Der rasante Anstieg – wann werden die Immobilienpreise wieder abkühlen?

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Laut dem Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von PropertyGuru Vietnam stiegen die Wohnungspreise im ersten Quartal weiter an. Nach 6 Jahren betrug der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 %.

Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 bzw. 31 Millionen VND/m2. Nach sechs Jahren betrug der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 % und übertraf damit Ho-Chi-Minh-Stadt (Preisanstieg von 55 %).

Laut einem Bericht von PropertyGuru Vietnam werden die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 weiterhin um 2 – 5 % steigen.

Insbesondere stieg der Verkaufspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt (über 55 Millionen VND/m2) um 5 %; Im mittleren Preissegment (Preis 35–55 Millionen VND/m2) ist der Preis im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 2 % gestiegen.

Die Wohnungspreise im Zentrum großer Städte steigen weiter (Foto: Cong Hieu).

Experten zufolge können die Immobilienpreise nicht weiter steigen. Wenn sich das Szenario von vor mehr als 10 Jahren wiederholt, werden die Immobilienpreise sinken, wenn die Zahl der bezahlbaren Wohnbauprojekte zunimmt und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichen ist.

Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, räumte ein, dass der Grund für den Anstieg der Wohnungspreise neben den gestiegenen Inputkosten auch darin liege, dass die Unternehmen in zu viele Rechtsverfahren verstrickt seien, was zu einer längeren Bearbeitungszeit führe und dazu, dass das Angebot nicht der Nachfrage entspreche.

Nur weil die Wohnungspreise steigen, heißt das laut Herrn Que allerdings nicht, dass sie nicht auch sinken können. Der Beweis dafür ist, dass es in der Vergangenheit, im Zeitraum 2008 – 2010, Wohnungsbauprojekte mit Preisen von 50 – 70 Millionen VND/m2 gab. Als jedoch zwischen 2011 und 2013 kostengünstige gewerbliche Wohnprojekte auf den Markt kamen, deren Preise im Schnitt bei 11 bis 15 Millionen VND/m2 lagen, kühlten sich die Wohnungspreise auf dem Markt sofort ab.

Beispielsweise lag der durchschnittliche Verkaufspreis des Apartment-Projekts Indochina Plaza in der Xuan Thuy Street (Cau Giay, Hanoi) im Jahr 2010 bei 50 – 60 Millionen VND/m2. Doch im Jahr 2013, als das Angebot zunahm, lag der Preis für viele Wohnungen in dieser Gegend bei nur 30–35 Millionen VND/m2. Nach mehr als 10 Jahren liegt der Wohnungspreis hier nun bei rund 100 Millionen VND/m2.

Der Vertreter der G6 Group erklärte, dass die Immobilienpreise ab 2026 sinken könnten, wenn sich das alte Szenario wiederholt. Der Grund dafür sei, dass die Verfahren für Wohnbauprojekte im Allgemeinen und für Sozialwohnungsprojekte im Besonderen abgeschlossen würden, wodurch das Angebot etwa ein Jahr später zunehmen und die Immobilienpreise abkühlen würden.

Nach Angaben der Vietnam Association of Realtors (VARS) dürfte das Angebot an Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach einer langen Phase des Rückgangs wieder zunehmen. Grund dafür seien die Erholung des Marktes und die Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hindernisse für Projekte abzubauen.

Insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen wird zeitnah auf den Markt kommen. Allerdings braucht es Zeit, bis die rechtlichen Verfahren abgeschlossen sind, bevor diese Produkte auf den Markt kommen können, und sie stammen überwiegend aus abgelegenen Gebieten.

Daher prognostiziert VARS, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im günstigen und mittleren Segment. Gleichzeitig dürften die Kauf- und Wiederverkaufspreise hochwertiger Luxusprojekte leicht sinken.

Bis Mitte 2025 jedoch könnten die Immobilienpreise zurückgehen, wenn gesetzliche Dokumente im Immobiliensektor in Kraft treten, die die Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen lindern sollen.

„ Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist “, sagte VARS.

Laut Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, können die Wohnungspreise nicht ewig steigen. Die Preise für Wohnungen werden so lange steigen, bis sie die „Erträglichkeitsschwelle“ und Bezahlbarkeit für Eigenheimkäufer erreichen.

Viele Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise ab Mitte 2025 sinken werden.

Der deutlichste Beweis dafür sei laut Frau Dung, dass sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nach einem kontinuierlichen Anstieg von 2017 bis 2019 und dem Erreichen eines Höchststands bis 2022 stabilisiert hätten.

„Die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt haben einen Wert erreicht, den sich die Leute nicht mehr leisten können“, kommentierte Frau Dung.

Frau Dung glaubt, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi weiter steigen werden, bis sie einen Durchschnittspreis von 100 bis 200 Millionen VND/m2 erreichen und dann zum Stillstand kommen werden.

„ Natürlich hängt dieser Preisanstieg von der Lage und der Qualität jedes Projekts ab. Projekte, die derzeit bei 70 Millionen VND/m2 liegen, werden weiter steigen, bis sie 100-120 Millionen VND/m2 erreichen. Projekte, die derzeit bei 30-40 Millionen VND/m2 liegen, können je nach Qualität der Wohnung und dem Ruf des Investors auf 50-60 Millionen VND/m2 steigen“, sagte Frau Dung.

Darüber hinaus wird nach Ansicht von Experten mit Inkrafttreten des Bodengesetzes das Wohnungsangebot steigen und die Immobilienpreise werden sich abkühlen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), betonte, dass das ein halbes Jahr früher in Kraft getretene Bodengesetz von 2024 die Entwicklung des Marktangebots fördern und dadurch die Immobilienpreise senken werde.

In jüngster Zeit sind die Wohnungspreise in Hanoi aufgrund des anhaltenden Wohnungsmangels ungewöhnlich hoch gestiegen. Selbst in Vororten liegen die Angebotspreise bei 60 bis 70 Millionen VND/m2, was dem Grundstückspreis entspricht. Im Zentrum gibt es ein Projekt im Wert von fast 300 Millionen VND/m2.

Einer Studie von PropertyGuru Vietnam zufolge entstehen bei aktuellen Neubauprojekten lediglich etwa 20.000 – 30.000 Wohnungen pro Jahr, während die normale Nachfrage bei 70.000 – 80.000 Wohnungen/Jahr liegt.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), vertritt die gleiche Ansicht und analysiert: „Das bald in Kraft tretende Landgesetz wird dazu beitragen, viele Projekte schnell von Hindernissen zu befreien, sodass sie umgesetzt und abgeschlossen werden können.“ Von da an wird das Marktangebot zunehmen und zu einer Verringerung des derzeitigen Angebots-Nachfrage-Drucks beitragen. Die Immobilienpreise werden schrittweise auf ein vernünftiges Niveau sinken, das dem Einkommen der Menschen besser entspricht.

Darüber hinaus besteht bei einem leichteren Zugang von Investoren zu Grundstücken die Möglichkeit, dass sich aufgrund der kürzeren rechtlichen Abwicklungsprozesse auch die Kosten für die Projektentwicklung verringern. Die Produktpreise können sich ändern.

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