Daten der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Dutzend Mal gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stiegen die durchschnittlichen Hauspreise zweistellig und sogar um ein Vielfaches stärker als im gleichen Zeitraum. Obwohl sich der Markt derzeit abschwächt, behält das Wohnungssegment seine Wachstumsdynamik bei.
Savills Vietnam wies darauf hin, dass der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im dritten Quartal 2023 54 Millionen VND/m2 erreichte, was einem Anstieg in 19 aufeinanderfolgenden Quartalen und einem Anstieg von mehr als 77 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019 entspricht.
Experten zufolge sind die Immobilienpreise zwar gestiegen, können aber kurzfristig nicht gesenkt werden. Der Grund dafür ist, dass der hohe Preis auf viele Kosten zurückzuführen ist, wie etwa: Grundstückspreis, Baumaterialpreis, Kreditzinsen usw.
Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, analysierte, dass die Immobilienpreise von vielen Faktoren abhängen, wie etwa Grundstückspreisen, Baukosten, Rechtmäßigkeit usw. Wenn diese Faktoren gleichzeitig wirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.
Steigende Kosten erschweren es den Unternehmen, die Immobilienpreise zu senken. (Abbildung: Cong Hieu).
Insbesondere bei einem Immobilienprojekt sind die Grundstückskosten einer der wichtigen Inputkosten, die den Endpreis beeinflussen. Im Durchschnitt betragen die Landnutzungsgebühren in städtischen Gebieten etwa 10 % der Kosten einer Wohnung, 20–30 % der Kosten eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % der Kosten einer Villa.
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 – 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 – 8 % geführt hat.
Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Preise für Baumaterialien wie Eisen, Stahl, Sand usw. sind in den letzten Jahren stark gestiegen. So stiegen beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15–20 %, während die Rohstoffkosten 65–70 % des geschätzten Werts von Bauprojekten ausmachen.
Darüber hinaus stiegen die Kosten für die Umsetzung des Projekts aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme, die die Bauzeit verlängerten. Herr Tuan sagte, dass es Projekte gebe, bei denen die rechtlichen Verfahren bis zu 4–5 Jahre dauern. Um die rechtlichen Verfahren für ein Projekt abzuschließen, muss sich das Unternehmen nicht nur an die zuständige Behörde wenden und eine offizielle Mitteilung erhalten, sondern muss auch auf die Stellungnahmen der zuständigen Abteilungen, Behörden und Sektoren warten. Die Wartezeiten für die Behandlungen müssen den Vorschriften entsprechen, verzögern sich jedoch häufig.
„ Die Dauer der Rechtsverfahren ist sehr lang und wirkt sich erheblich auf die Geschäftskosten aus “, sagte Herr Tuan.
Herr Tuan lieferte außerdem weitere Beweise: Wenn ein Unternehmen ein Grundstück im Wert von 500 Milliarden VND kauft, verliert es jedes Jahr 10 % der Zinsaufwendungen, also 50 Milliarden VND. Das Unternehmen muss diese Kosten zwangsläufig zum Preis hinzufügen.
„ Viele Unternehmen stecken derzeit in einer Sackgasse, denn wenn sie die Preise senken, werden sie große Verluste erleiden, und wenn sie die Preise nicht senken, werden sie ihre Produkte nicht verkaufen können.“ Da viele Projekte noch nicht umgesetzt sind, möchten viele Investoren nicht selbst bauen, sondern suchen nach Transferpartnern “, erklärte Herr Tuan.
Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, sagte auch, dass die zu hohen Investitionskosten ein großes Hindernis für sinkende Immobilienpreise seien.
„ In der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor 4-5 Jahren fast verdoppelt, von 7-7,5 Millionen VND/m3 auf über 12 Millionen VND/m2 “, sagte Herr Quang.
Darüber hinaus sei es laut Herrn Quang sehr schwierig, die Immobilienpreise zu senken, da sich auf dem Markt nicht nur inländische Unternehmen, sondern auch viele ausländische Investoren befänden.
Dementsprechend wählen ausländische Unternehmen, die in Projekte investieren, häufig höhere Segmente, gute Standorte, vollständige Rechtsdokumente und eine höhere Produktqualität als Projekte inländischer Investoren, sodass der Preis nicht niedrig sein kann. Beim Verkauf von Produkten auf dem Markt wird die Produktion immer für die nächsten zwei bis drei Jahre berechnet, daher ist der Preis oft sehr hoch. Ausländische Unternehmen verfügen über Vorteile hinsichtlich der Kapitalquellen und Kapitalkosten und stehen daher nicht unter Druck, ihre Verkaufspreise zu senken.
Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, gibt es viele Gründe, warum sich Investoren in Immobilienprojekte nicht für eine Senkung der Hauspreise entscheiden.
Insbesondere ist ersichtlich, dass der Investor bei der Umsetzung eines Projekts sowohl Grundstücke als auch zukünftige Vermögenswerte mit einer Hypothek belastete, um sich Kapital von der Bank zu leihen. Durch die Reduzierung des Verkaufspreises wird der Wert der Sicherheiten bei der Bank beeinträchtigt, während der Investor über keine anderen Vermögenswerte verfügt, um die Kredite zu ergänzen.
Darüber hinaus sind viele Projekte jahrelang in Rechtsstreitigkeiten verstrickt, bevor sie zum Verkauf angeboten werden können. Während dieser Zeit müssen Anleger weiterhin steigende Zins- und Grundstückskosten tragen.
Chau Anh
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