Los inversores inmobiliarios siguen "ven mucho y compran poco"

Aunque se observa que el mercado inmobiliario se está recuperando, con muchas actividades de ventas e introducción de proyectos llevándose a cabo nuevamente, la liquidez aún es lenta.

Un reciente informe de investigación de mercado de Batdongsan.com.vn muestra que en mayo de 2024, el mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh tuvo muchos cambios en los precios de venta en algunos segmentos, pero la demanda de compra disminuyó y la demanda de alquiler aumentó.

En concreto, el precio medio de venta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ronda los 50 millones de VND/m2, lo que supone un incremento de 1 millón de VND/m2 en comparación con el precio de venta del mes de abril anterior. En particular, el precio de venta de casas con frente de calle en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado más fuertemente, de un promedio de 214 millones de VND/m2 en abril de 2024, a 217 millones de VND/m2.

La demanda de búsqueda y el número de anuncios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron ligeramente en comparación con el mes anterior. En consecuencia, la demanda de bienes raíces en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó un 3% y el número de anuncios inmobiliarios aumentó un 9% en comparación con el mes anterior. El mayor aumento en los listados se registró en el segmento de casas particulares (un aumento del 10%), departamentos y terrenos (ambos con un aumento del 6%).

Las villas son el tipo de propiedad que vio una disminución del 2% en listados el mes pasado. Este segmento tampoco registró ningún nuevo suministro. Otros tipos de propiedades como terrenos y casas adosadas mantuvieron una tendencia plana, mientras que el número de búsquedas de casas particulares y casas adosadas en venta disminuyó un 4% en comparación con el mes anterior.

En contraste con la demanda de compra y venta, las búsquedas de alquiler continuaron creciendo rápidamente durante el último mes. En consecuencia, el número de anuncios de alquiler de inmuebles aumentó en la mayoría de los tipos (los apartamentos aumentaron un 12%, las casas adosadas y pensiones un 8% y las oficinas en alquiler aumentaron un 10% en comparación con abril).

Al explicar este fenómeno, el Sr. Nguyen Thai Binh , director general de Dong Tay Land Joint Stock Company, dijo que actualmente, debido a la gran demanda de viviendas reales y al hecho de que el mercado carece de oferta de productos, muchas personas tienen que alquilar casas.

Según el Sr. Binh, en años de buen mercado como 2018-2021, los clientes no están interesados ​​en el precio de venta (cuánto dinero por metro cuadrado), sino más bien en cuánto dinero necesitan gastar primero para comprar un inmueble. Porque al comprar un piso, el cliente paga por adelantado el 30% y pide prestado el 70% restante.

Luego, para atraer más inversores, los inversores introdujeron una política según la cual los clientes solo necesitaban pagar el 25% por adelantado y pedir prestado el 75%; esta proporción luego se ajustó a la baja en dirección al 20-80%, 15-85%, 10-90%. Incluso cuando ocurrió la pandemia de Covid-19, el mercado vio el concepto de comprar una casa por 0 VND, lo que significa que los clientes no necesitan pagar por adelantado, con al menos 3 proyectos aplicando esta política.

Sin embargo, cuando el mercado se desacelera, los clientes comienzan a prestar más atención a los precios unitarios. Por ejemplo, un apartamento en Ciudad Ho Chi Minh con un precio unitario de más de 50 millones de VND/m2, con 2 dormitorios y un precio de más de 3 mil millones de VND, es ciertamente muy difícil de vender en este momento. Si el precio es inferior a 2.500 millones de VND por apartamento, será más fácil venderlo.

“En esta etapa, los clientes dudan mucho a la hora de elegir el precio total más bajo, y al calcular el precio unitario, este también debe ser razonable. Esto supone un problema complejo para los inversores”, declaró el director ejecutivo de Dong Tay Land Joint Stock Company.

Un estudio del Instituto de Economía , Finanzas y Bienes Raíces de Dat Xanh Services (DXS-FERI) sobre la nueva oferta en los mercados de Hanoi, Ho Chi Minh, Binh Duong, Da Nang y Nha Trang muestra que el número de apartamentos con precios entre 2,5 y 3,5 mil millones de VND representa el 27%; Los apartamentos de entre 3.500 y 5.000 millones de VND representan el 26%; Los apartamentos de más de 5 mil millones de VND representan el 24% y solo el 16% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2,5 mil millones de VND. Mientras tanto, hasta el 67% de más de 1.000 clientes encuestados están interesados ​​en apartamentos por menos de 2.500 millones de VND.

De hecho, los inversores no pueden bajar el precio de venta de nuevos proyectos porque los costos de inversión han aumentado demasiado, incluidos los costos del terreno, los costos de construcción, los costos de inversión, los costos de implementación del negocio, los costos financieros, etc.

Al predecir la dirección de la recuperación del mercado inmobiliario, los expertos dicen que los tipos de bienes raíces que satisfacen necesidades reales de vivienda se recuperarán mejor que los tipos especulativos.

Según Ngo Quang Phuc, director general del Grupo Phu Dong, desde ahora hasta finales de 2024, el poder adquisitivo seguirá concentrándose únicamente en los grupos con necesidades reales de vivienda. Es posible que haya un pequeño grupo de inversores que regresen al mercado, pero no lo suficiente como para crear un avance en la liquidez. La recuperación aquí será fuerte en los segmentos de departamentos con precios asequibles para la mayoría. Por ejemplo, las viviendas sociales y los apartamentos de gama media y asequibles tienen una gran demanda y son asequibles para la mayoría de los compradores de viviendas. Los demás tipos se regirán por el potencial de crecimiento de la economía.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, también dijo que los tipos de bienes raíces en los que la gente realmente vive, como apartamentos y casas privadas, juegan un papel principal en el mercado. Sin embargo, el mercado inmobiliario todavía enfrenta dificultades de flujo de caja y necesita más tiempo para resolver el problema.

Actualmente, gran parte del flujo de caja se concentra en bonos y proyectos cuyos problemas legales aún no se han resuelto. Se necesitan políticas para estimular el flujo de caja en el mercado. El volumen de depósitos de ahorro de las personas sigue siendo muy elevado, y si este problema no se resuelve, el mercado no podrá recuperarse por completo. Tras resolver este problema, el mercado entrará en un período de prosperidad y estabilidad, afirmó el Sr. Quoc Anh.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html