Lösung von Immobilienangebotsproblemen

Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu erweitern.

In der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung legte die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte (NƠTM) durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten (QSDĐ) bzw. über QSDĐ mit landesweitem Geltungsbereich vor, um rechtliche Schwierigkeiten für NƠTM-Projekte in der Größenordnung städtischer Gebiete (unter 20 Hektar) zu beseitigen. Wenn es von der Nationalversammlung genehmigt wird, wird es innerhalb von fünf Jahren ab dem 1. Januar 2025 umgesetzt.

Viele Projekte entwirren

Laut Do Duc Duy, dem Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, gelten ab dem 1. Juli 2015 im Wohnungsbaugesetz von 2014 andere Regelungen als im Grundstücksgesetz. Dementsprechend ist die Landnutzungsbedingung für die Umsetzung des NƠTM-Projekts der Besitz von Wohnnutzungsrechten oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken. Im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten muss es sich um Wohngrundstücke handeln.

Diese Regelung wird weiterhin in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 übernommen, wodurch die Fälle der Umsetzung von NƠTM-Projekten im Maßstab städtischer Gebiete, insbesondere in neuen Gebieten und Gebieten ohne Wohngrundstücke, eingeschränkt wurden.

„Tatsächlich beträgt die maximale Landzuteilungsgrenze für Haushalte und Einzelpersonen im Laufe der Zeit 400 Quadratmeter, der Rest ist landwirtschaftliche Fläche auf demselben Grundstück. Selbst wenn Investoren also eine Übertragung der Landnutzungsrechte in Wohngebieten erhalten, können sie dies nicht tun“, sagte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Hinzu kommt, dass die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich kein Wohngrundstück sind und die Detailplanung des Projekts auch viele unterschiedliche Grundstücksarten wie Wohngrundstücke, Verkehrsflächen, Grünflächen usw. umfasst. Daher können gemäß den Bestimmungen von Artikel 127 Punkt b, Satz 1 des Bodengesetzes von 2024 viele Projekte in der Praxis nicht umgesetzt werden.

Der Resolutionsentwurf wurde entwickelt, um die Schwierigkeiten bei der Bereitstellung von Immobilienprojekten im Kontext hoher Immobilienpreise zu lösen, die teilweise auf Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken für Investoren zurückzuführen sind. „Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zu erweitern, um neue ländliche Projekte umzusetzen. Dies trägt dazu bei, die Beschwerden der Bevölkerung einzuschränken, einen fairen Landzugang für Investoren und Gemeinden sicherzustellen und ein stabiles Angebot an neuen ländlichen Projekten aufrechtzuerhalten“, sagte Minister Do Duc Duy.

Ein Gewerbegebiet im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: HOANG TRIEU

Nach Angaben der Regierung wird diese Resolution landesweit auf Projekte von Immobilienunternehmen in vier Fällen angewendet: Erhalt von Landnutzungsrechten; über Landnutzungsrechte verfügen; Besitz von Landnutzungsrechten und Erhalt von Landnutzungsrechten; Bei der Umsetzung des NƠTM-Projekts auf dem Gelände der Anlage, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, muss die Anlage gemäß der Bauplanung und der Stadtplanung verlegt werden.

Was die Bedingungen für die Umsetzung eines Projekts zur neuen ländlichen Entwicklung durch eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten betrifft, setzt der Investor ein Projekt zur neuen ländlichen Entwicklung auf einem oder mehreren Landtypen um: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, keine Wohnflächen; Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück, sofern eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten besteht; Darüber hinaus müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein.

Sollte im kleinen Maßstab erprobt werden

Bei der Diskussion dieses Themas stimmten viele Abgeordnete der Nationalversammlung grundsätzlich der Notwendigkeit zu, eine Resolution zu verabschieden, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Investitions- und Geschäftsprojekten im Sektor der neuen ländlichen Entwicklung zu beseitigen. Delegierter Tran Hoang Ngan (Delegation von HCMC) räumte ein, dass die Erprobung dieser Politik einen Welleneffekt bei der Unterstützung der sozioökonomischen Entwicklung des Landes haben werde, insbesondere bei der Beseitigung von Schwierigkeiten beim Aufbau ländlicher Gebiete neuen Typs und der Schaffung günstiger Bedingungen für Landnutzer und Investoren, um bei der Umsetzung ländlicher Gebiete neuen Typs und von Stadtentwicklungsprojekten proaktiv zu sein und zur Deckung des Bedarfs an Wohngrundstücken und Wohnungen für die Bevölkerung beizutragen.

Doch es gibt auch viele Bedenken. Delegierter Do Van Yen (Delegation Ba Ria – Vung Tau) sagte, dass der im Resolutionsentwurf vorgeschlagene sehr große Landtyp für Pilotversuche nicht mit dem Landgesetz vereinbar sei. Darüber hinaus sollte das Pilotprojekt, wenn es umgesetzt wird, in kleinerem Maßstab durchgeführt werden und sich auf Provinzen und Städte mit dringendem Wohnungsbedarf konzentrieren. Es sollte nicht auf das ganze Land ausgeweitet werden.

Delegierter Yen schlug außerdem vor, dass die Regierung die Auswirkungen bewerten und die Situation vermeiden müsse, „die Politik auszunutzen, um landwirtschaftliche Flächen zu beschlagnahmen“ oder „Verstöße zu legalisieren“, um strengere, vernünftigere und wirksamere Vorschriften zu erlassen.

Abgeordnete Nguyen Thi Thu Ha (Delegation von Quang Ninh) betonte, dass der aktuelle Status der NƠTM an allen Standorten neu bewertet werden müsse und dass es noch immer viele Projekte, Arbeiten und NƠTM gebe, die nicht vergeben, leer stehen oder aufgegeben worden seien oder deren rechtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen seien. Angebot und Nachfrage auf dem NƠTM-Markt hängen immer noch von verschiedenen Standorten ab und „nicht an jedem Standort besteht Nachfrage“.

Delegierter Ha schlug vor, dass vor der Genehmigung des Entwurfs eine Bewertung der aktuellen Situation des NƠTM vorgenommen werden müsse, um Angebot und Nachfrage auf dem Markt vor Ort klar zu verstehen. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssen eine gründliche Bewertung vornehmen. Überlegen Sie, ob das Pilotprojekt regional oder lokal sein und eine konkrete Adresse haben soll.

„Das im Entwurf vorgeschlagene Pilotprojekt könnte zur Gründung von Organisationen, Einzelpersonen und Immobilienunternehmen führen, die sich den Kauf und Verkauf, die Übertragung, das Zusammenlegen und die Zusammenlegung von Land zunutze machen, das Land nicht effektiv nutzen, daraus Profit schlagen und Produktionsmaterialien in Betriebsmittel umwandeln, um auf die Umsetzung des Projekts zur Neuen Ländlichen Entwicklung zu warten“, warnte Frau Ha.

In seinem Untersuchungsbericht sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, außerdem, dass es im betreffenden Ausschuss die Meinung gebe, dass die Zulassung von Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten mit Ausnahme von Wohngrundstücken für neue ländliche Entwicklungsprojekte zu einem Preisfieber bei landwirtschaftlichen Grundstücken und anderen Arten von Grundstücken führen würde. Dies kann zu zahlreichen Schwierigkeiten für die Bevölkerung und die Unternehmen sowie für den Staat führen, wenn dieser Land zurückfordern und dafür Entschädigungen leisten muss.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses schlug vor, dass die Regierung die Anwendung des Pilotmechanismus durch Vereinbarungen über die Erlangung bzw. den Besitz von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche und nicht landwirtschaftliche Flächen (Gewerbe- und Dienstleistungsflächen) überprüfen und klären sollte, um einen Politikmissbrauch zu vermeiden.

