Der Markt hat sich allmählich erholt.
Im Gespräch mit Thanh Nien bekräftigte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass man bislang davon ausgehen könne, dass das erste Quartal 2023 den Tiefpunkt des Immobilienmarktes darstelle. Bis jetzt hat sich der Markt erholt, aber es ist immer noch sehr schwierig. Der Schwierigkeitsgrad nimmt mit der Zeit tendenziell ab, jeder Monat ist besser als der Vormonat, jedes Quartal ist besser als das Vorquartal, was man in Ho-Chi-Minh-Stadt deutlich sehen kann.
Herr Le Hoang Chau führte Beweise an, wonach der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 um minus 16,2 % gewachsen sei, dann in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 auf minus 11,58 % gesunken sei, bis zum Ende des dritten Quartals 2023 um minus 8,71 % gewachsen sei und nach neun Monaten der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % gesunken sei. Bis Ende 2023 war das Immobiliengeschäft trotz kontinuierlicher Verbesserungen in jedem Quartal die einzige Dienstleistungsbranche mit negativem Wachstum in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wuchs der lokale Immobiliensektor im Jahr 2023 um minus 6,38 %, ein Ausnahmefall, da andere Dienstleistungssektoren alle Jahre ein Wachstum von mehr als 3 % bis über 10 % verzeichneten. Von den über 52.100 im letzten Jahr neu gegründeten Unternehmen mit einem eingetragenen Kapital von über 470.300 Milliarden VND waren nur 1.541 Immobilienunternehmen mit einem Umfang von über 61.100 Milliarden VND, was einem Rückgang von 38,7 Prozent beim Volumen und 44,9 Prozent beim Kapital entspricht.
Immobilienunternehmen erleben ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten.
Darüber hinaus ist auch die Bautätigkeit in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger lebhaft. Bis Ende November hatte die Stadt fast 21.300 Baugenehmigungen und größere Reparaturgenehmigungen mit einer Grundfläche von über 4 Millionen Quadratmetern erteilt, was im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 einem Rückgang der Genehmigungen um 29 % bzw. der Fläche um 29,6 % entspricht.
Herr Le Hoang Chau merkte an, dass es auf dem Markt bislang weiterhin an bezahlbarem Wohnraum mangele und auch keine Sozialwohnungen mehr gebe. Der Markt ist weiterhin unausgeglichen, die Wohnprodukte sind nicht im Takt, der Schwerpunkt liegt auf dem gehobenen Wohnsegment. Von 2020 bis heute machte High-End-Wohnungsbau stets einen überwältigenden Anteil von bis zu 70 – 80 % der Wohnprodukte auf dem Markt aus, der Rest ist Mittelklassewohnungsbau und es gibt fast keinen bezahlbaren Wohnraum, was zu einem gravierenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt und Sozialwohnungen sind die Art von Wohnraum, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen entspricht.
Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise seit 2017 kontinuierlich gestiegen sind und weiterhin auf einem Niveau „hoch“ bleiben, das die finanzielle Leistungsfähigkeit von Mittelverdienern, Geringverdienern in städtischen Gebieten, Staatsbeamten, Beamten, Offizieren der Streitkräfte, Arbeitern und Einwanderern übersteigt. Derzeit liegt der Preis für eine erschwingliche Wohnung bei etwa 2-3 Milliarden VND pro Wohnung. Eine Person mit einem niedrigen Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr müsste also etwa 25 Jahre lang darauf warten, ein Haus kaufen zu können. Wenn die Sozialwohnungspolitik nicht geändert wird, können Personen, die Einkommensteuer auf Stufe 1 zahlen (derzeit unter 60 Millionen VND pro Jahr), keine Sozialwohnungen kaufen.
Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh liegt der Grund für das negative Wachstum des Immobilienmarktes darin, dass es auf dem Markt nicht viele neue Produkte gibt. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht als einziges neues Projekt das der Khang Dien Group zum Verkauf. Es hat die Rechtsverfahren abgeschlossen und steht zum Verkauf. Die meisten der kürzlich zum Verkauf freigegebenen Projekte befinden sich in der nächsten Phase. Da es nicht viele neue Projekte gibt, kommt es auf dem Markt kaum zu Transaktionen und die Unternehmen erzielen keinen Umsatz. Zwar gibt es keine neuen Produkte, aber auch der Rechtsstatus der Projekte ist nahezu zum Stillstand gekommen, sodass auch der Zugang zu Bankkrediten unmöglich ist. „Die Immobilienpreise sind immer noch hoch und die Leute warten noch immer darauf, dass die Immobilienpreise weiter sinken, bevor sie kaufen. Das macht den ohnehin schon schwierigen Markt noch schwieriger. Bis jetzt haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalabsorption – nicht wesentlich verbessert, was es den meisten Immobilienunternehmen unmöglich macht, die Schwierigkeiten zu überwinden“, schätzte er ein.
Früher Urlaub und noch kein Arbeitstag
Eine von Thanh Nien durchgeführte „Taschen“-Umfrage bei Immobilienunternehmen zeigt, dass viele Immobilienunternehmen ihren Angestellten bislang Tet-Ferien gewährt und nicht bekannt gegeben haben, wann sie zur Arbeit zurückkehren, da sie nicht über genügend Ressourcen verfügen, um den Betrieb fortzuführen. Auch die Zahl der noch aktiven Unternehmen ist begrenzt, da sie ihre Produkte nicht verkaufen können.
Auf die Frage, wann in dem Unternehmen Tet-Feiertage seien, gab der Chef eines Immobilienkonzerns zu, dass die meisten Arbeiten seit fast einem Jahr nicht mehr „laufen“. Derzeit sind im Unternehmen nur noch das Führungsteam und die Rechtsabteilung tätig. Die Verkaufsabteilung hat keine Produkte mehr zu verkaufen, daher hat das Unternehmen schon vor langer Zeit Stellen abgebaut und entlassen, nur das Management-Führungsteam bleibt im Unternehmen. Auch diese Abteilung weiß nicht, wann sie ihre Arbeit wieder aufnehmen kann, da sie auf die Erholung des Marktes und die Verfügbarkeit neuer Produkte wartet. „Bis heute müssen Unternehmen noch immer von der Hand in den Mund leben, um zu überleben.
Aus rechtlichen Gründen ist sogar der Bau von Sozialwohnungen nicht möglich, ganz zu schweigen vom Bau von gewerblichem Wohnraum. Das Unternehmen verfügt über ein Sozialwohnungsprojekt, bei dem am 30. April 2023 der erste Spatenstich erfolgte, die rechtlichen Verfahren jedoch noch nicht abgeschlossen sind. Deshalb gibt es dieses Jahr kein Tet. Viele Mitarbeiter fragen mich nach Prämien. Ich sage ihnen ganz offen, dass es ein Glücksfall ist, dieses Jahr seinen Job zu behalten. Denken Sie nicht an die Tet-Prämie“, sagte er.
Der Leiter der Anh Tuan Real Estate Company teilte außerdem mit, dass in seinem Unternehmen seit mehreren Jahren nichts zu tun sei und es sich praktisch in einem Zustand des „Winterschlafs“ befinde. „Um genau zu sein, gab es in den letzten vier Jahren keine Produkte zu verkaufen, kein Geld einzunehmen und rechtliche Probleme steckten fest, sodass es kein Einkommen gab. Aber es geht nicht nur uns so. Vor kurzem saßen ein paar Geschäftsleute zusammen und beschwerten sich. Große Unternehmen sind groß, kleine Unternehmen sind klein. Dieses Jahr haben wir Glück, dass unsere Mitarbeiter Gehälter bekommen, wo können wir Prämien bekommen? Jetzt hat das Unternehmen auch alle seine Mitarbeiter entlassen, von mehr als 100 Leuten sind nur noch 20 übrig, die hauptsächlich Rechts- und Büroarbeiten erledigen. Hoffentlich wird das Unternehmen im Jahr 2024 die rechtlichen Verfahren für ein Projekt in Distrikt 7 abschließen und Produkte zum Verkauf haben. Wenn das Projekt nächstes Jahr nicht abgeschlossen wird, werden wir wahrscheinlich nicht länger durchhalten können“, sagte er.
In einer ähnlichen Situation hat Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, dem Geschäftssektor ab Mitte Dezember 2023 einen Tet-Feiertag gewährt, während der Betriebssektor bis zum 15. Januar einen Feiertag hat. "Weil die Umsätze nicht gut liefen, hat das Unternehmen seinen Mitarbeitern einen frühen Tet-Urlaub gewährt, um den Betrieb umzustrukturieren und die Betriebskosten zu senken. Bis jetzt war die Aufrechterhaltung des Betriebssystems eine große Herausforderung, weil der Markt sehr schwierig ist, Produkte knapp sind und Käufer zögern, was es für Immobilienunternehmen noch schwieriger macht", sagte Herr Thien traurig.
Obwohl sie die schwierigste Zeit überstanden haben, keine Schuldverschreibungen mehr schulden und keine Mitarbeiter entlassen haben, denken weder das Unternehmen noch die Mitarbeiter selbst laut dem Leiter der Phat Dat Group in diesem Jahr daran, Tet-Boni auszuzahlen.
Alle Wirtschaftsführer äußerten ihre Hoffnung, dass die Engpässe bis 2024 beseitigt sein werden, sodass sich der Markt erholen kann.
Die Immobilienpreise sind noch immer hoch und die Menschen warten mit dem Kauf noch immer auf einen weiteren Preisrückgang, was den ohnehin schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalaufnahme – nicht wesentlich verbessert, so dass die meisten Immobilienunternehmen ihre Schwierigkeiten nicht überwinden können.
Immobilienexperte Phan Cong Chanh
Aufgelöste Immobiliengesellschaften erhöhen
Kürzlich vom Allgemeinen Statistikamt veröffentlichte Daten zeigen, dass es im Immobiliensektor im Jahr 2023 4.725 Neugründungen und 1.286 aufgelöste Unternehmen geben wird. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich die Zahl der Unternehmensneugründungen um 45 %, während die Zahl der Unternehmensauflösungen um fast 8 % anstieg. Im Durchschnitt verlassen jeden Monat etwa 107 Immobilienunternehmen den Markt. Im Immobiliensektor ist die Zahl der Unternehmensauflösungen im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen.
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