Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs

DNVN – Laut dem Immobilienrechtsexperten Pham Thanh Tuan haben neue Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes (geändert) die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen „verschärft“.

Das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 werden voraussichtlich am 1. August in Kraft treten. Der Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, dass diese beiden neuen Gesetze die „Grundstücksaufteilung und den Grundstücksverkauf“ von Immobilienunternehmen aus zwei Perspektiven „verschärft“ hätten. Dabei geht es darum, den Umfang des Projektgebiets einzugrenzen, das in Grundstücke aufgeteilt und verkauft werden kann, und die Verfahren festzulegen, die die Unternehmen einhalten müssen.

Insbesondere auf regionaler Ebene ist es Investoren nicht gestattet, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Grundstücken zu tätigen, wenn es sich um Projekte in Bezirken, Distrikten, Städten der Sondergebiete, des Typs I, Typs II und Typs III handelt oder wenn es sich um Projekte (unabhängig von der Region) handelt, bei denen Investoren durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten ausgewählt werden, um in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz zu investieren.

Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land an Spekulanten umsetzen, haben vielfach zu Grundstücksfieber geführt.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 städtische Gebiete. Davon gibt es 2 städtische Gebiete der Sonderklasse, 22 städtische Gebiete der Klasse I (einschließlich 3 städtischer Gebiete der Klasse I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 städtische Gebiete der Klasse II, 45 städtische Gebiete der Klasse III, 95 städtische Gebiete der Klasse IV und 702 städtische Gebiete der Klasse V.

In 105 Städten und Gemeinden des Typs III oder höher ist es Projekten nicht gestattet, Grundstücke durch Grundstücksteilung und Grundstücksverkauf zu verkaufen. Dadurch wird der Umfang, in dem Unternehmen Grundstücke teilen und Grundstücke verkaufen dürfen, stark eingeschränkt.

Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Investoren Häuser zum Verkauf bauen und dürfen das Land nicht mehr wie früher in kleine Stücke zum Verkauf „aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Zu den Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, sagte Herr Tuan, das neue Gesetz bestätige, dass Unternehmen sowohl „notwendige“ als auch „ausreichende“ Bedingungen erfüllen müssten, um Landnutzungsrechte in Form einer Parzellierung zu übertragen.

Voraussetzung hierfür ist ein Dokument des Volkskomitees der Provinz, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte am Projekt durch Parzellenaufteilung und Landverkauf gestattet. Die „ausreichende“ Voraussetzung besteht darin, dass der Investor das Verfahren zur Beantragung einer Genehmigung beim Bauamt durchführen muss, ähnlich wie bei der Unterzeichnung eines Vertrags zum Kauf und Verkauf einer zukünftigen Wohnung.

Die neue Regelung bietet denjenigen, die Grundstücksübertragungen von Investoren erhalten, eine Grundlage, um den Zeitpunkt klar festzulegen, wann der Investor den Kaufvertrag unterzeichnen darf. Dies hängt davon ab, ob der Investor über ein Dokument des Bauamts verfügt oder nicht.

Die neue Regelung zur Verschärfung der Parzellierung ist sinnvoll. Unternehmen realisieren Projekte, indem sie Grundstücke aufteilen und Land in Form von Spekulationen, Kauf und Weiterverkauf an Einzelpersonen verkaufen, was zu vielen Grundstücksfiebern führt. Der Höhepunkt Anfang 2021 ereignete sich gleichzeitig von Nord nach Süd und führte zur Verschwendung von Sozialvermögen.

Gleichzeitig schreiben die geltenden Gesetze den Käufern von parzelliertem Land nicht vor, dass das Bauvorhaben in Betrieb genommen werden muss“, sagte Herr Tuan.

Eine der besonders bemerkenswerten Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (in der geänderten Fassung) ist laut Herrn Tuan außerdem die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen bauen muss, um den Baufortschritt sicherzustellen, und zwar in Übereinstimmung mit dem genehmigten Entwurf und der Detailplanung, einer Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erteilt werden muss, und in Übereinstimmung mit der Vereinbarung im Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt“ (Klausel 2, Artikel 34).

Dies ist nicht nur für Investoren, sondern auch für die zuständigen Behörden eine wichtige Grundlage für die Überwachung des Baus der Käuferhäuser. Vermeiden Sie es, Land zu kaufen und es dann brach liegen zu lassen oder es für persönliche Spekulationen zu nutzen.

Hoai Anh

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260