Invertir en terrenos: los criterios "viscerales" que los inversores deben conocer

En un foro de inversión financiera, una cuenta llamada Khoa Bui comentó: «Tengo 34 años, tengo un apartamento, un coche y unos 2.500 millones de VND ahorrados. Gano dinero a través de la plataforma de internet con unos ingresos de entre 100 y 150 millones de VND al mes. Sin embargo, es imposible calcular cuánto durará este trabajo. Actualmente, además de los gastos de manutención, dedico el 80 % a ahorros y el 20 % a invertir en bolsa».

Con el dinero restante, quiero gastar 2 mil millones de VND para comprar una propiedad, que es un terreno en los suburbios, a unos 20 kilómetros del centro de Hanoi. Como no tengo experiencia en el sector inmobiliario, espero que aquellos que sí la tienen puedan aconsejarme sobre lo que debo tener en cuenta al momento de elegir un terreno para invertir.

Muchos inversores inexpertos quieren comprar terrenos en los suburbios.

Al comentar sobre la experiencia del Sr. Khoa Bui, la Sra. Chuyen, inversionista residente en Hanói, explicó que al comprar bienes raíces para invertir, es importante prestar atención a criterios básicos, como si la zona está a punto de albergar un nuevo proyecto de infraestructura, si existe potencial para el desarrollo de un parque industrial o una zona administrativa, si existen servicios como hospitales, escuelas o si se construirá una nueva zona residencial en el futuro, etc. Si se cumplen estos factores, se podrá impulsar el aumento de precio de la propiedad entre un 20% y un 30%, o incluso más. Recientemente, en una entrevista con la prensa, el director de ventas del canal Batdongsan en la región sur, el Sr. Dinh Minh Tuan, afirmó que para los inversores con "dinero fresco" y que quieran invertir a largo plazo, este es el momento de considerar invertir. Sin embargo, los inversores deben prestar atención a algunos criterios al elegir un terreno para una inversión a largo plazo.

En concreto, el primer punto es investigar y seleccionar mercados con impulsores del crecimiento económico regional, incluido el crecimiento del PIB, la planificación de infraestructuras, el transporte y los proyectos de grandes inversores. Este es el paso más importante para elegir un mercado potencial, para evitar la situación de comprar pero perder liquidez y no poder operar. Una vez que haya seleccionado el mercado adecuado, deberá definir el área potencial en un radio creciente.

Según los expertos, los criterios más importantes a la hora de invertir en terrenos son la planificación de infraestructuras, el tráfico, los proyectos de grandes inversores...

Por ejemplo, en zonas con infraestructuras de transporte desarrolladas, como autopistas, aeropuertos o parques industriales y áreas urbanas de nueva construcción, en un radio de menos de 10 km a la redonda habrá zonas con fuertes incrementos de precios, recogidos por grupos de inversores profesionales desde el momento en que la información esté disponible por primera vez. Con un presupuesto medio, puedes hacer un estudio en un radio de 15-20 km para elegir una zona con un rango de precios más suave, adecuada para una inversión a largo plazo. Una vez que la infraestructura o proyecto esté terminado y atraiga a los residentes, el mercado inmobiliario seguirá aumentando de precio de una manera más sostenible.

En segundo lugar, los inversores deben prestar atención a los factores que afectan los precios del terreno, como la ubicación, la legalidad, la superficie y los servicios circundantes. Estos factores no sólo garantizan que su inversión sea segura a largo plazo sino que también tienen el potencial de explotarse para alquilar. Debido a que la tierra es un producto de inversión o especulación, es difícil generar flujo de efectivo por alquiler como muchos otros segmentos. Esto hará que los inversores no profesionales se impacienten porque están "enterrando capital y esperando el momento adecuado". Si el terreno tiene ventajas como una ubicación conveniente, cerca de una zona residencial con muchas comodidades, aún puedes hacer negocio en algunos modelos como alquiler de estacionamientos, restaurantes... Aunque el flujo de caja sea pequeño, ayuda a que tu terreno aumente de valor más que dejarlo vacante durante mucho tiempo.

En tercer lugar, fijar un precio preciso para el terreno y su liquidez. Muchos recién llegados al mercado de tierras a menudo tienen dificultades para fijar el precio de los terrenos y evaluar la liquidez. Debido a muchos períodos de aumento y luego disminución, el precio anunciado del terreno tendrá una diferencia con el valor real. Si no conoce el rango de precios real, puede caer fácilmente en la situación de comprar o vender con pérdidas o, cuando necesita vender, no puede operar debido a la falta de liquidez.

Por eso, antes de pagar, conviene investigar el nivel de bullicio de las notarías inmobiliarias de la zona o si hay muchos puestos de compraventa. Además, verifique el historial de precios de venta de aproximadamente dos años a través de corredores locales o del área para tener una idea del rango de precios alrededor del terreno que desea comprar.

En cuanto a las ganancias esperadas, según el Sr. Dinh Minh Tuan, los datos del canal Batdongsan muestran que los terrenos han crecido un promedio de 12,5% anual durante los últimos 7 años. Algunos mercados bien desarrollados pueden crecer entre un 15 y un 20 % al año. Tenga en cuenta que, actualmente, no debe usar apalancamiento financiero para invertir en terrenos debido a los numerosos riesgos. Pagar tasas de interés altas erosionará las ganancias de su inversión. Si se ve presionado para pagar los intereses, tendrá dificultades para vender a corto plazo, incluso teniendo que aceptar vender con pérdidas para deshacerse de los bienes, advirtió el Sr. Dinh Minh Tuan.

Quynh Chi

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/dau-tu-dat-nen-nhung-tieu-chi-ruot-nha-dau-tu-can-biet-204665323.htm