في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول للتنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".
في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول للتنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".
تشعر الشركات بالذهول عند رؤية قائمة أسعار الأراضي الجديدة.
إن إزالة إطار أسعار الأراضي، إلى جانب اللوائح المتعلقة بجدول أسعار الأراضي الجديد، هو جهد كبير في إطار قانون الأراضي 2024. يتم فتح فصل جديد في مجال إدارة الأراضي وتطوير سوق العقارات على أساس أسعار الأراضي الشفافة والأقرب إلى السوق. إن زيادة أسعار الأراضي من شأنها أن تعود بالنفع على الميزانية وتخلق المزيد من التوافق مع الأشخاص الذين تخضع أراضيهم للاستحواذ. ومن المتوقع أن يساعد ذلك في الحد من النزاعات والشكاوى المتعلقة بالأراضي وتسريع تقدم عملية تطهير موقع المشروع. ومع ذلك، لا تزال هناك مخاوف بشأن فعالية وتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة.
تنص المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 على أنه سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025، ولكن إذا لزم الأمر، ستقرر اللجنة الشعبية الإقليمية تعديل قائمة أسعار الأراضي لتناسب الوضع الفعلي. هذا هو نظام انتقالي لمساعدة المحليات على تطوير قائمة أسعار جديدة للأراضي تدريجياً لتطبيقها رسمياً اعتباراً من 1 يناير 2026، وتجنب صدمات الأسعار المفاجئة التي تؤثر على حقوق والتزامات بعض مستخدمي الأراضي. وفي الوقت نفسه، يعمل القانون على حل المشاريع التي توقفت بسبب عدم وجود أساس لتحديد أسعار الأراضي في الماضي.
وتشير الإحصائيات الأولية إلى أن نحو 25 منطقة أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة، والتي تستمر صلاحيتها حتى نهاية العام الجاري. ومع ذلك، في العديد من المناطق، خلقت قائمة أسعار الأراضي المعدلة رد فعل شعبي قوي بسبب الزيادة المفاجئة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة.
على سبيل المثال، ارتفعت قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه، والتي دخلت حيز التنفيذ في 31 أكتوبر 2024، بنحو 4-38 مرة، ليصل أعلى مستوى إلى 687.2 مليون دونج/متر مربع. وبالمثل، في هانوي، ارتفع سعر الأرض في قائمة الأسعار وفقًا لقرار التعديل الصادر مؤخرًا بمقدار 2-6 مرات مقارنة بقائمة الأسعار القديمة المطبقة اعتبارًا من عام 2025. حيث يبلغ أعلى سعر 695.3 مليون دونج/متر مربع. وسجلت قائمة أسعار الأراضي المعدلة في باك جيانج أيضًا أعلى مستوى عند 120 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة بنحو 2.4 مرة مقارنة بقائمة الأسعار القديمة.
ارتفعت أسعار الأراضي بشكل حاد، بما في ذلك الأراضي المخصصة للاستثمار والأعمال والرياضة والثقافة، وما إلى ذلك. ويبدو أن العديد من الشركات التي تستأجر الأراضي وتدفع سنويًا عالقة، وتواجه خطر فشل خططها الاستثمارية والتجارية، وتآكل أرباحها، أو حتى تكبد خسائر عندما ترتفع تكاليف استئجار الأراضي فجأة، مما يجعل من الصعب حساب كفاءة الأعمال. وبحسب الخبراء، من الضروري إيجاد حل لهذه المشكلة لتجنب التأثيرات القوية على بيئة الأعمال والاستثمار في المحليات.
وفي مواجهة القضايا العملية، يتعين على اللجنة الشعبية الإقليمية تقييم التأثير بشكل كامل، والتفكير بعناية بين بناء قائمة أسعار الأراضي المناسبة للسوق، وزيادة إيرادات الميزانية، والسيطرة على أسعار الأراضي لزيادة إمكانية الوصول إلى الأراضي، ودعم الأعمال التجارية، وجذب الاستثمار، وتقليل عبء تكاليف الأراضي على الناس. ومع ذلك، فإن ضمان انسجام المصالح بين الدولة والشعب والشركات في تسعير الأراضي وفقاً لمبادئ السوق... ليست مشكلة سهلة الحل، خاصة عندما تكون عوامل السوق متنوعة، والمعلومات فوضوية وغير مستقرة.
