Mit Ausnahme der Wohnungen sind alle anderen Segmente rückläufig.
Am 17. Januar hat die DKRA Real Estate Services Group (DKRA Group) gerade den „Bericht über den Immobilienmarkt in Da Nang und Umgebung im Jahr 2023“ veröffentlicht, der bemerkenswerte Entwicklungen auf dem Markt vorstellt und einige Prognosen für 2024 abgibt.
Dementsprechend wird der Wohnimmobilienmarkt in der Stadt Da Nang und den umliegenden Gebieten im Jahr 2023 positive Signale hinsichtlich Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment erhalten. Die meisten der verbleibenden Segmente werden ab 2022 weiter rückläufig sein.
Mit Ausnahme von Wohnungen werden andere Immobiliensegmente in der Stadt Da Nang und Umgebung im Jahr 2023 zurückgehen. Illustrationsfoto aus dem Internet
Mit dem Beginn des Jahres 2024 dürften positive Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen bei Rechtsverfahren für Immobilienprojekte, zur Senkung der Kreditzinsen sowie zur „Durchlässigkeit“ der staatlichen Politik die Markterholung beschleunigen.
Mit Ausnahme des Wohnungssegments, das etwas positivere Signale als im Jahr 2022 erhielt, verzeichneten die meisten übrigen Segmente einen deutlichen Rückgang des Angebots und der Gesamtmarktnachfrage.
Insbesondere im Grundstückssegment wurden im Jahr 2023 auf dem Markt der Stadt Da Nang und Umgebung 8 Projekte zum Verkauf mit einem neuen Angebot von etwa 696 Grundstücken verzeichnet, was einem deutlichen Rückgang von 74 % im Vergleich zu 2022 entspricht.
Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte 31 % (ca. 218 Parzellen), also nur 15 % im Vergleich zum Vorjahr.
Die Transaktionen fanden hauptsächlich in den ersten sechs Monaten des Jahres statt, wobei der Schwerpunkt auf Produkten mit Preisen zwischen 44,5 und 59,5 Millionen VND/m2 in der Stadt Da Nang und zwischen 10,6 und 11,3 Millionen VND/m2 in der Provinz Quang Nam lag.
Das Primärpreisniveau verzeichnete im Vergleich zum vorherigen Eröffnungsverkauf einen durchschnittlichen Rückgang von 7 bis 9 Prozent. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, setzen Investoren Rabattpolitiken, Gewinnzusagen und Bankunterstützung ein.
Der Sekundärmarkt verzeichnete im Vergleich zum Jahresbeginn einen durchschnittlichen Rückgang von 8 % – 10 %, lokal in Produktgruppen mit rechtlichen Problemen, verzögerter Umsetzung, verzögerter Übergabe der Zertifikate an Kunden etc.
Auf dem Wohnungsmarkt wurden im Laufe des Jahres 14 Projekte zum Verkauf verzeichnet, wobei das Primärangebot des gesamten Marktes auf etwa 1.731 Einheiten sank, was einem Anstieg von 29 % im Vergleich zu 2022 entspricht und hauptsächlich in der Stadt Da Nang verteilt ist.
Die Absorptionsrate der Primärversorgung erreichte etwa 42 %, was 734 Einheiten entspricht, ein Anstieg von 66 % gegenüber dem Vorjahr. Die Gesamtnachfrage auf dem Markt verzeichnete im Vergleich zum Jahr 2022 einen Anstieg um 9 Prozentpunkte, der jedoch größtenteils auf ein einziges neu eröffnetes Projekt im Bezirk Ngu Hanh Son in der Stadt Da Nang zurückzuführen war.
Die Transaktionen konzentrieren sich auf Projekte mittlerer Preisklasse mit Preisen zwischen 50 und 60 Millionen VND/m2, deren rechtliche Verfahren abgeschlossen sind und die von angesehenen Investoren mit starkem Finanzpotenzial entwickelt wurden.
