Según el Profesor Asociado, Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Gestión Económica, en 2024 hay tres escenarios para el mercado inmobiliario. “Pero en cualquier escenario, el mercado será mejor que hace dos años”, predijo Chung.
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| Prof. Asociado Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Gestión Económica |
El desarrollo del año siguiente siempre se basa en el año anterior. Señor, para el mercado inmobiliario, el año 2023 es considerado por muchos como un año muy malo.
Si hacemos una valoración general, se puede decir que en 2023 el mercado inmobiliario se presenta bastante sombrío, pero analizando cada segmento del mercado por separado, no todo es gris.
En concreto, en un contexto de mercado más bien sombrío, el sector inmobiliario industrial se muestra bastante bueno. Esto se debe al fuerte crecimiento de la atracción de inversión extranjera directa en 2023.
Según la Oficina General de Estadística, el capital recién registrado, el capital registrado ajustado y el valor de las contribuciones de capital y compras de acciones por parte de inversores extranjeros en Vietnam en 2023 alcanzarán casi 36,6 mil millones de dólares, un aumento de más del 32% interanual. El segmento de apartamentos comerciales de gama media y baja también es bastante bueno en términos de precio de venta y transacción. El segmento de las villas de superlujo y los inmuebles en ubicaciones privilegiadas tiene un gran valor. Aunque las transacciones son pocas, los precios apenas han bajado. El sector turístico y inmobiliario de complejos turísticos está empezando a mostrar signos de recuperación.
Es decir, en su opinión, ¿es aceptable la evolución del mercado inmobiliario en 2023?
El mercado inmobiliario de Vietnam se formó verdaderamente en 1993, cuando se promulgó la primera Ley de Tierras. Al monitorear el mercado inmobiliario durante 30 años, descubrí que cada 10 años, el mercado repetirá el ciclo: dificultad - recuperación - estabilidad - crecimiento. En particular, los tiempos difíciles suelen coincidir con el período en que la Asamblea Nacional considera aprobar la nueva Ley de Tierras (1993, 2003, 2013). Dependiendo de las condiciones, cada etapa dura unos 2-3 años.
Este período difícil del mercado comenzó en el segundo trimestre de 2022 y pronto terminará porque a principios de 2024, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Tierras (enmendada). En 2023, el mercado se encuentra en un momento difícil del "ciclo de 10 años", pero no retrocede, no empeora, sino que es bastante estable, lo que es un punto positivo en la ley cíclica.
A diferencia de modificaciones anteriores a la Ley de Tierras, esta vez la Asamblea Nacional revisó tanto la Ley de Vivienda como la Ley de Negocios Inmobiliarios, por lo que el regreso del mercado inmobiliario será más fuerte. Sin embargo, las tres leyes entrarán en vigor a principios de 2025, por lo que en 2024 el mercado inmobiliario todavía tendrá tres escenarios.
¿Cuáles son estos tres escenarios específicamente, señor?
En el primer escenario, si todos los factores no cambian, el mercado continuará su tendencia alcista, pero lentamente.
El segundo escenario es que el mercado crezca fuertemente cuando hay shocks.
El tercer escenario que nadie desea, pero que aún puede ocurrir, es que el mercado inmobiliario se desplome en caso de que la economía mundial entre en dificultades, el comercio mundial disminuya, la inversión extranjera disminuya y las actividades comerciales disminuyan. La producción nacional y las actividades comerciales no se recuperaron. , el flujo de efectivo de inversión hacia el mercado, especialmente el crédito bancario y los bonos corporativos, retrocedió. Pero sea cual sea el escenario, el mercado está mejor que hace dos años.
De estos tres escenarios, me inclino por el segundo escenario, aunque el sistema legal para el funcionamiento del mercado inmobiliario este año no ha cambiado debido a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda, recién aprobadas por la Asamblea Nacional, Entrará en vigor en 2025.
¿Por qué tienes una visión tan optimista?
