In einem kürzlich an das Regierungsbüro übermittelten Bericht über Immobilienpreise erklärte der Leiter des Bauministeriums, dass bei der Einführung der Grundstückspreise im Jahr 2024 den Berechnungen zufolge die Landnutzungskosten für Immobilienprojekte im Vergleich zu früher deutlich steigen würden.
Ketteneffekt
Laut der Erklärung des Bauministeriums umfassen die Hauptkosten, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen, sieben Ausgaben, darunter: Landnutzungsgebühren, Kosten für die Räumung von Grundstücken, Projektbaukosten (Wohnungen, Immobilien), Steuern, damit verbundene Gebühren usw.
Daher wird die neue, dem Marktpreis nahe kommende Grundstückspreisliste die grundstücksbezogenen Kosten erhöhen, wie etwa die Räumung des Geländes, die Entschädigung für die Wiedererlangung von Land, grundstücksbezogene Steuern und Gebühren usw. Die mit den Gebühren für die Landnutzung verbundenen Kosten machen häufig einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus und liegen bei 7–20 % bei Wohnhochhausprojekten und 25–50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.
In vielen Gegenden Hanois sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in letzter Zeit stark angestiegen, obwohl die neue Grundstückspreisliste noch nicht gilt. Foto von : LE THUY
Die Preise zwischen den Projekten variieren je nach Standort und günstigen technischen Infrastrukturbedingungen. Die Entschädigungskosten für Vermögenswerte auf Grundstücken machen in der Regel einen unbedeutenden Anteil von etwa 2 % der Bauinvestitionskosten aus.
Beispielsweise erhöht sich im Wohngebiet von GP Invest (Hanoi) die auf Basis des Verkaufspreises einer 1 Quadratmeter großen Wohnung berechnete Grundnutzungsgebühr nach Anwendung der neuen Grundstückspreisliste von 36 Millionen VND auf 22 Millionen VND (was etwa 60 % entspricht). Derzeit liegt dieser Prozentsatz bei nur etwa 42 %, was 15 Millionen VND von 36 Millionen VND entspricht. Auch im Stadtgebiet Dong Tang Long (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wird mit einem Anstieg des Verhältnisses der Grundstückskosten zum Verkaufspreis pro Quadratmeter einer Wohnung von 27 % (2,3 Millionen VND gegenüber 8,8 Millionen VND) auf 60–65 % gerechnet.
Beim Projekt Chanh My Urban Area Villa (Provinz Binh Duong) von 16,3 % auf rund 50 %... „Eine vorläufige Untersuchung einer Reihe von Projekten zeigt, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen wird, die einen Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 % im Vergleich zu vorher auslösen wird“, hat das Bauministerium vorgerechnet.
Laut dieser Agentur sind neben den oben genannten Faktoren in jüngster Zeit die Wohnungs- und Grundstückspreise zu bestimmten Zeiten, Projekten und Gebieten gestiegen, da Investoren in Immobilienprojekte die Situation des begrenzten Angebots ausnutzten, um hohe Verkaufspreise anzubieten. Insbesondere in Gebieten mit sehr wenigen oder sogar nur einem einzigen zum Verkauf stehenden Projekt kann der Investor bei hoher Nachfrage und hoher Zahl registrierter Käufer den Verkaufspreis (aufgrund mangelnder Konkurrenz und Referenzpreise) erhöhen, um einen Gewinn zu erzielen.
Nach Angaben des Bauministeriums müssen Investoren von Wohnbauprojekten im Schnitt rund drei Prozent des Verkaufspreises an den Börsen und an Makler zahlen, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings verlassen sich Börsen und Makler beim Handel mit Kunden häufig auf die Marktbedingungen, um Preise hinzuzufügen.
Bei Projekten mit wenigen Produkten, an denen viele Kunden interessiert sind, müssen Käufer häufig einen höheren Preis zahlen als den im Vertrag mit dem Investor vereinbarten Preis (die sogenannte „Differenz“). Diese „Differenz“ ist nicht festgelegt, sie kann 5 % des Verkaufspreises, sogar 10 % oder 20 % betragen.
Darüber hinaus gibt es auch die Situation, dass einige Gruppen, Spekulanten, Investoren und Einzelpersonen, die in der Immobilienvermittlung tätig sind, Marktinformationen verfälschen, um „die Preise in die Höhe zu treiben“, „virtuelle Preise zu schaffen“ … und die Unwissenheit der Menschen ausnutzen, um die Psychologie zu manipulieren und auf der Grundlage der Massenpsychologie Investitionen anzuziehen, um Profit zu machen.
Grundstücksbewertung nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen
Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer und Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), erlaubt das Bodengesetz von 2024 den Gemeinden, die alte Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025 anzuwenden. Ab dem 1. Januar 2026 gilt dann der neue Grundstückspreisspiegel. Die neue Preisliste wird sich nicht an die Grundstückspreisordnung halten und wird eine Annäherung der Baupreise an den Markt zwingen.
„Daher müssen die Gemeinden derzeit keine neuen Grundstückspreislisten erstellen, die sich an den Marktpreisen orientieren. Allerdings herrscht derzeit die Tendenz, die Grundstückspreise auf Marktniveau anzuheben, was wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt“, so Herr Hiep.
Herr Hiep sagte, wenn Land als wichtiges Gut und Produkt für die stabile Entwicklung des Landes angesehen werde, müsse es wie Benzin und Elektrizität verwaltet werden. Wenn der Preis zu hoch ist, wird der Staat eine Preissubventionierung in Erwägung ziehen. Ohne eine spezifische Politik, die die Rolle des Staates bei der Steuerung der Grundstückspreise stärkt, könnten die Immobilien- und Grundstückspreise Vietnams, die je nach Markt „schweben“ und schwer kontrollierbar sind, in die höchste Kategorie der Welt drängen und möglicherweise sogar höher sein als in Tokio (Japan) oder Hongkong (China). Das ist unvernünftig.
