Immobilientransaktionen nehmen zu und warten auf die Rückkehr der Aufregung

Menschen schauen sich Wohnungen in einem Eigentumswohnungsprojekt in Binh Duong an – Foto: NGOC HIEN

Wie sieht also der aktuelle Immobilienmarkt aus? Gibt es etwas Erwähnenswertes?

Die Zinsen sinken, die Menschen kaufen mutig Häuser

Herr Nguyen Anh Tu (35) hat gerade eine Wohnung in Thu Duc City (HCMC) gekauft und sagte, dass er und seine Frau sich kürzlich über viele Immobilienprojekte in HCMC informiert hätten. Sie hätten sich sogar Projekte im an HCMC grenzenden Gebiet Binh Duong angesehen, aber die meisten Projekte seien hochpreisig.

Nachdem Herr Tu und seine Frau die Projekte geprüft hatten, entschieden sie sich für eine Wohnung in einem Projekt in der Stadt, das fast 3 Milliarden VND kostete. 70 % des Hauswerts wurden von der Bank geliehen.

Laut Herrn Tu sind die Zinsen für Eigenheimdarlehen derzeit gesunken, er kann zu einem Zinssatz von 6 % pro Jahr leihen, wobei der Zinssatz für die ersten zwei Jahre fest ist, was Herrn Tu dazu veranlasst hat, sich nach über 10 Jahren als Mieter in diesem Haus niederzulassen.

„Eigentlich gibt es derzeit nicht viele Wohnungen zur Auswahl, aber ich habe in den letzten zwei Jahren gesehen, dass man die Anzahl der Projekte an einer Hand abzählen kann. Dieses Mal sind die Zinssätze gesunken und es gibt auch gute Förderrichtlinien für Investoren, also habe ich mich entschieden, jetzt ein Haus zu kaufen“, sagte Herr Tu.

Anstatt sich in Zukunft für den Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses zu entscheiden, entschied sich Herr Tran Van Thao (33 Jahre alt) für den Kauf einer alten Wohnung, ebenfalls im Stadtgebiet Thu Duc, und erhielt gleich nach Abschluss des Hauskaufverfahrens ein rosa Buch. Laut Herrn Thao ist der Bankkredit in Höhe von 1 Milliarde VND mit einem festen Zinssatz von 6 %/Jahr für zwei Jahre seiner Zahlungsfähigkeit angemessen.

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor von Nova Lexington Real Estate JSC, dass sich angesichts des Mangels an neuen Wohnungen auf dem Immobilienmarkt viele Menschen mit echtem Wohnungsbedarf für den Kauf von Häusern in bereits übergebenen Projekten entschieden hätten, die eine gute Bauqualität aufwiesen, um ihren dringenden Bedarf an Wohnraum sofort zu decken.

Obwohl am 22. Juni Wochenende war, kamen Leute zu einem Notariat in Thu Duc City, um Grundstückstransaktionen, insbesondere Grundstücks- und Wohnungsübertragungen, notariell zu beglaubigen.

Frau H. (Leiterin dieses Notariats) sagte, dass derzeit die Zahl der Personen, die zur notariellen Beurkundung von Grundstücksgeschäften kommen, etwas höher sei als während der „eingefrorenen“ Marktphase im Jahr 2023, aber nur ein Bruchteil der Zeit vor der Pandemie.

Frau H. sagte, dass dieses Büro in den letzten sechs Monaten 4.000 notariell beglaubigte Dokumente erhalten habe, ein Drittel davon seien Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung von Wohnungen, Grundstücken, zur Miete von Häusern...

Laut Frau H. handelt es sich bei den meisten Eigenheimkäufern heutzutage um Menschen mit echtem Wohnbedarf, insbesondere um junge Paare, wobei die üblichen Wohnungspreise zwischen 2 und 4 Milliarden VND pro Wohnung liegen.

Immobilienprojekt im Bau im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Suche hauptsächlich nach einem Haus mit legalem Status zum Wohnen

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass die tatsächlichen Transaktionen zeigten, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnbedarf, die ein Haus kaufen möchten, um sich niederzulassen, zu diesem Zeitpunkt wieder auf den Markt zurückgekehrt seien, um Wohnungen zu kaufen.

„Derzeit sind Käufer nicht mehr an Immobilienprojekten interessiert, die erst in der Zukunft gebaut werden, aber nicht über die üblichen Rechtsdokumente verfügen. Daher muss bei Wohnungen, die heute gehandelt werden, die volle Rechtmäßigkeit gewährleistet sein. Investoren müssen zudem flexible Zahlungsbedingungen und verlängerte Zahlungspläne anbieten. Und selbst bei einigen Projekten, bei denen die Häuser bereits erworben wurden, haben Käufer noch bis zu 30 % des Betrags offen und zahlen verspätet“, sagte Herr Chi.

