Para comprender mejor las cuestiones relacionadas con los precios, los valores de mercado y el valor (intrínseco, fundamental) de los bienes raíces, TG&VN tuvo una conversación con el Profesor Asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Jefe del Departamento de Valoración - Negocios Inmobiliarios, Universidad de Finanzas y Marketing, Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh
Estimado Profesor Asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, el precio es uno de los factores que afecta en gran medida las actividades de inversión inmobiliaria. ¿Puedes explicar esto más detalladamente?
Terreno - Los bienes inmuebles tienen precio. El aumento de los precios razonables, o en su mayoría irrazonables, en Vietnam ha estimulado a todos los sectores de la sociedad a buscar actividades de inversión inmobiliaria. La realidad objetiva y la evolución subjetiva de los precios de la tierra y los bienes inmuebles durante los últimos 30 años han provocado que muchas personas y organizaciones pierdan su equilibrio emocional, financiero y racional.
Precio de la tierra - bien inmueble es la expresión monetaria del valor de esa tierra - bien inmueble, es decir, la cantidad de dinero que se debe pagar por la tierra - bien inmueble. El precio de un terreno -de un inmueble en general- es una cantidad que cambia en torno a su valor. Cuando la oferta y la demanda de terrenos e inmuebles coinciden, el precio puede reflejar y coincidir con el valor de ese terreno-inmueble, caso este que rara vez ocurre. El precio del terreno - inmueble será mayor que su valor si la oferta es menor que la demanda. Por el contrario, si la oferta excede la demanda, el precio será menor que el valor.
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| Profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Fuente: RED) |
Éste es un conocimiento clásico en microeconomía. Sin embargo, por diversas razones, muchas personas suelen detenerse (o sólo conocen) en términos generales como ese. Muchas veces no tienen la capacidad de aplicar y desarrollar el pensamiento para la inversión inmobiliaria. La gente suele decir: “El mercado habla por sí solo” o “Toda teoría es gris”. “Sólo el árbol de la vida es siempre verde”… A partir de la comprensión de los conocimientos generales, los inversores inmobiliarios deben desarrollar su propio pensamiento para cada decisión y enfoque específico.
Entonces, ¿qué factores suelen influir en los precios, señor?
Los precios generalmente están determinados por la oferta y la demanda en el mercado. Sin embargo, es necesario comprender de forma correcta y completa la categoría de "mercado". El mercado que frecuentemente mencionamos en los medios como: departamentos, terrenos, áreas comerciales… con zonas, segmentos y productos populares es solo una pequeña parte del mercado general.
Si consideramos los 365.000 kilómetros cuadrados de Vietnam, más los activos en tierra (incluyendo obras de construcción y activos anexos a la tierra, como árboles perennes...), el mercado general es mucho más grande y más diverso. Por otro lado, si los inversores sólo piensan en los precios y recopilan información sobre ellos, perderán un área de pensamiento más atractiva y efectiva en sus actividades de inversión. Estos son pensamientos sobre: Valor de mercado.
Mucha gente aún tiene dudas sobre el concepto de valor de mercado inmobiliario, ¿puede explicarlo más claramente?
Para entender el Valor de Mercado, es necesario primero comprender los conceptos de Valor (intrínseco - central). Esta cuestión se tratará con más detalle más adelante. El valor de mercado de un bien inmueble son las funciones y usos del bien inmueble utilizado para determinados fines. Estos objetivos pueden ser generales o específicos para cada individuo u organización. En realidad, existe una enorme variedad de objetivos para distintos públicos. En otras palabras, el número de objetivos inmobiliarios puede ser de miles o más.
La gente a menudo habla de dos categorías de valor de mercado inmobiliario: valor de uso y valor de cambio. Los bienes inmuebles no sólo se utilizan para vivir, para hacer negocios, para obtener ganancias... sino también para servir a diversos propósitos, a veces para propósitos extraños.
Por ejemplo, alguien compró un trozo de tierra sólo para esperar la primavera y observar el crecimiento de un insecto raro; O hay un tipo de inmueble que es muy adecuado para captar capital financiero. Al utilizar estos bienes inmuebles como financiación, se recaudarán 100 mil millones de VND, pero si se compran y venden libremente, el precio solo será de 30 mil millones de VND. En otras palabras, estos bienes inmuebles son bienes inmuebles financieros.
A partir del ejemplo anterior, pensar en el valor de mercado de los bienes inmuebles va más allá de la visión convencional de comprar y vender o vivir. Cumplen determinadas funciones especializadas que surgen de diversas necesidades del mercado. Y los precios de alquiler o venta libre no pueden usarse para medir el valor que aportan.
Por ello, los inversores necesitan personalizar cada inmueble para cada segmento y cada cliente individual para detectar con precisión el valor de mercado. El valor de los bienes inmuebles que un individuo u organización en sociedad puede disfrutar y sentir se considera Valor de Mercado (más amplio que la categoría de precio).
Entonces, ¿el valor de mercado depende en gran medida del valor del inmueble, señor?
