En los últimos días, la opinión pública se ha visto constantemente conmocionada por los acontecimientos y resultados de las subastas de tierras en distritos suburbanos de Hanoi como Thanh Oai y Hoai Duc, con un gran número de solicitudes registradas y precios de subasta por las nubes, decenas de veces más altos que el precio inicial. Este desarrollo y resultado plantean una gran pregunta: ¿hay o no indicios de especulación?
¿Es la oferta ganadora demasiado alta o "anormal"?
En consecuencia, el 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó con éxito una subasta de 68 parcelas de tierra en el área de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), con áreas que van desde 60 m2 a 85 m2 con precios iniciales de VND 8,6 millones / m2 a VND 12,5 millones / m2. La subasta atrajo 4.600 ofertas, pero sólo 4.201 ofertas calificaron de 1.545 personas.
Cabe destacar que, al final de la subasta, el lote de esquina con el precio ganador más alto fue de casi 100,5 millones de VND/m2, 8 veces más alto que el precio inicial. Los lotes suelen tener precios de adjudicación de entre 63 y 80 millones de VND/m2, entre 5 y 6,4 veces más altos que el precio inicial.
La opinión pública está constantemente preocupada por los acontecimientos y resultados de las subastas de tierras en distritos suburbanos de Hanoi, como Thanh Oai y Hoai Duc. (Foto: VARS)
Después de que la subasta de tierras en el distrito de Thanh Oai causara revuelo en la opinión pública, recientemente, el 19 de agosto, la subasta de 19 lotes de tierra en el área LK04, aldea de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi continuó atrayendo la atención y participación de muchas personas.
Se subastan 19 parcelas de terreno con superficies desde 74m2 hasta 118m2. El precio inicial de la subasta es de 7,3 millones/m2. El depósito varía entre 109 y 172 millones de VND por parcela.
Después de una subasta de 19 horas, se vendieron con éxito 19 lotes. El precio ganador más alto fue de hasta 133,3 millones de VND/m2, casi 20 veces más alto que el precio inicial, mientras que el lote más bajo también fue de hasta 91,3 millones de VND/m2, 12,5 veces más alto que el precio inicial.
VARS considera que los acontecimientos y resultados de estas subastas de tierras son al mismo tiempo inusuales y normales. Porque hoy en día la línea entre lo normal y lo anormal parece indefinida. Lo anormal se ha vuelto normal, y luego continúa existiendo “normalmente” de manera anormal.
De hecho, este no es un fenómeno nuevo. En los primeros seis meses de 2024, aunque el mercado inmobiliario en general seguía tranquilo, algunas subastas de terrenos en algunas localidades atrajeron a miles o incluso decenas de miles de participantes, principalmente inversores. Los resultados de las subastas en algunos lugares también registraron precios ganadores 10 veces superiores al precio inicial.
Al explicar el motivo, VARS dijo: En primer lugar, en el futuro próximo, el dinero seguramente "fluirá" hacia los terrenos subastados en áreas urbanas y residenciales cuando las localidades organicen muchas subastas para aumentar los ingresos presupuestarios. Porque este es un tipo de terreno limpio, no está involucrado en disputas litigiosas, tiene libro rojo, infraestructura, listo para construir casas para negocio, alquiler y ganar flujo de efectivo mensual.
Particularmente atractiva en el contexto de los últimos años, Hanoi casi no ha tenido nuevos proyectos, también se pronostica que la oferta de terrenos será cada vez más escasa cuando la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, obligando a las empresas a construir casas en terrenos en venta en estas áreas. Mientras tanto, la demanda de bienes raíces, incluyendo tanto las necesidades residenciales como las de inversión, es muy fuerte y está en constante aumento.
En segundo lugar, el precio aumentó decenas de veces, lo que suena muy inusual, pero en realidad se debió al bajo precio inicial del terreno subastado. En concreto, anteriormente la normativa sobre determinación del precio del suelo permitía la contratación de consultores.
El terreno subastado en la subasta del 10 de agosto en el distrito de Thanh Oai también fue contratado para consultoría, la consultoría determinó el precio inicial de 40 a 45 millones de VND/m2. Sin embargo, el Decreto 12 (Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto 44 que orienta la aplicación de la Ley de Tierras de 2013), actualmente Decreto 71 (Decreto que regula los precios de las tierras, emitido por el Gobierno el 27 de abril de 2024) ha eliminado la reglamentación sobre la contratación de consultores, pasando a determinarse mediante el coeficiente K multiplicado por la lista de precios de tierras de la ciudad.
Mientras tanto, de acuerdo con la Decisión 46 del 18 de julio de 2024 del Comité Popular de la Ciudad de Hanoi, el coeficiente de ajuste del precio de la tierra del distrito de Thanh Oai es de 2,35. La lista actual de precios de terrenos efectivos emitida en 2020 oscila entre 3,6 y 5,3 millones de VND/m2. Por lo tanto, al multiplicar estos dos coeficientes, solo se obtiene un precio de 8,6 – 12,5 millones de VND/m2.
Productos seguros con precios iniciales bajos y depósitos bajos (de 100 a 200 millones de VND), creando un gran atractivo para los compradores. Por lo tanto, no es difícil entender por qué esta subasta atrajo miles de registros. Es completamente normal que haya un número tan grande de participantes.
Impuestos elevados sobre la acumulación de tierras
Los VAR consideran que este alto precio ganador refleja la realidad normal de la brecha entre la oferta y la demanda, cuando el número de solicitudes participantes es muchas veces mayor que el número de lotes de tierra en la subasta.
Sin embargo, el hecho de que los precios de los terrenos en lugares sin infraestructura ni servicios públicos destacables, en un área suburbana con potencial de aumentos de precios normales, lleguen a superar los 100 millones de VND/m2, equivalentes a los precios de los terrenos en áreas urbanas y densamente pobladas, es inusual y excede por mucho el valor real. Como resultado de malas intenciones.
En concreto, muchos inversores que participan en estas subastas son profesionales de las subastas de terrenos. A menudo participan con el simple propósito de explorar, sin importarles el valor real, simplemente ganando y luego comprando y vendiendo inmediatamente para obtener ganancias, o dispuestos a perder su depósito si el mercado no responde.
Los VAR proponen impuestos elevados a la acumulación de tierras. (Foto: VS)
O el propósito más "peligroso" es crear una "fiebre" territorial. Estos individuos aprovecharon el depósito de subasta para inflar los precios de los terrenos relacionados. Incluso haciendo caso omiso de los riesgos, legalizando el precio pagando en su totalidad de acuerdo al precio de la oferta ganadora, para usar este precio como base para estimular los precios de la tierra en los distritos periféricos, haciendo que los precios de la tierra en muchos lugares se disparen, incluso hasta una "fiebre" virtual.
La consecuencia de estas situaciones es que los precios de los inmuebles, que ya eran altos, ahora están aumentando aún más, haciendo que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más lejano para las personas, especialmente los jóvenes. El alto precio de subasta que "supera ampliamente" el valor real no sólo causa dificultades en la valoración de los activos para subastas posteriores en el lugar de subasta local sino también en muchos lugares del país.
Junto con la difusión de los medios de comunicación, al ver que los precios de los bienes raíces mantienen una tendencia al alza durante un período de tiempo suficientemente largo, la mentalidad FOMO (miedo a quedarse atrás) "aumentará", los inversores esperarán que los precios sigan aumentando, y luego tomarán decisiones arriesgadas.
Esta decisión también está motivada por la percepción de que el próximo ajuste de las listas de precios de la tierra en las localidades hará subir indirectamente los precios de la tierra. Como resultado, muchos inversionistas han visto su capital enterrado, creando tierras abandonadas, afectando negativamente el proceso de recuperación y desarrollo en una dirección segura y saludable.
Para que las actividades de subasta se realicen de manera transparente y se aumenten los ingresos presupuestarios, el Estado necesita contar pronto con mecanismos adicionales para controlar las actividades especulativas. Para resolver el problema de la especulación y el aumento de precios, y con ello bajar los precios de la vivienda urbana, es necesario cambiar la mentalidad de la gente sobre la vivienda, para que la vivienda sea un lugar para vivir, que resuelva las necesidades de vida de las personas, no un activo acumulado.
Al imponer impuestos a quienes acumulan y especulan en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivir o para organizar la producción y los negocios, se reducirá el factor de activos acumulados.
Las tasas de impuestos pueden aumentar gradualmente para las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor tiene un período de tenencia corto o si el propietario del inmueble no utiliza el inmueble en actividades comerciales o no realiza construcciones después de recibir el terreno...
Gravar los bienes inmuebles de la manera correcta limitará o eliminará la motivación de las personas a especular con bienes inmuebles porque, junto con los costos de interés y otros costos de oportunidad, poseer bienes inmuebles especulativos se vuelve más riesgoso. Comprar y revender bienes inmuebles para obtener ganancias, o crear una oferta y demanda virtual para inflar los precios de los bienes inmuebles, está perdiendo cada vez más sentido.
El dinero ocioso de la gente se canalizará entonces hacia los sectores productivos y empresariales, creando productos y añadiendo valor a la sociedad. Esto ayuda a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficaz a largo plazo, en lugar de producirse una fiebre inmobiliaria y una agitación de precios.
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Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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