إن الضغوط على السلطات المحلية هائلة: كيف نجعل قوائم أسعار الأراضي تصبح حقا قوة دافعة للتنمية، بدلا من أن تعيق الأعمال وتعوق الاستثمار. إن إيجاد التوازن بين هذين العاملين هو "المفتاح" لإتقان نظام تقييم الأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المستدامة.
نظرة عامة على ورشة العمل: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول من أجل التنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام". |
عنق زجاجة كبير في تقييم الأراضي
قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، في ورشة العمل: "إن تقييم الأراضي يسبب ازدحامًا كبيرًا".
وبحسب السيد هييب، فإن شركة GP.Invest تنفذ مشروعًا حصل على قرار تخصيص أرض منذ 9 أشهر، لكن سعر الأرض لم يتم تحديده بعد. هناك مشروع لشركة أخرى لم يتم تقييم أرضه لمدة عامين. حتى بعد الانتهاء من مشاريع الإسكان، لم يتم تحديد أسعار الأراضي. وهذا يسبب الكثير من الإحباط.
السؤال الذي أود التأكيد عليه هو: إذا ارتفعت أسعار الأراضي بهذا الشكل، فهل ستظل جاذبيتنا الاستثمارية قائمة؟ لماذا تبلغ نسبة الإشغال في تجمعاتنا الصناعية حاليًا 80-90% في كل مكان؟ الإجابة هي: أولًا، تكاليف العمالة لدينا منخفضة، وثانيًا، تكاليف الأراضي معقولة، وثالثًا، سهولة الخدمات اللوجستية. ولكن إذا قللنا حاليًا من عامل واحد، وهو الأرض، مع تزايد تكلفة العمالة، فهل ستظل ميزتنا الاستثمارية قائمة؟ هل ستظل فيتنام وجهةً واعدةً للاستثمار في جنوب شرق آسيا؟ تساءل السيد هييب.
السيد نجوين كووك هيب، رئيس مجلس إدارة GP.Invest. |
وبحسب السيد هييب، فإن الطريقة الحالية لحساب أسعار الأراضي لا تأخذ في الاعتبار فوائد الشركات بشكل عام، والشركات التي تستخدم الأراضي للإيجار، وشركات العقارات بشكل خاص. تتأثر الشركات عندما ترتفع أسعار الأراضي.
فأي شركة تجرؤ على تنفيذ المشروع؟ إذا لم تجرؤ الشركات على القيام به، فكيف يُمكن أن يكون هناك مصدر دخل مستدام للمنطقة؟ أين يكمن السر في أنه في عام واحد فقط، عندما يكون قرار تخصيص أرض في نفس المنطقة ونفس قطعة الأرض بفارق أربعة أشهر، يرتفع سعر الأرض بنسبة 40%، أسرع من معدل التضخم؟
وقال السيد هييب "إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بحاجة إلى تقديم إرشادات أكثر تحديدًا للمناطق في تحديد أسعار الأراضي، وخاصة كيفية حساب الأسعار على أساس طريقة الفائض".
أسعار الأراضي سترتفع مما يؤثر على السوق.
بعد دخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، صدرت العديد من المراسيم التفصيلية للقانون. لكن المشكلة الحالية تكمن في إنفاذ القانون. على سبيل المثال، يوجد في مدينة هوشي منه حالياً 58 ألف منتج عقاري يعاني من مشاكل تتعلق بأسعار الأراضي.
وفي مدينة هوشي منه، تم تعديل منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنة بالسابق. وكان أقل ارتفاع في المنطقة 3 بواقع 2.7 مرة، في حين شهدت منطقة هوك مون أعلى ارتفاع، بما يصل إلى 38 مرة. إن الزيادة في أسعار الأراضي الحالية تجاوزت بكثير قائمة الأسعار السابقة.
من عام 2023 إلى نهاية عام 2024، قامت مدينة هوشي منه بتعديل أسعار الأراضي بنحو 1.64 مرة. والآن، مع التعديلات الجديدة، يستمر الارتفاع في الحفاظ على نفس النطاق. وهكذا، تواجه الشركات خلال ثلاث سنوات تغيراً كبيراً في التزاماتها المالية، مع اتجاه نحو دفع المزيد من الضرائب والرسوم. وهذا يضع قدرًا لا يستهان به من الضغط المالي على الشركات.
واستناداً إلى المعلومات المذكورة أعلاه، قدم السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، توصياته بشأن قضية تقييم الأراضي. يتضمن المرسوم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، يتم تنظيم أراضي ملاعب الجولف في كل من البند 4 والبند 5. يتحدث البند 4 عن الأراضي العامة التي تحتوي على جزء من ملعب الجولف، ولكن أراضي الإنتاج والأعمال التجارية الخاضعة لإدارة ملعب الجولف موجودة في البند 5. ومع ذلك، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة مع تنظيم تجميعها كأراضي إنتاجية وتجارية غير زراعية دون تصنيفها بوضوح وبالتفصيل.
وضرب السيد تشاو مثالاً بحديقة حيوان سايجون والحدائق النباتية، حيث تبلغ المساحة الإجمالية حوالي 20 هكتارًا من الأرض، منها بضعة آلاف من الأمتار المربعة فقط من الأراضي التجارية والخدمية، ولكن المنطقة بأكملها يتم تسعيرها كأرض تجارية وخدمية، مما يتسبب في أن تدين المؤسسة بنحو 900 مليار دونج في الضرائب. ولم تنظر مدينة هو تشي منه إلى الوراء إلا عندما تدخلت الصحافة، وخلصت إلى أنها بحاجة إلى النظر مرة أخرى للحصول على تقييم أكثر دقة.
السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه. |
وأفادت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه للحكومة والوزارات والفروع أن التعديل الأول لا يبدو أن له تأثيرًا فوريًا على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ولكن قد تنشأ مشاكل في مراحل شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث ترتفع أسعار الأراضي في ذلك الوقت إلى مستويات عالية جداً، مما يسبب اختلالاً في السوق.
المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو التوفيق بين مصالح ثلاث جهات رئيسية: الدولة، ومستخدمي الأراضي، والمستثمرين. إلا أنه في الواقع، لم يُضمن هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. لذلك، أقترح إجراء تقييم أثر فوري للمناطق الخمس والعشرين التي أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة.
خلال الفترة من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في الأول من يناير 2026، يجب علينا إجراء مراجعة وتقييم أوليين لتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هذه المناطق. أما بالنسبة للمناطق التي لم تصدر قائمة جديدة لأسعار الأراضي ولا تزال تحتفظ بقائمة الأسعار القديمة، فإن الأمر يحتاج إلى تقييم شامل أيضاً. ومن خلال ذلك، سوف نحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن حقا مبدأ الانسجام بين المصالح"، اقترح السيد تشاو.
يتم التعامل مع أراضي الخدمات التجارية مثل "الأطفال المتبنين"
وأشارت السيدة فو لان آنه، نائبة المدير العام لمجموعة CEO، إلى أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "الطبيعية" والأراضي التجارية والخدمية "المتبناة"، ولا تزال اللوائح المتعلقة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية تعاني من العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى مزيد من التحسين.
في الواقع، تقوم المحليات في الوقت الحاضر بتحصيل مبالغ عالية جدًا من إيجارات الأراضي لمرة واحدة مقابل الأراضي الخدمية التجارية المستخدمة في مشاريع السياحة المنتجعية. ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يثني المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع السياحية والمنتجعات على الأراضي التجارية والخدمية.
السيدة فو لان آنه، نائب المدير العام لمجموعة الرئيس التنفيذي. |
"في رأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، تحتاج المحليات إلى تحديد وحساب علمي وفقًا لمبادئ "السوق" و"تنسيق المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20٪ إلى 40٪ مقارنة بسعر الأراضي السكنية،" شاركت السيدة لان آنه.
سبب هذا الاقتراح هو أن هيكل استخدام الأراضي الحالي للأعمال التجارية وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد 1/500 لمشروع المنطقة الحضرية والمنطقة السياحية والمنتجعية يمثل حوالي 40٪ من إجمالي مساحة المشروع. في حين سيقوم مستثمر مشروع المنطقة الحضرية، بعد استكمال الاستثمار والبناء، بتسليم 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية الفنية للدولة لإدارتها وتشغيلها؛ سيتم إدارة وتشغيل مجمع الشقق من قبل مجلس إدارة ينتخبه السكان؛ يجب على المستثمر في مشروع المنتجع الاستثمار بشكل كامل وتحمل تكاليف إدارة وتشغيل البنية التحتية التقنية ونظام البنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.
