Die Wohnungspreise explodieren und übersteigen ihren realen Wert bei weitem. Dieses Segment dürfte im Jahr 2025 die besten Gewinne bringen.

Die Wohnungspreise übersteigen den tatsächlichen Wert bei weitem, die Transaktionen übersteigen die von Reihenhäusern, Wohnungen im Zentrum von Hanoi versprechen im Jahr 2025 die besten Gewinne ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Der Verkaufspreis von Erstwohnungen ist kontinuierlich gestiegen und zeigt keine Anzeichen eines Abflauens. Dies schafft eine treibende Kraft dafür, das Preisniveau von Zweitwohnungen auf einem hohen Niveau zu halten, das den tatsächlichen Wert weit übersteigt. (Foto: Linh An)

Top 3 Städte mit dem höchsten Wachstum im Jahr 2024

Laut einem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat der Immobilienmarkt im Jahr 2024 seine schwierigste Phase hinter sich.

Im Jahr 2024 wurden auf dem gesamten Markt fast 81.000 Produkte zum Verkauf angeboten, ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zu 2023. Davon wurden 65.376 neue Produkte zum Verkauf angeboten, etwa dreimal so viele wie im Jahr 2023, aber nur etwa 7 % im Vergleich zu 2018. Allein im vierten Quartal 2024 wurden auf dem Markt 28.000 neue Produkte zum Verkauf angeboten, doppelt so viele wie im Vorquartal und viermal so viele wie im gleichen Zeitraum 2023.

Das Transaktionsvolumen im Jahr 2024 wächst weiterhin stetig, da sich das Angebot verbessert. Im Jahr 2024 verzeichnete der gesamte Markt mehr als 47.000 erfolgreiche Transaktionen, was einer Absorptionsrate von 72 % entspricht.

Besonders hervorzuheben sind die starken Preissteigerungsraten im Wohnungssegment in vielen Märkten. Laut einer Studie von VARS zu 150 ausgewählten Projekten stieg der durchschnittliche Verkaufspreis in Hanoi bis Ende 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 72,4 %. Es folgte Da Nang mit einem Anstieg von 49,9 %, während Ho-Chi-Minh-Stadt einen langsameren Anstieg von etwa 34,3 % verzeichnete.

Die Preise für Erstwohnungen steigen kontinuierlich und es gibt keine Anzeichen eines Abflauens. Dadurch entsteht eine treibende Kraft und das Preisniveau für Zweitwohnungen bleibt auf einem hohen Niveau, das den realen Wert weit übersteigt.

Gleichzeitig erholten sich auch die Preise für Grundstücke und aufgeteilte Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten und stiegen stark an, obwohl das Landangebot aufgrund strenger Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf zurückging. Besonders begehrt sind Grundstücke mit geringem Wert (unter 30 Millionen VND/m2) in Städten mit entwickelter Infrastruktur oder Entwicklungsplänen, wobei die Preise im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 15 % gestiegen sind.

Der Bericht von VARS wies auch darauf hin, dass Investoren eher in den Provinzen und Vororten von Städten nach Wohngrundstücken mit angemessenen Preisen und viel Wachstumspotenzial suchen, da diese dank der Vorteile der Infrastruktursysteme und der Stadtplanung ... viel Raum für Wachstum bieten. In zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, hingegen sind die Preise für Wohngrundstücke kontinuierlich gestiegen und haben ein neues Höchstniveau erreicht, das für die meisten Kunden unerschwinglich ist.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, kommentierte, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickle. Im oberen Segment nimmt die Marktliquidität tendenziell leicht ab, bleibt jedoch bei Wohnprodukten, die den tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprechen und einen angemessenen Wert aufweisen, stabil.

VARS ist davon überzeugt, dass Anleger für eine Erholung des Marktes und eine Entwicklung in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung sorgen müssen, anstatt sich auf kurzfristige Gewinne zu konzentrieren.

2 Segmente werden für Investoren interessant sein

Laut Herrn Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, wird der Immobilienmarkt im Jahr 2025 aufgrund von Änderungen in der Makropolitik, den Projektentwicklungsplänen und den Produkteinführungen der Investoren zwei Segmente aufweisen, die für Investoren von Interesse sein werden.

