Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren, die in Immobilienprojekte investieren, achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Eignung, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken. Dies alles sind Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren, die in Immobilienprojekte investieren, achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Eignung, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken. Dies alles sind Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Kunden besuchen Häuser in Novalands Aqua City – einem neuen Projekt ohne rechtliche Probleme. Foto von : Le Toan

Rechtlicher Vorrang

Da Herr Nguyen Trung Thanh im Jahr 2018 ein Haus zum Wohnen kaufen musste, suchte er nach einer Wohnung in einem Projekt im Wohngebiet Nam Rach Chiec (Bezirk An Phu, Distrikt 2, jetzt Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) und entschied sich für eine. Das Projekt umfasst 12 Mehrfamilienhäuser mit 33–35 Stockwerken und insgesamt 3.175 Wohnungen.

Laut Herrn Thanh unterzeichnete der Investor damals mit dem Kunden einen Grundsatzvertrag zum Kauf einer Wohnung. Die Anzahlung betrug 250 Millionen VND/Wohnung, der Verkaufspreis lag bei 38 Millionen VND/m2. Aufgrund rechtlicher Verfahren kann der Investor den Verkauf nicht wie geplant eröffnen. Nach Bemühungen, Hindernisse seitens der örtlichen Behörden aus dem Weg zu räumen, wurde dem Projekt vor Kurzem die Baugenehmigung erteilt.

Der Investor erklärte jedoch einseitig die grundsätzliche Kündigung des Vertrages und verpflichtete sich, auf den vom Kunden gezahlten Betrag jährlich 15 Prozent Zinsen zu zahlen. Möchte der Kunde weiterhin am Projekt teilnehmen, werden die beiden Parteien den Vertrag grundsätzlich auflösen. Nach der Qualifizierung des Projekts zur Inbetriebnahme erhält der Kunde einen Rabatt von 15 % auf den neuen Verkaufspreis.

Als Begründung führt der Investor an, dass bisherige Vereinbarungen nicht mehr den aktuellen rechtlichen Bestimmungen entsprechen. Insbesondere erfordern Änderungen der Rechtspolitik nach dem Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 ab dem 1. August 2024, dass die Produkte des Projekts ausreichende Bedingungen erfüllen müssen, um in den Handel gebracht zu werden.

Bislang haben die Produkte des Projekts die in Artikel 24 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 vorgeschriebenen Geschäftsbedingungen noch nicht erfüllt. Darüber hinaus ist ein Immobiliengeschäft ohne Erfüllung der Bedingungen gemäß Absatz 1, Artikel 8 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte verboten. Die bisherige Praxis, dass Investoren Produkte in Form des Abschlusses eines „Grundsatzvertrages zur Sicherung des Ankaufsrechts für künftige Wohnungen“ mit ihren Kunden in den Handel bringen, ist daher nicht mehr zeitgemäß und steht nicht im Einklang mit den geltenden Rechtsvorschriften.

„Rechtlich gesehen ist das Vorgehen des Anlegers nicht unzulässig, da dieser sich mit der Erstattung von Zinsen auf die Einlagesumme einverstanden erklärt hat. Doch aus Investitionssicht sind die Kunden trotz der Entschädigung immer noch im Nachteil, denn die aktuellen Immobilienpreise sind im Vergleich zu vor sechs Jahren um ein Vielfaches gestiegen“, sagte Thanh.

Aus der obigen „Lektion“ lässt sich schließen, dass sich auch der „Geschmack“ der Anleger stark verändert hat. Anstatt wie früher Massenkäufe zu tätigen, bevorzugen Investoren heute Projekte mit uneingeschränkter Rechtspersönlichkeit, um die Risiken zu begrenzen. Andere Anleger entscheiden sich für den Kauf von Produkten, für die bereits rote Bücher oder Eigentumszertifikate vorliegen.

„Das Projekt muss über vollständige und klare Rechtsdokumente verfügen, um Investoren zum Investieren zu bewegen. Bei Grundstücksprodukten in der Gemeinschaft stimmen Investoren einer Vermessung oder einem Kauf nur zu, wenn das Land in Parzellen aufgeteilt ist und über eine eigene Urkunde verfügt. Projekte, die sich im Antragsverfahren zur Grundstücksaufteilung befinden, ziehen kaum die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich. Dies ist ein klarer Wandel in der Art und Weise, wie Investoren in letzter Zeit Produkte bewerten“, sagte Frau Tu, eine Maklerin in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus, so Tu weiter, würden viele Investoren aufgrund der neuen Vorschriften zur Grundstücksaufteilung zögern. In der Zwischenzeit wurden in der vorherigen Phase viele Investoren beim Landkauf getäuscht und hofften auf eine Abtrennung des Grundstücks und den Erhalt eines Zertifikats, stießen dann aber auf rechtliche Probleme. Deshalb sind sie jetzt sehr vorsichtig und nicht mehr so ​​gelassen wie früher.

Konzentrieren Sie sich auf die Fähigkeit, echte Bedürfnisse zu erfüllen

Den Beobachtungen des Reporters zufolge suchen Anleger heute nicht nur nach Produkten mit klarem Rechtswert, sondern achten auch auf die Machbarkeit einer langfristigen Nutzung der Vermögenswerte, um einen stabilen Anlagewert sicherzustellen.

Nicht selten kommt es bei Marktschwankungen zu einer „Kündigung“ des Kundenvertrages durch den Anleger. Denn bleibt der Vertrag mit dem Kunden bestehen, wird das Unternehmen höchstwahrscheinlich keinen Gewinn mehr erwirtschaften oder sogar Verluste machen …

Projekte mit hoher Liquidität, guter Vermietbarkeit oder der Deckung eines echten Wohnbedarfs werden bevorzugt. Dies spiegelt eine Verlagerung vom spekulativen Investieren hin zu Produkten mit langfristigem Wert wider. Insbesondere Wohnungen und Stadthäuser mit guter Lage, vollständiger Infrastruktur und in der Nähe von öffentlichen Einrichtungen werden von vielen Investoren gewählt.

Darüber hinaus erfreuen sich auch Produkte mit wirtschaftlichem Nutzungspotenzial wie etwa Gewerberäume, Ladenlokale oder Grundstücke in Gegenden mit starkem Entwicklungspotenzial großer Nachfrage.

„Heutzutage schätzen Investoren nicht nur das Gewinnpotenzial aus der Wertsteigerung einer Immobilie, sondern berücksichtigen auch die Möglichkeit, durch Vermietung oder gewerbliche Tätigkeit stabile Einnahmen zu erzielen. Dies hilft ihnen, Gewinne zu optimieren und Risiken im Zusammenhang mit Marktschwankungen zu minimieren“, sagte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Herr Duong Minh Thong, Direktor von Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., sagte außerdem, dass im gegenwärtigen Kontext dem Immobiliensegment, das den tatsächlichen Wohnbedarf deckt, aufgrund seines hohen Sicherheitsfaktors große Aufmerksamkeit zuteilwird. Grundstücksprodukte, insbesondere Grundstücke ohne Wohnfläche, haben bisher keine große Aufmerksamkeit erfahren.

In seinem Ratschlag an Investoren sagte Herr Thong, dass Wohnbauprojekten zwar von Investoren oft keine große Aufmerksamkeit geschenkt werde, diese jedoch trotz der Höhen und Tiefen des Marktes Produkte mit angemessenem Wert seien und über die Fähigkeit verfügten, ihren Wert im Laufe der Zeit zu behalten oder zu steigern. Immobilien in Projekten haben im Hinblick auf das Risikomanagement einen klareren Rechtsstatus, wenn sie synchron und systematisch geplant und von seriösen Investoren durchgeführt werden. Zudem sind sie nicht so risikobehaftet wie Grundstücke, die unter der Bevölkerung selbst aufgeteilt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html