VCCI: Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten

ANTD.VN – Der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) ist der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode aus den Methoden zur Grundstücksbewertung in Erwägung gezogen werden muss.

Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden?

Im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise und im Entwurf des Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT, in dem die Methoden zur Grundstücksbewertung detailliert beschrieben werden; Grundstückspreisliste erstellen und anpassen; Im Hinblick auf die spezifische Grundstücksbewertung und Grundstückspreisberatung schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) vor, die Methode zur Berechnung des Überschusspreises für Grundstücke abzuschaffen.

VCCI ist jedoch der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode zu Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung führen wird.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage der potenziellen zukünftigen Entwicklungszwecke. Für diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial gibt es im Allgemeinen keine vergleichbaren oder ähnlichen Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass es mindestens drei vergleichbare Grundstücke gibt, die auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben).

Durch einen Vergleich von Methoden zur Grundstücksbewertung auf Grundlage aktueller Nutzungszwecke, wie beispielsweise Vergleichs- und Ertragswertverfahren, werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden deutlich.

Laut VCCI weist die Vergleichsmethode hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen auf, da sich Transaktionsinformationen häufig nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es müssen zahlreiche klare und genaue Transaktionsinformationen vorliegen, obwohl in der Realität der Transaktionspreis auf dem Papier oft nicht mit dem tatsächlichen Transaktionspreis übereinstimmt.

Mittlerweile wird die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten umgesetzt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird, was jedoch ebenfalls Einschränkungen unterliegt. Der Anpassungskoeffizient für Grundstückspreise wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich der Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt ermittelt.

Da die Ermittlung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist auch sie wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informationen und Eingangsdaten auf.

Laut VCCI spiegelt die aktuelle Grundstücksdatenbank unseres Landes nicht wirklich die Realität des Marktes wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung führen.

Die Residualmethode hingegen basiert auf folgendem Grundprinzip: Der Barwert eines Vermögenswerts ist der Restwert, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller für die Erstellung dieser Entwicklung aufgewendeten Kosten ergibt.

Der Kern dieser Methode besteht darin, die Grundstückspreise rückwärts zu berechnen, das heißt, man beginnt mit dem Verkaufserlös zukünftiger fertiggestellter Entwicklungsprodukte und zieht die notwendigen Entwicklungskosten ab, die in die Erstellung dieses Produkts investiert werden müssen. Grundstücke mit Entwicklungspotenzial werden mit dieser Methode bewertet, wenn andere Bewertungsmethoden nicht in Frage kommen.

VCCI ist außerdem der Ansicht, dass die Überschussmethode eine Methode zur Immobilienbewertung ist, die von professionellen Bewertungsorganisationen angewendet wird und als eine der Bewertungsmethoden gilt, die bei der Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder Grundstücke mit Bauten auf dem Grundstück, die renoviert oder abgerissen werden können, um auf dem Grundstück neue Gebäude zur besten und effektivsten Nutzung zu errichten) angewendet werden.

Die Überschussmethode wurde im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 vorgeschrieben, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten nicht einheitlich sind.

Im Hinblick auf das staatliche Verwaltungsziel liegt einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung darin, dass es sich dabei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die der Verwaltung zur Berechnung von Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und für die Aufgabe der Grundstücksbewertung im Dienste der staatlichen Verwaltung nicht geeignet ist.

VCCI ist der Ansicht, dass, wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, dies bedeutet, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung erreicht wird und dieser Grundstückspreis mit den Marktprinzipien übereinstimmt.

Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, um marktgerechte Grundstückspreise festzulegen und so die finanziellen Verpflichtungen zu bestimmen, die die Investoren dem Staat gegenüber erfüllen müssen.

Aus diesem Grund empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode nicht aus den Methoden zur Grundstücksbewertung zu streichen.

Quellenlink: https://www.anninhthudo.vn/vcci-nen-giu-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post546368.antd