Conscientes de la importancia especial del mercado inmobiliario en la recuperación y el desarrollo económicos, desde principios de 2023, el Gobierno y el Primer Ministro han emitido una serie de documentos directivos y administrativos para implementar simultáneamente un conjunto de políticas, tareas y soluciones para eliminar las dificultades. para el mercado, especialmente dificultades y problemas jurídicos y de capital.
Recientemente, en el Despacho Oficial 1376/CD-TTg (de fecha 17 de diciembre de 2023), el Primer Ministro solicitó continuar implementando con determinación, prontitud y eficacia soluciones para promover el desarrollo seguro del mercado inmobiliario. La salud y la sostenibilidad son responsabilidad de Ministerios, sucursales y localidades. Los ministerios, filiales y localidades deben considerar esto como una de las tareas urgentes e importantes que necesitan enfocarse en resolver según el principio de que el problema cae bajo la autoridad de qué nivel, ese nivel debe resolverlo, absolutamente no eludirlo. , miedo a los errores, miedo a la responsabilidad.
El grupo de trabajo del Primer Ministro que revisa, impulsa y orienta la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios, encabezado por el propio Ministro de Construcción, debe ser más decidido y más fuerte. , orientación más integral y oportuna, eliminando dificultades y Los obstáculos en los procedimientos legales, la aceleración de la ejecución de proyectos inmobiliarios, especialmente proyectos de vivienda, áreas urbanas, grandes parques industriales, tiene un efecto dominó; acelerar la descentralización, la autorización y reducir los procedimientos administrativos innecesarios; Abordar con decisión los casos que ocasionan dificultades, problemas y trámites indirectos que ocasionan retrasos a las personas y a las empresas.
Pero señor, el mercado funciona en base a la oferta y la demanda, ¿no basta la determinación política?
Se emite el documento jurídico de mayor jerarquía directamente relacionado con el mercado inmobiliario. El Gobierno está completando urgentemente el decreto guía, sumado a la determinación del Gobierno y del Primer Ministro, lo que ha restaurado la confianza de las empresas, los inversores y la gente, lo que constituye una base importante para creer que el mercado se recuperará pronto.
El mercado inmobiliario se encuentra en recesión desde principios del segundo trimestre de 2022. Según la "regla de los 10 años", el período de recesión del mercado es de aproximadamente 1,5 a 2 años, y para el segundo trimestre de 2024, será Exactamente 2 años. El mercado se estabilizará y se desarrollará.
El mercado funciona según las leyes de la oferta y la demanda. En cuanto a la oferta, el Gobierno ha decidido gastar 120.000 billones de VND para invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030, pero el paquete de crédito actualmente se desembolsa muy poco. Para aumentar la oferta de bienes para el segmento más importante del mercado inmobiliario, el Primer Ministro ha ordenado a los ministerios y sucursales que tengan soluciones factibles para implementar de manera drástica y efectiva el programa de crédito preferencial de 120.000 billones de VND para el desarrollo de viviendas. Vivienda, renovación y reconstrucción de apartamentos.
Para estimular la demanda, el Primer Ministro solicitó al sector bancario contar con soluciones prácticas y efectivas para promover el crédito a las empresas del BBS; Fortalecer la orientación, impulso y orientación a los bancos comerciales para que las empresas, proyectos inmobiliarios y compradores de viviendas puedan acceder más cómodamente a las fuentes de crédito, solucionando con prontitud las dificultades de capital y flujo de caja.
El Primer Ministro acaba de celebrar una conferencia con líderes de empresas inmobiliarias y manufactureras como Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... para seguir eliminando dificultades y obstáculos. Esta puede considerarse como la "Conferencia de Dien Hong" para el mercado inmobiliario, muchas dificultades y problemas relacionados con los mecanismos, la legalidad, las fuentes de capital, la oferta y la demanda del mercado se resolverán lo antes posible después de la conferencia.
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