إن تحديد أسعار الأراضي على أساس مبادئ السوق يعد خطوة مهمة إلى الأمام.

تعزيز مبادئ السوق

وبحسب خبراء سافيلز، فإن قانون الأراضي في فيتنام لعام 2024 يجلب تغييرات كبيرة على مبادئ تقييم الأراضي، مع التركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، مما سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

في السابق، كان تقييم الأراضي يتم تنظيمه وفقًا لمبدأ غرض استخدام الأرض ومدته، و"بما يتوافق مع أسعار الأراضي الشائعة في السوق" التي يتم جمعها من أسعار المزاد وجمعها من استخدام الأراضي. ومع ذلك، فإن قانون الأراضي الجديد يركز على مبادئ السوق. وهذا يعني أن سعر الأرض المحدد سوف يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

القيمة السوقية، كما حددها مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC)، هي "القيمة السوقية للعقار هي السعر التقديري الذي سيتم بيع العقار به، في تاريخ ومكان التقييم، بين مشترٍ راغب وبائع راغب في معاملة مستقلة ومستنيرة، حيث تصرف الطرفان بمعرفة وحكمة ودون إكراه".

لقد أدت التغييرات القانونية الجديدة إلى تعزيز مبادئ السوق.

وعلقت السيدة جيانج بأن القيمة السوقية تعكس بوضوح فهم كل من المشترين والبائعين في السوق. وسيتم بعد ذلك تخصيص الأرض للمستثمر الراغب في دفع أعلى سعر. يساعد هذا النهج على تعزيز تخصيص الأراضي واستخدامها بكفاءة أكبر.

وفي المستقبل، عندما تكتمل قاعدة بيانات أسعار الأراضي، سيتم نشر المعلومات المتعلقة بعمليات البيع والشراء. في هذه المرحلة، يمكن للمشترين والبائعين الوصول لمعرفة معلومات المعاملة. ومن هنا، هناك وعي واضح، مما يساعد على زيادة الشفافية لسوق العقارات. وبالإضافة إلى ذلك، فإن شراء وبيع العقارات سيكون أيضًا أسهل، مما يساعد على زيادة السيولة في السوق.

طرق التقييم

وعلى عكس القانون السابق الذي كان يفتقر إلى ضوابط واضحة، فإن المادة 158 من قانون الأراضي لسنة 2024 تنص أيضاً على ضوابط تفصيلية بشأن طرق التقييم وحالات وشروط تطبيق كل طريقة.

وفيما يتعلق بطرق التقييم، ينص قانون الأراضي لعام 2023 على خمس طرق للتقييم: المقارنة، والاستقطاع، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. يتضمن قانون الأراضي المعدل أربع طرق، وتعتبر طريقة الاستقطاع حالة خاصة من طريقة المقارنة. حيث أن الطريقتين المستخدمتين بشكل شائع في تقييم مشاريع التطوير هما طريقة المقارنة المباشرة وطريقة الفائض.

في طريقة المقارنة المباشرة يتم ذلك من خلال مقارنة أسعار المعاملات للعقارات المماثلة في السوق لتحديد قيمة العقار الذي سيتم تقييمه. تعتبر هذه الطريقة مناسبة للأصول مثل المنازل أو الشقق التي تحتوي على الكثير من بيانات المعاملات، والأصول المماثلة القابلة للمقارنة، مما يساعد على تقليل الذاتية في إجراء التعديلات.

السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات الاستشارات، سافيلز هو تشي منه

بالإضافة إلى ذلك، هذه أيضًا طريقة بسيطة وسهلة الفهم وتوفر الوقت. ومع ذلك، فإن هذه الطريقة لديها أيضا بعض نقاط الضعف. البيانات المحدودة ودقة البيانات هي القيود الأكثر أهمية. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب الطريقة إجراء تعديلات، والتي قد تكون خاضعة لتقدير المقيم. وخاصة بالنسبة للأصول التي تحتاج إلى تقييم كمشاريع تطوير متعددة الاستخدامات، فإن العثور على أصول مماثلة أمر صعب للغاية، بل ومستحيل، بسبب الاختلافات في تكوين كل نوع من أنواع استخدام الأراضي.

تقوم طريقة الفائض بتقييم إمكانات تطوير المشروع ويتم ذلك من خلال تقدير الإيرادات وطرح التكاليف لتحديد قيمة الأرض الفائضة. عند إجراء التقييم حسب الطريقة، يقوم المقيم أيضًا بتقييم جدوى المشروع وربحيته، مما يدعم عملية اتخاذ القرار الاستثماري.

تتيح هذه الطريقة للمطورين تحليل سيناريوهات التطوير المختلفة لتحديد خطة استخدام الأراضي المثلى التي توفر أعلى قيمة، والمعروفة أيضًا بالاستخدام الأعلى والأفضل. وعلى الرغم من فوائدها العديدة، فإن النهج المتبقي يتطلب نمذجة مالية معقدة وخبرة مالية بالإضافة إلى فهم شامل لتوقعات السوق لأسعار البيع والتكاليف وتخطيط تطوير المشروع. وهذا يجعل الطريقة المتبقية تستغرق وقتا طويلا بسبب جمع بيانات السوق على نطاق واسع.

إن إحدى المشكلات الرئيسية في نماذج تقييم الأراضي هي الاعتماد على الافتراضات، مما يؤدي إلى تأثر نتائج التقييم بشكل كبير بالمتغيرات مثل توقعات الإيرادات وتقديرات التكلفة ومدة المشروع. كل طريقة تقييم لها إيجابياتها وسلبياتها، مما يتطلب اتباع نهج متوازن عند التوفيق بين القيمة.

وحول تأثير هذه التعديلات على السوق، قال خبراء سافيلز إن تنظيم أسعار الأراضي لتعكس القيمة السوقية الحقيقية سيزيد من الكفاءة والشفافية والسيولة لسوق العقارات. علاوة على ذلك، سوف ترتفع أسعار تعويضات الأراضي في إخلاء المواقع للمشاريع. وسوف يؤدي هذا إلى زيادة إجمالي التكلفة الاستثمارية الأولية لمشروع التطوير، مما من المرجح أن يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات في المشروع لضمان الأرباح للمستثمرين؛

وعلاوة على ذلك، ارتفعت ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي لأنها تحسب على أساس القيمة السوقية، مما ساعد على زيادة إيرادات ميزانية الدولة، وبالتالي توفير رأس مال إضافي لتطوير البنية الأساسية.

يُحدث قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ تغييرات جذرية في تقييم الأراضي في فيتنام، إذ يعزز الكفاءة والشفافية ويتبنى نهجًا أكثر مرونة واستجابةً في تقييم الأراضي. ومن خلال تعديل الأسعار بما يتناسب مع السوق وتوسيع نطاق سلطة اتخاذ القرار على المستوى المحلي، يهدف القانون الجديد إلى تحسين عملية تقييم الأراضي، مما يعود بالنفع على السوق وميزانية الدولة على حد سواء، وفقًا للسيدة جيانغ.

المصدر: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html