Immobilientransaktionen nehmen zu und warten auf die Rückkehr der Aufregung

Menschen schauen sich Wohnungen in einem Wohnkomplex in Binh Duong an – Foto: NGOC HIEN

Wie sieht also der aktuelle Immobilienmarkt aus? Gibt es etwas Erwähnenswertes?

Niedrige Zinsen, Menschen kaufen mutig Häuser

Herr Nguyen Anh Tu (35) hat gerade eine Wohnung in Thu Duc City (HCMC) gekauft und sagte, dass er und seine Frau sich kürzlich über viele Immobilienprojekte in HCMC informiert hätten. Sie hätten sich sogar Projekte im an HCMC grenzenden Gebiet Binh Duong angesehen, aber die meisten Projekte seien hochpreisig.

Nachdem Herr Tu und seine Frau die Projekte geprüft hatten, entschieden sie sich für eine Wohnung in einem Projekt in der Stadt, das fast 3 Milliarden VND kostete. 70 Prozent des Hauswerts waren von der Bank geliehen worden.

Laut Herrn Tu sind die Zinssätze für Eigenheimdarlehen derzeit gesunken und er kann zu einem Zinssatz von 6 %/Jahr Kredite aufnehmen, wobei der Zinssatz für die ersten zwei Jahre fest ist. Dies hat Herrn Tu dazu bewogen, sich nach über 10 Jahren als Mieter nun in diesem Haus niederzulassen.

„Eigentlich gibt es im Moment nicht viele Wohnungen zur Auswahl, aber ich habe gesehen, dass man die Zahl der Projekte in den letzten zwei Jahren an einer Hand abzählen kann. Dieses Mal sind die Zinsen gesunken und Investoren haben auch gute Förderrichtlinien, also habe ich mich entschieden, jetzt ein Haus zu kaufen“, sagte Herr Tu.

Anstatt sich in Zukunft für den Kauf einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses zu entscheiden, entschied sich Herr Tran Van Thao (33 Jahre alt) für den Kauf einer alten Wohnung, ebenfalls im Stadtgebiet von Thu Duc, und erhielt gleich nach Abschluss des Hauskaufverfahrens ein rosa Buch. Laut Herrn Thao ist der Bankkredit in Höhe von 1 Milliarde VND mit einem festen Zinssatz von 6 %/Jahr für zwei Jahre seiner Zahlungsfähigkeit angemessen.

In einem Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor von Nova Lexington Real Estate JSC, dass sich angesichts des knappen Wohnungsangebots auf dem Immobilienmarkt viele Menschen mit echtem Wohnbedarf für den Kauf von Häusern in bereits übergebenen Projekten entschieden hätten, die eine gute Bauqualität aufwiesen und so ihren unmittelbaren Bedarf an Wohnraum sofort decken könnten.

Obwohl am 22. Juni Wochenende war, kamen Leute zu einem Notar in der Stadt Thu Duc, um Grundstücksgeschäfte, insbesondere Grundstücks- und Wohnungsübertragungen, notariell zu beglaubigen.

Frau H. (Leiterin dieses Notariats) sagte, dass derzeit die Zahl der Personen, die zur Beurkundung von Grundstücksgeschäften kämen, etwas höher sei als in der „eingefrorenen“ Marktphase im Jahr 2023, aber nur ein Bruchteil der Zeit vor der Pandemie.

Frau H. sagte, dass dieses Büro in den letzten sechs Monaten 4.000 notariell beglaubigte Dokumente erhalten habe, ein Drittel davon seien Transaktionen über Käufe, Verkäufe, Übertragungen von Wohnungen, Grundstücken, Mieten von Häusern usw. gewesen.

Laut Frau H. handelt es sich bei den meisten Eigenheimkäufern heutzutage um Menschen mit echtem Wohnbedarf, insbesondere um junge Paare, wobei die üblichen Wohnungspreise zwischen 2 und 4 Milliarden VND pro Wohnung liegen.

Im Bau befindliches Immobilienprojekt im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Hauptsächlich auf der Suche nach einem Haus mit legalem Status zum Wohnen

In einem Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass die tatsächlichen Transaktionen zeigten, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnbedarf, die ein Haus kaufen möchten, um sich niederzulassen, zu diesem Zeitpunkt wieder auf den Markt zurückgekehrt seien, um Wohnungen zu kaufen.

„Derzeit interessieren sich Käufer nicht mehr für Immobilienprojekte, die in der Zukunft gebaut werden, aber keine standardisierten Rechtsdokumente haben. Daher müssen Wohnungen, die heute gehandelt werden, die volle Rechtmäßigkeit sicherstellen, Investoren müssen außerdem viele flexible Zahlungsrichtlinien anbieten, Zahlungspläne verlängern und selbst bei einigen Projekten, bei denen das Haus bereits erhalten wurde, haben Käufer noch bis zu 30 % des Betrags offen und zahlen verspätet“, sagte Herr Chi.

