Einengung der Überschussmethode der Grundstücksbewertung

Regeln fernab der Realität

In Artikel 159 Punkt c, Absatz 5 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) wird der Grundsatz der Ermittlung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode wie folgt festgelegt: „Die Überschussmethode wird zur Ermittlung der Preise für Grundstücke und nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen angewendet, bei denen nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder bei denen nicht in Bauarbeiten gemäß detaillierten Bauplänen investiert wurde, mit Ausnahme des in Punkt d dieses Absatzes genannten Falls.“

Zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ist die Überschussmethode zu bestimmen.

Auch der kürzlich erlassene Änderungsentwurf zur Regierungsverordnung 44/2014 zur Regelung der Grundstückspreise hat den Geltungsbereich ähnlich wie die Bestimmungen im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes eingeschränkt. Es gab jedoch zahlreiche Einwände aus der Öffentlichkeit und von Experten, sodass der Redaktionsausschuss des überarbeiteten Dekrets 44/2014 diesen Inhalt akzeptierte, überarbeitete und ihn als aktuelle Regelung beibehielt. Hierbei handelt es sich um die Überschussmethode, die zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Landnutzungsumwandlungen angewendet wird, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt werden.

Tatsächlich handelt es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage der potenziellen zukünftigen Nutzung und nicht wie bei der Vergleichsmethode oder der Ertragswertmethode auf Grundlage der aktuellen Nutzung. Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren wider: Nutzungszweck des Grundstücks; Landnutzungsbegriff; Gebäudedichte; Gebäudehöhe; Landnutzungskoeffizient; Spiegelt den Wert des Cashflows bei Investitionen, Produktion und Geschäft mit hoher Praktikabilität wider. Daher handelt es sich nach Ansicht vieler Unternehmen auch hierbei um eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die internationalen Praktiken folgt, da sie die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts einschließlich Kosten, Einnahmen, Gewinnen usw. klar widerspiegeln kann.

Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, stellte fest, dass in der Regelung zur Anwendung des Prinzips der Bestimmung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode im Entwurf des Grundstücksgesetzes (geändert) ein sehr wichtiges Thema fehlt, nämlich landwirtschaftliche Flächen. Herr Le Hoang Chau zitierte die Geschichte des Sonderwirtschaftszonenprojekts, das die Sama Dubai Group (Vereinigte Arabische Emirate – VAE) für Investitionen in der Provinz Phu Yen mit einem Gesamtinvestitionskapital von bis zu 250 Milliarden US-Dollar registriert hat, und analysierte: Auf der Landfläche von bis zu 300.000 Hektar gibt es landwirtschaftliche Flächen. Wenn diese Art nicht erwähnt wird, ist es unmöglich, Landnutzungsgebühren zu berechnen. Es gibt kein Stadtgebietsprojekt, bei dem es ausschließlich um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen geht, es handelt sich immer um gemischt genutzte Flächen.

Daher ist die obige Regelung zu realitätsfern und führt dazu, dass nur kleine Immobilienprojekte und kleine und mittelgroße Wohngebiete entwickelt werden können. Es ist unmöglich, großflächige Stadtgebiete zu bauen. Darüber hinaus ist eine Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in ein Stadtgebiet, einen Industriepark oder ein Wohngebiet selbstverständlich von der zuständigen Behörde genehmigt worden, so dass die Anwendung der Überschussmethode bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren völlig ausreichend ist.

„Ganz zu schweigen davon, dass es derzeit Klassifizierungen für dem Meer abgerungenes Land gibt, darunter Fälle, in denen der Staat dies direkt tut, und Fälle, in denen der private Sektor dies tut. Was also ist dem Meer abgerungenes Land? Ist es nicht landwirtschaftlich genutztes Land oder landwirtschaftliches Land mit Wasseroberfläche? Beispielsweise ist das Gebiet der Aquakulturlagune Küstenland, Küstenland mit Wasseroberfläche. Wenn wir dies nicht landwirtschaftlich genutztes Land nennen, ist das nicht korrekt, es muss landwirtschaftliches Land sein“, zitierte Herr Chau und schlug vor, die Überschussmethode auf alle landwirtschaftlichen Flächen anzuwenden, auf die verwiesen werden kann, um eine Synchronisierung mit den Bestimmungen im Änderungsentwurf zu Dekret 44 vorzunehmen: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks zu bewerten, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die geschätzten Gesamtkosten ermittelt werden.“

In Übereinstimmung mit der internationalen Praxis

Herr Nguyen The Phuong, Vizepräsident der Vietnam Valuation Association, sagte, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise für Grundstücksarten mit Entwicklungspotenzial wissenschaftlich fundiert sei, mit internationalen Praktiken übereinstimme und für die Bestimmung der Grundstückspreise in unserem heutigen Land notwendig sei. Weil diese Methode üblicherweise zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial verwendet wird, es auf dem Markt jedoch keine Transaktionen für ähnliche Grundstücke gibt, auf denen die Vergleichsmethode oder andere Methoden angewendet werden können. Die Verwendung der Methode, bei der die Preise für Wohngrundstücke berechnet und anschließend mit dem Prozentsatz zwischen den Preisen für Wohngrundstücke und anderen Grundstücksarten in der Grundstückspreisliste multipliziert werden, ist nicht praktikabel.

Als das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich einen Entwurf zur Änderung des Dekrets 44 vorlegte und diesen zur Stellungnahme einreichte, gab es zahlreiche Kommentare und er war sehr erfreut darüber, dass diese Behörde die derzeitige Überschussmethode akzeptierte und beibehielt. Daher müssen im Entwurf des geänderten Bodengesetzes, der ebenfalls von dieser Agentur ausgearbeitet wird, die Bestimmungen zur Überschussmethode überprüft werden, um sie an die geltenden Vorschriften anzupassen. Wenn wir die Überschussmethode nur auf nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen anwenden, wird die Umsetzung schwierig sein, da es bei Mischflächen mit hohem Wert sehr schwierig ist, andere Methoden anzuwenden.

Beispielsweise kann das Vergleichsverfahren nur auf niedrige Gebäude angewendet werden, nicht jedoch auf Hochhäuser, Multifunktionsgebäude oder Industrieimmobilien. Während die Ertragswertmethode nur für landwirtschaftliche Flächen gilt, eignen sich Flächen für den Anbau einjähriger Nutzpflanzen am besten. Daher werden die Bestimmungen im Entwurf dazu führen, dass Projekte mit einem Volumen von über 200 Milliarden VND blockiert werden. Während die meisten Immobilienprojekte derzeit über sehr großes Investitionskapital verfügen. Diese Regelung kann sogar zu enormen Schäden für den Staatshaushalt führen, da sie den Umfang der Grundstücke, auf die die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet wird, erweitert.

Herr Le Hoang Chau empfahl außerdem: Die Regierung sollte die Überschussmethode prüfen und ändern. Dabei handelt es sich um die Methode zur Ermittlung der Grundstückspreise, bei der die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse von den gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Landfläche abgezogen werden. Diese Berechnung erfolgt gemäß der von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Flächennutzungsplanung und detaillierten Bauplanung. Anstatt wie im Entwurf festgelegt auf der Grundlage der „effektivsten Landnutzungsgrundlage (Flächennutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl von Stockwerken des Gebäudes)“ vorzugehen, sollte die Methode geändert werden.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte, dass die Bewertung ein Spezialgebiet sei. Derzeit fehlen im Gesetzesentwurf zudem zahlreiche Bewertungsmethoden. Aus diesem Grund sollte das Gesetz die Methoden der Grundstücksbewertung nicht im Detail festlegen, sondern nur allgemein vorschreiben, dass diese gemäß den verkündeten vietnamesischen Bewertungsstandards durchgeführt werden muss. Es umfasst viele verschiedene Bewertungsmethoden und jede Bewertungsmethode wird mit der Reihenfolge, dem Implementierungsprozess und den zugehörigen Kriterien ausführlich beschrieben.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm