23 Projekte kommen für ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage
Seit Anfang April hat die Regierung ein Kreditprogramm im Volumen von 120.000 Milliarden VND umgesetzt, um die Kreditvergabe an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungsprojekten zu unterstützen. Die Zinssätze sind um 1,5 bis 2 Prozent niedriger als die mittel- und langfristigen Kreditzinsen auf dem Markt. Dies ist ein mit Spannung erwartetes Kreditpaket. Trotz zahlreicher Anweisungen des Premierministers ist die Auszahlungsrate jedoch immer noch niedrig. Derzeit sind lediglich 23 Projekte kreditwürdig.
23 Projekte mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 31.300 Milliarden VND. Davon beträgt der Kreditbedarf dieser Projekte mehr als 12.300 Milliarden VND. In Orten wie diesen: Binh Duong 4 Projekte; Da Nang 3 Projekte; An Giang, Kien Giang und Tra Vinh haben alle zwei Projekte. Die restlichen Provinzen: Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria – Vung Tau, Bac Giang haben jeweils 1 Projekt. Allein Bac Ninh verfügt derzeit mit sechs qualifizierten Sozialwohnungsprojekten über die meisten.
Der Zinssatz dieses Kreditpakets liegt 1,5 – 2 % unter dem Marktzins. Da die Zinssätze nun sinken, sinken auch die Kreditzinsen im Rahmen dieses Pakets. Laut Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sind die Zinssätze für diejenigen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, jedoch immer noch hoch.
Ein Sozialwohnungsprojekt in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt.
„Wir brauchen offensichtlich eine Lösung, um die Kreditzinsen weiter zu senken, insbesondere für Käufer. Nur dann können wir die schwierigen Wohnbedürfnisse der Menschen lösen“, sagte Nguyen Chi Thanh.
Derzeit reguliert die Staatsbank den Zinssatz auf etwa 6 %. Herr Thanh ist der Ansicht, dass der angemessene Zinssatz höchstens dem aktuellen Zinssatz entsprechen sollte, der von den Menschen mobilisiert wird und bei etwa 6 % liegt. Das Einkommen der Vietnamesen ist im Allgemeinen 20-mal niedriger als die Immobilienpreise. Offensichtlich ist die Zahl der Käufer von Sozialwohnungen viel geringer.
„Länder auf der ganzen Welt kaufen in Raten über 20 bis 30 Jahre. Vietnam kann seine Schulden auf keinen Fall in 5 Jahren begleichen. Das ist nur die erste Lösung. In Wirklichkeit müssen führende Industrieländer wie die USA, Südkorea und Singapur 20 bis 30 Jahre lang in Raten bezahlen“, sagte Nguyen Chi Thanh.
Unternehmen haben Schwierigkeiten, sich für Kredite zu qualifizieren
Dem Plan zufolge werden sich vier staatliche Geschäftsbanken – Vietcombank, Agribank, BIDV und VietinBank – an dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND beteiligen. Jede Bank wird etwa 30.000 Milliarden ausgeben. Derzeit haben BIDV und Argibank mit der Kreditvergabe begonnen. Allerdings gibt es in der Realität nicht in jeder Gemeinde genehmigte Projekte, die für Kredite in Frage kommen. Wie also können die Kreditbedingungen erfüllt werden und wo liegen die Schwierigkeiten bei den verbleibenden Projekten?
Das Projekt besteht aus 16 Wohngebäuden auf einer Fläche von über 5 Hektar und befindet sich an einem Standort mit 4 umliegenden Industrieparks mit 170.000 Arbeitnehmern. Mit solch einer günstigen Größe und Lage ist das Projekt in der Lage, die große Nachfrage nach Sozialwohnungen für Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen zu decken. Der Investor zögert jedoch, nun einen Bankkredit zu beantragen.
„Wir sind berechtigt, das Paket in Höhe von 120.000 Milliarden VND aufzunehmen. Aber bei dieser Verkaufsgeschwindigkeit kann es 10 Jahre dauern, bis wir alle Wohnungen verkauft haben. Selbst wenn wir berechtigt wären, einen Kredit aufzunehmen, würden wir es nicht wagen, da wir noch die Bankzinsen und das Darlehenskapital zahlen müssen und nicht wissen, woher wir das Geld dafür nehmen sollen“, sagte Herr Nguyen Trung Kien, Direktor des sozialen Wohnungsbauprojekts EverGreen Bac Giang.
Es ist schwierig, einen Kredit für den Bau eines Hauses zu bekommen und die Bedingungen für den Hauskäufer sind ebenso schwierig, was dazu führt, dass sich der Markt nicht wesentlich weiterentwickelt.
Derzeit erfüllen lediglich 544 Fälle die Voraussetzungen für den Erwerb von Sozialwohnungen in vollem Umfang. Das bedeutet, dass über 90 % der Wohnungen nicht verkauft werden können, weil die Käufer die Voraussetzungen nicht erfüllen.
Bis 2025 will die Provinz Bac Giang 14 Sozialwohnungsprojekte mit mehr als 27.700 Wohnungen bauen und fertigstellen. Zur Verwirklichung dieses Ziels verbleiben nur noch zwei Jahre, doch unter den gegenwärtigen Bedingungen ist es für Projekte schwierig, diese Kapitalquelle zu nutzen.
„Bei einem Wohnbauprojekt, das eine hundertprozentige Räumung des Geländes erfordert, ist das sehr schwierig und zeitaufwändig. Ein Projekt in Bac Giang erfüllt derzeit die Bedingungen, aber 13 andere Projekte, die für Kredite in Frage kommen, sind sehr schwer zu bekommen“, sagte Herr Vuong Tuan Nghia, Direktor der Baubehörde der Provinz Bac Giang.
Gleichzeitig empfahlen viele Kommunen, Eigenheimkäufern mehr Zinsunterstützung zu gewähren und die Zugangsbedingungen für Geringverdiener zu verbessern, um Nachfrage auf dem Markt zu schaffen.
Brauchen drastische Lösungen
Das Bauministerium hat außerdem 22 wichtige Kommunen aufgefordert, über ihren Kreditbedarf sowie über die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung der Vorzugskreditpakete zu berichten.
Einer Statistik des Bauministeriums zufolge wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres landesweit mit dem Bau von neun Sozialwohnungsprojekten mit insgesamt fast 18.800 Wohneinheiten begonnen. Angesichts der derzeitigen Fortschritte ist das Ziel, bis 2025 mehr als 400.000 Sozialwohnungen fertigzustellen, eine enorme Herausforderung, die drastischere Lösungen erfordert.
„Kreditinstitute haben ihre Filialen angewiesen, das Paket umzusetzen. Die aktuelle Frage hängt von der Versorgung mit Sozialwohnungen ab, also von der Liste der Projekte, die das Bauministerium und die Kommunen bereitstellen werden. Zweitens ist die Aufnahmefähigkeit der Menschen, Eigenheimkäufer und Unternehmen mit diesem Paket wichtig“, sagte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats.
"Investoren und Kommunen brauchen Zeit, um die Verfahren gemäß den Vorschriften abzuschließen, bevor sie Kredite aufnehmen können. Ich denke, dass die Anfangsphase etwas langwierig sein kann, aber in Zukunft, wenn die Kommunen die Bewertung abgeschlossen haben, wird die Auszahlung sehr schnell erfolgen", sagte Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium.
Man kann sagen, dass noch nie zuvor so viele Lösungen zur Rettung des Immobilienmarktes aufgelegt wurden wie im ersten Halbjahr 2023. Insbesondere das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gilt als „Lebensretter“, um das Projekt zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen im schwierigen wirtschaftlichen Kontext umzusetzen. Eine wirkliche Bedeutung erhält das Projekt allerdings erst dann, wenn Bürger und Unternehmen Zugang zu diesem Kreditpaket haben. Dass die Situation, dass man zwar über Kapital verfügt, aber keine Kredite vergeben kann, immer noch anhält, ist paradox. Vor allem in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen dort am größten. Gleichzeitig gibt es aber derzeit kein Projekt, das für das 120.000-Pfund-Paket in Frage kommt. Darüber sollte man nachdenken.
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