) al terreno subastado.
De esta forma, el Decreto ha cambiado la forma de determinar los criterios para evaluar la eficiencia del uso del suelo en el sentido de aplicar la "tasa mínima de pago al presupuesto estatal" en lugar de determinar este valor en dinero específico como hasta ahora. El valor real del pago al presupuesto estatal (valor M) será igual a la tasa de pago presupuestario propuesta por el inversionista multiplicada por la tarifa de uso de la tierra real y la renta de la tierra del proyecto.
Un proyecto inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).
Se espera que aporte importantes ingresos a la localidad.
Los expertos legales en materia inmobiliaria ilustran la determinación del valor m de la siguiente manera:
El Comité Popular de la Provincia A ha organizado una subasta de derechos de uso de tierras para cuatro proyectos de áreas urbanas. La localidad A utilizará los resultados de la subasta de estos 4 proyectos para calcular la tasa de aumento promedio después de ganar la subasta (la relación entre el precio mínimo y el precio de la subasta ganadora), el resultado es 10%. La tasa del 10% especificada en los documentos de licitación es la tasa mínima de pago del presupuesto estatal que debe pagar el inversor (valor m).
Los inversores deberán proponer una tasa de pago del presupuesto estatal igual o superior al 10%. El valor real pagado al presupuesto estatal será igual a la tasa propuesta por el inversor ganador (por ejemplo, 20%) multiplicada por la tarifa de uso de la tierra y el alquiler de la tierra reales a pagar (por ejemplo: 200 mil millones de VND). Los derechos de uso de la tierra y las rentas de la tierra se calculan de acuerdo con las normas de la legislación territorial. De esta forma, el inversor pagará 40 mil millones de VND adicionales al presupuesto estatal además de la obligación de pagar tasas por el uso del terreno (valor M).
Si la localidad nunca ha organizado una subasta de proyectos, no habrá un fondo de referencia de tierras para incluir en la fórmula. La cláusula 6, artículo 48 del Decreto también estipula que en caso de que no haya un fondo de referencia de tierras para subasta, se puede utilizar la tasa de aumento promedio del valor de pago presupuestario de los proyectos que se han organizado para licitación en los 5 años consecutivos anteriores a la fecha de la decisión de política de inversión o el documento que aprueba la información del proyecto que se organiza para licitación.
En caso de que la localidad no haya organizado la selección de inversionistas para implementar el proyecto mediante subasta o método de licitación, por lo que no existe un fondo de tierras de referencia, los documentos de licitación no especifican la tasa de pago al presupuesto estatal (m). Esta relación la propone el inversor en los documentos de licitación. El valor del pago al presupuesto estatal propuesto por el inversionista (M) se pagará al mismo tiempo que el pago del canon de uso de la tierra y el alquiler de la tierra de acuerdo con la forma y el cronograma especificados en el Contrato del Proyecto.
De esta manera, la determinación de la tasa de pago al presupuesto estatal (m) es clara y completa, eliminando dificultades para muchas localidades. Se espera que la nueva regulación sobre la determinación del valor del pago al presupuesto estatal (m) genere ingresos significativos para las localidades, mejorando el entorno de inversión hacia la transparencia y el atractivo.
Sin embargo, según el abogado Pham Thanh Tuan, el cálculo anterior también puede aumentar significativamente el costo de implementación del proyecto de la empresa a partir de la cantidad de dinero que M debe pagar.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm
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