Die ursprünglichen Verkaufspreise verzeichneten in den nächsten Phasen des Projekts einen leichten Anstieg von 3 bis 5 %, wurden jedoch durch zahlreiche Maßnahmen des Investors unterstützt, wie etwa Skonti für schnelle Zahlungen, Tilgungs- und Zinsaufschub usw.
Es wird erwartet, dass die Liquidität des Immobilienmarktes auch in der kommenden Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein wird.
Unterdessen haben die meisten Verkäufer auf dem Sekundärmarkt die Preise im Vergleich zum Jahresanfang proaktiv um 2 bis 6 % gesenkt, in der Erwartung, die Liquidität zu erhöhen.
Das Segment der Reihenhäuser und Villen im Stadtmarkt von Da Nang und Umgebung verzeichnete ein Primärangebot aus 15 Projekten, etwa 882 Einheiten, ein Rückgang von 46 % im Vergleich zu 2022.
Zahlreiche Projekte wurden aufgrund rechtlicher Probleme, Kapitalmangels der Unternehmen, der Beeinträchtigung durch allgemeine Marktschwierigkeiten usw. gestoppt.
Dies hat sich negativ auf die Stimmung der Anleger ausgewirkt und dazu geführt, dass die Marktliquidität seit Mitte/Ende des zweiten Quartals 2022 bis heute kontinuierlich zurückgegangen ist.
Die Gesamtnachfrage ist gering; der Verbrauch beträgt im Vergleich zum Vorjahr nur 16 %. Die Transaktionen finden hauptsächlich in der Produktgruppe der Reihenhäuser statt, deren Durchschnittspreis unter 10 Milliarden VND/Einheit liegt.
Die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt blieben unverändert, während der Sekundärmarkt im Vergleich zum gleichen Zeitraum einen durchschnittlichen Preisrückgang von 5 bis 7 % verzeichnete. Dieser konzentrierte sich auf Projekte, deren Umsetzung bereits seit vielen Jahren andauert, die im Rückstand sind und deren rechtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen sind.
Im Jahr 2023 verzeichneten Ferienimmobilien weiterhin einen Abwärtstrend bei Angebot und Nachfrage in allen Segmenten. Der Großteil des aktuellen Marktangebots stammt aus dem Bestand zuvor gestarteter Projekte.
Im Segment der Ferienvillen blieb das Primärangebot niedrig und lag im gleichen Zeitraum bei 62 %, hauptsächlich konzentriert auf Quang Nam und Thua Thien Hue, die etwa 86 % des gesamten Primärangebots auf dem gesamten Markt ausmachen.
Die Gesamtnachfrage auf dem Markt ging deutlich zurück und erreichte den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre, was einem Rückgang von 7 % im Vergleich zum Jahr 2022 entspricht.
Es ist davon auszugehen, dass die Liquidität des Immobilienmarktes auch in der kommenden Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein wird und dass es kurzfristig keine Anzeichen für eine Erholung gibt. Illustration
Bei den meisten Projekten gingen die Transaktionen zurück, der Verbrauch konzentrierte sich hauptsächlich auf Projekte, die von renommierten Marken auf dem Markt übergeben und betrieben wurden. Die Primärpreise blieben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert und blieben auf hohem Niveau. Richtlinien zur Gewinnbeteiligung, Umsatzbeteiligung, Tilgungsfreifrist, Zinsstützung usw. werden weiterhin häufig angewendet, um die Liquidität zu erhöhen.
Im Segment der Stadthäuser und Ferienimmobilien ging das Primärangebot weiter zurück und betrug im gleichen Zeitraum nur 16 %. Dies ist größtenteils auf Primärprojekte zurückzuführen, die im letzten Jahr zum Verkauf angeboten wurden, bei denen jedoch keine Transaktionen verzeichnet wurden.
Das Niveau des Primärverkaufspreises hat im Vergleich zu 2022 nicht stark geschwankt, der aktuelle Angebotspreis liegt zwischen 7,1 und 16,3 Milliarden VND pro Einheit. Der Sekundärmarkt allein verzeichnete keine Transaktionen.
Angesichts eines schleppenden Gesamtmarkts, einer Wirtschaft mit zahlreichen Herausforderungen, ungeklärten Rechtsfragen und einem schwierigen Zugang zu Kreditkapital ist davon auszugehen, dass die Liquidität auch in der kommenden Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein wird und es kurzfristig keine Anzeichen für eine Erholung gibt.
Das Condotel-Segment verzeichnete im Jahr 2023 einen deutlichen Rückgang des Primärangebots, nämlich nur 61 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum, was hauptsächlich auf den Bestand an Altprojekten zurückzuführen ist, die zuvor zum Verkauf freigegeben wurden. Die allgemeine Marktnachfrage ist gering; der Verbrauch liegt im Vergleich zu 2022 bei nur 3 %, wobei sich die Transaktionen hauptsächlich auf Produktgruppen mit Preisen zwischen 3,0 und 4,0 Milliarden VND/Einheit konzentrieren. Das Primärpreisniveau schwankte im Vergleich zum Vorjahr kaum. Allerdings wurden auf dem Markt einige Zweitnotierungen von Kundengruppen verzeichnet, die einen finanziellen Hebel nutzten und deren Preise 10 bis 15 Prozent unter dem Vertragspreis lagen.
Schwierig, 2024 einen Durchbruch zu schaffen
Laut Prognosen der DKRA Group könnte das Angebot an Grundstücken im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 leicht zurückgehen und um etwa 450 bis 550 Grundstücke schwanken, die sich hauptsächlich auf die Städte Da Nang und Quang Nam konzentrieren. In der Region Thua Thien Hue mangelt es weiterhin an neuem Angebot. Das Primärpreisniveau tendiert im Vergleich zu 2023 weiterhin seitwärts.
Liquidität und Sekundärpreise werden im Jahr 2023 weiter sinken, insbesondere bei Projekten, deren Rechtsverfahren noch nicht abgeschlossen sind, und bei Kunden, die Kredite nutzen.
Im Wohnungssegment könnte das Neuangebot im Jahr 2024 zwischen 800 und 1.000 Einheiten schwanken und sich hauptsächlich auf die Stadt Da Nang konzentrieren.
Der Anteil des Angebots an Wohnungen der Klasse A dürfte steigen, vor allem im Bezirk Ngu Hanh Son.
Die Primärverkaufspreise schwankten kaum oder stiegen aufgrund des Drucks der Inputkosten leicht an. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, werden weiterhin Maßnahmen wie Skonti, Tilgungs- und Zinsstundungen usw. gefördert.
Viele Anleger wenden im aktuellen schleppenden Marktumfeld weiterhin Zinsstützungsmaßnahmen, Zahlungsaufschubmaßnahmen usw. an.
Das Angebot an und die Nachfrage nach neuen Stadthäusern und Villen werden im Jahr 2024 weiterhin knapp sein und ähnlich wie im Jahr 2023 um die 200-250 Einheiten schwanken, die größtenteils aus der nächsten Phase zuvor gestarteter Projekte stammen.
Die Gesamtnachfrage könnte leicht steigen, es dürfte jedoch kurzfristig keine plötzliche Veränderung geben und der Schwerpunkt wird hauptsächlich auf Projekten liegen, die vollständige Rechtsverfahren durchlaufen müssen. Das Primärpreisniveau bleibt weiterhin stabil, und Vorzugspolitik und Skonti für schnelle Zahlungen werden weiterhin in großem Umfang angewandt.
Was Ferienimmobilien betrifft, wird erwartet, dass das Angebot an Ferienimmobilien in Da Nang und Umgebung weiterhin gering bleiben wird. Es ist davon auszugehen, dass die Marktliquidität auf viele Schwierigkeiten stoßen wird und es kurzfristig nur wenige Durchbrüche geben wird. Das Primärverkaufspreisniveau bleibt stabil.
Viele Anleger wenden im aktuellen schleppenden Marktumfeld weiterhin Maßnahmen zur Stützung der Zinssätze, zur Tilgung tilgungsfreier Zeiten, zur Verlängerung von Zahlungsplänen usw. an.
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