Die Wohnungspreise übersteigen den tatsächlichen Wert bei weitem, die Transaktionen übersteigen die von Reihenhäusern, Wohnungen im Zentrum von Hanoi versprechen im Jahr 2025 die besten Gewinne … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Der Verkaufspreis von Erstwohnungen steigt kontinuierlich und zeigt keine Anzeichen eines Abflauens. Dies schafft eine treibende Kraft dafür, dass das Preisniveau von Zweitwohnungen auf einem hohen Niveau bleibt, das den tatsächlichen Wert weit übersteigt. (Foto: Linh An) |
Top 3 Städte mit dem höchsten Wachstum im Jahr 2024
Laut einem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat der Immobilienmarkt im Jahr 2024 seine schwierigste Phase hinter sich.
Im Jahr 2024 verzeichnete der gesamte Markt fast 81.000 zum Verkauf angebotene Produkte, ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zu 2023. Davon wurden 65.376 neue Produkte zum Verkauf angeboten, etwa dreimal so viel wie im Jahr 2023, aber nur etwa 7 % im Vergleich zu 2018. Allein im vierten Quartal 2024 verzeichnete der Markt 28.000 zum Verkauf angebotene neue Produkte, doppelt so viel wie im Vorquartal und viermal so viel wie im gleichen Zeitraum 2023.
Das Transaktionsvolumen wächst im Jahr 2024 mit der Verbesserung des Angebots weiterhin stetig. Im Jahr 2024 verzeichnete der gesamte Markt mehr als 47.000 erfolgreiche Transaktionen, was einer Absorptionsrate von 72 % entspricht.
Besonders hervorzuheben sind die starken Preissteigerungsraten im Wohnungssegment in vielen Märkten. Laut einer Studie von VARS zu 150 ausgewählten Projekten wird der durchschnittliche Verkaufspreis in Hanoi bis Ende 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 72,4 % steigen. Es folgte Da Nang mit einem Anstieg von 49,9 %, während Ho-Chi-Minh-Stadt einen langsameren Anstieg von etwa 34,3 % verzeichnete.
Die Preise für Erstwohnungen steigen kontinuierlich und es gibt keine Anzeichen eines Abflauens. Dadurch entsteht eine treibende Kraft, die dafür sorgt, dass die Preise für Zweitwohnungen auf einem hohen Niveau bleiben, das den realen Wert weit übersteigt.
Gleichzeitig erholten sich auch die Preise für Grundstücke und aufgeteilte Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten und stiegen vor dem Hintergrund eines Rückgangs des Landangebots infolge strenger Vorschriften für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken stark an. Besonders begehrt sind Grundstücke mit geringem Wert (unter 30 Millionen VND/m2) in Städten mit ausgebauter Infrastruktur oder Entwicklungsplänen, wobei die Preise im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 15 % gestiegen sind.
Der Bericht von VARS wies auch darauf hin, dass Investoren eher in den Provinzen und in den Vororten von Städten nach Wohngrundstücken mit angemessenen Preisen und viel Wachstumspotenzial suchen, was auf die Vorteile der Infrastruktursysteme und der Stadtplanung zurückzuführen ist. In zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, hingegen sind die Preise für Wohngrundstücke kontinuierlich gestiegen und haben ein neues Höchstniveau erreicht, das für die meisten Kunden unerschwinglich ist.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, erklärte, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickle. Im gehobenen Segment nimmt die Marktliquidität tendenziell leicht ab, bleibt jedoch bei Wohnprodukten, die den tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprechen und einen angemessenen Wert aufweisen, stabil.
VARS ist davon überzeugt, dass sich der Markt nur dann erholen und in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung entwickeln kann, wenn die Anleger für Preise sorgen, die der Kaufkraft des Marktes angemessen sind, und sich nicht auf kurzfristige Gewinne konzentrieren.
2 Segmente werden für Anleger von Interesse sein
Laut Herrn Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, wird der Immobilienmarkt im Jahr 2025 aufgrund von Änderungen der Makropolitik, Projektentwicklungsplänen und Produkteinführungen von Investoren zwei Segmente aufweisen, die für Investoren von Interesse sein werden.