Das erste ist das Apartmentprodukt. Dies ist das Produkt, das den Bedarf an Cashflow-Investitionen oder Investitionen in Erwartung einer Preissteigerung erfüllt. Wohnungen sind ein Segment mit moderaten Gesamtpreisen, viele Menschen können sich an Investitionen beteiligen, zudem ist die Nachfrage nach Wohnungsprodukten auch in Zukunft sehr hoch. Bei gleichem Investitionsniveau weisen Apartmentprodukte im Vergleich zu Reihenhäusern und Wohngrundstücken hinsichtlich Mietrendite und Preissteigerungsrate einen höheren Wert auf.

Laut dem OneHousing Center for Market Research and Customer Insights lag das Transaktionsverhältnis zwischen Wohnungen und Wohngrundstücken in Hanoi ab dem ersten Quartal 2024 bei etwa 40:60. Ab dem zweiten Quartal 2024 hat sich dieses Verhältnis jedoch mit der rasant steigenden Nachfrage nach Wohnungsprodukten geändert: Die Wohnungstransaktionen überstiegen die Transaktionen für Reihenhäuser.

Das zweite Segment, auf das viele Investoren abzielen, sind niedrige Produkte in Projekten, große Projekte oder Grundstücksprodukte mit guten Infrastrukturinvestitionen, die Wohneinheiten bilden können. Auch für dieses Segment wird der Markt im Jahr 2025 ein größeres „Stück vom Kuchen“ haben.

Der Experte empfiehlt Investoren, die derzeit am Markt teilnehmen, die Kapitalquellen sorgfältig zu berechnen und eine langfristige Investition von 2 bis 3 Jahren vom Kaufzeitpunkt bis zum Erhalt des Hauses festzulegen. Oder Sie kaufen zum Zweck der Vermögenshaltung oder der Ausnutzung von Mieteinnahmen, statt sich am „Surfen“ und kurzfristigen Investment zu beteiligen, denn das ist eine für den Markt äußerst riskante und nicht nachhaltige Anlageform.

Welches Segment wird im Jahr 2025 den besten Gewinn abwerfen?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass Wohnungen im Zentrum von Hanoi eine Option seien, die Investoren in Betracht ziehen könnten. Diese Produktlinie vereint viele Eigenschaften, die die Rentabilität einer Investition maßgeblich bestimmen.

Der Vorsitzende der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler sagte, dass im Zeitraum von 2018 bis 2023 das Angebot an Wohnungen im Zentrum von Hanoi aufgrund des allgemeinen Angebotsrückgangs in Hanoi weiterhin niedrig bleiben werde. Bis 2024 wird das Wohnungsangebot in Hanoi wieder wachsen, sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte weit vom Zentrum konzentrieren (mehr als 90 Prozent).

Das Wohnungsangebot in zentralen Gebieten wie den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung ist immer noch sehr knapp. Vorläufig wurden im Jahr 2024 im zentralen Bereich nur etwa 400 Produkte zum Verkauf verzeichnet, mit 3 neuen Projekten zum Verkauf, nur etwa 30 % von 2023.

Das Angebot an Wohnungen in den Kernbezirken von Hanoi war schon immer gering und wird aufgrund der zunehmenden Erschöpfung der Grundstücksfonds für Projektentwicklungen und strenger Vorschriften hinsichtlich Höhe und Baudichte immer knapper. Insbesondere die Immobilienpreise in zentralen Lagen verzeichnen einen Aufwärtstrend, da die Nachfrage aus der Wirtschafts- und Stadtentwicklung groß ist. Der durchschnittliche Wohnungspreis in vier zentralen Bezirken von Hanoi hat sich im Vergleich zum Jahresbeginn 2019 verdoppelt und liegt damit 30 % über dem durchschnittlichen Anstieg in Hanoi insgesamt. Davon sind Hai Ba Trung und Dong Da die beiden Bezirke mit der höchsten Preissteigerungsrate in den letzten fünf Jahren.

Auch bei neuen Projekten, die in den letzten drei Jahren zum Verkauf angeboten wurden, wurden die Preise kontinuierlich nach oben angepasst, etwa um 10 % nach jeder Eröffnungsphase. Allein im Jahr 2024 werden im Zentrum neue Luxusapartmentprojekte zum Verkauf angeboten, deren Preise üblicherweise bei 125 Millionen VND/m2 beginnen.

Serviced Apartments kosten ca. 88 Millionen/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren). Die Mietpreise für Wohnungen stiegen rasch an und waren sowohl auf den allgemeinen Trend als auch auf die Knappheit zurückzuführen, wobei der Anstieg im gleichen Zeitraum schätzungsweise bei etwa 15 % lag.

Laut Herrn Dinh bleibt die Nachfrage nach Wohnungen, einschließlich Anlage- und Immobilien im Zentrum, stets hoch, insbesondere nach Luxusprodukten. Die Primärversorgung ist nicht groß und wird durch Tropfen-für-Tropfen-Freisetzungen recht gut absorbiert.

Die vorläufige Absorptionsrate des neuen Angebots im Jahr 2024 wird auf 50 % geschätzt. Der Vermietungsstand der Mietwohnungen liegt stets über 80 % und steigt sukzessive an. Aufgrund des begrenzten Primärangebots finden Transaktionen in diesem Bereich hauptsächlich auf dem Sekundärmarkt statt.

Herr Dinh betonte, dass die vier zentralen Kernbezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung aufgrund ihrer erstklassigen Lage und der hochwertigsten und modernsten sozialen Infrastruktur der Hauptstadt bei Investoren stets gefragt seien. Hier befinden sich auch die Hauptsitze großer Unternehmen, Konzerne und Botschaften.

Daher haben Immobilien in diesen Gegenden einfachen Zugang zu Restaurants, Cafés, Einkaufszentren, internationalen Krankenhäusern und Unterhaltungsvierteln und sind somit auf die Bedürfnisse von Mietern der gehobenen Preisklasse zugeschnitten. Insbesondere die Planung der 4 zentralen Quartiere bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zielt darauf ab, ein Gebiet mit vielen hochwertigen Wohnräumen zu schaffen, das den Bewohnern ein optimales Lebensumfeld bietet.

Grundstück in einem Vorort von Hanoi versteigert – Höchstpreis über 76 Millionen VND/m2

Das Quoc Oai District Land Fund Development Center hat in Abstimmung mit der National Joint Stock Auction Company No. 5 gerade erfolgreich 26 Grundstücke (Gebiete LK2, LK6) im Landauktionsgebiet für Landnutzungsrechte DG31/2019 im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai (Hanoi) versteigert.

Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 73,2–101,5 m², der Anfangspreis liegt bei 4,7 Millionen VND/m².

Nach knapp 14 Stunden war die Versteigerung der 26 Grundstücke erfolgreich. Davon beträgt der Höchstpreis für das Grundstück 76,7 Millionen VND/m², also etwa das 16-Fache des Startpreises, und der niedrigste Preis beträgt 40,7 Millionen VND/m², also mehr als das 8,6-Fache des Startpreises.

Der Betrag, den der Bezirk Quoc Oai bei dieser Auktion einnahm, betrug fast 133 Milliarden VND, was einer Differenz von mehr als 121 Milliarden VND gegenüber dem Ausgangspreis entspricht.

Zuvor hatte der Bezirk Quoc Oai im November erfolgreich Dutzende Grundstücke im Dorf Yen Quan in der Gemeinde Tan Phu versteigert. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis liegt bei 94,7 Millionen VND/m2 und das mit dem niedrigsten bei 70,7 Millionen VND/m2.

Nach Angaben des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai hat der Distrikt im Jahr 2024 erfolgreich 7 Auktionen für 6 Projekte mit 161 Grundstücken und einer Fläche von über 14.920 m2 organisiert. Der Auktionserlös beträgt mehr als 825,3 Milliarden VND.

In diesem Januar wird die Joint Stock Auction Company No. 5 – National in Abstimmung mit dem Land Fund Development Center des Distrikts Quoc Oai weiterhin Auktionen für die Nutzungsrechte an 26 Grundstücken (Gebiete LK1 und LK2) organisieren, die Eigentum des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai sind.

26 versteigerte Grundstücke gehören zum Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für das Landauktionsgebiet der Landnutzungsrechte in DG 31, Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai.

Grundstücksfläche von 85–122 m². Der Startpreis beträgt 4,7 Millionen VND/m2; das entspricht 399,5 Millionen bis über 573 Millionen VND/Grundstück.

Zeit für den Verkauf und Erhalt der Auktionsunterlagen bis 17:00 Uhr. am 15. Januar.

Auktionsform durch direkte Abstimmung in mehreren Auktionsrunden und mindestens 6 Pflichtrunden. Die mehrstufige Live-Abstimmung bei der Auktion endet, wenn niemand sonst bietet. Aufwärtsgebotsmethode. Die Auktion findet am Morgen des 18. Januar statt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html