ألقت السيدة فو لان آنه، نائب المدير العام لمجموعة الرئيس التنفيذي، كلمة حول الموضوع رقم 4: دور الأراضي الخدمية التجارية والقضايا التي أثيرت عند تحديد أسعار الأراضي.
وفقاً لأحكام قانون الأراضي لسنة 2024 فإن الأراضي التجارية والخدمية هي الأراضي المخصصة لإقامة المنشآت التجارية والخدمية وغيرها من الأعمال التي تخدم الأعمال والتجارة والخدمات؛ بما في ذلك الإنشاءات والمرافق السياحية والمنتجعات (الفنادق، الفلل السياحية، الشقق السياحية...). ولكي تتمكن الأراضي التجارية والخدمية من تعزيز دورها الحالي والمتزايد الأهمية في المستقبل، فإن وضع لوائح معقولة بشأن أسعار الأراضي التجارية والخدمية، وخاصة الأراضي التجارية والخدمية المستخدمة في مشاريع تطوير المناطق السياحية، له أهمية خاصة.
استناداً إلى اللوائح القانونية الحالية، وخاصة قانون الأراضي لعام 2024، الذي ينص على بناء قوائم أسعار الأراضي وفقاً لمبدأ "السوق"، مع تنفيذ مبدأ "التوفيق بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" والتطبيق العملي، تقدر مجموعة CEO أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "التابعة" والأراضي التجارية والخدمية "المتبناة"، ولا تزال اللوائح المتعلقة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية تعاني من العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى تحسين أكبر.
في الواقع، تقوم المحليات في الوقت الحاضر بتحصيل مبالغ عالية جدًا من إيجارات الأراضي لمرة واحدة مقابل الأراضي الخدمية التجارية المستخدمة في مشاريع السياحة المنتجعية. ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يثني المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع السياحية والمنتجعات على الأراضي التجارية والخدمية. برأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، تحتاج المحليات إلى التحديد والحساب علميًا وفقًا لمبادئ "السوق" و"تنسيق المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20٪ إلى 40٪ مقارنة بسعر الأراضي السكنية.
ويستند هذا الاقتراح إلى عدد من الأسباب على النحو التالي:
أولاً، يبلغ هيكل استخدامات الأراضي المخصصة للأعمال التجارية وفقاً للتخطيط التفصيلي المعتمد 1/500 لمشروع المنطقة الحضرية والمنطقة السياحية والمنتجعية حوالي 40% من إجمالي مساحة المشروع. في حين سيقوم مستثمر مشروع المنطقة الحضرية، بعد استكمال الاستثمار والبناء، بتسليم 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية الفنية للدولة لإدارتها وتشغيلها؛ سيتم إدارة وتشغيل مجمع الشقق من قبل مجلس إدارة ينتخبه السكان؛ يجب على المستثمر في مشروع المنتجع الاستثمار بشكل كامل وتحمل تكاليف إدارة وتشغيل البنية التحتية التقنية ونظام البنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.
لذلك يجب أن يكون سعر الأرض التجارية والخدمية 40% فقط من سعر الأرض السكنية كحد أقصى، وهو ما يستند إلى أسس علمية.
ثانياً، الدور الشامل الذي تلعبه أراضي الخدمات التجارية في تطوير المناطق السياحية والمنتجعات - البنية الأساسية للإقامة للقطاع الاقتصادي الرئيسي للسياحة.
ومن خلال التحليل أعلاه، نوصي بما يلي:
أولاً، النظر في تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية بنحو 20% إلى 40% مقارنة بسعر الأراضي السكنية؛
ثانياً، بالنسبة لمساحة أراضي البنية التحتية الفنية لمشاريع المنتجعات مثل: الطرق الداخلية، وأشجار المناظر الطبيعية، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي، والساحات، وما إلى ذلك: (أ) من المستحسن النظر في إعفاء إيجار الأرض طوال مدة المشروع، وحساب إيجار الأرض فقط لمساحة الأرض التجارية للمشروع و (ب) السماح للمستثمرين بتسليم البنية التحتية الفنية للدولة (وفقًا لنفس آلية مشاريع المناطق الحضرية).
ثالثا، فيما يتعلق بطريقة الفائض عند حساب أسعار الأراضي التجارية والخدمية، نرى أن الإيرادات تؤخذ على أساس سعر الأرض الذي تم الفوز به في المزاد لحقوق استخدام الأراضي، مع الأخذ في كثير من الأحيان كمرجع لمساحات صغيرة من الأراضي. ليس من المناسب استخدام أسعار الأراضي للمساحات الصغيرة في المشاريع الكبيرة.
إلى جانب ذلك فإن التكاليف عند حساب إجمالي تكاليف تطوير قطعة الأرض ليست مناسبة. تعتمد تكاليف الاستثمار في البناء لتحديد أسعار الأراضي على معدل رأس المال الاستثماري الذي تصدره الدولة. ويعتبر هذا المعدل الرأسمالي أقل بكثير من تكاليف الاستثمار الفعلية في بناء المشروع، ويتم حساب هذه التكاليف علمياً بناءً على تقدير التصميم ورسومات البناء المعتمدة. لا يجوز حساب مصاريف البيع إلا بنسبة 1% من الإيرادات، في حين أن مصاريف البيع الفعلية تتراوح بين 10% إلى 15%. يتم احتساب تكاليف الفائدة بنسبة 50% فقط من إجمالي رأس مال القرض ويتم حسابها لمدة 01 - 02 سنة فقط.
وبناء على الحساب أعلاه، يتم حساب الإيرادات على أعلى مستوى في حين أن التكاليف المحسوبة غير كافية أو ناقصة أو منخفضة مقارنة بالواقع، مما يؤدي إلى اضطرار الشركات إلى دفع رسوم كبيرة لاستخدام الأراضي، وارتفاع أسعار العقارات، مما يتسبب في فقاعة السوق، وعدم اتباع مبادئ تحديد أسعار الأراضي حقًا.
وبناء على تحديد النواقص المذكورة أعلاه فإننا نوصي بتعديل الأنظمة المتعلقة بتطبيق أسلوب الفائض عند تحديد أسعار الأراضي، وتحديداً:
أولاً، لا تعتمد الإيرادات على أسعار الفوز بالمزاد أو أسعار العينات لقطع الأراضي الصغيرة... بل يجب أن تعتمد على القيم السوقية النموذجية على مدى فترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية؛
ثانياً، يجب حساب التكاليف بشكل صحيح وكافٍ ووفقاً للواقع. وعلى وجه التحديد، يجب أن يتم حساب التكاليف وفقاً للتقديرات المعتمدة من قبل الهيئات الحكومية؛ يتم حساب مصاريف البيع على أساس الدفع الفعلي للشركة (المستوى الموصى به هو 10٪)؛ يتم احتساب مصاريف الفائدة على كامل رأس مال القرض ويتم حسابها خلال فترة الاستثمار الإنشائي المعتمدة من قبل الجهة الحكومية المختصة في قرار سياسة الاستثمار / قرار الاستثمار للمشروع.
أستاذ مشارك دكتور ألقى نجوين كوانج توين، نائب رئيس مجلس المدرسة ورئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، كلمة حول القضية الثالثة: القضايا القانونية والعملية المتعلقة بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.
إن مشكلة أسعار الأراضي الحالية تشكل عنق الزجاجة بين الاختناقات. لدى العديد من المحليات حاليًا العديد من المشاريع "المؤجلة" التي لا يمكن تنفيذها. أحد الأسباب الرئيسية هو عدم تحديد سعر الأرض. ولذلك أود أن أساهم ببعض الآراء بشأن قضية أسعار الأراضي من منظور قانوني.
في الوقت الحاضر، تتضمن لوائح قانون الأراضي العديد من الابتكارات. وهذا يمثل إنجازًا كبيرًا ويخلق أيضًا ضغوطًا على المحليات. نقوم بتنفيذ القرار رقم 18 بإزالة إطار أسعار الأراضي وتطبيق جدول أسعار الأراضي فقط. وسيتم على وجه الخصوص إسناد قائمة أسعار الأراضي إلى اللجان الشعبية في المحليات لوضعها. وهذا يعني أن المحلية سوف تفعل ذلك بنفسها، وتقرر بنفسها، وتتحمل المسؤولية عن نفسها. إلى جانب ذلك هناك القوانين والمراسيم والتعميمات. وبشكل عام، يمكننا أن نرى أن الممر القانوني أصبح أكثر اكتمالاً وملاءمة، ولكن عند التعمق في التفاصيل، لا تزال هناك العديد من القيود.
تتضمن لائحة تحديد أسعار الأراضي خمسة مبادئ، من بينها مبدأ السوق، لكن لا أحد يشرح ما هو مبدأ السوق. وهذا يجعل من الصعب على المحليات التقديم.
في الوقت الحالي، "انقرض" سوق العقارات شريحة العقارات التي تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليون دونج/م2، مما يجعل من المستحيل على العاملين بأجر ثابت شراء منزل. لذا أعتقد أنه من الضروري توضيح ما هي مبادئ السوق. ثانياً، ما هي المعايير المستخدمة لتحديد مبادئ السوق؟ وهذا يحتاج إلى توضيح أيضاً.
ويجب علينا أيضًا أن نوضح أنه لا يوجد مبدأ يحدد أسعار الأراضي وفقًا لأسعار السوق. إن اتباع سعر السوق أمر خاطئ، بل يجب علينا اتباع "مبادئ السوق".
وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن تضمن المبادئ الخمسة في تحديد أسعار الأراضي الانسجام. فما هو الانسجام؟ ويجب تحديد هذا أيضًا. في رأيي، الانسجام هو ضمان حماية مصالح جميع الأطراف. إذا استمر الوضع الحالي لتقييم الأراضي، فمن المؤكد أن الشركات سوف "تتجمد".
وأقترح بعد ذلك أن يكون لدينا آلية قانونية واضحة للغاية لحماية الفريق والمنظمات التي تقدم الاستشارات بشأن تقييم الأراضي. إنهم خبراء، ويتبعون الإجراءات القانونية الصحيحة ويجب عليهم حمايتهم. حينها فقط سوف يجرؤ مستشار التقييم على القيام بذلك.
ويجب علينا أيضًا إعداد الموارد المادية بما في ذلك خبراء تقييم الأراضي. بالنظر إلى الماضي، كم عدد خبراء تقييم الأراضي في بلدنا والذين يستطيعون تقييم الأراضي؟ وبالإضافة إلى تنظيم ورش العمل، أعتقد أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة يجب أن تتعاون وتوجه المحليات. من الصعب جدًا ترك المحليات تفعل ذلك بنفسها.
إن تقييم الأراضي أمر صعب في الوقت الحالي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن البيانات والمعلومات المدخلة الحالية غير متوفرة وليست قياسية.
وبالإضافة إلى ذلك، فإنني أتفق مع الرأي القائل بأنه من المستحيل تحديد سعر موحد للأرض، وخاصة بالنسبة لأراضي الخدمات التجارية. يجب أن تكون للمشاريع في المناطق ذات التنمية الاجتماعية والاقتصادية أسعار مختلفة... وبناءً على كل مجموعة مشاريع ومواقع محددة، يتم تطبيق أسعار مختلفة. علينا أن يكون لدينا تفاصيل محددة. وحينها فقط يمكننا حل مشكلة أسعار الأراضي الحالية تدريجيا. وإلا فإننا سوف نجعل أسعار الأراضي هي عنق الزجاجة، وليس المورد.
ألقى السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، كلمة في 2
المناقشة: تطبيق مبدأ "ضمان انسجام المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" و"مبادئ السوق" في تطوير قائمة أسعار الأراضي وتنظيم النسبة المئوية (%) من سعر وحدة إيجار الأرض بشكل معقول لحساب إيجار الأرض لكل نوع من الأراضي في المحافظة لخلق بيئة استثمارية جذابة وتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام.
ومن القرار رقم 18 إلى قانون الأراضي 2024، يمكننا أن نرى جهوداً كبيرة في بناء آليات السياسة المتعلقة بسوق العقارات لتصبح أكثر توحيداً ووضوحاً، وملء الثغرات القانونية التي كانت موجودة سابقاً.
بعد دخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، صدرت العديد من المراسيم التفصيلية للقانون. لكن المشكلة الحالية تكمن في إنفاذ القانون. على سبيل المثال، يوجد في مدينة هوشي منه حالياً 58 ألف منتج عقاري يعاني من مشاكل تتعلق بأسعار الأراضي.