Das erste ist das Wohnungsprodukt. Dabei handelt es sich um das Produkt, das den Bedarf an Cashflow-Investitionen oder Investitionen in Erwartung einer Preiserhöhung deckt. Wohnungen sind ein Segment mit moderaten Gesamtpreisen, viele Menschen können sich an der Investition beteiligen, zudem ist die Nachfrage nach Wohnungsprodukten auch in Zukunft sehr hoch. Bei gleichem Investitionsniveau weisen Wohnungsprodukte im Hinblick auf Mietrendite und Preissteigerungsrate einen höheren Wert auf als Reihenhäuser und Wohngrundstücke.
Laut dem OneHousing Center for Market Research and Customer Insights lag das Transaktionsverhältnis zwischen Wohnungen und Wohngrundstücken in Hanoi ab dem ersten Quartal 2024 bei etwa 40:60. Ab dem zweiten Quartal 2024 hat sich dieses Verhältnis jedoch mit der rasant steigenden Nachfrage nach Wohnungsprodukten geändert – die Wohnungstransaktionen haben die von Reihenhäusern übertroffen.
Das zweite Segment, auf das viele Investoren abzielen, sind niedrige Produkte in Projekten, Großprojekten oder Grundstücksprodukte mit guten Infrastrukturinvestitionen, die Wohneinheiten bilden können. Auch für dieses Segment wird der Markt im Jahr 2025 ein größeres „Stück vom Kuchen“ haben.
Der Experte empfiehlt Investoren, die derzeit am Markt teilnehmen, ihre Kapitalquellen sorgfältig zu kalkulieren und eine langfristige Investition von zwei bis drei Jahren vom Kauf bis zum Erhalt des Hauses festzulegen. Oder Sie kaufen zum Zwecke der Vermögenshaltung oder der Ausschöpfung von Mieteinnahmen, statt sich am „Surfen“ und kurzfristigen Investment zu beteiligen, denn das ist eine äußerst risikoreiche und für den Markt nicht nachhaltige Anlageform.
Welches Segment wird im Jahr 2025 den besten Gewinn abwerfen?
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass Wohnungen im Zentrum von Hanoi eine Option seien, die Investoren in Betracht ziehen könnten. Diese Produktlinie vereint viele Eigenschaften, die die Rentabilität einer Investition maßgeblich bestimmen.
Der Vorsitzende der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler sagte, dass im Zeitraum 2018–2023 das Angebot an Wohnungen im Zentrum von Hanoi parallel zum allgemeinen Angebotsrückgang in Hanoi kontinuierlich niedrig bleiben werde. Bis 2024 wird das Wohnungsangebot in Hanoi wieder wachsen, sich jedoch mit mehr als 90 % vor allem auf zentrumsferne Vororte konzentrieren.
In zentralen Gebieten wie den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung ist das Wohnungsangebot nach wie vor sehr knapp. Vorläufig wurden im zentralen Bereich im Jahr 2024 nur etwa 400 Produkte zum Verkauf verzeichnet, mit 3 neuen Projekten zum Verkauf, nur etwa 30 % des Jahres 2023.
Das Angebot an Wohnungen in den Kernbezirken von Hanoi war schon immer gering und wird aufgrund der zunehmenden Erschöpfung der Grundstücksfonds für Projektentwicklungen und strenger Vorschriften hinsichtlich Höhe und Baudichte immer knapper, was zu einer immer größeren Verknappung des Angebots führt. Insbesondere die Immobilienpreise in den Innenstadtlagen verzeichnen einen Aufwärtstrend, da hier eine große Nachfrage aus der Wirtschafts- und Stadtentwicklung besteht. Der durchschnittliche Wohnungspreis hat sich in vier zentralen Bezirken Hanois im Vergleich zum Jahresanfang 2019 verdoppelt und liegt damit 30 % über dem durchschnittlichen Anstieg in Hanoi insgesamt. Davon sind Hai Ba Trung und Dong Da die beiden Bezirke mit der höchsten Preissteigerungsrate in den letzten fünf Jahren.
Auch bei neuen, in den letzten drei Jahren zum Verkauf stehenden Projekten wurden die Preise kontinuierlich nach oben angepasst, etwa 10 % nach jeder Eröffnungsphase. Allein im Jahr 2024 werden im Zentrum neue Luxusapartmentprojekte zum Verkauf freigegeben, mit üblichen Preisen ab 125 Millionen VND/m2.
Serviced Apartments kosten ca. 88 Millionen/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren). Die Mietpreise für Wohnungen stiegen rasch und stärker als der allgemeine Anstieg des Marktes. Grund dafür waren sowohl der allgemeine Trend als auch die Knappheit. Schätzungsweise stiegen sie im gleichen Zeitraum um etwa 15 %.
Laut Herrn Dinh bleibt die Nachfrage nach Wohnungen, einschließlich Anlage- und Immobilien im Zentrum, stets hoch, insbesondere bei Luxusprodukten. Die Primärversorgung ist nicht sehr groß, wird aber durch „tropfende“ Freisetzungen recht gut absorbiert.
Die vorläufige Absorptionsrate des neuen Angebots im Jahr 2024 wird auf 50 % geschätzt. Der Vermietungsstand der Mietwohnungen liegt konstant über 80% und steigt sukzessive an. Aufgrund des begrenzten Primärangebots finden Transaktionen in diesem Bereich überwiegend auf dem Sekundärmarkt statt.
Herr Dinh betonte, dass die vier zentralen Kernbezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung aufgrund ihrer erstklassigen Lage und der hochwertigsten und modernsten sozialen Infrastruktur der Hauptstadt stets bei Investoren begehrt seien. Auch die Zentralen großer Unternehmen, Konzerne und Botschaften haben hier ihren Sitz.
Daher haben Immobilien in diesen Gegenden einfachen Zugang zu Restaurants, Cafés, Einkaufszentren, internationalen Krankenhäusern und Unterhaltungsbereichen, was den Bedürfnissen gehobener Mieter gerecht wird. Insbesondere die Planung der 4 zentralen Quartiere bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zielt darauf ab, ein Gebiet mit vielen hochwertigen Wohnräumen zu schaffen, das den Bewohnern ein optimales Lebensumfeld bietet.
Höchstpreis für Grundstücke in einem Vorort von Hanoi über 76 Millionen VND/m2
Das Quoc Oai District Land Fund Development Center hat in Abstimmung mit der National Joint Stock Auction Company No. 5 gerade erfolgreich 26 Grundstücke (Gebiete LK2 und LK6) im Landauktionsgebiet für Landnutzungsrechte DG31/2019 im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai (Hanoi) versteigert.
Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 73,2–101,5 m2, der Startpreis liegt bei 4,7 Millionen VND/m2.
Nach knapp 14 Stunden war die Versteigerung der 26 Grundstücke erfolgreich. Davon beträgt der Höchstpreis für das Grundstück 76,7 Millionen VND/m², also etwa das 16-Fache des Anfangspreises, und der niedrigste Preis beträgt 40,7 Millionen VND/m², also mehr als das 8,6-Fache des Anfangspreises.
Der Betrag, den der Bezirk Quoc Oai bei dieser Auktion einnahm, betrug fast 133 Milliarden VND, eine Differenz von mehr als 121 Milliarden VND gegenüber dem Startpreis.
Zuvor hatte der Bezirk Quoc Oai im November erfolgreich Dutzende Grundstücke im Dorf Yen Quan in der Gemeinde Tan Phu versteigert. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis beträgt 94,7 Millionen VND/m2 und das mit dem niedrigsten 70,7 Millionen VND/m2.
Nach Angaben des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai hat der Distrikt im Jahr 2024 erfolgreich 7 Auktionen für 6 Projekte mit 161 Grundstücken und einer Fläche von über 14.920 m2 organisiert. Der Auktionserlös beträgt mehr als 825,3 Milliarden VND.
Diesen Januar wird die Joint Stock Auction Company No. 5 – National in Abstimmung mit dem Land Fund Development Center des Distrikts Quoc Oai weiterhin Auktionen für die Nutzungsrechte an 26 Grundstücken (Gebiete LK1 und LK2) organisieren, die Eigentum des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai sind.
26 versteigerte Grundstücke gehören zum Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für den Landauktionsbereich der Landnutzungsrechte in DG 31, Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai.
Grundstücksfläche von 85–122 m². Der Anfangspreis beträgt 4,7 Millionen VND/m2; das entspricht 399,5 bis über 573 Millionen VND/Grundstück.
Zeit für den Verkauf und Erhalt der Auktionsunterlagen bis 15. Januar, 17:00 Uhr.
Auktionsform durch direkte Stimmabgabe in mehreren Auktionsrunden und mindestens 6 Pflichtrunden. Das mehrstufige Live-Voting bei der Auktion endet, wenn niemand sonst ein Gebot abgibt. Aufwärtsgebotsverfahren. Die Auktion findet am Morgen des 18. Januar statt.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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