Delegierter der Nationalversammlung: Die Bewertung von Grundstücken nach der Überschussmethode ist schwierig umzusetzen

Die Bestimmung der Grundstückspreise mithilfe der Überschussmethode führt häufig zu großen Fehlern, ist ungenau und schwierig umzusetzen. Daher schlugen die Delegiertender Nationalversammlung vor, diese Methode aufzugeben.

Eines der Ziele der Novellierung des Bodengesetzes ist es, die Preise für Grundstücke marktnah festzulegen. Daher wurden in dem Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung vorgelegt wurde, nach Erläuterungen und Annahme Methoden zur Grundstücksbewertung vorgeschlagen, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient.

Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses , sagte jedoch, dass der Gesetzesentwurf aufgrund vieler unterschiedlicher Meinungen zwei Optionen für die Grundstücksbewertung biete. Option 1 besteht darin, den Inhalt von vier Methoden zur Grundstücksbewertung im Gesetz festzulegen und der Regierung die Bestimmung der Fälle und Bedingungen ihrer Anwendung zu übertragen. Die Regierung schlägt vor, Maßnahmen in dieser Richtung umzusetzen.

Option 2: Das Gesetz legt den Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung sowie die Fälle und Bedingungen für die Anwendung jeder Methode fest. Die Mehrheit der Stellungnahmen des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung stimmte diesem Plan zu.

Bei der Diskussion am 3. November zum Entwurf des geänderten Bodengesetzes äußerte Frau Nguyen Thi Yen, ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, ihre Meinung und sagte, dass die Überschussmethode nicht zur Bestimmung der Bodenpreise verwendet werden sollte. Sie analysierte, dass diese Methode zur Schätzung von Einnahmen und Kosten angewendet wird. Die Berechnung der oben angenommenen Faktoren ist sehr kompliziert, die Ergebnisse sind oft ungenau und weisen große Fehler auf.

„Beim gleichen Grundstück führt schon die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren zu einer Änderung des Bewertungsergebnisses. Dies ist in letzter Zeit der Hauptgrund für Verwirrung und Verzögerungen bei der Ermittlung und Bewertung der Grundstückspreise. Ganz zu schweigen davon, dass jeder Mensch in jeder Situation und zu jeder Zeit ein anderes Verständnis hat“, sagte der ständige stellvertretende Sekretär der Provinz Ba Ria – Vung Tau .

Frau Nguyen Thi Yen, ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, sprach am 3. November bei der Diskussion über den Entwurf des geänderten Landgesetzes. Foto: National Assembly Media

Frau Huynh Thi Phuc, stellvertretende Leiterin des Massenmobilisierungskomitees des Parteikomitees der Provinz Ba Ria – Vung Tau, sagte ebenfalls, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise schwierig umzusetzen sei.

„Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Kostenverhältnisse, Umsätze und Verkaufspreise. Und da es sich bei all diesen Daten um Schätzungen von Investoren handelt, ist die Zuverlässigkeit nicht sehr hoch“, sagte Frau Phuc und schlug vor, diese Methode in Betracht zu ziehen.

In dieser Hinsicht sagte Herr Le Minh Nam, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, dass jede Methode ihre Vor- und Nachteile habe und nur für eine Gruppe von Grundstücksbewertungsthemen geeignet sei.

„Was ist im Falle unterschiedlicher Bewertungsergebnisse zu tun? Wenn dieses Prinzip nicht gesetzlich geregelt ist, wird es selbst mit entsprechenden Vorgaben der Regierung schwer umzusetzen sein“, sagte das ständige Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses.

Herr Nam schlug vor, die Grundsätze und Methoden der Preisanwendung in verschiedenen Situationen zu ergänzen oder die Eliminations-, Kombinations- und Durchschnittsmethoden zur Bestimmung der Grundstückspreise anzuwenden.

„Nur wenn es eine Rechtsgrundlage für die Preisentscheidung gibt, kann diese durchführbar sein und dem Entscheidungsträger Sicherheit geben. Andernfalls wird die Angst vor Fehlern und Engpässen weiterhin bestehen bleiben“, sagte er.

Herr Le Thanh Van, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass die Bestimmung der Grundstückspreise weder schwierig noch kompliziert sei. Das Problem liege darin, für jede Art von Grundstück die geeignete Methode zu wählen. Er schlug vor, in diesem Gesetzesentwurf einen Grundsatz festzulegen, damit die Regierung über eine Grundlage für die Umsetzung verfügt.

Beispielsweise handelt es sich bei Wohngrundstücken um Immobilien, die mit den Eigentumsrechten des Grundstückseigentümers verbunden sind. Daher sollte die Marktvergleichsmethode oder eine Kombination aus Vergleich und Überschussmethode angewendet werden. Oder Produktionsland wird durch die Einnahmen- und Ausgabenmethode bestimmt.

„Wenn die Grundsätze im Gesetz klar definiert sind, verfügt die Regierung über eine Orientierungsgrundlage. Wenn wir beispielsweise den Durchschnittspreis von fünf Jahren nehmen und das Jahr mit dem höchsten Preis für die Bestimmung des Grundstückspreises auswählen, werden die Menschen nicht benachteiligt“, schlug Herr Van vor.

Darüber hinaus schlug die ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria – Vung Tau, Nguyen Thi Yen, vor, die Rollen und Verantwortlichkeiten von Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen bei der Teilnahme am Bewertungsrat zu berücksichtigen und klar zu definieren. Tatsächlich gibt es Projekte mit fast 20-mal höheren Geboten, an denen jedoch keine Beratungseinheiten teilnehmen.

Denn in der Realität wird für dasselbe Grundstück mit jeder Methode und Beratungseinheit ein anderer Preis ermittelt. Daher schlug Frau Yen vor, dass die Regierung detaillierte Vorschriften und Anweisungen zur Umsetzung bereitstellt, um rechtliche Risiken für Agenturen zu vermeiden, die Grundstückspreise bewerten, beurteilen und genehmigen.

Dem Programm zufolge soll der Entwurf des geänderten Landgesetzes am 29. November von der Nationalversammlung abgestimmt und angenommen werden. In der heutigen Diskussion schlugen jedoch viele Delegierte vor, den Zeitpunkt für die Verabschiedung dieses Gesetzes abzuwägen.

Herr Minh

Quellenlink: https://vnexpress.net/dai-bieu-quoc-hoi-dinh-gia-dat-theo-phuong-phap-thang-du-kho-kha-thi-4672598.html