في ورشة العمل اليوم، نود أن نقدم توصية فيما يتعلق بتقييم الأراضي. يتضمن المرسوم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، وجدنا أن أراضي ملاعب الجولف منظمة في كل من البند 4 والبند 5. يتحدث البند 4 عن الأراضي المهنية التي تحتوي على جزء من ملعب الجولف، ولكن أراضي الإنتاج والأعمال التجارية الخاضعة لإدارة ملعب الجولف موجودة في البند 5. ومع ذلك، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة مع تنظيم تجميعها كأراضي إنتاجية وتجارية غير زراعية دون تصنيفها بوضوح وبالتفصيل. على سبيل المثال، القصة في حديقة حيوان سايجون والحدائق النباتية، المساحة الإجمالية حوالي 20 هكتارًا من الأرض، والتي يوجد منها بضعة آلاف من الأمتار المربعة فقط من الأراضي التجارية والخدمية، ولكن المنطقة بأكملها يتم تسعيرها كأرض تجارية وخدمية، مما يتسبب في أن تدين المؤسسة بنحو 900 مليار دونج في الضرائب. ولم تنظر المدينة إلى الوراء إلا عندما تدخلت الصحافة، وخلصت إلى أنها بحاجة إلى النظر مرة أخرى للحصول على تقييم أكثر دقة.
في الوقت الحالي، وفي عملية بناء قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وفقًا للتوليف الصادر عن جمعية العقارات في فيتنام، قامت 25 منطقة بتعديل قائمة أسعار الأراضي. وعند تحليل الوضع بالتفصيل، نجد أن أغلب المناطق سجلت زيادة أكبر بكثير من ذي قبل. وفي مدينة هوشي منه، تم تعديل منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنة بالسابق. وكان أقل ارتفاع في المنطقة 3 بواقع 2.7 مرة، في حين شهدت منطقة هوك مون أعلى ارتفاع، بما يصل إلى 38 مرة. وبذلك فإن الزيادة في أسعار الأراضي الحالية تجاوزت بكثير قائمة الأسعار السابقة.
ولذلك أبلغنا الحكومة والوزارات أن التعديل الأول لا يبدو أنه سيكون له تأثير مباشر على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ولكن قد تنشأ مشاكل في مراحل شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث ترتفع أسعار الأراضي في ذلك الوقت إلى مستويات عالية جداً، مما يسبب اختلالاً في السوق.
المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو تحقيق التوافق بين المصالح بين ثلاث جهات رئيسية: الدولة، ومستخدمي الأراضي، والمستثمرين. ولكن في الواقع لم يتم ضمان هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. ولذلك، أقترح إجراء تقييم الأثر على الفور بالنسبة للمناطق الخمس والعشرين التي أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة. خلال الفترة من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في الأول من يناير 2026، يجب علينا إجراء مراجعة وتقييم أوليين لتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هذه المناطق. أما بالنسبة للمناطق التي لم تصدر قائمة جديدة لأسعار الأراضي ولا تزال تحتفظ بقائمة الأسعار القديمة، فإن الأمر يحتاج إلى تقييم شامل أيضاً. ومن خلال ذلك سوف نحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن فعلاً مبدأ الانسجام بين المصالح.
من عام 2023 إلى نهاية عام 2024، قامت مدينة هوشي منه بتعديل أسعار الأراضي بنحو 1.64 مرة. والآن، مع التعديلات الجديدة، يستمر الارتفاع في الحفاظ على نفس النطاق. وهكذا، خلال ثلاث سنوات، تواجه الشركات تغيراً كبيراً في التزاماتها المالية، وفقاً لاتجاه دفع الضرائب والرسوم. ويشكل هذا ضغطًا ماليًا كبيرًا على الشركات.
ولذلك طلبنا من المدينة تطبيق معدل الضريبة البالغ 0.25% باعتباره أدنى مستوى بموجب المرسوم 103، إلى 1.5%. ورغم أن المدينة لا تزال ملتزمة بالقانون، إلا أن السؤال هو هل هذا مناسب للواقع؟ نحن ندرك أن هذا المرسوم له إطار زمني أدنى يبلغ 10 سنوات، لذلك في المراحل المبكرة، يكون الضغط بنسبة 0.25 - 1.5٪ مرتفعًا جدًا. ننصح بتحديد نسبة سعر الوحدة الإيجارية للأرض فقط من 0.25 - 0.5% لتخفيف العبء المالي على الشركات وخلق الظروف لها للتكيف تدريجيا مع التغيرات.
[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
تعليق (0)