Ebenso sagte Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, dass es in letzter Zeit bei Grundstücken in einigen Wohngebieten der Stadt Thu Duc „bessere“ Transaktionen gegeben habe als zuvor.

In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Phu, dass die Grundstückspreise in einigen Gebieten im Vergleich zu früher leicht gestiegen seien, von etwa 100–110 Millionen VND/m² auf 130–140 Millionen VND/m² und sich damit dem Niveau vor der Pandemie angenähert hätten.

Herr Phu sagte außerdem, dass in Zukunft strengere Bestimmungen zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken gelten würden, die für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken zur Verfügung stehenden Mittel begrenzt seien und Informationen zu Infrastrukturverbindungen fehlten, sodass derzeit auch in einigen Gebieten außerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie etwa Nhon Trach und Long An, bessere Transaktionen möglich seien als während der „eingefrorenen“ Periode.

Unterdessen erklärte der Vertriebsleiter eines ausländischen Immobilienunternehmens, die Realität bei diesem Unternehmen zeige, dass in der nördlichen Region bessere Umsätze erzielt würden als in der südlichen Region, und dass Projekte, die im Süden auf den Markt gebracht würden, nicht so gut angenommen würden wie in der vorherigen Periode. Derzeit besteht bei Eigenheimkäufern vor allem ein realer Wohnbedarf, es gibt nicht so viele Investitions- und „Surf“-Kundengruppen wie in der Vorperiode.

Laut dieser Person ist das größte Problem auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt der Mangel an neuen Projekten.

Beispielsweise verfügt diese Gruppe über Kapital von ihrer ausländischen Muttergesellschaft und ist bereit, Milliarden von Dollar in die Entwicklung von Projekten zu stecken. Aufgrund begrenzter Landmittel hat dieses Unternehmen in den letzten Jahren jedoch nach Projekten mit sauberen Landmitteln in der Stadt für Fusionen und Übernahmen (M&A) gesucht, jedoch nicht das Gewünschte gefunden. Daher glaubt diese Person, dass es auf dem Markt auch in der kommenden Zeit zu Lieferschwierigkeiten kommen wird.

Auch der Vizepräsident eines Immobilienkonzerns mit einem großen Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass das Unternehmen aufgrund mangelnder Marktabsorption seine Pläne zum Bau von Villen, Stadthäusern und Wohnungen im Projektgebiet vorübergehend auf Eis legen müsse, obwohl es sich um unbebautes Land handele.

„Wir versuchen lediglich, die noch nicht abgeschlossenen Unterteilungen fertigzustellen und sind gezwungen, die neuen Unterteilungen einzustellen. Die Kunden sind derzeit nicht bereit, große Summen für den Kauf hochwertiger Wohnungen auszugeben, und auch die Investoren selbst haben mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen und verfügen in dieser schwierigen Zeit nicht über genügend Ressourcen, um sich wie zuvor zu beeilen“, teilte er mit.

Immobilienmarkt bleibt aufgrund rechtlicher Probleme schwierig

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der schwierigste Punkt im Immobiliensektor rechtliche Probleme seien, die dazu führten, dass alte Projekte stecken blieben und es an neuen Projekten mangelte.

Laut Herrn Chau wurde im ersten Quartal 2024 lediglich ein gewerbliches Wohnbauprojekt mit einer Fläche von 3.647 m² „gleichzeitig mit der Investorengenehmigung investitionspolitisch genehmigt“ und lediglich ein Altbauprojekt mit einem Umfang von 219 Wohnungen als Bauinvestition abgeschlossen.

Es gibt keine kommerziellen Wohnbauprojekte, die für die Beschaffung von Kapital zum Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kommen, und es werden 62 kommerzielle Wohnbauprojekte (alte Projekte) mit 28.462 Wohnungen umgesetzt.

Darüber hinaus sagte Herr Chau auch, dass für kein Sozialwohnungsprojekt eine Investitionsgenehmigung oder eine Baugenehmigung erteilt worden sei, sondern lediglich ein Sozialwohnungsprojekt (altes Projekt) mit 242 Wohnungen fertiggestellt worden sei und sieben Sozialwohnungsprojekte und Arbeiterwohnungen (altes Projekt) mit 4.996 Wohnungen umgesetzt würden.

„Im Jahr 2024 wird es auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie einen Mangel an Wohnraum geben. Dies wird dazu führen, dass die Immobilienpreise in die Höhe getrieben oder auf einem hohen Niveau verankert werden könnten, insbesondere aufgrund des Ungleichgewichts im gehobenen Wohnungssegment und eines gravierenden Mangels an bezahlbarem Gewerbe- und Sozialwohnungsbau“, sagte Herr Chau.

