إن تحديد أسعار الأراضي على أساس مبادئ السوق يعد خطوة مهمة إلى الأمام.

تعزيز مبادئ السوق

وبحسب خبراء سافيلز، فإن قانون الأراضي 2024 في فيتنام يجلب تغييرات كبيرة على مبادئ تقييم الأراضي، مع التركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، مما سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

في السابق، كان تقييم الأراضي يتم تنظيمه وفقاً لمبدأ غرض استخدام الأراضي ومدتها، و"بما يتفق مع أسعار الأراضي الشائعة في السوق" التي يتم جمعها من أسعار المزادات وجمعها من استخدام الأراضي. ومع ذلك، فإن قانون الأراضي الجديد يركز على مبادئ السوق. وهذا يعني أن سعر الأرض الذي سيتم تحديده سوف يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

القيمة السوقية، كما حددها مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC)، هي "القيمة السوقية للعقار هي السعر التقديري الذي سيتم بيع العقار به في وقت ومكان التقييم بين المشتري الراغب والبائع الراغب في معاملة مستقلة ومستنيرة، حيث تصرف الطرفان بعلم وحكمة ودون إكراه".

لقد أدت التعديلات القانونية الجديدة إلى تعزيز مبادئ السوق.

وعلقت السيدة جيانج بأن القيمة السوقية تعكس بوضوح فهم كل من المشترين والبائعين في السوق. وسيتم بعد ذلك تخصيص الأرض للمستثمر الراغب في دفع أعلى سعر. يساعد هذا النهج على تعزيز تخصيص الأراضي واستخدامها بكفاءة أكبر.

وفي المستقبل، عندما يتم إكمال قاعدة بيانات أسعار الأراضي، سيتم نشر المعلومات المتعلقة بالشراء والبيع. في هذه المرحلة، يمكن للمشترين والبائعين الوصول لمعرفة معلومات المعاملة. ومن هنا، هناك وعي واضح، مما يساعد على زيادة الشفافية لسوق العقارات. وبالإضافة إلى ذلك، فإن شراء وبيع العقارات سيكون أيضًا أسهل، مما يساعد على زيادة السيولة في السوق.

طرق التقييم

وعلى عكس القانون السابق الذي كان يفتقر إلى ضوابط واضحة، فإن المادة 158 من قانون الأراضي 2024 تتضمن أيضاً ضوابط تفصيلية لطرق التقييم وحالات وشروط تطبيق كل طريقة.

وفيما يتعلق بطرق التقييم، ينص قانون الأراضي 2023 على خمس طرق للتقييم: المقارنة، والاستقطاع، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. يتضمن قانون الأراضي المعدل أربع طرق، وتعتبر طريقة الخصم حالة خاصة من طريقة المقارنة. حيث أن الطريقتين المستخدمتين بشكل شائع في تقييم مشاريع التطوير هما طريقة المقارنة المباشرة وطريقة الفائض.

أما طريقة المقارنة المباشرة فتتم من خلال مقارنة أسعار المعاملات الخاصة بالعقارات المماثلة في السوق لتحديد قيمة العقار المراد تقييمه. تعتبر هذه الطريقة مناسبة للأصول مثل المنازل أو الشقق ذات البيانات المعاملاتية الكثيرة، والأصول المماثلة القابلة للمقارنة، مما يساعد على تقليل الذاتية في إجراء التعديلات.

السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات الاستشارات، شركة سافيلز هوشي منه

بالإضافة إلى ذلك، هذه أيضًا طريقة بسيطة وسهلة الفهم وتوفر الوقت. ومع ذلك، هذه الطريقة لديها أيضا بعض نقاط الضعف. البيانات المحدودة ودقة البيانات هي القيود الأكثر أهمية. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب الطريقة إجراء تعديلات، والتي قد تكون خاضعة لتقدير المقيم. وخاصة بالنسبة للأصول التي تحتاج إلى تقييم كمشاريع تطوير متعددة الاستخدامات، فإن العثور على أصول مماثلة أمر صعب للغاية، وحتى مستحيل، بسبب الاختلافات في تكوين كل نوع من أنواع استخدامات الأراضي.

تقوم طريقة الفائض بتقييم إمكانات تطوير المشروع ويتم ذلك من خلال تقدير الإيرادات وطرح التكاليف لتحديد قيمة الأرض الفائضة. عند إجراء التقييم حسب الطريقة، يقوم المقيم أيضًا بتقييم جدوى المشروع وربحيته، مما يدعم عملية اتخاذ القرار الاستثماري.

تتيح هذه الطريقة للمطورين تحليل سيناريوهات التطوير المختلفة لتحديد خطة استخدام الأراضي المثلى التي توفر أعلى قيمة، والمعروفة أيضًا بالاستخدام الأعلى والأفضل. وعلى الرغم من فوائدها العديدة، فإن النهج المتبقي يتطلب نمذجة مالية معقدة وخبرة مالية بالإضافة إلى فهم شامل لتوقعات السوق لأسعار البيع والتكاليف وتخطيط تطوير المشروع. وهذا يجعل الطريقة المتبقية تستغرق وقتًا طويلاً بسبب جمع بيانات السوق المكثفة.

إن المشكلة الرئيسية في نماذج تقييم الأراضي هي الاعتماد على الافتراضات، مما يجعل نتائج التقييم تتأثر بشكل كبير بمتغيرات مثل توقعات الإيرادات وتقديرات التكلفة ومدة المشروع. كل طريقة تقييم لها إيجابياتها وسلبياتها، مما يتطلب اتباع نهج متوازن عند التوفيق بين القيمة.

وحول تأثير هذه التعديلات على السوق، قال خبراء «سافيلز» إن تنظيم أسعار الأراضي لتعكس القيمة السوقية من شأنه أن يزيد الكفاءة والشفافية والسيولة لسوق العقارات. علاوة على ذلك، سوف ترتفع أسعار تعويضات الأراضي في إخلاء المواقع للمشاريع. وسوف يؤدي هذا إلى زيادة إجمالي التكلفة الاستثمارية الأولية لمشروع التطوير، مما من المرجح أن يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات في المشروع لضمان الأرباح للمستثمرين؛

وعلاوة على ذلك، ارتفعت ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي لأنها تحسب على أساس القيمة السوقية، مما ساعد على زيادة إيرادات ميزانية الدولة، وبالتالي توفير رأس مال إضافي لتطوير البنية التحتية.

وقالت السيدة جيانج: "يحدث قانون الأراضي لعام 2024 تغييرات رائدة في تقييم الأراضي في فيتنام، ويعزز الكفاءة والشفافية ونهجًا أكثر مرونة واستجابة لتقييم الأراضي. ومن خلال تعديل الأسعار وفقًا للسوق وتوسيع سلطة اتخاذ القرار المحلي، يهدف القانون الجديد إلى تحسين عملية تقييم الأراضي، مما يعود بالنفع على السوق وميزانية الدولة".

المصدر: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html