Como método más popular y que refleja claramente la naturaleza financiera de los proyectos inmobiliarios, eliminar el método del excedente es un paso atrás en la valoración de la tierra, provocando consecuencias a largo plazo para la oferta y el mercado inmobiliario, según los expertos.
Al comentar este tema, el Dr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valoración de Vietnam, dijo que esto no es incorrecto, sino sólo parcialmente correcto. Porque más importante aún, al permitir que un terreno con potencial de desarrollo logre el máximo y mejor uso, el Estado también debe conocer el precio del terreno según los principios del mercado para lograr ese objetivo, como base para determinar las obligaciones financieras entre el Estado y las organizaciones e individuos que utilizan el terreno. Y el método adecuado para valorar ese tipo de terrenos urbanizables es el método del excedente.
“ Para determinar el precio, es necesario basarse en fundamentos jurídicos (planificación, licencias...) y en datos objetivos del mercado disponibles, no en datos de cálculos sin fundamento ”, enfatizó el Dr. Thoa.
Los expertos afirman que no se debe abandonar el método del excedente en la valoración de tierras.
Discutiendo más sobre este aspecto, un experto legal inmobiliario dijo que el método del excedente refleja claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario: cuál es el costo, cuál es el ingreso, cuál es la ganancia, muy científico y objetivo. Este método refleja claramente la manera de explotar, asignar y compartir la “diferencia de renta de la tierra”. Este es también un método moderno de valoración inmobiliaria, según la práctica internacional.
" El organismo redactor considera que debido a la falta de bases de datos para la valoración, la valoración debe basarse en factores hipotéticos, falta de precisión, por lo que este método debe abandonarse, en mi opinión, no es convincente. Si el problema es la falta de datos, la solución debería ser crear una fuente de datos confiable y de calidad, en lugar de abandonar el método del excedente (destrozar la máquina de producción). Por lo tanto, si el abandono del método del excedente se hace realidad, será un paso atrás en la valoración de la tierra ”, comentó.
Se debe mantener el método del excedente.
Con la propuesta de eliminar el método del excedente, el proyecto de Decreto que modifica el Decreto 44 sólo cuenta con 3 métodos: comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Sin embargo, se observa inmediatamente que estos tres métodos no son suficientes para sustituir al método del excedente a la hora de valorar terrenos con potencial de desarrollo.
Analizando en concreto, los expertos señalaron tres carencias. En primer lugar, la determinación del precio del terreno se basa en el uso futuro potencial, no en el uso actual calculado mediante el método de comparación y el método de ingresos.
En segundo lugar, los terrenos con potencial de desarrollo común no cuentan con activos similares o semejantes que hayan sido comercializados con éxito en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que deben existir al menos 3 activos comparables, salvo casos excepcionales), por lo que el método de comparación no puede aplicarse para su valoración.
En tercer lugar, el método del ingreso es un método que determina el ingreso futuro con el supuesto de que el ingreso es estable, permanente y el riesgo del ingreso futuro es fijo. Mientras tanto, el método del excedente es exactamente el opuesto. Por lo tanto, no se puede utilizar el método del ingreso en lugar del método del superávit.
Según el experto legal inmobiliario, si se elimina el método del excedente se generará un desfase en la valoración del terreno. “ ¿Qué método utilizará el organismo estatal para valorar los terrenos al asignarlos a inversionistas para realizar proyectos sin subasta? En la actualidad, en la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios, al asignar terrenos a los inversionistas, los organismos estatales aplican el método del superávit para valorar los terrenos (a excepción de algunos fondos de terrenos de bajo valor que aplican el método del coeficiente de ajuste); Incluso en el caso de subastas de derechos de uso de tierras, el precio inicial debe determinarse de acuerdo con el método del excedente .
Al comentar más sobre este tema, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que es necesario eliminar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra de los métodos de valoración de la tierra y mantener/agregar el método del excedente para valorar los proyectos de desarrollo inmobiliario en la tierra.
En consecuencia, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra es simplemente una multiplicación entre el valor de la lista de precios de la tierra prescrita por el Comité Popular provincial y un coeficiente también decidido por el Comité Popular provincial. “El precio apropiado de la tierra para el mercado es una cantidad objetiva, no puede forzarse a ser igual al producto de dos cantidades subjetivas reguladas y decididas por el Comité Popular provincial. "Por lo tanto, se puede concluir que se trata de un método para determinar los precios de la tierra sin ninguna teoría científica", afirmó el profesor Vo.
El Primer Ministro emitió recientemente un telegrama solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los líderes de las provincias y ciudades que eliminen rápidamente las dificultades y obstáculos en la valoración de tierras. En particular, hay un contenido importante sobre la necesidad de que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente presente al Gobierno antes del 31 de julio para su consideración y promulgación un Decreto que modifique y complemente el Decreto Nº 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra, así como que complete la modificación y complemente la Circular Nº 36/2014/TT-BTNMT que detalla los métodos de valoración de la tierra, construcción, ajuste de las tablas de precios de la tierra, valoración específica de la tierra y consultoría de precios de la tierra.
Sin embargo, según los expertos, la modificación del Decreto 44 y la Circular 36 presenta importantes deficiencias, que traerán consecuencias importantes para la valoración de las tierras, así como para el desarrollo del mercado inmobiliario. Es decir, el organismo redactor ha eliminado el método del excedente en la valoración de tierras, que es el método más práctico y cuenta con una base de datos de información de entrada completa, estable y transparente.
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