Der Vorsitzende des vietnamesischen Bauunternehmerverbandes empfahl dem Staat daher, die Grundsätze für die Festlegung der neuen Grundstückspreisliste zu überprüfen, um sie den Bedingungen in Vietnam und den weltweiten Trends anzupassen. Dies wird dazu beitragen, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung zu fördern. einschließlich des Immobilienmarktes, vermeiden Sie die oben genannte „Engpasssituation“, die zu einer „Lähmung“ des Marktes führt.
Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Rates und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht an der Rechtsuniversität Hanoi, erklärte, dass die zuständigen Behörden, um eine Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 durchführen zu können, über Dokumente verfügen müssen, die die Festlegung spezifischer, klarer und synchroner Grundstückspreise für die einzelnen Gemeinden leiten. muss über ein Team professioneller Gutachter verfügen, dessen Quantität und Qualität fehlen; Schließlich ist die Öffentlichkeit und Transparenz der auf dem Markt gesammelten Informationen vollständig gewährleistet. Viele der oben genannten Faktoren sind derzeit auf dem Markt noch nicht berücksichtigt, sodass sich eine Grundstücksbewertung sehr schwierig gestaltet.
„Wir müssen wissen, dass der Markt unberechenbar ist und Immobilien individuell sind und vom Geschmack abhängen. Eine Person kann sagen, der Grundstückspreis sei akzeptabel, eine andere Person sagt, er sei teuer. Daher können wir diesen Grundstückspreis nicht auf ein Gebiet anwenden“, sagte er.
Darüber hinaus kam es in den Vororten von Hanoi in letzter Zeit bei Grundstücksversteigerungen zu überhöhten Grundstückspreisen. Dies führt zu Marktstörungen und führt dazu, dass die Menschen in der Region fälschlicherweise glauben, die Marktpreise für Grundstücke seien sehr hoch.
Seitdem sind die Grundstücks- und Wohnungspreise gestiegen. Derzeit werden in Hanoi einige Wohnungen für mehr als 100 Millionen VND/m2 verkauft, aber es gibt keine Wohnungen für 30-40 Millionen VND/m2, sodass Arbeiter keine Häuser kaufen können. Dies ist auch der Grund, warum die marktwirtschaftliche Bewertung von Grundstücken bei der Zuordnung zu Orten unübersichtlicher wird.
Daher stellte Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen klar, dass die Grundstücksbewertung gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 die folgenden Grundsätze sicherstellen muss: Grundstücksbewertungsplan nach Marktprinzipien; die korrekten Methoden, Reihenfolgen und Verfahren zur Grundstücksbewertung einhalten; Ehrlichkeit, Objektivität, Offenheit und Transparenz gewährleisten; Stellen Sie sicher, dass die Bodenpreisberatungsorganisation, der Bewertungsausschuss für Bodenpreislisten, der spezielle Bewertungsausschuss für Bodenpreise und die Agentur oder Person, die befugt ist, über die Bodenpreise zu entscheiden, unabhängig sind. Schließlich gilt es, einen Interessenausgleich zwischen Staat, Grundstücksnutzern und Investoren sicherzustellen.
Herr TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company: Brauchen Sie einen Fahrplan
Das Bauministerium geht davon aus, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen wird, die einen Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu früher auslösen wird. Meiner Meinung nach ist dieses Niveau noch niedrig, aber es könnte um 30 bis 50 Prozent steigen. Denn die Grundeigenschaften von Immobilien sind Grundstück und Grundstückspreis. Aus Grundstücken entstehen Häuser, Vermögenswerte zum Beleihen und alles Mögliche. Die Bodenressourcen sind von großer Bedeutung und bestimmen viele Aspekte der Wirtschaft. Wenn also die Grundstückspreise steigen, müssen natürlich alle anderen mitziehen. Um den Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise entsprechend der Grundstückspreisliste unter Kontrolle zu halten, gibt es keine andere Möglichkeit, als dem Fahrplan zu folgen und zu verhindern, dass die neue Grundstückspreisliste zu stark ansteigt und so den Markt beeinflusst.
Herr TA TRUNG KIEN, CEO, Wowhome Real Estate JSC: Passen Sie sich entsprechend an
Ich denke, dass es in der kommenden Zeit, wenn die neue Grundstückspreisliste in Kraft tritt, nicht mehr so viele Immobilientransaktionen geben wird, weil die Käufer noch immer auf den Cashflow achten, die Verkäufer bei steigenden Grundstückspreisen ihre Preise nicht senken oder beibehalten können und auch die Steuern steigen. Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, muss die Regierung auch eine entsprechende Anpassung der Grundstückspreisliste in Betracht ziehen.
Begrenzen Sie negative Auswirkungen
Das Bauministerium forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, die Herausgabe neuer Grundstückspreislisten durch die Kommunen zu überwachen und Lösungen zu finden, um negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie auf Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu begrenzen.
Das Ministerium forderte die Immobilienunternehmen außerdem dazu auf, die Produktpreise zu senken, indem sie die Kosten überprüfen und senken, moderne Technologien im Bauwesen einsetzen und gleichzeitig Investitionen in soziale Wohnungsbauprojekte und die Renovierung alter Wohnungen fördern … die für die Mehrheit der Menschen geeignet sind.
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Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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