Comentarios sobre el "patio de recreo" de los inversores en 2025, los precios de los apartamentos en Hanoi han pasado su pico, el proyecto de vivienda social más caro de la capital, las regulaciones sobre la concesión de libros rojos para terrenos asignados para su uso durante muchos años aún no se han implementado. La planificación es... Las últimas noticias inmobiliarias.
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| A finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City serán bastante altos. Si inviertes en apartamentos en estas dos ciudades para alquilar, el precio del alquiler comparado con el precio de compra no es realmente atractivo, a pesar de que la demanda de alquiler de casas es alta. (Foto: Gia Thanh) |
El "patio de recreo" de los inversores en 2025
El Sr. Vu Cuong Quyet, director general de Dat Xanh Mien Bac, analizó que para finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City serán bastante altos. Si inviertes en apartamentos en estas dos ciudades para alquilar, el precio del alquiler comparado con el precio de compra no es realmente atractivo, a pesar de que la demanda de alquiler de casas es alta.
Mientras tanto, el mercado de apartamentos en provincias tiene precios de alquiler y compra muy razonables.
El Sr. Quyet evaluó que el segmento de terrenos en Hanoi y Ho Chi Minh City también es bastante caro. Sin embargo, los precios de la tierra en las provincias satélites de estas dos ciudades no han aumentado drásticamente en los últimos tiempos, solo alrededor del 5-10%, por lo que los precios siguen siendo razonables.
Por lo tanto, los líderes de Dat Xanh Mien Bac creen que la tierra en las provincias sigue siendo un buen segmento de inversión en 2025.
Además, el Sr. Quyet espera que el mercado inmobiliario turístico en 2025 tenga una buena recuperación cuando el número de turistas extranjeros a Vietnam en 2024 haya alcanzado más de 17 millones de visitantes. Según él, algunos mercados inmobiliarios turísticos en Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... mejorarán.
Las casas adosadas en Hanoi y Ho Chi Minh City todavía tienen umbrales de precios elevados; Si bien la demanda de alquiler no ha cambiado drásticamente.
“En 2025, no espero mucho del segmento de casas adosadas en Hanoi y Ho Chi Minh City; Pero en las provincias, sobre todo donde hay muchos parques industriales, los precios no aumentarán en 2024, por lo que habrá más cambios que en las grandes ciudades", dijo Quyet.
Al invertir en 2025, señaló el Sr. Quyet, los inversores deben prestar atención al factor precio, no deben dejarse influenciar por el efecto multitud y pensar que los precios inmobiliarios siempre aumentan, aunque los precios altos sigan aumentando.
“Con los precios en las grandes ciudades, ya no será un “patio de recreo” para inversores, sino un “patio de recreo” para personas con necesidades reales de vivienda e inversores a largo plazo. Si inviertes en surf a corto plazo en grandes ciudades, será muy arriesgado.
A la hora de invertir, hay que prestar atención al segmento inmobiliario que genere un flujo de caja sostenible en el futuro. Al mismo tiempo, es necesario estudiar el mercado inmobiliario en las ciudades industriales, especialmente en las provincias con gran capital inversor extranjero como Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong o Binh Duong, Long An, Dong Nai... Sin embargo, lo más importante es que "Hay que prestar atención a las cuestiones jurídicas. Si se es codicioso e invierte en proyectos que no cuentan con los documentos legales suficientes, será muy peligroso", advirtió Quyet.
Mientras tanto, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, comentó que en 2025, los precios de los productos de baja y alta altura en grandes ciudades como Hanoi no aumentarán drásticamente como antes. Los productos secundarios no verán un gran aumento de precio, sólo los productos primarios aumentarán debido al aumento de los costos de los insumos.
“En los dos últimos meses del año pasado, el mercado mostró claros signos de enfriamiento cuando los productos secundarios como los apartamentos tuvieron precios de venta más bajos de 200 a 500 millones de VND, y las casas de baja altura también disminuyeron. Con esta reducción de precios, la demanda de inversión en apartamentos y casas de baja altura ya no es alta. Los inversores profesionales tenderán a trasladarse a mercados provinciales con infraestructura de transporte conveniente que conecte con Hanoi; "Hay parques industriales y zonas densamente pobladas", evaluó Chung.
Según el director general de SGO Homes, el suelo sigue siendo un segmento que tiene un gran atractivo para los inversores. En el corto plazo, de unos 2 a 3 años, el terreno sigue siendo el canal de inversión más efectivo.
Además, el segmento de apartamentos de gran altura en las provincias, con precios que oscilan entre 2 y 3 mil millones de VND, también atraerá inversores.
La tasa de absorción de nuevos proyectos se desacelerará.
Según el presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, Nguyen Van Dinh, los proyectos de vivienda que se abran a la venta en 2025 seguirán recibiendo atención, se negociarán y se absorberán bien, pero es probable que la tasa de absorción se desacelere. El segmento de apartamentos continúa dominando la liquidez del mercado.
Sin embargo, según el Sr. Dinh, la liquidez de los apartamentos seguirá concentrándose en grandes proyectos urbanos. La demanda de vivienda, especialmente la demanda de inversión, seguirá desplazándose hacia las zonas suburbanas y las provincias y ciudades de segundo y tercer nivel, donde los precios son más bajos y hay más espacio para el crecimiento en el futuro.
El panorama del mercado muestra que, después de un período de crecimiento "caliente", los apartamentos, el producto más preferido en Hanoi, han tendido a disminuir ligeramente de precio desde finales de 2024 hasta ahora. El poder adquisitivo se ha desacelerado un poco y los precios de venta también han bajado ligeramente para los propietarios que necesitan vender rápidamente. Los que habían invertido anteriormente en el edificio de apartamentos aceptaron reducir su interés para vender sus productos porque las ganancias fueron bastante altas después de que el precio del apartamento aumentara en varias decenas de por ciento.
Actualmente, los precios de los apartamentos en Hanoi tienden a mantenerse iguales o disminuir ligeramente en comparación con el período pico. El volumen de transacciones también disminuyó significativamente en comparación con noviembre de 2024 y antes. Según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, en el mercado secundario, en noviembre de 2024, el precio de un apartamento tipo estudio se ofrecía comúnmente a la venta entre 2 y 2,2 mil millones de VND/apartamento, pero a partir de noviembre Desde 12/2024 hasta el presente, algunos propietarios necesitan vender con urgencia, el precio de venta solo fluctúa entre 1,98 y 2 mil millones de VND / unidad...
De manera similar, este fenómeno también se registró en varios otros proyectos. Sin embargo, los agentes inmobiliarios dicen que a este precio, el propietario está vendiendo con ganancias, no con pérdidas.
La oferta inmobiliaria residencial en 2025 seguirá creciendo, alrededor de un 10% en comparación con 2024; Muchos proyectos han superado sus obstáculos y se volverán a implementar en 2025; Muchos proyectos también tienen planes de “lanzarse” para anticipar la oportunidad de recuperación del mercado.
Se espera que la oferta inmobiliaria continúe siendo aportada principalmente por las grandes áreas urbanas de las provincias y ciudades de la región norte de los principales inversores. Cabe destacar que el segmento de departamentos, principalmente el segmento con precios desde 50 millones de VND/m2 o más, continúa liderando el mercado.
Aunque la oferta está creciendo, todavía es escasa en comparación con la demanda y debido a que proviene principalmente de grandes proyectos urbanísticos de grandes inversores, el precio de venta todavía está "anclado" en un nivel alto. Mientras tanto, el nivel de precios secundarios también crecerá más lentamente con un incremento menor, del 7 - 10% en comparación con 2024.
La razón es que el nivel de precios actual es bastante alto. La desaceleración del crecimiento del mercado también se debe a que muchos productos de departamentos antiguos, carentes de infraestructura y servicios públicos, tienen precios de transferencia demasiado altos en comparación con su valor real.
Se espera que el proyecto de vivienda social más caro de Hanoi cueste 25 millones de VND/m2
El precio de venta estimado de las viviendas sociales en la comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (Hanoi) es de 25 millones de VND/m2. Si se aprueba, este será el precio de vivienda social más alto jamás visto en Hanoi.
El precio anterior fue anunciado recientemente por el Departamento de Construcción de Hanoi después de que el proyecto comenzara a construirse a fines del año pasado.
Este proyecto cuenta con la inversión de un consorcio formado por la Corporación de Inversión para el Desarrollo de Infraestructura Urbana (UDIC), la Compañía Anónima de Construcción e Instalación de Electricidad y Agua de Hanoi (Haweicco) y la Compañía Anónima de Construcción y Desarrollo de Vivienda de DAC Hanoi. El proyecto está construido en el terreno NO1 de la nueva zona urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu (nombre comercial Udic Eco Tower).
