Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren von Immobilienprojekten achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Fähigkeit, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren von Immobilienprojekten achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Fähigkeit, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Kunden besichtigen Häuser in Novalands Aqua City – einem neuen Projekt, bei dem rechtliche Hindernisse beseitigt wurden. Foto: Le Toan

Rechtlicher Vorrang

Da Herr Nguyen Trung Thanh im Jahr 2018 ein Haus zum Wohnen kaufen musste, suchte er nach einer Wohnung in einem Projekt im Wohngebiet Nam Rach Chiec (Bezirk An Phu, Distrikt 2, heute Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) und entschied sich für eine Wohnung. Das Projekt umfasst 12 Mehrfamilienhäuser mit 33–35 Stockwerken und insgesamt 3.175 Wohnungen.

Laut Herrn Thanh unterzeichnete der Investor damals einen Grundsatzvertrag zum Kauf einer Wohnung mit dem Kunden. Die Anzahlung betrug 250 Millionen VND/Wohnung, der Verkaufspreis lag bei 38 Millionen VND/m2. Aufgrund rechtlicher Verfahren kann der Investor den Verkauf nicht wie geplant eröffnen. Nach Bemühungen, die Hindernisse seitens der örtlichen Behörden aus dem Weg zu räumen, wurde dem Projekt vor Kurzem die Baugenehmigung erteilt.

Der Investor erklärte jedoch einseitig die grundsätzliche Kündigung des Vertrags und verpflichtete sich, auf den vom Kunden gezahlten Betrag Zinsen in Höhe von 15 % pro Jahr zu zahlen. Möchte der Kunde weiterhin an dem Projekt teilnehmen, werden die beiden Parteien den Vertrag grundsätzlich auflösen. Nach der Inbetriebnahmequalifizierung des Projektes erhält der Kunde 15 % Rabatt auf den Neuverkaufspreis.

Als Grund führt der Investor an, dass bisherige Vereinbarungen nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Insbesondere erfordern Änderungen der Rechtspolitik nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobiliengeschäftsgesetzes 2023 ab dem 1. August 2024, dass die Produkte des Projekts ausreichende Bedingungen erfüllen müssen, um in den Handel gebracht zu werden.

Bislang haben die Produkte des Projekts die in Artikel 24 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 vorgeschriebenen Geschäftsbedingungen noch nicht erfüllt. Darüber hinaus ist gemäß Absatz 1, Artikel 8 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte das Tätigen von Immobiliengeschäften ohne Erfüllung der Bedingungen eine verbotene Handlung. Daher ist die bisherige Praxis, dass Investoren Produkte in Form der Unterzeichnung eines „Prinzipalvertrages zur Sicherung des Ankaufsrechts für künftige Wohnungen“ mit Kunden in den Handel bringen, nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht den geltenden gesetzlichen Regelungen.

„Rechtlich gesehen ist das Handeln des Investors nicht falsch, da er sich bereit erklärt hat, die Zinsen auf die Einlage zu erstatten. Aus Anlegersicht sind die Kunden jedoch trotz der Entschädigung immer noch im Nachteil, da die aktuellen Immobilienpreise im Vergleich zu vor sechs Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind“, sagte Herr Thanh.

Aus der obigen „Lektion“ geht hervor, dass sich auch der „Geschmack“ der Investoren stark verändert hat. Anstatt wie früher Massenkäufe zu tätigen, bevorzugen Investoren Projekte mit vollem Rechtsstatus, um die Risiken zu begrenzen. Einige andere Anleger entscheiden sich für den Kauf von Produkten, für die bereits rote Bücher oder Eigentumszertifikate vorliegen.

Projekte benötigen vollständige und klare Rechtsdokumente, um Investoren zu gewinnen. Bei Grundstücken in der Gemeinde stimmen Investoren einer Vermessung oder einem Kauf nur zu, wenn das Land in Parzellen aufgeteilt wurde und über ein separates Zertifikat verfügt. Projekte, die sich im Antragsverfahren für die Grundstücksteilung befinden, ziehen kaum die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich. Dies zeigt einen deutlichen Wandel in der Bewertung von Produkten durch Investoren in letzter Zeit“, sagte Frau Tu, eine Maklerin in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus, fügte Frau Tu hinzu, würden neue Vorschriften zur Grundstücksaufteilung viele Investoren zögern lassen. In der vorherigen Phase wurden viele Investoren beim Landkauf betrogen und hofften, das Grundstück abzutrennen und eine Bescheinigung zu erhalten, stießen dann aber auf rechtliche Probleme. Deshalb sind sie jetzt sehr vorsichtig und nicht mehr so ​​gelassen wie früher.

Konzentrieren Sie sich auf die Fähigkeit, echte Bedürfnisse zu erfüllen

Den Beobachtungen des Reporters zufolge suchen Anleger heute nicht nur nach Produkten mit klarem Rechtswert, sondern legen auch Wert auf die Möglichkeit einer langfristigen Nutzung der Vermögenswerte, um einen stabilen Anlagewert sicherzustellen.

Nicht selten kommt es bei Marktschwankungen zu einer „Kündigung“ der Kundenverträge durch die Anleger. Denn wenn der Vertrag mit dem Kunden aufrechterhalten wird, wird das Unternehmen höchstwahrscheinlich keinen Gewinn mehr erzielen oder sogar einen Verlust erleiden …

Projekte mit hoher Liquidität, einfacher Vermietung oder der Deckung eines echten Wohnbedarfs werden bevorzugt. Dies spiegelt eine Verlagerung von spekulativen Investitionen hin zu Produkten mit langfristigem Wert wider. Insbesondere Wohnungen und Stadthäuser mit guter Lage, vollständiger Infrastruktur und Nähe zu öffentlichen Einrichtungen werden von vielen Investoren gewählt.

Darüber hinaus erfreuen sich auch Produkte mit wirtschaftlichem Nutzungspotenzial wie Gewerberäume, Ladenlokale oder Grundstücke in Gebieten mit starkem Entwicklungspotenzial großer Aufmerksamkeit.

„Investoren schätzen heute nicht nur das Gewinnpotenzial durch steigende Immobilienwerte, sondern auch die Möglichkeit, durch Vermietung oder gewerbliche Aktivitäten stabile Einnahmen zu erzielen. Dies hilft ihnen, Gewinne zu optimieren und Risiken im Zusammenhang mit Marktschwankungen zu minimieren“, sagte Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Herr Duong Minh Thong, Direktor von Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., sagte außerdem, dass im aktuellen Kontext dem Immobiliensegment, das den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum deckt, aufgrund seines hohen Sicherheitsfaktors große Aufmerksamkeit zuteilwird. Grundstücksprodukte, insbesondere Grundstücke ohne Wohnfläche, haben bisher keine große Aufmerksamkeit erregt.

In seinem Ratschlag für Investoren sagte Herr Thong, dass Wohnbauprojekte trotz der Höhen und Tiefen des Marktes von Investoren oft nicht besonders beachtet würden, es sich dabei aber um Produkte mit angemessenem Wert handele und die Fähigkeit hätten, ihren Wert im Laufe der Zeit zu behalten oder zu steigern. Immobilien in Projekten haben im Hinblick auf das Risikomanagement einen klareren Rechtsstatus, wenn sie synchron und systematisch geplant und von seriösen Investoren durchgeführt werden. Sie sind nicht so risikobehaftet wie Grundstücke, die unter der Bevölkerung selbst aufgeteilt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html