Evitar que los inversores empeñen las casas de los clientes

Aumentar la transparencia, aumentar las sanciones

Según el experto inmobiliario Phan Cong Chanh, cuando una casa está hipotecada y el banco acepta permitir que el inversor la venda sin exigir la liberación de la hipoteca, el banco y el inversor deben resolver el problema entre sí. Si ocurre algún riesgo, el banco y el inversor serán responsables y las personas tendrán sus derechos legítimos protegidos por la ley.

Muchos inversores hipotecan a los bancos las casas que han vendido a sus clientes.

Pero para detener la situación de los inversores que empeñan las casas de los clientes, el Sr. Phan Cong Chanh sugirió que las autoridades necesitan tener directrices y regulaciones para resolver estos casos de una manera que beneficie a la gente. Especialmente cuando las personas han cumplido la ley, han seguido los procedimientos y han pagado el monto total, el Estado debe protegerlas y emitirles libros rosas, no dejar que las personas sufran pérdidas debido a disputas o al cumplimiento de las obligaciones de los inversionistas.

Si bien la ley cuenta con numerosas regulaciones, pero aún existen lagunas, es necesario que las autoridades intervengan y las gestionen con prontitud. De ser necesario, se puede demandar judicialmente. El tribunal también debe contar con sentencias muy claras, situaciones casi típicas, como precedentes, para que otros inversores, bancos y particulares puedan comprender claramente el problema y sentirse seguros. Al mismo tiempo, para minimizar los riesgos que corren los clientes, es necesario ser transparente y publicar información sobre los proyectos hipotecados. La información debe ser clara, detallada y actualizada periódicamente para que la gente pueda comprenderla, no solo información general, sino solo el nombre del proyecto, propuso el Sr. Chanh.

Desde otra perspectiva, el Dr. Phan Phuong Nam (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) citó el Decreto No. 16 analizando que los actos de no revelar, no revelar completamente o no revelar correctamente el contenido de proyectos inmobiliarios o proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden ser multados con entre 100 y 120 millones de VND. La multa para el negocio inmobiliario que no cumpla plenamente las condiciones establecidas es de 600 millones de VND. Pero en comparación con los beneficios obtenidos al explotar las lagunas legales en un proyecto inmobiliario a gran escala que vale cientos de miles de millones de dongs, esta multa es demasiado baja. Por ello, muchos inversores violan deliberadamente la ley y aceptan pagar multas, afectando gravemente los derechos de otras entidades.

Actualmente, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2024 ha realizado algunos ajustes positivos a la obligación de revelar información de los negocios inmobiliarios. Sin embargo, el hecho de no aumentar el marco penal para garantizar un tratamiento adecuado de las infracciones también es una limitación de la ley.

Además, la ley estipula que después de que el Departamento de Construcción emita un aviso escrito de que la casa es elegible para la venta o arrendamiento con opción a compra, el inversionista puede hipotecar el proyecto y también debe liberar la hipoteca antes de vender a los clientes. Al mismo tiempo, también es necesario completar los procedimientos para que el Departamento de Construcción emita un aviso de vivienda elegible. Sin embargo, el Sr. Chanh comentó: La regulación es muy difícil de implementar cuando no existe un mecanismo para garantizar que los inversores cumplirán con las regulaciones. Porque, justo después del anuncio del Departamento de Construcción de que los inversores hipotecan, se basarán en este anuncio para movilizar capital de los clientes lo antes posible.

Debe liquidar la hipoteca antes de vender a los clientes.

Para controlar la práctica de los inversores que hipotecan las casas de los clientes a los bancos, el Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) dijo que en lugar de exigir que las transacciones se realicen a través de pisos de negociación de bienes raíces, es necesario fortalecer y expandir el alcance de las organizaciones notariales, al exigir que las transacciones inmobiliarias en las que una o las partes que participan en la transacción son organizaciones comerciales de bienes raíces también estén notariadas... Porque la naturaleza independiente de las actividades de notarización ayudará a verificar y monitorear la implementación y el cumplimiento de la ley por parte de los inversores, corredores inmobiliarios y consultores para proteger a los vulnerables.

Al mismo tiempo, para mantener la estabilidad y el orden del desarrollo económico, es necesario construir un mecanismo para controlar las futuras transacciones de vivienda de las empresas inmobiliarias.

Para garantizar la seguridad de los compradores de vivienda, la ley debe complementar las regulaciones para reforzar la responsabilidad de los bancos en la gestión de los activos hipotecados. Al vender una vivienda futura, los inversores solicitan préstamos bancarios y movilizan capital de los clientes. Si el capital movilizado no se supervisa de cerca, los inversores pueden malgastarlo e invertirlo en varios proyectos simultáneamente, lo que conlleva el riesgo de perder su capacidad de pago, no poder completar el proyecto y entregar la vivienda a los clientes. En este momento, no solo se ven afectados los derechos de los compradores de vivienda, sino también los del banco hipotecado. Por lo tanto, al aceptar una hipoteca para un proyecto de vivienda, el banco debe ser responsable de la gestión y supervisión de los activos hipotecados, sugirió el Sr. Hoang.

En su opinión, es necesario disponer de una normativa más clara para garantizar los derechos de los compradores de vivienda a la hora de gestionar activos hipotecados en forma de cesión de proyectos. Porque las partes pueden manejar el inmueble transfiriendo el proyecto inmobiliario hipotecado para recuperar la deuda.

Para garantizar la seguridad de los compradores de viviendas, la ley debe complementar las regulaciones para aumentar la responsabilidad de los bancos en la gestión de los activos hipotecados. Porque al vender viviendas futuras, los inversores toman dinero prestado de los bancos y movilizan capital de los clientes.

Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la ciudad de Ho Chi Minh)

El inversor del apartamento de Phu Thanh se compromete a pagar la deuda

El 25 de junio, la compañía 585, inversora del edificio de apartamentos Phu Thanh (distrito de Tan Phu, ciudad de Ho Chi Minh), emitió un comunicado de prensa afirmando que saldará la deuda para "redimir" la casa para el cliente.

Actualmente, el proyecto cuenta con 833 apartamentos. La empresa hipotecó 219 unidades como activos futuros, según el contrato hipotecario n.º 104 del 4 de agosto de 2010. En el sector inmobiliario, en 2010, los bienes inmuebles se congelaron y los tipos de interés bancarios alcanzaron el 22-23 % anual, lo que dificultó la gestión del negocio y la liquidación de deudas con el banco.

Ante las dificultades del negocio, el 3 de noviembre de 2022, Viet A Bank - Sucursal de la ciudad de Ho Chi Minh acordó dejar que el inversor pague la deuda de cada código de apartamento y el banco liberará la hipoteca de cada apartamento. Hasta el momento, la Compañía 585 ha tramitado la liberación de hipoteca de 6 apartamentos (de los cuales 1 apartamento fue hipotecado recientemente a principios de junio de 2024). El inversor propuso que Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch continúe apoyando a la empresa durante los próximos 3 años para que la empresa tenga más tiempo para preparar activos equivalentes para manejar la liberación de la hipoteca de los 213 apartamentos restantes (desde ahora hasta 2027). De los 213 apartamentos hipotecados en el Viet A Bank, la compañía 585 todavía tiene que cobrar a los residentes el 5% del valor del apartamento, equivalente a más de 41 mil millones de VND. La empresa 585 afirma que los residentes no son responsables ante el banco sino que son responsabilidad de la empresa.

Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm