Beseitigung wichtiger Hindernisse für Kommunen bei der Bewerbung um städtische Investitionsprojekte

Legen Sie den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt fest, anstatt den Betrag

Die Regierung hat gerade das Dekret Nr. 115/2024 erlassen, in dem eine Reihe von Artikeln und Maßnahmen zur Umsetzung des Gesetzes über Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Grundstücken aufgeführt sind. Die größte Änderung dieses Dekrets besteht darin, den Mindestsatz, den Unternehmen an den Staatshaushalt abführen müssen, klar festzulegen.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan hatten die Gemeinden zuvor gemäß den Bestimmungen des Dekrets 25/2020, das die Höhe der Zahlungen an den Staatshaushalt zusätzlich zu den Landnutzungsgebühren und der Grundrente (früher bekannt als m3) festlegt, in drei Punkten Schwierigkeiten.

Erstens gibt es keinen Referenzlandfonds, weil keine Auktionsergebnisse vorliegen oder es zu viele Referenzlandfonds gibt, was zu Schwierigkeiten bei der Synthese führt. Zweitens ist es schwierig, die zu erwartenden Landnutzungsgebühren und Grundrenten zu bestimmen. Drittens ist die Koordinierung dieser Bewertungsarbeiten zwischen den lokalen Behörden schwierig. Dies ist einer der Gründe, warum viele Gemeinden bei der Organisation von Ausschreibungen für Projekte, bei denen Grundstücke genutzt werden, verwirrt sind.

Um die oben genannten Mängel zu beheben, legt Artikel 48 des Dekrets 115/2024 den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt (allgemein als m-Wert bezeichnet) bei Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Stadtgebietsprojekten fest. Ländliche Wohngebiete werden als Prozentsatz und nicht wie bisher als Dollarbetrag berechnet.

Der Prozentsatz wird auf Grundlage der durchschnittlichen Steigerungsrate nach der Versteigerung der Landnutzungsrechte (Differenz zwischen dem Anfangspreis und dem Höchstpreis der Auktion) für Grundstücke berechnet, auf denen in der Ortschaft Projekte umgesetzt werden.

Das für das Projekt versteigerte Grundstück muss als Referenz dienen (es werden nicht die Ergebnisse einzelner Grundstücksauktionen für den Bau von Häusern verwendet), es muss innerhalb von 3 aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Entscheidung zur Genehmigung der Investitionspolitik des Projekts ein erfolgreiches Auktionsergebnis erzielt haben (in einigen Sonderfällen bis zu 7 Jahre) und sich in einer ähnlichen Lage (auf derselben Bezirksebene oder in einem anderen Bezirk der Provinz) wie das versteigerte Grundstück befinden.

Somit änderte das Dekret die Art und Weise der Festlegung der Kriterien für die Bewertung der Landnutzungseffizienz dahingehend, dass nun ein „Mindestzahlungssatz an den Staatshaushalt“ angewendet wird, anstatt diesen Wert wie zuvor in konkreten Geldbeträgen festzulegen. Der tatsächliche Wert der Zahlung an den Staatshaushalt (Wert M) entspricht dem vom Investor vorgeschlagenen Haushaltszahlungssatz multipliziert mit der tatsächlichen Landnutzungsgebühr und der Landmiete des Projekts.

Ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Trinh Nguyen).

Es wird erwartet, dass der Ort erhebliche Einnahmen erzielt

Immobilienrechtsexperten veranschaulichen die Ermittlung des m-Wertes wie folgt:

Das Volkskomitee der Provinz A hat eine Versteigerung von Landnutzungsrechten für vier Stadtgebietsprojekte organisiert. Ort A verwendet die Auktionsergebnisse dieser 4 Projekte, um die durchschnittliche Steigerungsrate nach dem Gewinn der Auktion zu berechnen (das Verhältnis zwischen dem Mindestpreis und dem Auktionspreis des Gewinners). Das Ergebnis beträgt 10 %. Der in den Ausschreibungsunterlagen angegebene Satz von 10 % ist der Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt, den der Investor zahlen muss (Wert m).

Investoren müssen eine Auszahlungsquote aus dem Staatshaushalt von 10 % oder mehr vorschlagen. Der tatsächlich an den Staatshaushalt gezahlte Betrag entspricht dem vom siegreichen Investor vorgeschlagenen Satz (z. B. 20 %) multipliziert mit der tatsächlich zu zahlenden Landnutzungsgebühr und Grundmiete (z. B. 200 Milliarden VND). Die Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Grundrenten erfolgt nach den bodenrechtlichen Vorschriften. Somit zahlt der Investor zusätzlich zu den Verpflichtungen für die Landnutzungsgebühren (Wert M) weitere 40 Milliarden VND an den Staatshaushalt.

Wenn vor Ort noch nie eine Projektauktion organisiert wurde, gibt es keinen Referenzlandfonds, der in die Formel einbezogen werden kann. Absatz 6, Artikel 48 des Dekrets legt außerdem fest, dass, falls kein Referenzlandfonds für die Versteigerung vorhanden ist, die durchschnittliche Steigerungsrate des Budgetzahlungswerts von Projekten verwendet werden kann, die in den fünf aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Investitionsentscheidung oder dem Dokument mit den Genehmigungsinformationen des zur Ausschreibung kommenden Projekts ausgeschrieben wurden.

Falls die Kommune die Auswahl der Investoren zur Umsetzung des Projekts nicht per Auktion oder Ausschreibung organisiert hat und somit kein Referenzlandfonds vorhanden ist, ist in den Ausschreibungsunterlagen die Höhe der Zahlung an den Staatshaushalt nicht angegeben (m). Dieses Verhältnis wird vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagen. Der vom Investor (M) vorgeschlagene Betrag der Zahlung an den Staatshaushalt wird gleichzeitig mit der Zahlung der Landnutzungsgebühr und der Landmiete gemäß der im Projektvertrag festgelegten Form und dem festgelegten Zeitplan gezahlt.

Somit ist die Bestimmung der Höhe der Zahlungen an den Staatshaushalt (m) klar und vollständig, was für viele Gemeinden Schwierigkeiten beseitigt. Die neue Regelung zur Bestimmung der Höhe der Zahlungen an den Staatshaushalt (m) dürfte den Kommunen erhebliche Einnahmen bescheren und das Investitionsumfeld in transparenter und attraktiver Weise verbessern.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan kann die obige Berechnung jedoch auch die Projektimplementierungskosten des Unternehmens um den von M zu zahlenden Geldbetrag erheblich erhöhen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm