 |
| Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich und hat den Tiefpunkt überschritten. (Quelle: Dan Tri) |
Der Markt hat den Tiefpunkt überschritten
Der Immobilienmarktbericht für die ersten zehn Monate des Jahres 2023 der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) besagt, dass der Markt den Tiefpunkt überschritten hat. Insgesamt ist der Immobilienmarkt jedoch immer noch sehr schwierig, aber der Schwierigkeitsgrad nimmt mit der Zeit tendenziell ab, der folgende Monat ist besser als der vorherige Monat, das folgende Quartal ist besser als das vorherige Quartal.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, spiegelt sich die obige Einschätzung deutlich auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt wider. Denn im ersten Quartal dieses Jahres lag das Immobilienwachstum bei minus 16,2 %, am Ende des dritten Quartals betrug das Wachstum zwar immer noch minus 8,71 %, im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres war es jedoch ein Rückgang von 2,87 %. Nach 9 Monaten ist der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal um 42,3 % gesunken.
Laut Herrn Chau gab es in den ersten neun Monaten dieses Jahres in Ho-Chi-Minh-Stadt 13 kommerzielle Wohnbauprojekte mit 15.020 Einheiten, die zur Kapitalmobilisierung berechtigten. Dies entspricht einer Steigerung um das 1,37-fache gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Allerdings gingen die mobilisierten Einnahmen um 4,7 % zurück.
Konkret umfassen die insgesamt 13 Projekte 13.767 Wohnungen (91,6 %) und 1.253 niedrige Häuser (8,4 %). Davon entfallen 9.969 Einheiten auf das gehobene Wohnungssegment, was 66,37 % entspricht (mehr als der nationale Anteil von 58 %). Der Rest ist das mittlere Wohnungssegment mit 5.051 Einheiten, was 33,63 % entspricht (mehr als der nationale Anteil von 26 %). Es gibt weiterhin keinen bezahlbaren Wohnraum auf dem Markt und auch keine zusätzlichen Sozialwohnungen.
Laut Herrn Chau herrscht auf dem Immobilienmarkt des Landes und in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin „ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage“, wobei ein Mangel an Projektangeboten zu einem Mangel an Wohnraum führt, insbesondere zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen.
Insbesondere seien die Immobilienpreise laut dem Vorsitzenden von HoREA seit 2017 kontinuierlich gestiegen und noch immer „hoch“ und damit jenseits der finanziellen Möglichkeiten von Mittelverdienern, einkommensschwachen Stadtbewohnern, Beamten, Staatsbediensteten, Offizieren der Streitkräfte, Arbeitern und Einwanderern.
„Selbst eine Person mit niedrigem Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr würde etwa 25 Jahre brauchen, um sich eine erschwingliche Wohnung im Wert von 2 bis 3 Milliarden VND leisten zu können“, analysierte Herr Chau.
Laut Herrn Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), haben die Bemühungen der Regierung, der Ministerien, des Bankensystems und der Unternehmen sowie der Makler selbst ... positiv zur „Aufrechterhaltung“ des Immobilienmarktes beigetragen. Obwohl der Markt nicht stark genug ist, um „die Steigung zu überwinden“, ist er dem Risiko, „die Bremsen zu verlieren“, grundsätzlich entgangen und gewinnt wieder an Dynamik.
Unternehmen stehen weiterhin unter Druck bei der Fälligkeit ihrer Anleihen
Laut Angaben der Vietnam Bond Market Association (VBMA) belief sich der Gesamtwert der in den ersten zehn Monaten emittierten Unternehmensanleihen auf 209.150 Milliarden VND. Dies zeigt, dass sich die Kapitalmobilisierungsaktivitäten aus dem Anleihenkanal im Vergleich zu 2022 verbessert haben.
Davon dominiert der Bankensektor mit 99.023 Milliarden VND (was 47,3 % des Gesamtwerts entspricht). Als nächstes folgt die Immobiliengruppe mit 68.256 Milliarden VND (32,6 %).
