Hay que eliminar muchas barreras para que la Ley de Tierras entre en vigor.

Luego de un período de implementación de la Ley de Tierras, según algunas opiniones, aún existen muchas barreras y dificultades en el proceso de implementación de la nueva normativa.

Es necesario eliminar muchas barreras para que la Ley de Tierras entre en vigor.

Luego de un período de implementación de la Ley de Tierras, según algunas opiniones, aún existen muchas barreras y dificultades en el proceso de implementación de la nueva normativa.

Se espera que la Ley de Tierras de 2024 mejore la gestión y el uso de la tierra en Vietnam, contribuyendo a promover el desarrollo socioeconómico y protegiendo los derechos legítimos de las personas.

Sin embargo, después de un período de implementación, aún existen muchas barreras y dificultades en el proceso de implementación de nuevas regulaciones. Estos problemas no sólo se derivan de la falta de coherencia entre los documentos legales, sino también de los mecanismos de aplicación, la capacidad de gestión y las prácticas locales.

Emisión lenta de documentos de orientación para la implementación

Si bien el Gobierno y los ministerios han realizado esfuerzos para elaborar documentos que orienten su implementación, muchas disposiciones de la Ley de Tierras no se han implementado plenamente.

El precio del terreno es uno de los factores importantes que afectan el desarrollo del mercado inmobiliario y los proyectos de inversión. Sin embargo, el actual mecanismo de determinación del precio de la tierra todavía presenta muchas deficiencias, lo que fácilmente conduce a disputas entre las partes en las transacciones de tierras.

Hasta la fecha, sólo alrededor de 59/63 provincias y ciudades han emitido documentos de orientación detallados, mientras que los decretos y circulares de los ministerios y sucursales todavía están en proceso de completarse. Esto dificulta que las localidades hagan cumplir la ley, lo que afecta el proceso de resolución de cuestiones relacionadas con los derechos de uso de la tierra, la compensación, el apoyo al reasentamiento y el otorgamiento de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (libros rojos).

Uno de los principales problemas en la implementación de la Ley de Tierras revisada es la identificación y el reconocimiento de los derechos de uso de la tierra de las personas. Los procedimientos para el otorgamiento de Certificados de Derechos de Uso de Tierras (libros rojos) aún enfrentan muchas dificultades, debido a la superposición de regulaciones y la falta de sincronización entre los niveles de gestión. Además, la aplicación de la planificación del uso del suelo en las localidades todavía es laxa, lo que provoca un desperdicio de recursos territoriales y un lento progreso en la implementación de los proyectos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VnREA), la emisión de libros rojos aún enfrenta muchas dificultades, muchos proyectos no tienen documentos legales completos y claros, lo que genera dificultades para las personas en las transacciones de tierras.

El Sr. Dinh propuso que es necesario completar la base de datos nacional de tierras y sincronizar el sistema de información sobre tierras entre localidades para minimizar los procedimientos administrativos. Al mismo tiempo, los organismos de gestión estatal necesitan crear instrucciones específicas y simplificar el proceso de otorgamiento de Certificados de Derechos de Uso de Tierras, creando condiciones favorables para las personas y las empresas.

Otro problema señalado por muchos expertos y gestores es la dificultad de limpiar terrenos para proyectos de desarrollo. TS. Nguyen Minh Phong, experto económico, dijo que la limpieza de tierras es un problema difícil porque involucra cuestiones complejas como la compensación, el reasentamiento y el consenso popular.

Éste es uno de los factores que pueden ralentizar el avance de los proyectos de desarrollo de infraestructura. Muchos grandes proyectos se han estancado porque no logran acordar precios de compensación razonables con la población.

Según el Sr. Phong, para resolver este problema, es necesario construir un mecanismo de compensación transparente y justo, y al mismo tiempo promover el trabajo de propaganda y movilización para que la gente entienda y esté de acuerdo con la política de adquisición de tierras. Además de ello, es necesario construir zonas de reasentamiento con infraestructura completa para garantizar que las personas puedan estabilizar sus vidas inmediatamente después de recuperar sus tierras.

Problemas con el mecanismo del precio de la tierra

El precio del terreno es uno de los factores importantes que afectan el desarrollo del mercado inmobiliario y los proyectos de inversión. Sin embargo, el actual mecanismo de determinación del precio de la tierra es todavía muy inadecuado y puede dar lugar fácilmente a disputas entre las partes en las transacciones de tierras.

La Sra. Le Thi Thanh Ha, Directora del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, compartió que los precios de la tierra en diferentes áreas a menudo cambian y los factores de precios poco claros hacen que las personas y los inversores se sientan incómodos.