Ebenso sagte Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, dass es in letzter Zeit bei Grundstücken in einigen Wohngebieten der Stadt Thu Duc „bessere“ Transaktionen gegeben habe als zuvor.

In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Phu, dass die Grundstückspreise in einigen Gebieten im Vergleich zu früher leicht gestiegen seien, von etwa 100–110 Millionen VND/m2 auf 130–140 Millionen VND/m2 und sich damit der Zeit vor der Pandemie angenähert hätten.

Darüber hinaus sagte Herr Phu, dass in Zukunft die Bestimmungen zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken strenger sein würden, die für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken zur Verfügung stehenden Mittel begrenzt sein würden und Informationen über die Infrastrukturanbindung fehlten, so dass derzeit auch in einigen Gebieten außerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt, beispielsweise in Nhon Trach und Long An, bessere Transaktionen möglich seien als während der „eingefrorenen“ Periode.

Unterdessen erklärte der Vertriebsleiter eines ausländischen Immobilienkonzerns, die Realität bei diesem Konzern zeige, dass die Umsätze in der nördlichen Region besser seien als in der südlichen Region, und dass im Süden auf den Markt gebrachte Projekte nicht so gut angenommen würden wie in der Vergangenheit. Derzeit besteht bei Eigenheimkäufern vor allem ein realer Wohnbedarf, es gibt nicht so viele Investitions- und „surfende“ Kundengruppen wie in der Vorperiode.

Laut dieser Person ist das Schwierigste am Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt der Mangel an neuen Projekten.

So verfügt diese Gruppe beispielsweise über verfügbares Kapital von ihrer Muttergesellschaft im Ausland und ist bereit, Milliarden von Dollar in die Entwicklung von Projekten zu stecken. Aufgrund begrenzter Grundstücksfonds hat dieses Unternehmen in den letzten Jahren jedoch mit sauberen Grundstücksfonds in der Stadt nach Projekten für M&A (Fusionen und Übernahmen) gesucht, jedoch nicht das Gewünschte gefunden. Daher glaubt diese Person, dass es auf dem Markt auch in der kommenden Zeit zu Versorgungsengpässen kommen wird.

Auch der Vizepräsident eines Immobilienkonzerns mit einem großen Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass das Unternehmen aufgrund mangelnder Marktabsorption seine Pläne zum Bau von Villen, Stadthäusern und Wohnungen im Projektgebiet vorübergehend auf Eis legen müsse, obwohl es sich dabei um sauberes Land handele.

„Wir versuchen nur, die noch nicht fertiggestellten Unterteilungen fertigzustellen und sind gezwungen, die neuen Unterteilungen einzustellen. Die Kunden sind derzeit nicht bereit, große Summen für den Kauf hochwertiger Wohnungen auszugeben, und auch die Investoren selbst haben finanzielle Schwierigkeiten und verfügen in dieser schwierigen Zeit nicht über genügend Ressourcen, um wie zuvor zu eilen“, teilte er mit.

Immobilienmarkt bleibt aufgrund rechtlicher Probleme schwierig

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, der schwierigste Punkt im Immobiliensektor seien rechtliche Probleme, die dazu führten, dass alte Projekte ins Stocken gerieten und es an neuen Projekten mangelte.

Laut Herrn Chau wurde im ersten Quartal 2024 nur ein gewerbliches Wohnbauprojekt mit einer Fläche von 3.647 m² „gleichzeitig mit der Investorengenehmigung investitionspolitisch genehmigt“ und nur ein Altprojekt mit einem Umfang von 219 Wohnungen als Bauinvestition abgeschlossen.

Es gibt keine kommerziellen Wohnbauprojekte, für die eine Kapitalbeschaffung zum Verkauf künftiger Wohnungen infrage kommt, und es befinden sich 62 kommerzielle Wohnbauprojekte (Altprojekte) mit 28.462 Wohnungen in der Umsetzung.

Darüber hinaus sagte Herr Chau auch, dass für kein Sozialwohnungsprojekt eine Investitionsgenehmigung oder eine Baugenehmigung erteilt worden sei, sondern lediglich ein Sozialwohnungsprojekt (altes Projekt) mit 242 Wohnungen fertiggestellt worden sei und sieben Sozialwohnungsprojekte sowie Arbeiterwohnungen (altes Projekt) mit 4.996 Wohnungen umgesetzt würden.

