Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es einigen Meinungen zufolge immer noch viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften.

Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es einigen Meinungen zufolge immer noch viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften.

Das Bodengesetz von 2024 soll die Landverwaltung und -nutzung in Vietnam verbessern und so zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung und zum Schutz der legitimen Rechte der Menschen beitragen.

Allerdings gibt es auch nach einer Umsetzungsphase noch viele Hürden und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften. Diese Probleme sind nicht nur auf die mangelnde Konsistenz zwischen Rechtsdokumenten zurückzuführen, sondern auch auf mangelnde Durchsetzungsmechanismen, Verwaltungskapazitäten und lokale Praktiken.

Langsame Veröffentlichung von Umsetzungsleitfäden

Obwohl die Regierung und die Ministerien Anstrengungen unternommen haben, Dokumente zur Umsetzung zu entwickeln, wurden viele Bestimmungen des Landgesetzes nicht vollständig umgesetzt.

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Der derzeitige Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise weist jedoch noch viele Mängel auf, die bei Grundstückstransaktionen leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen können.

Bislang haben nur etwa 59/63 Provinzen und Städte ausführliche Richtlinien herausgegeben, während sich die Erlasse und Rundschreiben der Ministerien und Zweigstellen noch in der Fertigstellung befinden. Dies erschwert den Kommunen die Durchsetzung des Gesetzes und beeinträchtigt den Prozess der Lösung von Fragen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten, Entschädigungen, Unterstützung bei der Umsiedlung und der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (rote Bücher).

Eines der größten Probleme bei der Umsetzung des überarbeiteten Bodengesetzes ist die Identifizierung und Anerkennung der Landnutzungsrechte der Bevölkerung. Die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (Rote Bücher) sind aufgrund überlappender Regelungen und mangelnder Abstimmung zwischen den Verwaltungsebenen noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten behaftet. Darüber hinaus wird die Flächennutzungsplanung vor Ort noch immer nur lückenhaft umgesetzt, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und langsamen Fortschritten bei der Projektumsetzung führt.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VnREA), ist die Ausstellung von roten Büchern immer noch mit vielen Schwierigkeiten verbunden, da viele Projekte keine vollständigen und klaren Rechtsdokumente haben, was zu Schwierigkeiten für die Menschen bei Grundstücksgeschäften führt.

Herr Dinh schlug vor, dass es notwendig sei, die nationale Landdatenbank zu vervollständigen und das Landinformationssystem zwischen den Standorten zu synchronisieren, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren. Gleichzeitig müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden spezifische Anweisungen erstellen und den Prozess der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten vereinfachen, um günstige Bedingungen für Menschen und Unternehmen zu schaffen.

Ein weiteres Problem, auf das viele Experten und Manager hinweisen, ist die Schwierigkeit, Land für Entwicklungsprojekte freizumachen. TS. Der Wirtschaftsexperte Nguyen Minh Phong sagte, dass die Landrodung ein schwieriges Problem sei, da es dabei um komplexe Fragen wie Entschädigung, Umsiedlung und den Konsens der Bevölkerung gehe.

Dies ist einer der Faktoren, die den Fortschritt von Infrastrukturentwicklungsprojekten verlangsamen können. Viele Großprojekte sind ins Stocken geraten, weil man sich mit der Bevölkerung nicht auf angemessene Entschädigungspreise einigen konnte.

Um dieses Problem zu lösen, sei es laut Herrn Phong notwendig, einen transparenten und fairen Entschädigungsmechanismus aufzubauen und gleichzeitig Propaganda- und Mobilisierungsarbeit zu betreiben, damit die Menschen die Landerwerbspolitik verstehen und ihr zustimmen. Darüber hinaus ist es notwendig, Umsiedlungsgebiete mit umfassender Infrastruktur zu errichten, um sicherzustellen, dass die Menschen unmittelbar nach der Rückgabe ihres Landes ein stabiles Leben führen können.

Probleme mit dem Grundstückspreismechanismus

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Allerdings ist der derzeitige Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise noch immer sehr unzureichend und führt bei Grundstückstransaktionen leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien.

Frau Le Thi Thanh Ha, Direktorin des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass sich die Grundstückspreise in verschiedenen Gebieten häufig ändern und unklare Preisfaktoren bei Menschen und Investoren für ein Unbehagen sorgen.

Frau Ha ist der Ansicht, dass es einen stabilen und transparenten Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen geben müsse. Die Veröffentlichung von Informationen zu Grundstückspreisen, ihre regelmäßige Aktualisierung und ihre Erfassung in einem gemeinsamen Datensystem werden dazu beitragen, die Inflation der Grundstückspreise zu senken und die Transparenz bei Transaktionen zu erhöhen. Darüber hinaus sollte es eine Vorzugspolitik für soziale Immobilienprojekte geben, insbesondere für Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen.

In Hanoi räumen die Verantwortlichen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ein, dass die Grundstückspreise mancherorts niedriger sind als die Marktpreise. Dies reicht nicht aus, um die Kosten und Investitionsmittel für die Einrichtung von Grundstücksfonds (einschließlich der Kosten für die Räumung von Grundstücken und Investitionen in die Infrastruktur usw.) zu decken.

Um das Problem zu lösen, dass die Grundstückspreisliste unter dem Marktpreis liegt, haben die Volkskomitees der Bezirke und Städte Preisstufen und mehrere Auktionsrunden (mit einer vorgeschriebenen Rundenzahl) geregelt, um sicherzustellen, dass der Anfangspreis der nächsten Runde nahe am Marktpreis liegt.

Allerdings sind Inhalte wie eine niedrige Anzahlung (in Höhe von 20 % des Startpreises) im Grundstücksgesetz und im Gesetz zur Immobilienversteigerung noch nicht vollständig geregelt; Es gibt keine Vorschriften, die Absprachen zur Erhöhung oder „Aufblähung“ der Preise verbieten. Dies kann dazu führen, dass Auktionsteilnehmer höhere Gebote als den Marktpreis abgeben, um die Auktion zu gewinnen, dann aber das Höchstgebot nicht bezahlen (die Anzahlung verlieren) oder in der nächsten Runde nicht weiter bieten, wodurch die Auktion scheitert und ein Chaos auf dem Marktpreis entsteht.

Bei der derzeitigen Versteigerung von Landnutzungsrechten für Privatpersonen zum Bau eigener Häuser gibt es keine Vorschriften, die eine Fertigstellung des Hausbaus innerhalb einer bestimmten Frist vorschreiben. Dies führt dazu, dass Land nicht genutzt wird, brachliegt, Schwierigkeiten bei der Planungsverwaltung auftreten, die Schönheit der Städte verloren geht und Landressourcen verschwendet werden.

Einige Bezirke und Städte stehen noch immer unter dem Druck, Haushaltseinnahmen aus Versteigerungen von Landnutzungsrechten zu erzielen, um den Kapitalbedarf für die sozioökonomische Entwicklung zu decken. Daher organisieren sie weiterhin Auktionen, um Privatpersonen Land zum Bau von Häusern zuzuweisen.

Neben Problemen mit Verwaltungsverfahren und Grundstückspreisen ist auch die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Herr Nguyen Trong Hoai, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass es in den Gemeinden derzeit an wirksamen Überwachungsmechanismen mangele, was zu Landverschwendung, brachliegendem Land oder Missbrauch führe.

Herr Hoai sagte, dass ein strenger, transparenter und fairer Überwachungsmechanismus notwendig sei, um die ordnungsgemäße und wirksame Nutzung des Landes sicherzustellen.

Landverwaltungsbehörden müssen außerdem Informationstechnologien im Landdatenmanagement einsetzen, um Landnutzungsprojekte wirksamer überwachen und kontrollieren zu können.

Auf Nachfrage gaben einige Unternehmen an, dass die Verzögerung rechtlicher Verfahren und der Baugenehmigungen eines der größten Hindernisse für Immobilien- und Infrastrukturentwicklungsprojekte sei. Viele Projekte, insbesondere Wohnungsbauprojekte, sind aufgrund von Verwaltungsverfahren und fehlendem Konsens über Entschädigungen und Umsiedlungen ins Stocken geraten.

Um das Bodengesetz von 2024 wirksam umzusetzen, müssen die Behörden nach Ansicht einiger Experten größere Anstrengungen unternehmen, um die oben genannten Schwierigkeiten zu lösen.

Insbesondere ist es notwendig, die Veröffentlichung detaillierter Leitfäden zu erhöhen und Schulungen für Beamte auf allen Ebenen zu den neuen Bestimmungen des überarbeiteten Bodengesetzes zu organisieren. Dies wird den Gemeinden helfen, Informationen zu erfassen und gesetzliche Vorschriften wirksam durchzusetzen.

Vollständige Landdatenbank, Gewährleistung von Konsistenz und Genauigkeit. Der Einsatz von Informationstechnologie im Landmanagement hilft, Zeit und Kosten zu sparen und Fehler bei der Verwaltungsarbeit zu begrenzen.

Herausgabe klarerer und detaillierterer Rechtsdokumente zu den Methoden der Bestimmung von Grundstückspreisen und Entschädigungen bei der Landrückgewinnung. Darüber hinaus müssen die Behörden die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung verstärken.

Man geht davon aus, dass das Bodengesetz von 2024 nur dann seine volle Wirksamkeit entfalten und günstige Bedingungen für die Entwicklung des Landes schaffen kann, wenn diese Lösungen gleichzeitig und konsequent umgesetzt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html