Was ist der Grund für den Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft?

Quelle: Statistikamt Ho-Chi-Minh-Stadt – Zusammengestellt von: NGOC HIEN – Grafiken: N.KH.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich die sonstigen Dienstleistungseinnahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten fünf Monaten des Jahres auf 172.491 Milliarden VND, was einem Anstieg von 8,6 % entspricht. Davon werden die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft auf 101.814 Milliarden VND geschätzt, was 59 % der sonstigen Dienstleistungseinnahmen entspricht und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,4 % gestiegen ist. Zuvor wurde der Umsatz im Immobiliensektor in den ersten vier Monaten des Jahres 2024 auf 80.845 Milliarden VND geschätzt, was einem Anstieg von 9,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärten Vertreter der Notariate, dass der Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliensektor teilweise darauf zurückzuführen sei, dass sich die Erklärung der Transaktionswerte von Immobilien dem tatsächlichen Wert angenähert habe und dieser viel höher sei als bei der vorherigen Erklärung.

Der Leiter eines Notariats sagte, dass Immobilientransaktionen in der Vergangenheit oft nur für einige zehn bis einige hundert Millionen VND notiert wurden, um hohe Steuern zu „vermeiden“. Das sei jetzt aber nicht mehr der Fall, alle Transaktionsbeträge lägen bei über 500 Millionen VND. Wenn Sie zu wenig Steuern angeben, wird diese zurückerstattet, was bei zukünftigen Verfahren sehr mühsam und schwierig sein wird.

Daher sagte diese Person, dass die Erklärungen der Leute näher am Verkaufspreis lagen, was zu höheren Steuereinnahmen als zuvor führte.

Prognose zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bis Mitte 2025

Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 um durchschnittlich 31 % – Foto: NAM TRAN

Der Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, Experten zufolge wird sich der Markt jedoch stabilisieren, wenn mehr Transaktionen im Bereich bezahlbarer Wohnungen und Sozialwohnungen stattfinden.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es im ersten Quartal 2024 landesweit zehn fertiggestellte gewerbliche Wohnungsbauprojekte, 19 neu lizenzierte Projekte, 38 Projekte, die für den Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kamen, und 984 Projekte, die sich in der Umsetzung befanden.

Die Gesamtzahl der erfolgreichen Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2024 erreichte 133.512 Transaktionen (109.066 im ersten Quartal 2023).

Davon beliefen sich die Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern auf 35.853 Transaktionen (27.590 im ersten Quartal 2023) und die von Grundstücken auf 97.659 Transaktionen (81.476 im ersten Quartal 2023). Das Bauministerium erklärte außerdem, dass der Wohnungsmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit von Gruppen mit echtem Wohnungsbedarf sowie von mittel- und langfristigen Investoren auf sich ziehe.

Lokale Wiederherstellung

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass sich der Immobilienmarkt vor Ort erhole, insbesondere in Hanoi. Sowohl die Preise auf dem Sekundärmarkt als auch bei Luxuswohnungsprojekten zogen an.

Der Durchschnittspreis für Wohnungen steigt, weil neu eingeführte High-End-Projekte hohe Preise verlangen, was zu einem Anstieg des Durchschnittspreises auf dem gesamten Markt führt. Herr Tuan sagte, dass der Wohnungsmarkt in den ersten drei Monaten des Jahres zwar gestiegen sei, sich die Entwicklung jedoch weder auf Angebots- noch auf Nachfrageseite positiv entwickelt habe. Darüber hinaus konzentrierte sich die Erholung des Immobilienmarktes in letzter Zeit stärker auf den Norden. Neben Wohnungen verzeichnen auch Grundstücks- und Eigenheimmärkte im Norden Zuwächse.

Betrachtet man den Markt als Ganzes, so konnte die Nachfrage nach Immobilien nicht gedeckt werden. Menschen mit echtem Wohnungsbedarf suchen in Hanoi nach dem Segment unter 40 Millionen VND/m2, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt unter 50 Millionen VND/m2 liegt, derzeit jedoch ein Angebotsmangel besteht.

Laut Herrn Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor von CBRE VN, beschränkte sich das Marktangebot in letzter Zeit nur auf das gehobene Wohnungssegment und darüber. Herr Kiet geht davon aus, dass es in den nächsten Jahren bei rein kommerziellen Apartmentprodukten keine Produkte der mittleren und unteren Preisklasse geben wird.

Dieser Experte bekräftigte außerdem, dass sich die Marktnachfrage nur dann stabilisieren werde, wenn ein reichliches Wohnungsangebot vorliege und Angebot und Nachfrage in allen Segmenten im Gleichgewicht seien. Erst dann könne sich der Markt nachhaltig entwickeln.

Derzeit ist der Immobilienmarkt voreingenommen, unausgewogen und tendiert seit Jahren zum High-End-Segment. Daher erwartet der Markt auch, dass die Regierung bald Unterstützung bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Sozialwohnungen gewähren wird, um dieses Angebot zu schaffen.

Erwartungen an die Durchsetzung von Immobiliengesetzen

Experten zufolge soll der Vorschlag der Regierung, drei Gesetze zum Immobilienmarkt bereits am 1. August in Kraft treten zu lassen, also fünf Monate früher als der vorherige Beschluss der Nationalversammlung. Auch zwei Klauseln der Artikel 200 und 210 des Gesetzes über Kreditinstitute sollen bereits am 1. August in Kraft treten, um Konsistenz und Strenge bei der Entgegennahme von Sicherheiten von Kreditinstituten zu gewährleisten. Dadurch soll ein neuer, transparenterer und günstigerer Rechtskorridor für den Immobilienmarkt geschaffen werden.

In der Realität kommt es jedoch immer zu Verzögerungen bei der Anwendung von Gesetzen und es dauert sechs Monate bis zu einem Jahr, bis eine spürbare Wirkung eintritt. Darüber hinaus ist in den Gesetzen weder von einem Marktausgleich noch von einer Anpassung der Immobilienpreise die Rede, noch von einer Senkung der Kreditzinsen oder der Grundstückspreise. Im Gegenteil, die Inputkosten für Projekte könnten steigen, sodass kaum mit einer Senkung der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Herr Dinh Minh Tuan merkte außerdem an, dass es Zeit brauche, bis Gesetze auf dem Markt Fuß fassen, und dass es dazu Erlasse und Rundschreiben als Orientierung brauche, sodass es auf dem Markt kurzfristig noch immer an Angebot mangeln werde. Da sich derzeit in der Übergangsphase zwischen altem und neuem Recht niemand traut, eine Entscheidung zu treffen, ist das Neuangebot begrenzt und Projekte mit Neuangebot können zu sehr hohen Preisen verkauft werden.

Herr Tuan hofft jedoch, dass das neue Gesetz dazu beitragen wird, das Versorgungsproblem zu lösen und rechtliche Hindernisse für Projekte sowohl im Norden als auch im Süden zu beseitigen. Die Vorschriften werden klarer und das Angebot wird mittel- und langfristig reichhaltiger sein.

Das neue Gesetz stellt zudem strengere Anforderungen an Investoren, so dass nur noch potenzielle Investoren Projekte umsetzen können, und unterstützt gleichzeitig Eigenheimkäufer, die beim Kauf eines Hauses nur noch 5 % anzahlen müssen. Die Auswahl der Investoren wird besser, der Markt wird sich gesünder entwickeln. Bis der Immobilienmarkt jedoch ein Gleichgewicht erreicht und sich nachhaltig entwickelt, wird es mindestens bis zum zweiten Quartal 2025 dauern.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh:
Die Regierung wird die Ausweitung des Angebots an Sozialwohnungen unterstützen, um die Immobilienpreise zu senken.

Mit der Resolution 33 der Regierung wurde eine umfassende Lösung für den Immobilienmarkt geschaffen. Dementsprechend hat die Regierung eine Reihe von Lösungen vorgeschlagen, wie etwa die Verbesserung der Institutionen, die Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen, die Erleichterung des Zugangs von Unternehmen zu Kapital, die Ausgabe von Anleihen zur Mobilisierung von Kapital für Projekte usw.

Die Lösung für den Markt ist vorhanden, dezentralisiert und transparent, die Umsetzung verläuft jedoch langsam.

Die Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen zur Deckung des Wohnungsbedarfs der Mehrheit der Menschen in städtischen Gebieten ist eine Lösung zur Steigerung des Wohnungsangebots, zur Neuordnung der Wohnungsstruktur und zur Senkung der aktuellen Wohnungspreise. Wenn es viel bezahlbaren Wohnraum gibt, werden die Immobilienpreise definitiv sinken.

In Kürze wird die Regierung einen gesonderten Erlass zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus erlassen, um die Investitionsverfahren zu vereinfachen und den Investoren in Sozialwohnungsprojekte größtmöglichen Komfort bei der Durchführung von Investitionsverfahren, dem Zugang zu Grundstücken und Kapital sowie dem Verkauf von Sozialwohnungen zu bieten.

Quelle: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm