Vor der Phase des „eingefrorenen“ Marktes waren die Segmente Stadthäuser, Villen und Geschäftshäuser bei Investoren beliebt und auf dem Sekundärmarkt äußerst aktiv. Aufgrund eines starken Nachfragerückgangs haben Produkte in diesem Segment in jüngster Zeit jedoch kaum noch Aufmerksamkeit seitens der Anleger erhalten.
Laut VARS verzeichneten Immobilienprodukte mit einem Wert von über 20 Milliarden VND wie Stadthäuser und Villen einen Preisnachlass von bis zu 30 %, obwohl dieser Preis immer noch höher ist als der Verkaufspreis des Investors. Viele Anleger nehmen „Zinssenkungen“ in Kauf, um Kapital zurückzugewinnen, das sie in andere, für die aktuelle Situation geeignetere Kanäle und Arten investieren können, oder um Kredite abzuzahlen und so den finanziellen Druck zu verringern.
Doch obwohl es in letzter Zeit im Angebot dieser Art kaum neue Produkte gab, hat sich nach Ansicht vieler Experten die Liquidität nicht verbessert. Produkte im Wert von über 10 Milliarden VND sind sehr schwer zu handeln und nur sehr wenige Anleger sind daran interessiert.
Villen und Stadthäuser sind Segmente, die viele Investoren angezogen haben.
Es wird darauf hingewiesen, dass es Produkte zu diesem Preis gibt, die seit Jahresbeginn bis heute zum Verkauf angeboten wurden und von denen niemand nachgefragt hat. Es gibt sogar einen Investor, dem zwei Ladenlokale in einem Küstenprojekt gehören und der sich bereit erklärt hat, das Produkt näher an den Kaufpreis des Investors heranzubringen. Aufgrund zahlreicher Faktoren des Projekts, wie etwa der Legalität und der Frage des Fremdkapitals, ist jedoch niemand interessiert.
Laut Herrn Dinh Hoai Phuong, Inhaber eines Immobilienmaklerunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, „verkaufen unsere Kunden ab Ende 2022 5 Geschäftshäuser und einige Luxusvillen. In den letzten drei Monaten haben einige Leute danach gefragt, aber sie liegen immer noch nur auf dem Referenzniveau.“
Herr Phuong sagte, es gebe viele Gründe, warum Käufer an diesen hochpreisigen Produkten kein Interesse hätten. So sei etwa die Höhe der Rabatte nicht attraktiv, das Potenzial für Preiserhöhungen sei gering und es bestehe keine Möglichkeit, kurzfristig Gewinn zu machen. Derzeit sind Investitionen in Immobilien noch sehr riskant, sodass sich viele Anleger nicht trauen, mit hochpreisigen Produkten Risiken einzugehen. Ganz zu schweigen davon, dass die Preise vieler Projekte nach 3-4 Übertragungen auf dem Zweitmarkt bereits „aufgebläht“ sind.
Erwähnenswert ist, dass die Marktnachfrage derzeit von Käufern mit echtem Wohnbedarf ausgeht. Für diese Kundengruppe sind günstige oder mittelpreisige Produkte im Marktvergleich nicht zu teuer. Daher müssen wir bis zur Erholung der Liquidität im Segment der Villen und Reihenhäuser noch bis Anfang 2024 warten, bis der Markt wieder aktiv wird oder die Hypothekenzinsen auf ein für Investoren attraktives Niveau sinken.
Der fehlende Cashflow, der in den Immobiliensektor zurückfließt, ist ein weiteres Problem, das dazu geführt hat, dass dem teuren Villensegment keine Aufmerksamkeit geschenkt wurde.
Einer aktuellen Studie von Batdongsan.com.vn zufolge glauben Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen bei der Diskussion über den erwarteten Zinssatz für Eigenheimdarlehen in den Jahren 2023 bis 2024, dass ein Zinssatz für Eigenheimdarlehen unter 8 % für sie zur Bewältigung ihrer Finanzen angemessen ist, und erwarten, dass die Zinssätze im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken werden. Experten zufolge werden die Bankzinsen in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 zwar sinken, der Rückgang wird jedoch kaum den Erwartungen der Eigenheimkäufer entsprechen.
Laut Herrn Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor des vietnamesischen Immobilienmarkts von CBRE, ist es zur Senkung der Zinsen auf dem Markt nicht nur notwendig, den operativen Zinssatz zu senken, sondern auch über reichlich Liquidität in VND zu verfügen. Die Senkung der Kreditzinsen geht weiterhin auf die Initiative der Geschäftsbanken zurück. Damit die Senkung der Einlagenzinsen auch eine Senkung der Kreditzinsen bewirkt, ist eine gewisse Verzögerung erforderlich. Es kann 4-6 Monate dauern, bis von der Senkung des Einlagenzinses bis zur entsprechenden Senkung des Kreditzinses alles andere als eintritt.
Trotz der Senkung der variablen Zinssätze schwanken die variablen Zinssätze derzeit bei vielen Geschäftsbanken noch immer zwischen 13,5 und 14 %, und bei vielen Banken liegen die Kreditzinsen noch immer bei etwa 15 %. Sollten die Hypothekenzinsen von jetzt an bis zum Jahresende sinken, wird der niedrigste Zinssatz immer noch zwischen 12 und 13,5 % liegen.
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