Untersuchungen der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen jedoch, dass Immobilienunternehmen immer noch unter dem Druck der Fälligkeit ihrer Anleihen stehen. Der Gesamtwert der neu emittierten und zurückgekauften Immobilienanleihen ist im Vergleich zum Gesamtwert der fälligen Unternehmensanleihen noch immer sehr gering.
Demnach kauften Immobilienunternehmen im Jahr 2022 rund 219.000 Milliarden VND zurück. Insgesamt haben die Unternehmen in den letzten zehn Monaten rund 153.800 Milliarden VND zurückgekauft. Inzwischen erreichte der Gesamtfälligkeitswert der Anleihen der Immobiliengruppe in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 und 2024 jeweils 15.600 Milliarden VND und 121.100 Milliarden VND.
Die Liste der Unternehmen, die mit der Rückzahlung ihrer Anleiheschulden im Rückstand sind, wird täglich länger, insbesondere im Immobiliensektor. Nach Angaben der Hanoi Stock Exchange befanden sich am 3. Oktober rund 69 Unternehmen auf der Liste der Unternehmen mit Zahlungsrückständen bei Zinsen oder Tilgung von Unternehmensanleihen mit einem Gesamtbetrag ausstehender Schulden von rund 176.100 Milliarden VND, was etwa 17,8 % der ausstehenden Unternehmensanleihenschulden auf dem gesamten Markt entspricht.
Angesichts des Drucks der Anleihefälligkeit und um Zeit für die Umstrukturierung des Cashflows und die Verbesserung der Schuldentilgungsfähigkeit zu haben, ist VARS der Ansicht, dass Verhandlungen über eine Fristverlängerung für Immobilienunternehmen die erste Wahl sind, da der Zugang zu Kreditkapital schwierig ist und sich der Markt noch nicht vollständig erholt hat. Die Verhandlungen über die Verlängerung laufen seit April und verliefen recht erfolgreich.
Nach Angaben der Hanoi Stock Exchange hatten bis zum 3. Oktober mehr als 50 Emittenten Vereinbarungen zur Verlängerung der Anleihelaufzeiten im Gesamtwert von über 95.200 Milliarden VND getroffen. Im Wesentlichen wird das Fälligkeitsdatum um zwei Jahre verschoben, wodurch der Druck zur Schuldentilgung auf den Zeitraum 2025–2026 verschoben wird.
VARS geht davon aus, dass Verhandlungen über eine Anleihenverlängerung auch in der kommenden Zeit ein Trend bleiben werden. Es stehen jedoch noch Schwierigkeiten bevor. Eine Verlängerung der Schuldentilgungsfrist verschafft den Unternehmen lediglich Zeit, ihre Produktion und ihr Geschäft zu stabilisieren und ihre Unternehmensschulden umzustrukturieren, um sich zu erholen. Im Grunde handelt es sich lediglich um einen Übergang von Schulden zu einem Zeitpunkt zu Schulden zu einem anderen.
Um das Risiko einer Insolvenz zu vermeiden, müssen Unternehmen diese Zeit nutzen, um ihre Schulden umzustrukturieren. Wir müssen ernsthaft über den Verkauf von Vermögenswerten nachdenken und dabei sogar die Gewinnschwelle oder Verluste in Kauf nehmen, um einen Cashflow zur Schuldentilgung und zur Fertigstellung von Projekten zu haben, die liquidiert werden können, sobald sie auf den Markt kommen.
Darüber hinaus sollten neben den bekannten Finanzierungsquellen (Bankkredite und Unternehmensanleihen) Mechanismen und Strategien vorhanden sein, um Kapitalquellen aus anderen Finanzprodukten (Immobilieninvestmentfonds – REIT, Bausparfonds, Immobilienverbriefung usw.) oder anderen Kanälen (direkte und indirekte ausländische Investitionen) zu entwickeln, anzuziehen und deren effiziente Nutzung sicherzustellen.
Stopp der Investitionspolitik für das Projekt N14, N15 Le Van Luong Straße, Hanoi
Das Volkskomitee von Hanoi hat angeordnet, die Umsetzung der Investitionsentscheidung für die Projekte N14 und N15 in der Le Van Luong Straße einzustellen, nachdem es viele Jahre lang nur langsame Fortschritte gegeben hatte. Dies ist ein Investitionsprojekt zum Bau eines gemischt genutzten öffentlichen Dienstleistungs- und Wohnprojekts, bei dem die Louis Investment and Trading Joint Stock Company der Investor ist.
 |
| Grundstück N14, N15 Le Van Luong Straße, Hanoi. (Quelle: BXD) |
In Bezug auf das Projekt N14 und N15 in der Le Van Luong Straße erklärte das Volkskomitee der Stadt Hanoi in seinem jüngsten Bericht als Reaktion auf die Wählerstimmen, dass die Grundstücke N14 und N15 eine Gesamtfläche von 12.561 m² hätten und dass die Stadt die Investitionspolitik im August 2016 genehmigt habe. Es handelt sich um ein gemischt genutztes Investitionsprojekt für öffentliche Dienstleistungen und Wohnraum; Investor ist die Louis Investment and Trading Joint Stock Company.
Während des Räumungsprozesses gingen Petitionen zum Projekt ein. Auf Grundlage des Berichts der Stadtinspektion von Hanoi und unter Berücksichtigung der Petition ordnete das Volkskomitee der Stadt Hanoi im Februar 2020 an, die Umsetzung der Investitionspolitikentscheidung für dieses Projekt einzustellen. Zur Bearbeitung der bestehenden Projektinhalte hat die Stadt Ämter, Zweigstellen und Sektoren damit beauftragt, die geltenden Regelungen zu prüfen, zu beraten und Vorschläge zu unterbreiten.
Es ist bekannt, dass sich das Projektland N14, N15 im Planungsblock mit dem Symbol QH 46 im Bezirk Trung Hoa im Distrikt Cau Giay befindet. Der Südwesten des Projekts grenzt an die Hoang Ngan Straße, der Nordwesten an die Le Van Luong Straße. Die Grundstücke N14 und N15 trugen zuvor die Bezeichnungen Grundstücke 5.1-NO und 5.5-NO. Seit 2018 erhalten Haushalte im Projektgebiet Bescheide zur Landrückgewinnung. Unterlagen zufolge wurde ein Teil des Projektgeländes gerodet und mit Wellblech eingezäunt.
Rechtlicher Wert des roten Buches und des rosa Buches
Gemäß den Vorschriften sind vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellte Zertifikate über Landnutzungsrechte weiterhin rechtsgültig und müssen nicht in Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden. In Bezug auf den Rechtswert haben rote und rosa Bücher den gleichen Rechtswert.
Die Begriffe „Rotes Buch“ und „Rosa Buch“ beziehen sich auf Dokumente zu Landnutzungsrechten und basieren auf der äußeren Farbe der Urkunde zu Landnutzungsrechten.
In Vietnam haben die Zertifikate für Landnutzungsrechte für jeden Zeitraum unterschiedliche Namen. Konkret: Urkunde über die Landnutzungsrechte. Bescheinigung über das Hauseigentum und die Landnutzungsrechte. Eigentumsnachweis für das Haus.
Seit 2009 gibt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein neues landesweit gültiges Zertifikatsformular mit dem Titel „Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte“ heraus (das Zertifikat hat einen rosa Umschlag oder wird auch als „rosa Buch“ bezeichnet).
Artikel 97 des Bodengesetzes von 2013 legt fest, dass Urkunden über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte an Personen mit Landnutzungsrechten, Hausbesitzrechten und Eigentumsrechten an anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten nach einem landesweit einheitlichen Muster ausgestellt werden.
Vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellte Zertifikate über Landnutzungsrechte sind weiterhin rechtsgültig und müssen nicht in Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden.
Zu ändernde Urkunden, die vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellt wurden, können in Urkunden über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden. Somit haben rote und rosa Bücher rechtlich gesehen den gleichen Wert.
Gemäß den Bestimmungen in Klausel 40, Artikel 2 des Dekrets 01/2017/ND-CP beträgt die Bearbeitungszeit für Anträge auf rote und rosa Bücher höchstens 30 Tage ab dem Datum des Eingangs gültiger Anträge. nicht mehr als 40 Tage für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete, Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen, Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen.
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)