Vermeiden Sie überbordende Konvertierungen

Der stellvertretende Vorsitzende des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, Nguyen Phuong Tuan, stimmte zu, dass die Resolution landesweit umgesetzt werden sollte, um Gerechtigkeit zwischen den Kommunen zu gewährleisten, Komplikationen bei der Regulierung von Kriterien und Bedingungen zu vermeiden und die Entstehung eines „Antrag-Bewilligungs“-Mechanismus zu verhindern. Er schlug jedoch vor, dass die Redaktion spezifische Regelungen erlassen sollte, um zu vermeiden, dass nach Inkrafttreten der Regelungen eine großflächige Umgestaltung der Landnutzung nicht nur die soziale Sicherheit, sondern auch die Ernährungssicherheit beeinträchtigt.

Überprüfen Sie die Flächennutzungspläne der einzelnen Orte

Delegierter Nguyen Truc Son (Ben Tre-Delegation) sagte, dass der Resolutionsentwurf einige Unterschiede zum (geänderten) Investitionsgesetz, (geänderten) Landgesetz und (geänderten) Wohnungsgesetz aufweise, die kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedet wurden. Bei der Pilotierung des Projekts ist eine Überprüfung der nationalen Flächennutzungsplanung, der Flächennutzungspläne und insbesondere der lokalen Flächennutzungspläne erforderlich. Wenn Projekte erprobt werden, die nicht in der Wohn- und Bauleitplanung enthalten sind, sind sie dann umsetzbar?

Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Detaillierte Regelungen zur Bestimmung der Investitionsgebiete

HoREA hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen Abteilungen Empfehlungen zur Stellungnahme zum Beschluss 83/2024/QD-DT des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt. Dementsprechend ist es notwendig, die Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 2 zu prüfen und zu ändern, um die Bestimmung der Gebiete zu konkretisieren, in denen Investoren in Immobilien und Wohnbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Gemeinde eigene Häuser bauen können. Ausgenommen hiervon sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, die keiner Versteigerung von Landnutzungsrechten unterliegen, um gemäß den Vorschriften in Wohnbauprojekte zu investieren.

Denn gemäß Klausel 6, Artikel 31 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 ist es Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten gestattet, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur für Grundstücke zu übertragen, die nicht in Bezirken, Kreisen oder Städten der Sonderklasse, Klasse I, Klasse II und Klasse III liegen; Gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes unterliegen Investitionen in Wohnungsbauprojekte keiner Versteigerung von Landnutzungsrechten. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur übertragen dürfen, damit Einzelpersonen ihre eigenen Häuser bauen können.

Herr NGO DUC SON , Generaldirektor der DRH Holdings Joint Stock Company:

Schaffung von Möglichkeiten für Eigenheimkäufer

Bislang müssen für die Umsetzung von NƠTM folgende Bedingungen erfüllt sein, um Projekte umsetzen zu können: Einhaltung der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene; im Einklang mit der Bauplanung und der Stadtplanung; in Übereinstimmung mit dem genehmigten örtlichen Wohnungsbauprogramm und -plan. Die Realität zeigt, dass die Überschneidungen und Widersprüche zwischen dem Bodengesetz und dem Wohnungsgesetz zunehmen, die Kapital- und Immobilienmärkte verzerrt werden und die Risiken sowohl für Unternehmen und Investoren als auch für Menschen mit Wohnungsbedarf zunehmen. Das von der Regierung vorgeschlagene Pilotprojekt wird den Kapitalmarkt öffnen, zur Stabilisierung und Reduzierung der finanziellen Belastungen bei der Kapitalnutzung für Unternehmen beitragen und den Zeit- und Kostenaufwand für die Vorbereitung von Projektinvestitionen verkürzen. den Markt transparent machen und Eigenheimkäufern die Möglichkeit geben, auf bezahlbares Wohnraumangebot zuzugreifen. Das Lösen dieses Knotens könnte dazu beitragen, Millionen von Unternehmen zu „retten“, die seit Jahren darauf warten.

S. Nhung schrieb

Quelle: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm