يصاب رجال الأعمال بالذهول عند رؤية قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي 2024: القضايا والحلول من أجل التنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي 2024: القضايا والحلول من أجل التنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

يصاب رجال الأعمال بالذهول عند رؤية قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

إن إزالة إطار أسعار الأراضي، إلى جانب اللوائح الخاصة بجدول أسعار الأراضي الجديد، هو جهد كبير لقانون الأراضي 2024. يتم فتح فصل جديد حول إدارة الأراضي وتطوير سوق العقارات على أساس أسعار الأراضي الشفافة والأقرب إلى السوق. إن زيادة أسعار الأراضي من شأنها أن تعود بالنفع على الميزانية وتخلق المزيد من التوافق مع الأشخاص الذين تخضع أراضيهم للاستحواذ. ومن المتوقع أن يساعد ذلك في تقليل النزاعات والشكاوى المتعلقة بالأراضي وتسريع تقدم أعمال تطهير موقع المشروع. ومع ذلك، لا تزال هناك مخاوف بشأن فعالية وتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

تنص المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن قائمة أسعار الأراضي القديمة سيتم تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025، ولكن إذا لزم الأمر، ستقرر اللجنة الشعبية الإقليمية تعديل قائمة أسعار الأراضي لتناسب الوضع الفعلي. هذا نظام انتقالي لمساعدة المحليات على تطوير قائمة أسعار جديدة للأراضي تدريجياً لتطبيقها رسمياً اعتباراً من 1 يناير 2026، وتجنب صدمات الأسعار المفاجئة التي تؤثر على حقوق والتزامات بعض مستخدمي الأراضي. وفي الوقت نفسه، يعمل على حل المشاريع التي توقفت بسبب عدم وجود أساس لتحديد أسعار الأراضي في الماضي.

وتشير الإحصائيات الأولية إلى أن نحو 25 منطقة أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة، والتي تستمر حتى نهاية العام الجاري. ومع ذلك، في العديد من المناطق، خلقت قائمة أسعار الأراضي المعدلة رد فعل شعبي قوي بسبب الزيادة المفاجئة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة.

على سبيل المثال، ارتفعت قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هو تشي منه، والتي دخلت حيز التنفيذ في 31 أكتوبر 2024، بنحو 4-38 مرة، وأعلى مستوى هو 687.2 مليون دونج/م2. وبالمثل، في هانوي، ارتفع سعر الأراضي في قائمة الأسعار وفقًا لقرار التعديل الصادر مؤخرًا بنحو 2-6 مرات مقارنة بقائمة الأسعار القديمة المطبقة اعتبارًا من عام 2025. حيث يبلغ أعلى سعر 695.3 مليون دونج/م2. وسجلت قائمة أسعار الأراضي المعدلة في باك جيانج أيضًا أعلى مستوى عند 120 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة بنحو 2.4 مرة مقارنة بقائمة الأسعار القديمة.

ارتفعت أسعار الأراضي بشكل حاد، بما في ذلك الأراضي المخصصة للاستثمار والأعمال والرياضة والثقافة، وما إلى ذلك. ويبدو أن العديد من الشركات التي تستأجر الأراضي وتدفع سنويًا عالقة، وتواجه خطر فشل خططها الاستثمارية والتجارية، وتآكل أرباحها، أو حتى تكبد خسائر عندما ترتفع تكاليف إيجار الأراضي فجأة، مما يجعل من الصعب حساب كفاءة الأعمال. ووفقًا للخبراء، من الضروري إيجاد حل لهذه المشكلة لتجنب التأثيرات القوية على الشركات وبيئة الاستثمار في المحليات.

وفي مواجهة القضايا العملية، تحتاج اللجنة الشعبية الإقليمية إلى تقييم التأثير بشكل كامل، والتفكير بعناية بين بناء قائمة أسعار الأراضي المناسبة للسوق، وزيادة إيرادات الميزانية، والسيطرة على أسعار الأراضي لزيادة إمكانية الوصول إلى الأراضي، ودعم الأعمال التجارية، وجذب الاستثمار، وتقليل عبء تكاليف الأراضي على الناس. ولكن ضمان التوافق بين مصالح الدولة والشعب وقطاع الأعمال في تسعير الأراضي وفق مبادئ السوق... ليست مشكلة سهلة الحل، خاصة عندما تكون عوامل السوق متنوعة، والمعلومات فوضوية وغير مستقرة.

إن الضغوط على السلطات المحلية هائلة: كيف يمكن جعل قوائم أسعار الأراضي تصبح حقا قوة دافعة للتنمية، بدلا من إعاقة الأعمال وإعاقة الاستثمار. إن إيجاد التوازن بين هذين العاملين هو "المفتاح" لتحسين نظام تقييم الأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المستدامة.

نظرة عامة على ورشة العمل: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي 2024: القضايا والحلول من أجل التنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

عنق زجاجة كبير في تقييم الأراضي

قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، في الورشة: "إن تقييم الأراضي يسبب ازدحامًا كبيرًا".

وبحسب السيد هييب، فإن شركة جي بي إنفست تنفذ مشروعًا حصل على قرار تخصيص أرض منذ 9 أشهر، لكن سعر الأرض لم يتم تحديده بعد. هناك مشروع لشركة أخرى لم يتم تقييم أرضه منذ عامين. حتى بعد الانتهاء من مشاريع الإسكان، لم يتم تحديد أسعار الأراضي. وهذا يسبب الكثير من الإحباط.

"المسألة التي أود التأكيد عليها هي: إذا ارتفعت أسعار الأراضي على هذا النحو، فهل ستظل ميزتنا الجاذبة للاستثمار قائمة؟ لماذا تبلغ معدلات الإشغال في تجمعاتنا الصناعية حاليًا 80-90% في كل مكان؟ الإجابة هي، أولاً، تكاليف العمالة لدينا رخيصة، وثانيًا، تكاليف الأراضي معقولة، وثالثًا، الخدمات اللوجستية مريحة. ولكن إذا قللنا حاليًا من عامل واحد، وهو الأرض، في حين أصبحت تكاليف العمالة باهظة بشكل متزايد، فهل ستظل ميزة جذب الاستثمار لدينا قائمة؟ هل ستظل فيتنام نقطة مضيئة للاستثمار في جنوب شرق آسيا؟"، تساءل السيد هييب.

السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة جي بي إنفست.

وبحسب السيد هييب، فإن الطريقة الحالية لحساب أسعار الأراضي لا تأخذ في الاعتبار فوائد الشركات بشكل عام، والشركات التي تستخدم الأراضي للإيجار، وشركات العقارات بشكل خاص. تتأثر الشركات عندما ترتفع أسعار الأراضي.

"فأي شركة تجرؤ على تنفيذ المشروع؟ إذا لم تجرؤ الشركات على تنفيذه، فكيف يمكن أن يكون هناك مصدر دخل مستدام للمنطقة؟ أين هو الحال في عام واحد فقط، عندما يتم اتخاذ قرار تخصيص أرض في نفس المنطقة، ونفس قطعة الأرض بفارق أربعة أشهر، يرتفع سعر الأرض بنسبة 40٪، أسرع من معدل التضخم؟

وقال السيد هييب "إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بحاجة إلى تقديم إرشادات أكثر تحديدًا للمناطق في تحديد أسعار الأراضي، وخاصة كيفية حساب الأسعار على أساس طريقة الفائض".

سترتفع أسعار الأراضي مما يؤثر على السوق.

بعد دخول قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ، صدرت العديد من المراسيم التفصيلية للقانون. لكن المشكلة الحالية تكمن في إنفاذ القانون. على سبيل المثال، يوجد في مدينة هوشي منه حالياً 58 ألف منتج عقاري يعاني من مشاكل تتعلق بأسعار الأراضي.

وفي مدينة هوشي منه، تم تعديل منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنة بالسابق. وكان أقل معدل زيادة في الدائرة الثالثة بواقع 2.7 مرة، في حين شهدت دائرة هوك مون أعلى معدل زيادة يصل إلى 38 مرة. إن الزيادة في أسعار الأراضي الحالية تجاوزت بكثير قائمة الأسعار السابقة.

من عام 2023 وحتى نهاية عام 2024، قامت مدينة هوشي منه بتعديل أسعار الأراضي بما يصل إلى حوالي 1.64 مرة. والآن، مع التعديلات الجديدة، يستمر الارتفاع بالحفاظ على نفس النطاق. وهكذا، تواجه الشركات خلال ثلاث سنوات تغيراً كبيراً في التزاماتها المالية، مع الاتجاه نحو دفع المزيد من الضرائب والرسوم. ويضع هذا قدرًا لا يستهان به من الضغط المالي على الشركات.

واستناداً إلى المعلومات المذكورة أعلاه، قدم السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، توصيات بشأن قضية تقييم الأراضي. يتضمن المرسوم رقم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، يتم تنظيم أراضي ملاعب الجولف في كل من البند 4 والبند 5. يتحدث البند 4 عن الأراضي العامة التي بها جزء من ملعب الجولف، ولكن أراضي الإنتاج والأعمال الخاضعة لإدارة ملعب الجولف موجودة في البند 5. ومع ذلك، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة مع تنظيم تجميعها كأراضي إنتاجية وتجارية غير زراعية دون تصنيفها بوضوح بالتفصيل.

وضرب السيد تشاو مثالاً بحديقة حيوان سايجون والحدائق النباتية، حيث تبلغ المساحة الإجمالية حوالي 20 هكتارًا من الأرض، منها بضعة آلاف الأمتار المربعة فقط من الأراضي التجارية والخدمية، ولكن المنطقة بأكملها مُسعرة كأرض تجارية وخدمية، مما يتسبب في تراكم ضرائب على الشركة تبلغ نحو 900 مليار دونج. ولم تنظر مدينة هو تشي منه إلى الوراء إلا عندما تدخلت الصحافة، واستنتجت أنها بحاجة إلى النظر مرة أخرى للحصول على تقييم أكثر دقة.

السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه.

وأفادت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه للحكومة والوزارات والفروع أن التعديل الأول لا يبدو أن له تأثيرًا فوريًا على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ولكن قد تنشأ مشاكل في مراحل شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث ترتفع أسعار الأراضي في ذلك الوقت إلى مستويات عالية جداً، مما يسبب اختلالاً في السوق.

"إن المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو التوفيق بين مصالح ثلاث جهات رئيسية: الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين. ولكن في الواقع لم يتم ضمان هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. لذلك، أقترح إجراء تقييم الأثر على الفور للمناطق الخمس والعشرين التي أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة.

خلال الفترة من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في 1 يناير 2026، يجب علينا إجراء مراجعة وتقييم أولي لتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هذه المناطق. أما بالنسبة للمناطق التي لم تصدر قائمة جديدة لأسعار الأراضي ولا تزال تحافظ على قائمة الأسعار القديمة، فإن الأمر يحتاج أيضًا إلى تقييم شامل. ومن خلال ذلك، سوف نحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن حقا مبدأ الانسجام بين المصالح"، اقترح السيد تشاو.

يتم التعامل مع أراضي الخدمات التجارية مثل "الأطفال المتبنين"

وأشارت السيدة فو لان آنه، نائبة المدير العام لمجموعة CEO، إلى أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "الطبيعية" والأراضي التجارية والخدمية "المتبناة"، ولا تزال اللوائح الخاصة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية بها العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى تحسين أكبر.

السيدة فو لان أونه، نائب المدير العام لمجموعة CEO.

"وفي رأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، تحتاج المحليات إلى تحديد وحساب علمي وفقًا لمبادئ "السوق" و"التناغم بين المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20٪ إلى 40٪ مقارنة بسعر الأراضي السكنية،" شاركت السيدة لان آنه.

سبب هذا الاقتراح هو أن هيكل استخدام الأراضي الحالي للأعمال التجارية وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد 1/500 لمشروع المنطقة الحضرية ومنطقة السياحة والمنتجعات يبلغ حوالي 40٪ من إجمالي مساحة المشروع. في حين سيقوم المستثمر في مشروع المنطقة الحضرية، بعد استكمال الاستثمار والبناء، بتسليم 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية الفنية للدولة لإدارتها واستغلالها؛ سيتم إدارة وتشغيل المجمع السكني من قبل مجلس إدارة منتخب من قبل السكان؛ يجب على المستثمر في مشروع المنتجع الاستثمار بشكل كامل وتحمل تكاليف إدارة وتشغيل البنية التحتية التقنية ونظام البنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.

14:55 10 يناير 2025

ألقت السيدة فو لان آنه، نائب المدير العام لمجموعة CEO، كلمة حول الموضوع 04: دور الأراضي التجارية والخدمية والقضايا التي أثيرت عند تحديد أسعار الأراضي.

وفقاً لأحكام قانون الأراضي لسنة 2024 فإن الأراضي التجارية والخدمية هي الأراضي المعدة لإقامة المنشآت التجارية والخدمية وغيرها من الأعمال التي تخدم الأعمال والتجارة والخدمات؛ بما في ذلك الإنشاءات والمرافق السياحية والمنتجعات (الفنادق، الفلل السياحية، الشقق السياحية...). ولكي تتمكن الأراضي التجارية والخدمية من تعزيز دورها الحالي والمتزايد الأهمية في المستقبل، فإن وضع قواعد معقولة لأسعار الأراضي التجارية والخدمية، وخاصة الأراضي التجارية والخدمية المستخدمة في مشاريع تطوير المناطق السياحية، له أهمية خاصة.

استناداً إلى اللوائح القانونية الحالية، وخاصة قانون الأراضي 2024، الذي ينص على بناء قوائم أسعار الأراضي وفقاً لمبدأ "السوق"، مع تنفيذ مبدأ "التوافق بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" والتطبيق العملي، تقدر مجموعة CEO أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "التابعة" والأراضي التجارية والخدمية "المتبناة"، ولا تزال اللوائح المتعلقة بأسعار الأراضي للأراضي التجارية والخدمية بها العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى تحسين أكبر.

في الواقع، تقوم المحليات في الوقت الحاضر بتحصيل مبالغ كبيرة من إيجارات الأراضي لمرة واحدة مقابل الأراضي الخدمية التجارية المستخدمة في مشاريع السياحة المنتجعية. إن ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يؤدي إلى تثبيط المستثمرين عن الاستثمار في مشاريع السياحة والمنتجعات على الأراضي التجارية والخدمية. برأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، تحتاج المحليات إلى التحديد والحساب بشكل علمي وفقاً لمبادئ "السوق" و"تنسيق المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20% إلى 40% مقارنة بسعر الأراضي السكنية.

ويرتكز هذا الاقتراح على عدد من الأسباب على النحو التالي:

أولاً، يبلغ هيكل استخدامات الأراضي المخصصة للأعمال التجارية وفقاً للتخطيط التفصيلي المعتمد 1/500 لمشروع المنطقة الحضرية ومنطقة السياحة والمنتجعات حوالي 40% من إجمالي مساحة المشروع. في حين سيقوم المستثمر في مشروع المنطقة الحضرية، بعد استكمال الاستثمار والبناء، بتسليم 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية الفنية للدولة لإدارتها واستغلالها؛ سيتم إدارة وتشغيل المجمع السكني من قبل مجلس إدارة منتخب من قبل السكان؛ يجب على المستثمر في مشروع المنتجع الاستثمار بشكل كامل وتحمل تكاليف إدارة وتشغيل البنية التحتية التقنية ونظام البنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.

لذلك يجب أن يكون سعر الأرض التجارية والخدمية 40% فقط من سعر الأرض السكنية كحد أقصى، وهو ما يستند إلى أسس علمية.

ثانياً، الدور الشامل الذي تلعبه أراضي الخدمات التجارية في تطوير المناطق السياحية والمنتجعات - البنية التحتية للإقامة للقطاع الاقتصادي الرئيسي للسياحة.

ومن خلال التحليل أعلاه، نوصي بما يلي:

أولاً، النظر في تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية بنحو 20% إلى 40% مقارنة بسعر الأراضي السكنية؛

ثانياً، بالنسبة لمساحة أرض البنية التحتية الفنية لمشاريع المنتجعات مثل: الطرق الداخلية، وأشجار المناظر الطبيعية، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي، والساحات، وما إلى ذلك: (أ) من المستحسن النظر في إعفاء إيجار الأرض طوال مدة المشروع، وحساب إيجار الأرض فقط لمساحة الأرض التجارية للمشروع و (ب) السماح للمستثمرين بتسليم البنية التحتية الفنية للدولة (وفقًا لنفس آلية مشاريع المناطق الحضرية).

ثالثا، فيما يتعلق بطريقة الفائض عند حساب أسعار الأراضي التجارية والخدمية، نرى أن الإيرادات تؤخذ على أساس سعر الأرض الذي تم الفوز به في المزاد لحقوق استخدام الأراضي، مع الأخذ في كثير من الأحيان كمرجع لمساحات صغيرة من الأراضي. ليس من المناسب استغلال أسعار الأراضي للمساحات الصغيرة لمشاريع واسعة النطاق.

إلى جانب ذلك، فإن التكاليف عند حساب إجمالي تكاليف تطوير قطعة الأرض ليست مناسبة. تعتمد تكاليف الاستثمار في البناء لتحديد أسعار الأراضي على معدل رأس المال الاستثماري الذي تصدره الدولة، وهذا المعدل أقل بكثير من تكاليف الاستثمار في البناء الفعلية للمشروع، ويتم حساب هذه التكاليف علمياً بناءً على تقدير التصميم والرسومات الإنشائية المعتمدة. لا يُسمح بحساب مصاريف البيع إلا بنسبة 1% من الإيرادات، في حين أن مصاريف البيع الفعلية تتراوح بين 10% إلى 15%. يتم احتساب تكاليف الفائدة بنسبة 50% فقط من إجمالي رأس مال القرض ويتم احتسابها لمدة 01 - 02 سنة فقط.

باستخدام الحساب أعلاه، يتم حساب الإيرادات على أعلى مستوى في حين أن التكاليف المحسوبة غير كافية أو ناقصة أو منخفضة مقارنة بالواقع، مما يؤدي إلى اضطرار الشركات إلى دفع رسوم كبيرة لاستخدام الأراضي، وارتفاع أسعار العقارات، مما يتسبب في فقاعة السوق، وعدم اتباع مبادئ تحديد أسعار الأراضي حقًا.

وبناء على تحديد النواقص المذكورة أعلاه فإننا نوصي بتعديل الأنظمة المتعلقة بتطبيق أسلوب الفائض عند تحديد أسعار الأراضي، وتحديدا:

أولاً، لا تعتمد الإيرادات على أسعار الفوز بالمزاد أو أسعار العينات من قطع الأراضي الصغيرة... بل يجب أن تعتمد على القيم السوقية النموذجية على مدى فترة زمنية كافية؛

ثانياً، يجب أن يتم حساب التكاليف بشكل صحيح وكافٍ وبما يتوافق مع الواقع. وعلى وجه التحديد، يجب أن يتم حساب التكاليف وفقاً للتقديرات المعتمدة من قبل أجهزة الدولة؛ يتم احتساب مصاريف البيع على أساس الدفع الفعلي للشركة (المستوى الموصى به هو 10٪)؛ يتم احتساب مصاريف الفائدة على كامل رأس مال القرض ويتم احتسابها خلال فترة الاستثمار الإنشائي المعتمدة من قبل الجهة الحكومية المختصة في قرار سياسة الاستثمار / قرار الاستثمار الخاص بالمشروع.

14:45 10 يناير 2025

أستاذ مشارك دكتور ألقى نجوين كوانج توين، نائب رئيس مجلس المدرسة، رئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، كلمة حول القضية الثالثة: القضايا القانونية والعملية المتعلقة بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

إن مشكلة أسعار الأراضي الحالية تشكل عنق الزجاجة بين الاختناقات. لدى العديد من المحليات حاليًا العديد من المشاريع "المؤجلة" التي لا يمكن تنفيذها. أحد الأسباب الرئيسية هو عدم تحديد سعر الأرض. ولذلك أود أن أساهم ببعض الآراء بشأن قضية أسعار الأراضي من الناحية القانونية.

في الوقت الحاضر، تتضمن لوائح قانون الأراضي العديد من الابتكارات. ويعد هذا إنجازًا كبيرًا، كما أنه يخلق ضغوطًا على المحليات. نقوم بتنفيذ القرار رقم 18 بإزالة إطار أسعار الأراضي وتطبيق جدول أسعار الأراضي فقط. وسيتم على وجه الخصوص إسناد قائمة أسعار الأراضي إلى اللجان الشعبية في المحليات لوضعها. وهذا يعني أن المحلية سوف تفعل ذلك بنفسها، وتقرر بنفسها، وتتحمل المسؤولية عن نفسها. إلى جانب ذلك هناك القوانين والمراسيم والتعميمات. وبشكل عام، يمكننا أن نرى أن الممر القانوني أصبح أكثر اكتمالاً وملاءمة، ولكن عند التعمق في التفاصيل، لا تزال هناك العديد من القيود.

تتضمن لائحة تحديد أسعار الأراضي خمسة مبادئ، من بينها مبدأ السوق، لكن لا أحد يشرح ما هو مبدأ السوق. وهذا يجعل من الصعب على المحليات التقديم.

في الوقت الحالي، "انقرض" سوق العقارات شريحة العقارات التي تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليون دونج/م2، مما يجعل من المستحيل على العاملين بأجر شهري شراء منزل. لذا أعتقد أنه من الضروري توضيح ما هي مبادئ السوق. ثانياً، ما هي المعايير المستخدمة لتحديد مبادئ السوق؟ وهذا يحتاج إلى توضيح أيضاً.

ويجب علينا أيضًا أن نوضح أنه لا يوجد مبدأ يحدد أسعار الأراضي وفقًا لأسعار السوق. إن اتباع سعر السوق أمر خاطئ، بل يجب علينا اتباع "مبادئ السوق".

وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن تضمن المبادئ الخمسة في تحديد أسعار الأراضي الانسجام. فما هو الانسجام؟ ويجب تحديد هذا أيضًا. برأيي فإن التناغم يعني ضمان حماية مصالح كافة الأطراف. إذا استمر الوضع الحالي لتقييم الأراضي، فمن المؤكد أن الشركات سوف "تتجمد".

بعد ذلك، أقترح أن يكون لدينا آلية قانونية واضحة للغاية لحماية الفريق والمنظمات التي تقدم المشورة بشأن تقييم الأراضي. إنهم خبراء، ويتبعون الإجراءات القانونية الصحيحة ويجب عليهم حمايتهم. حينها فقط سوف يجرؤ مستشار التقييم على القيام بذلك.

ويجب علينا أيضًا إعداد الموارد المادية بما في ذلك خبراء تقييم الأراضي. بالنظر إلى الماضي، كم عدد خبراء تقييم الأراضي في بلدنا والذين يستطيعون تقييم الأراضي؟ أعتقد أنه بالإضافة إلى تنظيم ورش العمل، يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تتعاون وتوجه المحليات. من الصعب جدًا ترك المحليات تفعل ذلك بنفسها.

إن تقييم الأراضي أمر صعب في الوقت الحالي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن البيانات والمعلومات المدخلة الحالية غير متوفرة وليست قياسية.

وبالإضافة إلى ذلك، فإنني أتفق مع الرأي القائل بأنه من المستحيل تحديد سعر موحد للأرض، وخاصة بالنسبة لأراضي الخدمات التجارية. يجب أن تكون للمشاريع في المناطق ذات التنمية الاجتماعية والاقتصادية أسعار مختلفة... اعتمادًا على كل مجموعة مشاريع ومواقع محددة، يتم تطبيق أسعار مختلفة. يجب أن يكون لدينا تفاصيل. وحينها فقط يمكننا حل مشكلة أسعار الأراضي الحالية تدريجيا. وإلا فإننا سنجعل أسعار الأراضي هي عنق الزجاجة، وليس المورد.

14:30 10 يناير 2025

ألقى السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، كلمة 2

المناقشة: تطبيق مبدأ "ضمان التوافق بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" و"مبادئ السوق" في تطوير قائمة أسعار الأراضي وتنظيم النسبة المئوية (%) لسعر وحدة إيجار الأراضي بشكل معقول لحساب إيجار الأراضي لكل نوع من الأراضي في المحافظة لخلق بيئة استثمارية جذابة وتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام.

ومن القرار رقم 18 إلى قانون الأراضي لعام 2024، يمكننا أن نرى جهوداً كبيرة في بناء آليات السياسات المتعلقة بسوق العقارات لتصبح موحدة وواضحة أكثر فأكثر، وملء الثغرات القانونية التي كانت موجودة في السابق.