La Sra. Ha cree que debe haber un mecanismo de precios de la tierra estable y transparente. La publicación de información sobre los precios de la tierra, su actualización periódica y su incorporación a un sistema de datos común contribuirá a reducir la inflación de los precios de la tierra y a aumentar la transparencia de las transacciones. Junto con ello, deben existir políticas preferenciales para proyectos inmobiliarios sociales, especialmente viviendas para personas de bajos ingresos.

En Hanoi, según admitieron los dirigentes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en algunos lugares el precio de la tierra es inferior al precio del mercado, lo que no es suficiente para compensar los costos y los recursos de inversión para crear fondos de tierras (incluidos los costos de limpieza del sitio, la inversión en infraestructura...).

Para superar la situación en la que el precio de la tierra es inferior al precio del mercado, los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades han regulado los pasos de precios y múltiples rondas de subasta (con un número obligatorio de rondas) para garantizar que el precio inicial de la siguiente ronda sea cercano al precio del mercado.

Sin embargo, la Ley de Tierras y la Ley de Subastas de Inmuebles aún no han regulado plenamente contenidos como el depósito mínimo (equivalente al 20% del precio de salida); No existen regulaciones que prohíban el acto de colusión para aumentar o "inflar" los precios, lo que lleva a una situación en la que los participantes de la subasta ofertan más alto que el precio del mercado para ganar la subasta, luego no pagan la oferta ganadora (pierden el depósito) o no continúan ofertando en la siguiente ronda, lo que provoca que la subasta fracase y cause un caos en los precios del mercado.

La actual subasta de derechos de uso de la tierra para que individuos construyan sus propias casas no tiene regulaciones que requieran la finalización de la construcción de la casa dentro de un período de tiempo determinado, lo que lleva a la situación de no poner la tierra en uso, dejar tierras en barbecho, causar dificultades en la gestión de la planificación, perder la belleza urbana y desperdiciar los recursos de la tierra.

Algunos distritos, pueblos y ciudades todavía están bajo presión para recaudar ingresos presupuestarios provenientes de subastas de derechos de uso de tierras para satisfacer las necesidades de capital para el desarrollo socioeconómico, por lo que todavía organizan subastas para asignar tierras a personas para construir casas.

Además de los problemas con los procedimientos administrativos y los precios de la tierra, el seguimiento y la inspección del uso de la tierra también enfrentan muchas dificultades. El Sr. Nguyen Trong Hoai, Subdirector del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), dijo que actualmente las localidades carecen de mecanismos de monitoreo efectivos, lo que conduce al desperdicio de tierras, al abandono de tierras o al mal uso de las mismas.

El Sr. Hoai dijo que es necesario tener un mecanismo de monitoreo estricto, transparente y justo para garantizar el uso adecuado y efectivo de la tierra.

Los organismos de gestión de tierras también necesitan aplicar la tecnología de la información en la gestión de datos de tierras, ayudando así a supervisar e inspeccionar los proyectos de uso de la tierra de manera más efectiva.

Algunas empresas, cuando se les preguntó, dijeron que una de las principales barreras para los proyectos de desarrollo inmobiliario y de infraestructura es la demora en los procedimientos legales y la autorización del sitio. Muchos proyectos se han estancado, especialmente los de vivienda, debido a los procedimientos administrativos y a la falta de consenso sobre la compensación y el reasentamiento.

Para implementar eficazmente la Ley de Tierras de 2024, según algunos expertos, las autoridades deben hacer más esfuerzos para resolver las dificultades mencionadas.

En concreto, es necesario aumentar la publicación de documentos de orientación detallados y organizar cursos de formación para funcionarios de todos los niveles sobre las nuevas regulaciones de la Ley de Tierras revisada. Esto ayudará a las localidades a comprender la información y aplicar eficazmente las regulaciones legales.

Base de datos de tierras completa, garantiza sincronización y precisión. La aplicación de tecnologías de la información en la gestión territorial ayudará a ahorrar tiempo, costes y limitar errores en las labores de gestión.

Emitir documentos jurídicos más claros y detallados sobre los métodos de determinación de los precios de las tierras y la compensación al recuperar tierras. Las autoridades también necesitan fortalecer el seguimiento y la inspección del uso de la tierra.

Se piensa que sólo cuando estas soluciones se implementen de forma sincrónica y drástica, la Ley de Tierras 2024 podrá maximizar su efectividad, creando condiciones favorables para el desarrollo del país.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html