Según el Departamento de Construcción, el precio estimado de venta de los apartamentos en este proyecto de vivienda social es de unos 25 millones/m2. Con el precio unitario mencionado anteriormente, un apartamento de 70 m2 en el proyecto cuesta aproximadamente 1.750 millones de VND.
El precio de alquiler estimado es de unos 150.000 VND/m2/mes. Se calcula que el precio de alquiler estimado para un apartamento de 70 m2 es de 10,5 millones de VND al mes.
El precio del alquiler es de 390.000 VND/m2/mes, se espera que para un apartamento de 70m2, la gente tenga que pagar 27,3 millones de VND/mes.
El Departamento de Construcción dijo que el precio oficial será anunciado por el inversionista después de ser evaluado por la agencia de gestión estatal de acuerdo con las regulaciones.
El plazo de recepción de solicitudes para compra de vivienda social en el proyecto está previsto para el cuarto trimestre de 2025.
Antes de 2023, el precio de venta de viviendas sociales en la capital oscilaba entre 13 y 17 millones de VND/m2. Si se aprueba, este será el precio de vivienda social más alto jamás visto en Hanoi.
Anteriormente, en respuesta a las opiniones de los votantes sobre que los precios de las viviendas sociales son altos en comparación con los ingresos de la mayoría de los trabajadores, especialmente los de bajos ingresos, el Ministerio de Construcción dijo que para facilitar los procedimientos, En cuanto al procedimiento para determinar los precios de las viviendas sociales, La Ley de Vivienda de 2023 estipula que el precio de venta se determina sobre la base del cálculo de todos los costos para recuperar el capital de inversión para la construcción de viviendas.
El precio de compraventa del arrendamiento se determina como el precio de venta y no incluye la cuota de mantenimiento de la vivienda que paga el arrendatario de acuerdo a lo establecido en la Ley de Vivienda. El precio del alquiler lo acuerdan el inversor y el inquilino. En caso de que el inversor utilice el precio de la oferta ganadora, no es necesario reevaluar el precio de venta ni el precio de alquiler de la vivienda social.
Según el Ministerio de Construcción, el artículo 85 estipula incentivos para los inversores en vivienda social, como la exención de tasas por uso de suelo, alquiler de terrenos, incentivos fiscales según las leyes fiscales, los inversores tienen derecho a: 10% de beneficio, superficie de terreno asignada o superficie comercial. y no incluido en el precio de la vivienda social.
“Estas normas contribuyen a estimular y promover la inversión y el desarrollo de viviendas sociales y a garantizar que los precios de las viviendas sociales se mantengan a un nivel razonable para que los trabajadores y obreros de bajos ingresos puedan costearlas”. “Compra una casa, estabiliza tu vida”, afirma el Ministerio de Construcción enfatizó.
Normativa sobre la concesión de libros rojos para terrenos asignados para un uso de muchos años sin planificación
En el momento de la asignación no autorizada de tierras en 1996, no había ninguna planificación, pero para 2024, si no está de acuerdo con la planificación, ¿se puede otorgar un certificado de derecho de uso de la tierra?
Sobre este tema, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tiene la siguiente opinión:
Cláusula 2, Artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024 sobre los casos en que los hogares y los individuos utilizan tierras asignadas sin la debida autorización y tierras utilizadas desde el 15 de octubre de 1993 hasta antes del 1 de julio de 2004, ahora Si el Comité Popular de la comuna donde se encuentra la tierra Si se confirma que no existe ninguna disputa y que es coherente con la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación general o la planificación de zonificación o la planificación de la construcción o la planificación rural, se otorgará un Certificado de derechos de uso de la tierra. Derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad adheridos a la tierra (libro rojo) conforme a lo prescrito en los incisos 3 y 6 del artículo 138 de esta Ley.
En consecuencia, el terreno en uso debe cumplir con uno de los cinco tipos de planificación mencionados anteriormente para ser considerado para un libro rojo.
“Con base en las disposiciones anteriores, en el caso en que el momento de la asignación de tierras no esté dentro de la autoridad en 1996 y no haya planificación, pero para 2024 no esté de acuerdo con la planificación, no será elegible para su consideración para el "Expedición de libro rojo de acuerdo a lo establecido en el artículo 140 de la Ley de Tierras", informó el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat- el-mejor-proyecto-de-vivienda-social-303068.html
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