El valor de los bienes raíces es el área más interesante, y también la más esquiva y difícil de medir, de la valoración de bienes raíces. A partir de la comprensión del valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden pasar a aprender y dominar cuestiones relacionadas con el valor de los bienes raíces. A diferencia del valor de mercado, el valor inmobiliario aquí ya no tiene la palabra "mercado". En otras palabras, antes de que existiera un mercado, antes de que se formara el mercado, los bienes raíces tenían su propio valor.
El valor es un concepto abstracto, el significado de la tierra - bienes inmuebles en términos de idoneidad, satisfacción de necesidades humanas. Los bienes inmuebles tienen la capacidad de satisfacer necesidades humanas de una forma única y separada, pero su valor está vinculado a objetos y fenómenos en un sistema de valor total a través de la interacción de las necesidades primarias mencionadas anteriormente.
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El profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, tiene muchos años de experiencia en la formación y práctica de valoración de bienes raíces en el campo. (Fuente: RED) |
A partir de la comprensión del valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden pasar a aprender y dominar cuestiones relacionadas con el valor de los bienes raíces. El mercado es una categoría; Como forma; Es un conjunto de convenciones. O entender el mercado como un conjunto de escenarios; Es un contexto de fluctuación y fase… Hay muchas opiniones, perspectivas y afirmaciones sobre el mercado en general y el mercado inmobiliario en particular. Y así, el valor de mercado de los bienes inmuebles también cambia de manera impredecible.
Sin embargo, si vamos a la raíz interna del sector inmobiliario, encontraremos el valor fundamental del mismo. Estos valores intrínsecos fundamentales, si se vinculan con las necesidades fundamentales e inmutables de la civilización humana, crearán un sistema de valores fundamental para el sector inmobiliario que no depende de ningún mercado, en ninguna parte del mundo.
¿Puede darnos algunos ejemplos específicos para que nuestros lectores puedan comprender mejor los valores intrínsecos fundamentales del sector inmobiliario?
Por ejemplo, un bosque primigenio, una isla en un lago de agua dulce, una cueva, el pico de una montaña… siempre tienen valor. Pero no existe un mercado separado (mercado sucursal) para este tipo de bienes inmuebles. Otro ejemplo, la piedra rubí pura y brillante de color rojo sangre de paloma que se encuentra en las profundidades del fondo del lago Thac Ba, provincia de Yen Bai, tiene un gran valor intrínseco.
Sin embargo, no tiene valor de mercado por dos posibles casos: 1/ por estar ubicada bajo el lago, no se ha encontrado que se coloque en el mercado operativo de piedras preciosas; 2/ es que el mercado de piedras preciosas aún no se ha formado en Vietnam ni en el mundo (cuando la gente no considera esta piedra rubí como preciosa porque no la entienden completamente).
Si consideramos la cuestión desde la perspectiva del valor de uso y del valor de cambio del inmueble, esta piedra no tiene valor de uso (no tiene valor de mercado). Por otro lado, si este Rubí es encontrado y canjeado por un viaje alrededor del mundo, desarrollará su valor de cambio, transformándose en una relación de valor de mercado (el disfrute y los sentimientos de quien recibe la piedra), y no dentro de la categoría de precio. La inversión inmobiliaria en Vietnam necesita aplicar esta escuela para identificar valores ocultos y luego llevarlos al mercado inmobiliario. Incluso crean sus propios submercados para su uso o intercambio.
Entonces, en su opinión, para invertir eficazmente en bienes raíces, ¿a qué factores deberían prestar atención los inversores?
De hecho, en muchos estudios sobre "tipos" de bienes raíces que se consideran únicos en Vietnam (pero populares en el mundo, o que no tienen un mercado sucursal para ese tipo de bienes raíces en el mundo), descubrí un tipo de bienes raíces que nunca antes se había conocido, circulando en el mercado inmobiliario vietnamita. La razón es que Vietnam se está desarrollando y en los últimos 30 años los participantes del mercado a menudo se han centrado en "tipos" a los que es fácil acceder, con poca exploración y poco pensamiento creativo...
Por eso, si aplicamos nuestros conocimientos y nuestra capacidad de valoración inmobiliaria, los inversores pueden encontrar innumerables "diamantes" valiosos tirados en un mercado abarrotado que nadie recoge. En otras palabras, esta es una oportunidad para que los inversores posean activos inmobiliarios valiosos y sostenibles a precios potencialmente muy bajos.
Sin embargo, los inversores también necesitan comprender las principales tendencias del mundo, las leyes naturales asociadas con los bienes raíces, y necesitan la capacidad y los métodos para pronosticar los "giros" de la humanidad para medir el valor de los bienes raíces. El Arca de Noé habría sido inútil (o habría valido poco) sin el gran diluvio. Noé no habría construido el arca sin el “susurro” (predicción, sueño) de alguien.
Por lo tanto, la valoración de bienes inmuebles para inversión requiere una reflexión profunda y continua sobre Precio – Valor de mercado – Valor (núcleo – intrínseco). Los tasadores de bienes raíces para inversión no solo tienen que seguir de cerca y experimentar profundamente el mercado inmobiliario en particular y la vida en general, sino que también tienen que aprender continuamente y equiparse con conocimientos académicos hasta que dejen de invertir.
¡Gracias!
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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