Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es nach einigen Meinungen noch immer viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung der neuen Regelungen.

Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es nach einigen Meinungen noch immer viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung der neuen Regelungen.

Das Bodengesetz von 2024 soll die Landverwaltung und -nutzung in Vietnam verbessern und zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung und zum Schutz der legitimen Rechte der Bevölkerung beitragen.

Nach einer Umsetzungsphase gibt es jedoch noch viele Hürden und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften. Diese Probleme sind nicht nur auf die mangelnde Konsistenz der Rechtsdokumente zurückzuführen, sondern auch auf mangelhafte Durchsetzungsmechanismen, Managementkapazitäten und lokale Gepflogenheiten.

Langsame Herausgabe von Umsetzungsleitfäden

Obwohl die Regierung und die Ministerien Anstrengungen unternommen haben, Dokumente zur Umsetzung zu entwickeln, wurden viele Bestimmungen des Bodengesetzes nicht vollständig umgesetzt.

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigen Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Der derzeitige Mechanismus zur Bestimmung von Grundstückspreisen weist jedoch noch viele Mängel auf, die leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien bei Grundstücksgeschäften führen können.

Bislang haben lediglich etwa 59 von 63 Provinzen und Städten ausführliche Richtlinien herausgegeben, während sich die Verordnungen und Rundschreiben der Ministerien und Zweigstellen noch in der Fertigstellung befinden. Dies erschwert den Kommunen die Durchsetzung des Gesetzes und beeinträchtigt den Prozess der Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten, Entschädigungen, Unterstützung bei der Umsiedlung und der Erteilung von Landnutzungszertifikaten (Rote Bücher).

Eines der größten Probleme bei der Umsetzung des überarbeiteten Bodengesetzes ist die Festlegung und Anerkennung der Landnutzungsrechte der Bevölkerung. Die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten (Rote Bücher) sind aufgrund überlappender Bestimmungen und mangelnder Abstimmung zwischen den Verwaltungsebenen immer noch mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Darüber hinaus wird die Flächennutzungsplanung vor Ort immer noch lax umgesetzt, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und langsamen Fortschritten bei der Projektumsetzung führt.

Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VnREA), ist die Ausstellung der roten Bücher immer noch mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden, und viele Projekte verfügen nicht über vollständige und klare Rechtsdokumente, was zu Schwierigkeiten für die Menschen bei Grundstücksgeschäften führt.

Herr Dinh schlug vor, dass die nationale Landdatenbank vervollständigt und das Landinformationssystem zwischen den Standorten synchronisiert werden müsse, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren. Gleichzeitig müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden spezifische Anweisungen erlassen und den Prozess der Erteilung von Landnutzungszertifikaten vereinfachen, um günstige Bedingungen für die Bevölkerung und die Unternehmen zu schaffen.

Ein weiteres Problem, auf das viele Experten und Manager hinweisen, ist die Schwierigkeit, Land für Entwicklungsprojekte freizumachen. TS. Der Wirtschaftsexperte Nguyen Minh Phong sagte, dass die Rodung von Land ein schwieriges Problem sei, da es um komplexe Fragen wie Entschädigung, Umsiedlung und den Konsens der Bevölkerung gehe.

Dies ist einer der Faktoren, die den Fortschritt von Infrastrukturentwicklungsprojekten verlangsamen können. Viele Großprojekte geraten ins Stocken, weil man sich mit der Bevölkerung nicht auf angemessene Entschädigungssummen einigen kann.

Um dieses Problem zu lösen, sei es laut Herrn Phong notwendig, einen transparenten und gerechten Entschädigungsmechanismus aufzubauen und gleichzeitig Propaganda- und Mobilisierungsarbeit zu leisten, damit die Menschen die Landerwerbspolitik verstehen und ihr zustimmen. Darüber hinaus ist es notwendig, Umsiedlungsgebiete mit umfassender Infrastruktur zu errichten, um sicherzustellen, dass die Menschen unmittelbar nach der Rückgabe ihres Landes ein stabiles Leben führen können.

Probleme mit dem Grundstückspreismechanismus

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigen Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Allerdings ist der derzeitige Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen immer noch völlig unzureichend, was bei Grundstücksgeschäften leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen kann.

Frau Le Thi Thanh Ha, Direktorin des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit, dass sich die Grundstückspreise in verschiedenen Gebieten häufig ändern und unklare Preisfaktoren bei Menschen und Investoren ein Unbehagen hervorrufen.

Frau Ha ist der Ansicht, dass es einen stabilen und transparenten Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen geben müsse. Durch die Veröffentlichung von Informationen zu Grundstückspreisen, ihre regelmäßige Aktualisierung und ihre Erfassung in einem gemeinsamen Datensystem kann die Grundstückspreisinflation gesenkt und die Transparenz bei Transaktionen erhöht werden. Darüber hinaus soll es eine Vorzugsregelung für soziale Immobilienprojekte geben, insbesondere für Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen.

In Hanoi räumten Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ein, dass die Listenpreise für Grundstücke mancherorts unter den Marktpreisen lägen und damit die Kosten und Investitionsmittel zur Schaffung von Grundstücksfonds (einschließlich der Kosten für die Räumung von Baugrundstücken, Investitionen in die Infrastruktur usw.) nicht decken könnten.

Um dem Problem zu begegnen, dass der Listenpreis für Grundstücke unter dem Marktpreis liegt, haben die Volkskomitees der Bezirke und Städte Preisstufen und mehrere Auktionsrunden (mit einer vorgeschriebenen Rundenzahl) geregelt, um sicherzustellen, dass der Anfangspreis der nächsten Runde nahe am Marktpreis liegt.

Allerdings sind Inhalte wie eine niedrige Anzahlung (in Höhe von 20 % des Anfangspreises) im Grundstücksgesetz und im Gesetz zur Immobilienversteigerung noch nicht vollständig geregelt; Es gibt keine Vorschriften, die Absprachen zur Erhöhung oder „Aufblähung“ der Preise verbieten. Dies kann dazu führen, dass Auktionsteilnehmer höhere Gebote als den Marktpreis abgeben, um die Auktion zu gewinnen, dann aber das Höchstgebot nicht bezahlen (die Anzahlung verlieren) oder in der nächsten Runde nicht weiter bieten, wodurch die Auktion scheitert und ein Chaos bei den Marktpreisen entsteht.

Bei der derzeitigen Versteigerung von Landnutzungsrechten für Privatpersonen zum Bau eigener Häuser gibt es keine Vorschriften, die eine Fertigstellung des Hausbaus innerhalb einer bestimmten Frist vorschreiben. Dies führt dazu, dass Land nicht genutzt wird oder brachliegt, was zu Schwierigkeiten bei der Planungsverwaltung führt, die Schönheit der Städte aufgibt und Landressourcen verschwendet werden.

Einige Bezirke und Städte stehen noch immer unter dem Druck, durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten Haushaltseinnahmen zu erzielen, um den Kapitalbedarf für die sozioökonomische Entwicklung zu decken. Daher organisieren sie nach wie vor Auktionen, um Privatpersonen Land zum Bau von Häusern zuzuteilen.

Neben Problemen mit Verwaltungsverfahren und Grundstückspreisen ist auch die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Herr Nguyen Trong Hoai, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass es in den Gemeinden derzeit an wirksamen Überwachungsmechanismen mangele, was zu Landverschwendung, brachliegendem Land oder Missbrauch führe.

Herr Hoai sagte, dass ein strenger, transparenter und fairer Überwachungsmechanismus erforderlich sei, um eine ordnungsgemäße und effiziente Landnutzung sicherzustellen.

Darüber hinaus müssen Landverwaltungsbehörden Informationstechnologien im Landdatenmanagement einsetzen, um Landnutzungsprojekte wirksamer überwachen und kontrollieren zu können.

Einige Unternehmen gaben auf Nachfrage an, dass Verzögerungen bei Rechtsverfahren und der Räumung der Standorte eines der größten Hindernisse für Immobilien- und Infrastrukturentwicklungsprojekte seien. Viele Projekte, insbesondere Wohnungsbauprojekte, sind aufgrund von Verwaltungsverfahren und fehlendem Konsens über Entschädigungen und Umsiedlungen ins Stocken geraten.

Um das Bodengesetz von 2024 wirksam umzusetzen, müssen die Behörden nach Ansicht einiger Experten größere Anstrengungen unternehmen, um die oben genannten Schwierigkeiten zu lösen.

Konkret ist es notwendig, mehr ausführliche Leitfäden herauszugeben und Schulungen für Beamte auf allen Ebenen zu den neuen Bestimmungen des überarbeiteten Bodengesetzes zu organisieren. Dies hilft den Kommunen, Informationen zu erfassen und gesetzliche Vorschriften wirksam durchzusetzen.

Vollständige Landdatenbank, Gewährleistung von Synchronisierung und Genauigkeit. Der Einsatz von Informationstechnologie im Landmanagement hilft, Zeit und Kosten zu sparen und Fehler bei der Managementarbeit einzuschränken.

Herausgabe klarerer und detaillierterer Rechtsdokumente zu den Methoden der Grundstückspreisbestimmung und der Entschädigung beim Erwerb von Grundstücken. Darüber hinaus müssen die Behörden die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung verstärken.

Man geht davon aus, dass das Bodengesetz von 2024 nur dann seine volle Wirksamkeit entfalten und günstige Bedingungen für die Entwicklung des Landes schaffen kann, wenn diese Lösungen gleichzeitig und konsequent umgesetzt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html