„Im Jahr 2024 wird es auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie einen Mangel an Wohnraum geben, was zur Folge haben wird, dass die Immobilienpreise in die Höhe getrieben oder hoch verankert werden könnten, insbesondere aufgrund des Ungleichgewichts im gehobenen Wohnungssegment und eines gravierenden Mangels an bezahlbarem Gewerbe- und Sozialwohnungsbau“, sagte Herr Chau.

Was ist der Grund für den Umsatzanstieg im Immobiliengeschäft?

Quelle: Statistikamt Ho-Chi-Minh-Stadt – Zusammengestellt von: NGOC HIEN – Grafiken: N.KH.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich die sonstigen Dienstleistungseinnahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten fünf Monaten des Jahres auf 172.491 Milliarden VND, was einem Anstieg von 8,6 % entspricht. Davon belaufen sich die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft auf schätzungsweise 101.814 Milliarden VND, was 59 % der sonstigen Dienstleistungseinnahmen entspricht und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,4 % gestiegen ist. Zuvor wurden die Einnahmen aus dem Immobiliensektor in den ersten vier Monaten des Jahres 2024 auf 80.845 Milliarden VND geschätzt, was einer Steigerung von 9,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

In einem Gespräch mit Tuoi Tre erklärten Vertreter der Notariate, dass der Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliensektor teilweise darauf zurückzuführen sei, dass sich die Angaben zum Transaktionswert der Immobilien dem tatsächlichen Wert angenähert hätten und dieser deutlich höher sei als bei der vorherigen Angabe.

Der Leiter eines Notariats sagte, dass in der Vergangenheit, um hohe Steuern zu „vermeiden“, Immobilientransaktionen oft nur für einige zehn bis einige hundert Millionen VND notiert wurden. Das sei jetzt aber nicht mehr der Fall, alle Transaktionsbeträge lägen bei über 500 Millionen VND. Wenn Sie zu wenig Steuern angeben, werden diese zurückerstattet, was künftige Verfahren sehr mühsam und schwierig machen wird.

Daher sagte diese Person, dass die Erklärungen der Leute näher am Verkaufspreis lägen, was zu höheren Steuereinnahmen als zuvor führe.

Prognose zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bis Mitte 2025

Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 um durchschnittlich 31 % – Foto: NAM TRAN

Der Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, Experten zufolge wird sich der Markt jedoch stabilisieren, wenn mehr Transaktionen im Bereich bezahlbarer Wohnungen und Sozialwohnungen stattfinden.

Nach Angaben des Bauministeriums betrug die Zahl der im ersten Quartal 2024 landesweit fertiggestellten gewerblichen Wohnungsbauprojekte 10, 19 neu lizenzierte Projekte, 38 Projekte, die für den zukünftigen Verkauf von Wohnraum in Frage kommen, und 984 Projekte in der Umsetzung.

Die Gesamtzahl der erfolgreichen Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2024 belief sich auf 133.512 Transaktionen (109.066 im ersten Quartal 2023).

Davon beliefen sich die Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern auf 35.853 Transaktionen (27.590 im ersten Quartal 2023) und die von Grundstücken auf 97.659 Transaktionen (81.476 im ersten Quartal 2023). Das Bauministerium erklärte zudem, dass der Wohnungsmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit von Gruppen mit echtem Wohnbedarf sowie mittel- und langfristigen Investoren auf sich ziehe.

Lokale Wiederherstellung

In einem Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn für die südliche Region, dass sich der Immobilienmarkt vor Ort erhole und insbesondere in Hanoi die Preise auf dem Zweitmarkt und in hochwertigen Apartmentprojekten steige.

Der Durchschnittspreis für Wohnungen steigt, weil neu aufgelegte High-End-Projekte hohe Preise festlegen, was zu einem Anstieg des Durchschnittspreises auf dem gesamten Markt führt. Herr Tuan sagte, dass der Wohnungsmarkt in den ersten drei Monaten des Jahres zwar gestiegen sei, sich aber weder hinsichtlich des Angebots noch der Nachfrage in eine positive Richtung entwickelt habe. Darüber hinaus konzentrierte sich die Erholung des Immobilienmarktes in letzter Zeit eher auf den Norden. Neben den Wohnungen verzeichnen auch die Grundstücks- und Eigenheimmärkte im Norden ein Wachstum.

Betrachtet man den Markt als Ganzes, so ist die Nachfrage nach Immobilien nicht gedeckt. Menschen mit echtem Wohnungsbedarf in Hanoi suchen nach dem Segment unter 40 Millionen VND/m2, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt unter 50 Millionen VND/m2 liegt, aber derzeit herrscht ein Mangel an Angebot.

Laut Herrn Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor von CBRE VN, beschränkte sich das Marktangebot in letzter Zeit nur auf das gehobene Wohnungssegment und darüber. Mit Blick auf die nächsten Jahre sagte Herr Kiet, dass es im rein kommerziellen Wohnungsbau keine Produkte der mittleren und unteren Preisklasse geben werde.

Dieser Experte bekräftigte außerdem, dass sich die Marktnachfrage nur dann stabilisiere, wenn ein reichliches Wohnungsangebot vorliege und Angebot und Nachfrage in allen Segmenten im Gleichgewicht seien, sodass sich der Markt erst dann nachhaltig entwickeln könne.

Derzeit ist der Immobilienmarkt voreingenommen, unausgewogen und tendiert seit Jahren zum High-End-Segment. Der Markt geht daher auch davon aus, dass die Regierung durch Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und den Wohnungsbau für Geringverdiener dieses Angebot bald schaffen wird.

Erwartungen an die Durchsetzung des Immobilienrechts

Laut Experten soll der Vorschlag der Regierung, drei Gesetze zum Immobilienmarkt bereits am 1. August in Kraft treten zu lassen, also fünf Monate früher als der vorherige Beschluss der Nationalversammlung. Auch zwei Klauseln der Artikel 200 und 210 des Gesetzes über Kreditinstitute sollen bereits am 1. August in Kraft treten, um Konsistenz und Strenge bei der Entgegennahme von Sicherheiten von Kreditinstituten zu gewährleisten. Dadurch soll ein neuer, transparenterer und günstigerer Rechtskorridor für den Immobilienmarkt geschaffen werden.

In der Realität kommt es jedoch immer zu einer Verzögerung bei der Anwendung von Gesetzen, und es dauert sechs Monate bis ein Jahr, bis eine spürbare Wirkung eintritt. Darüber hinaus wird in den Gesetzen weder von einem Marktausgleich noch von einer Anpassung der Immobilienpreise gesprochen, noch wird von einer Senkung der Kreditzinsen oder der Grundstückspreise gesprochen. Im Gegenteil, die Investitionskosten für Projekte könnten steigen, sodass kaum mit einer Senkung der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Herr Dinh Minh Tuan merkte außerdem an, dass es Zeit bräuchte, wenn Gesetze auf dem Markt Fuß fassen. Darüber hinaus seien Verordnungen und Rundschreiben als Orientierung erforderlich. Kurzfristig werde es auf dem Markt also noch immer an Angebot mangeln. Da sich derzeit in der Übergangsphase zwischen altem und neuem Gesetz niemand traut, eine Entscheidung zu treffen, ist das Neuangebot begrenzt und Projekte, für die es Neuangebot gibt, können zu sehr hohen Preisen verkauft werden.

Allerdings hofft Tuan, dass das neue Gesetz zur Lösung des Versorgungsproblems beitragen und rechtliche Hindernisse für Projekte sowohl im Norden als auch im Süden beseitigen werde. Die Regelungen werden klarer und das Angebot mittel- und langfristig reichhaltiger sein.

Das neue Gesetz stellt zudem strengere Anforderungen an Investoren, so dass nur noch potenzielle Investoren Projekte umsetzen können, und unterstützt gleichzeitig Eigenheimkäufer, die beim Kauf eines Hauses nur noch 5 % anzahlen müssen. Die Auswahl der Investoren wird besser und der Markt wird sich gesünder entwickeln. Es wird aber mindestens bis zum zweiten Quartal 2025 dauern, bis der Immobilienmarkt ein Gleichgewicht erreicht und sich nachhaltig entwickelt.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh:
Die Regierung wird die Ausweitung des Angebots an Sozialwohnungen unterstützen, um die Immobilienpreise zu senken.

Die Resolution 33 der Regierung bietet eine umfassende Lösung für den Immobilienmarkt. Dementsprechend hat die Regierung eine Reihe von Lösungen vorgeschlagen, darunter die Verbesserung der Institutionen, die Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen, die Erleichterung des Zugangs von Unternehmen zu Kapital, die Ausgabe von Anleihen zur Mobilisierung von Kapital für Projekte usw.

Die Lösung für den Markt ist vorhanden, dezentralisiert und transparent, die Umsetzung erfolgt jedoch langsam.

Die Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen in städtischen Gebieten zu decken, ist eine Lösung zur Steigerung des Wohnungsangebots, zur Neuordnung der Wohnungsstruktur und zur Senkung der aktuellen Wohnungspreise. Wenn es viel bezahlbaren Wohnraum gibt, werden die Immobilienpreise definitiv sinken.

In Kürze wird die Regierung ein gesondertes Dekret zur sozialen Wohnungsentwicklung erlassen, um die Investitionsverfahren zu vereinfachen und den Investoren in soziale Wohnungsbauprojekte maximale Bequemlichkeit bei der Durchführung von Investitionsverfahren, dem Zugang zu Grundstücken und Kapital sowie dem Verkauf von Sozialwohnungen zu bieten.

Quelle: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm