 |
| أحدث العقارات. (المصدر: لقطة شاشة/DT) |
التسرع في "الأكل" حسب الخطة... ثم تقليص الخسائر بشكل كبير
في مثل هذا الوقت من العام الماضي، توقع العديد من المستثمرين تحقيق أرباح كبيرة نتيجة توقع تخطيط وتنفيذ الطريق الدائري الرابع في منطقة العاصمة. أصبحت المشاريع العقارية القريبة من هذا الطريق محط أنظار المستثمرين.
وتتوقع سلسلة من مشاريع المنطقة الحضرية الطريق الدائري الرابع مثل: سبليندورا باك آن خانه، وفيلات ها دو تشارم، وفوون كام، وآن لاك جرين سيمفوني، وهينود رويال بارك في منطقة هوآي دوك؛ منطقة فينيكس جاردن الحضرية في منطقة دان فونج؛ منطقة ثانه ها الحضرية، ومنطقة دو نجيا الحضرية، ومجمع شوان ماي في منطقة ها دونج... كلها ارتفعت أسعارها.
جدير بالذكر أنه في أوائل يونيو 2022، نظمت مؤسسة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) بيع 202 فيلا في مشروع المنطقة الحضرية الجديدة Thanh Lam - Dai Thinh 2 (الاسم التجاري HUD Me Linh Central) في منطقة Me Linh، من خلال عطاءات تنافسية وحققت نسبة عطاءات ناجحة تصل إلى 98٪ (198 وحدة).
وقد أدت معظم المنتجات المطروحة للبيع إلى فارق في السعر يصل إلى عدة مئات من ملايين الدونغ مقارنة بسعر البداية، حيث بلغ الفارق في بعض الوحدات عدة مليارات من الدونغ. لكن على عكس توقعات الربح من التخطيط المسبق، عندما بدأ بناء الطريق الدائري الرابع، تم بيع المنتجات العقارية في المشاريع "التوقعية" بخسارة.
وبحسب المسح، يتم بيع العديد من الفلل والمنازل ذات الحدائق (التاون هاوس) في مشروع HUD Me Linh Central بخسارة. ويبلغ حجم الخسارة مقارنة بسعر عقد الشراء حوالي مئات الملايين من دونج/وحدة.
على سبيل المثال، يتم بيع فيلتين في مشروع HUD Me Linh Central، بمساحة 250 مترًا مربعًا / وحدة، وتقع مقابل حديقة الزهور، بخسارة تبلغ حوالي 11.3 مليار دونج، أي ما يعادل 45 مليون دونج / متر مربع (بما في ذلك تكاليف الأرض والبناء). سعر البيع الحالي أقل بحوالي 500 مليون دونج/وحدة من سعر العقد، ويمكن للمشترين أيضًا التفاوض بشكل أكبر.
في مسح لقنوات تداول العقارات في مشروع HUD Me Linh Central، في منتصف عام 2022، تذبذب سعر البيع بين 48-55 مليون دونج/م2، لكنه انخفض الآن إلى متوسط 42-54 مليون دونج/م2؛ تراوحت المنطقة الحضرية في فون كام في منتصف عام 2022 من 58-85 مليون دونج/م2، ثم انخفضت الآن إلى 52-61 مليون دونج/م2...
وبالمثل، في منتصف عام 2022، تراوح سعر بيع المنازل والفيلات في Ha Do Charm Villas من 90-115 مليون دونج/م2، لكنه انخفض الآن إلى 86-95 مليون دونج/م2. على سبيل المثال، يبلغ سعر منزل شبه منفصل مساحته 190 مترًا مربعًا 86 مليون دونج/متر مربع؛ شقة زاوية 345 متر مربع، سعر البيع 95 مليون دونج/ متر مربع.
في مواجهة ظاهرة اندفاع المستثمرين إلى "متابعة" الطريق الدائري الرابع في منطقة العاصمة، يحذر العديد من الخبراء من أنه على الرغم من أن هذا الطريق الذي يمر عبر المحليات سوف "يسخن" سوق العقارات، إلا أن هناك أيضًا العديد من المخاطر المحتملة إذا لم يحدد المستثمرون حدود التخطيط والممرات والإحداثيات والمعالم وما إلى ذلك.
لذلك، قبل الاستثمار في العقارات في هذه المناطق، يحتاج المستثمرون إلى الاستعداد، وخاصة فترة الانتظار حتى تنفيذ المشروع.
قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن البنية التحتية المرورية التي تم بناؤها وتوسيعها حديثًا تجلب قيمة كبيرة حقًا للعقارات المجاورة. ومع ذلك، فإن تنفيذ هذه المشاريع المتعلقة بالبنية التحتية يجب أن يكون على المدى الطويل.
وحذر السيد دينه من أن "المعلومات حول ارتفاع درجة حرارة السوق و"حمى الأرض" ليست سوى خدعة من جانب "السائقين" لخلق موجات في السوق. ويتعين على المستثمرين أن يكونوا حذرين للغاية، وأن يتعلموا بعناية عن السوق، وأن يفهموا التخطيط والسيولة لتجنب خطر دفن رأس المال".
وبحسب الخبير الاقتصادي دينه ذي هين، فإنه في الفترة 2020-2022، سوف ترتفع أسعار العقارات في مناطق الطريق الدائري الرابع في هانوي والطريق الدائري الثالث في مدينة هوشي منه بسبب التخطيط، لتصل إلى مستويات مساوية أو حتى أعلى من السعر الفعلي عند اكتمال الطريق.
الخصم هو مجرد خصم الذروة، وليس سعرًا عادلًا. سعر الخصم المعقول هو السعر الذي يتوافق مع احتياجات المشتري وقدرته على الدفع لإنشاء معاملة حقيقية.
ويرى هذا الخبير أيضاً أن الاستثمار العقاري اليوم يتطلب من المستثمرين أن يكون لديهم مؤهلات ومعرفة استثمارية، والتركيز على الاستثمار في المنتجات ذات القيمة الحقيقية، والتي يمكن استغلالها للسكن والإيجار وتحقيق أرباح فورية.
كوانج تري على وشك طرح أكثر من 200 قطعة أرض للبيع بالمزاد
سيتم طرح 204 قطعة أرض في مقاطعات فينه لينه، هاي لانغ، وجيو لينه، بمقاطعة كوانج تري للبيع بالمزاد العلني خلال شهري أغسطس وسبتمبر. أعلى سعر ابتدائي هو أكثر من 3.4 مليار دونج/قطعة.
ستقوم شركة دات فييت للمزادات المشتركة بتنظيم مزاد لحق استخدام 124 قطعة أرض، وهي أصول مجلس إدارة المشروع، وتنمية صندوق الأراضي والتجمع الصناعي، والسياحة البحرية في منطقة فينه لينه (مقاطعة كوانج تري).
 |
| سيتم طرح 204 قطعة أرض في مقاطعات فينه لينه، هاي لانغ، وجيو لينه، بمقاطعة كوانج تري للبيع بالمزاد العلني خلال شهري أغسطس وسبتمبر. (صورة توضيحية - المصدر: بوابة كوانج تري) |
وبناءً على ذلك، من بين 124 قطعة أرض تم طرحها في المزاد العلني، هناك 14 قطعة أرض في مناطق سكنية صغيرة في بلدية فينه هوا؛ 13 قطعة أرض في المنطقة السكنية 1، قرية تيان آن، بلدية فينه سون؛ 32 قطعة أرض في منطقة سكنية في قرية تان هوا، بلدية فينه ثاي؛ 45 قطعة أرض في شمال غرب منطقة هوا لي هاي السكنية، بلدة كوا تونغ؛ 19 قطعة أرض في منطقة سكنية ريفية تان أ، بلدية هيين ثانه وقطعة أرض واحدة في منطقة سكنية بقرية 3، بلدة هو كسا.
مساحة قطع الأراضي المعروضة للبيع من 168 - 560 م2. سعر يبدأ من 177 مليون دونج إلى أكثر من 3.4 مليار دونج/القطعة. يجب على المشاركين في المزاد إيداع 20٪ من إجمالي قيمة الأرض.
ومن المتوقع أن يبدأ الإعلان عن الأسعار في تمام الساعة 7:30 صباحًا يوم 20 أغسطس في قاعة لجنة الشعب بمنطقة فينه لينه.
في صباح يوم 31 أغسطس، ستنظم شركة باو مينه للمزادات المشتركة في منطقة هاي لانغ مزادًا لحق استخدام 7 قطع أرض، وهي أصول مجلس إدارة المشروع وتنمية صندوق الأراضي والتجمع الصناعي في منطقة هاي لانغ.
من بين 7 قطع أراضي تم بيعها بالمزاد العلني في بلدية هاي هونغ، هناك قطعتان أرض في قرية فو تان، قرية لام ثوي، و5 قطع أرض في قرية فينج، قرية كينه دوي.
مساحة قطع الأراضي المعروضة للبيع من 196 - 280 م2. سعر يبدأ من أكثر من 156 مليون دونج إلى 420 مليون دونج/قطعة.
أقيم المزاد في قاعة البيت الثقافي لبلدة هاي هونغ بمنطقة هاي لانغ.
في منطقة جيو لينه، في صباح يوم 9 سبتمبر، ستنظم شركة نام فونج للمزادات المشتركة أيضًا مزادًا لـ 73 قطعة أرض من أصول مجلس إدارة المشروع وتنمية صندوق الأراضي والتجمع الصناعي في منطقة جيو لينه.
وعلى وجه التحديد، تنتمي 49 قطعة أرض تم بيعها بالمزاد العلني إلى مشروع التطوير السكني لبلدة جيو سون، وتنتمي 24 قطعة أرض إلى مشروع التطوير السكني لبلدة جيو هوا.
مساحة قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد من 216 - 419 م2. سعر يبدأ من 295 مليون دونج إلى ما يقرب من 1.4 مليار دونج.
تم الإعلان عن الأسعار في قاعة لجنة الشعب بمنطقة جيو لينه.
وتم إجراء المزادات على 204 قطع أرض جميعها بطريقة التصويت غير المباشر، باستخدام طريقة السعر التصاعدي.
دونج ثاب: سوق العقارات يميل إلى النمو ببطء
أصدرت إدارة البناء في دونج ثاب للتو التقرير رقم 1400/BC-SXD بشأن الإعلان عن معلومات سوق الإسكان والعقارات في مقاطعة دونج ثاب في الربع الثاني من عام 2023. وعليه، يميل سوق العقارات في مقاطعة دونج ثاب إلى النمو ببطء في معظم القطاعات.
حيث يتمتع قطاع العقارات الأرضية بأعلى حجم تداول؛ لم يتمكن قطاع العقارات الصناعية من تلبية طلب السوق بسبب العرض المحدود؛ لا يزال القطاع العقاري، بما في ذلك الإسكان والمنتجعات والتجارة، يتطور ببطء لأن معظم مشاريع الإسكان لا تزال في مرحلة الإعداد للاستثمار.
وذكر التقرير أن سوق العقارات في مقاطعة دونج ثاب يعمل بشكل طبيعي ويتم تنفيذ مشاريع الإسكان. إلى جانب ذلك، تواصل المحلية دعوة المستثمرين للمشاركة في تطوير مشاريع الإسكان في المحافظة. في الوقت الحالي، هناك عدد من المشاريع التي يتم تنفيذها في المقاطعة، بما في ذلك: الإسكان الاجتماعي سونغ هاي لونغ في قرية فو هوا، بلدية تان فو دونغ، مدينة سا ديك؛ المساكن التجارية في منطقة فو لونغ السكنية الحضرية ومنطقة تان كوي تاي تاون هاوس في مدينة سا ديك؛ سكن عمال فينه هوان في مدينة كاو لان. بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من مشاريع الإسكان التي تجري إجراءات إعداد المشروع وفقاً للأنظمة.
تشهد المناطق الحضرية في مقاطعة دونج ثاب تطوراً مستمراً، مع تحسن المرافق بشكل متزايد، ونوعية الحياة، وفرص العمل وظروف العمل الملائمة دائماً، مما يؤدي إلى جذب السكان والنمو. ومع ذلك، لا تزال الأراضي السكنية في هذه المنطقة محدودة للغاية، في حين يتزايد الطلب؛ لا تزال مشاركة الاستثمار في مشاريع الإسكان من قبل القطاعات الاقتصادية منخفضة؛ إن الفارق بين العرض والطلب يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات كما هي عليه اليوم.
في الربع الثاني من عام 2023، مواصلة الاستثمار في مشروعين للإسكان التجاري: منطقة فو لونغ الحضرية، بلدية تان فو دونج، مدينة سا ديك، بمساحة 15.11 هكتارًا، ورأس مال استثماري يزيد عن 1011 مليار دونج ومشروع تاون هاوس تان كوي تاي، بلدية تان كوي تاي، مدينة سا ديك، بمساحة 0.389 هكتارًا، ورأس مال استثماري يقارب 82.5 مليار دونج.
في الوقت الحالي، تواصل شركة دونغ ثاب تنفيذ مشروع منطقة سونغ هاي لونغ للإسكان الاجتماعي، في قرية فو هوا، بلدية تان فو دونغ، مدينة سا ديك، والذي تنفذه شركة سونغ هاي لونغ دونغ ثاب للإنشاءات والتجارة المحدودة. تبلغ مساحة هذه المنطقة السكنية الاجتماعية 0.8 هكتار، برأس مال استثماري يزيد عن 75 مليار دونج.
هناك مشروع سكن للعمال في الدائرة 11 بمدينة كاو لان، تم تنفيذه من قبل شركة فينه هوان المساهمة. تبلغ مساحة هذا المشروع 1.99 هكتارًا، برأس مال استثماري قدره 90 مليار دونج. في الربع الثاني من عام 2023، تداولت مقاطعة دونج ثاب 528 قطعة أرض و57 منزلاً فرديًا فقط.
إن عدم استخدام الأرض أو التخلي عنها قد يؤدي إلى فرض غرامات وفقدان حقوق استخدام الأرض.
لا يتضمن قانون الأراضي الحالي لوائح محددة بشأن ما يشكل أرضًا مهجورة. ولكن يمكن فهم الأرض المهجورة على أنها الأرض التي لم يتم استخدامها لفترة طويلة، مما يسبب إهدار موارد الأرض وحتى فقدان قيمة الأرض والغرض من استخدامها. الأراضي المهجورة وغير المستغلة خلال فترة زمنية معينة يتم استصلاحها من قبل الدولة، وفي هذا الوقت يفقد مستخدم الأرض الحق في استخدام مساحة هذه الأرض.
حقوق استخدام الأراضي هي حقوق الأشخاص في استغلال المنفعة والتمتع بالفوائد الناجمة عن استخدام الأراضي المخصصة أو المستأجرة من الدولة أو المنقولة من أشخاص آخرين عن طريق التحويل أو النقل أو الإيجار أو التأجير من الباطن أو الميراث أو الهبة... من الشخص صاحب الحقوق.
عندما تقوم الدولة باستصلاح الأراضي وفقاً للقانون، فإن صاحب الأرض المستصلحة لن يكون له الحق في استخدام الأرض كما هو مذكور أعلاه. ينص قانون الأراضي لعام 2013 على العديد من الحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي، بما في ذلك استصلاح الأراضي بسبب الاستخدام غير المستمر والمنتظم للأرض على مدى فترة زمنية.
طبقاً للبند 1 من المادة 64 من قانون الأراضي لسنة 2013، فإن حالات استرداد الأراضي نتيجة مخالفة قوانين الأراضي هي: عدم استخدام الأرض لزراعة المحاصيل السنوية لمدة 12 شهراً متتالية؛ لم يتم استخدام الأرض لزراعة المحاصيل الدائمة لمدة 18 شهرًا متتالية؛ الأراضي الحرجية غير المستخدمة لمدة 24 شهرًا متتالية؛ الأراضي المخصصة أو المستأجرة من قبل الدولة لإقامة مشاريع استثمارية ولكن لم يتم استخدامها لمدة 12 شهرًا متتالية.
وفقاً للمادة 32 من المرسوم 91/2019/ND-CP، في حالة عدم استخدام الأرض للمحاصيل السنوية لمدة 12 شهراً متتالياً، والأرض للمحاصيل الدائمة لمدة 18 شهراً متتالياً، والأرض للغابات لمدة 24 شهراً متتالياً دون وجود قوة قاهرة، سيتم فرض عقوبات إدارية.
على وجه التحديد: غرامة تتراوح بين 500 ألف إلى مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة أقل من 0.5 هكتار؛ غرامة تتراوح من 1 إلى 3 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 0.5 هكتار إلى أقل من 03 هكتارات؛ غرامة تتراوح من 3 إلى 5 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 03 هكتار إلى أقل من 10 هكتارات؛ غرامة تتراوح من 5 إلى 10 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 10 هكتارات أو أكثر.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الأفراد والمنظمات التي تنتهك القانون مجبرون أيضًا على استخدام الأراضي للأغراض المخصصة أو المؤجرة أو المعترف بها من قبل الدولة لحقوق استخدام الأراضي. وفي حالة المعاقبة وعدم استغلال الأرض، تقوم الدولة باستعادة الأرض وفقا للأنظمة.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)