في ورشة العمل اليوم، نود أن نقدم توصية فيما يتعلق بتقييم الأراضي. يتضمن المرسوم رقم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، وجدنا أن أراضي ملاعب الجولف منظمة في كل من البند 4 والبند 5. يتحدث البند 4 عن الأراضي المهنية مع جزء ملعب الجولف، ولكن أراضي الإنتاج والتجارية الخاضعة لإدارة ملعب الجولف موجودة في البند 5. ومع ذلك، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة مع تنظيم تجميعها كأراضي إنتاجية وتجارية غير زراعية دون تصنيفها بوضوح بالتفصيل. على سبيل المثال، القصة في حديقة حيوان سايجون والحدائق النباتية، تبلغ المساحة الإجمالية حوالي 20 هكتارًا من الأرض، والتي لا يوجد منها سوى بضعة آلاف من الأمتار المربعة من الأراضي التجارية والخدمية، ولكن المنطقة بأكملها مُسعرة كأرض تجارية وخدمية، مما يتسبب في تراكم ديون على المؤسسة تبلغ حوالي 900 مليار دونج في الضرائب. ولم تنظر المدينة إلى الوراء إلا عندما تدخلت الصحافة، وخلصت إلى أنها بحاجة إلى النظر مرة أخرى للحصول على تقييم أكثر دقة.

في الوقت الحالي، وفي عملية بناء قائمة أسعار الأراضي المعدلة، ووفقًا للتوليف من جمعية العقارات في فيتنام، قامت 25 منطقة بتعديل قائمة أسعار الأراضي. وعند تحليل الأمر بالتفصيل، نجد أن أغلب المناطق سجلت زيادة أكبر بكثير من ذي قبل. وفي مدينة هوشي منه، تم تعديل منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنة بالسابق. وكان أقل معدل زيادة في الدائرة الثالثة بواقع 2.7 مرة، في حين شهدت دائرة هوك مون أعلى معدل زيادة يصل إلى 38 مرة. وبذلك فإن الارتفاع في أسعار الأراضي الحالية قد تجاوز بكثير قائمة الأسعار السابقة.

ولذلك أبلغنا الحكومة والوزارات أن التعديل الأول لا يبدو أنه سيكون له تأثير مباشر على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ولكن قد تنشأ مشاكل في مراحل شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث ترتفع أسعار الأراضي في ذلك الوقت إلى مستويات عالية جداً، مما يسبب اختلالاً في السوق.

المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو تحقيق التوافق بين المصالح بين ثلاث جهات رئيسية: الدولة، ومستخدمي الأراضي، والمستثمرين. لكن في الواقع لم يتم ضمان هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. ولذلك، أقترح إجراء تقييم الأثر على الفور بالنسبة للمناطق الخمس والعشرين التي أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة. خلال الفترة من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في 1 يناير 2026، يجب علينا إجراء مراجعة وتقييم أولي لتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هذه المناطق. أما بالنسبة للمناطق التي لم تصدر قائمة جديدة لأسعار الأراضي ولا تزال تحافظ على قائمة الأسعار القديمة، فإن الأمر يحتاج أيضًا إلى تقييم شامل. ومن خلال ذلك سوف نحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن فعلا مبدأ الانسجام بين المصالح.

ولذلك اقترحنا أن تطبق المدينة معدل ضريبة يتراوح من 0.25%، وهو أدنى معدل وفقاً للمرسوم رقم 103، إلى 1.5%. وفي حين أن المدينة لا تزال ملتزمة بالقانون، فإن السؤال هو ما إذا كان هذا متوافقا مع الواقع. نلاحظ أن هذا المرسوم له إطار زمني أدنى يبلغ 10 سنوات، وبالتالي فإن تطبيق معدل يتراوح بين 0.25% - 1.5% في المرحلة الأولية يعد مرتفعاً للغاية. نوصي بأن يتم تحديد سعر إيجار الأراضي بنسبة مئوية تتراوح فقط بين 0.25 - 0.5% لتخفيف العبء المالي على الشركات وخلق الظروف لها للتكيف تدريجيا مع التغييرات.

[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html