لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب

[إعلان 1]

لا يزال الطلب على السكن في هانوي مرتفعًا

يُظهر تقرير سوق العقارات في هانوي الصادر عن شركة سافيلز للربع الأول من عام 2024 أن المعروض من الشقق المسجلة في الربع الأول من عام 2024 زاد بنسبة 41% على أساس ربع سنوي و99% على أساس سنوي مع 4062 وحدة. بلغ العرض الأولي في الربع 12,928 وحدة، بزيادة 9% على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض 34% على أساس سنوي.

لا يزال الخلل بين العرض والطلب في قطاع الشقق قائما. يواصل السوق تسجيل نقص في المنتجات التي تقل قيمتها عن 30 مليون دونج/م2 (الدرجة ج)، حيث تمثل هذه المنتجات 4% فقط من العرض الجديد وقد تم بيعها. منذ عام 2020، انخفض العرض الأولي من الدرجة C بنسبة 47٪ سنويًا.

علّقت السيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي، قائلةً: "يركز العرض بشكل رئيسي على شقق الفئة "ب"، حيث تُشكّل ما يقارب 90% منها. أما شقق الفئة "ج" في السوق الأولية وشقق الفئة "أ" فلا تُشكّل سوى نسبة ضئيلة جدًا. علاوةً على ذلك، وحتى نهاية العام، ورغم إقرار قوانين رئيسية، لم يتحسّن العرض الجديد."

العقارات - لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من اختلال التوازن بين العرض والطلب — (المصدر: الإنترنت)

وفي الوقت نفسه، في كل من المدينتين الرئيسيتين هانوي ومدينة هوشي منه، يبلغ الطلب الطبيعي السنوي على السكن نحو 50 ألف منزل. وهذا نتيجة للهجرة، وانتقال البالغين من منازلهم، وانخفاض متوسط حجم الأسرة... ولم يتم تلبية هذا الرقم من الطلب من خلال قيود العرض لبعض الوقت، مما أدى إلى خلق طلب مكبوت على السكن. وبالإضافة إلى ذلك، فإن العوامل الكلية مثل سوق الذهب المتقلبة وانخفاض أسعار الفائدة تدفع المستثمرين إلى البحث عن قنوات استثمارية معقولة وطويلة الأجل، وهو ما يزيد بشكل غير مرئي الطلب على الشقق في سوق هانوي.

عند مقارنة خطوط المنتجات، يمكن للمشترين الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية أن يروا أن أسعار الشقق لا تزال أكثر معقولية من المنتجات القائمة على الأراضي في المشروع مثل الفيلات والمنازل. ويؤدي هذا إلى قصة زيادة الطلب والأسعار الأولية لقطاع الشقق في الربع الأول من عام 2024. ويُظهر تقرير سافيلز للربع أن السعر الأولي للشقق في هانوي وصل إلى 59 مليون دونج/م2، بزيادة 3% على أساس ربع سنوي و14% على أساس سنوي.

علاوة على ذلك، وبشرط استقرار الأسعار الأولية عند مستويات مرتفعة، سجل السوق الثانوي أيضًا زيادة في حجم التداول وارتفعت الأسعار أيضًا مقارنة بالأسعار السابقة. كما كان مستوى الأسعار في السوق الثانوية في الماضي أكثر معقولية من السعر الأساسي، ومع ذلك، مع تزايد الطلب على المساكن، سجلت الأسعار الثانوية في الأشهر الأولى من عام 2024 أيضًا زيادة.

وبحسب السيدة هانج، فإن نفسية المشتري قد تغيرت. يبدو أن وجهة النظر القائلة بأن الشقق هي "مواد استهلاكية" أصبحت شيئًا من الماضي، ولكن الآن تغيرت هذه النظرة، حيث أدرك المشترون تدريجيًا أن منتجات الشقق في المدن الكبرى تشكل أيضًا أصولًا. على الرغم من أنه في الماضي كان قرار شراء شقة يحتاج إلى دراسة طويلة جدًا لأنه كان يُعتبر مبلغًا كبيرًا من المال، إلا أن مشتري المنازل في الآونة الأخيرة لا ينتظرون طويلًا لاتخاذ قرار الشراء. أصبحت قرارات الشراء الآن أسرع، كما أصبحت الودائع أسرع أيضًا.

ومع ذلك، أوضحت أيضًا أن هذا ليس حال السوق بأكمله: "بالنسبة لمشاريع الشقق التي لا يتناسب سعرها مع جودة المنتج، قد لا يتخذ المشترون قرارًا سريعًا. المشاريع التي تجذب انتباه السوق في الربع الأول من عام 2024 هي جميعها مشاريع من مستثمرين ذوي سمعة طيبة، حيث تتمتع منتجاتهم، بمجرد طرحها في السوق، بضمان معين للجودة بالإضافة إلى عوامل قانونية أخرى. في الوقت نفسه، غالبًا ما يستخدم هؤلاء المستثمرون علامات تجارية رائدة ووحدات استشارية، من وحدات التصميم ووحدات تصميم المناظر الطبيعية إلى تصميم المنتجات. حتى أن العديد من المشاريع تم اختيارها من قبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة من وحدات أجنبية ذات سمعة طيبة لتعزيز سمعة المشروع نفسه. المشاريع الجيدة والمستثمرون ذوو السمعة الطيبة والشرعية المضمونة هي المشاريع التي تسجل حجم معاملات إيجابيًا."

تحول الطلب إلى المناطق ذات الأسعار المعقولة

وفي ظل ارتفاع الأسعار، تم تسعير بعض المشاريع بما يتجاوز قيمتها الفعلية. ونصحت السيدة هانج المشترين بالتفكير بعناية في قيمة الاستخدام ومعقولية المشروع.

بشكل عام، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، سيأخذ المشترون وضعهم المالي في الاعتبار. وبينما لا يزال الطلب الحقيقي على السكن يُمثل الأغلبية، فإذا استمرت الأسعار في الارتفاع، يُمكن للمشترين التفكير في استئجار شقق في وسط المدينة، أو قبول تحول الطلب إلى العرض في المقاطعات المجاورة لهانوي بأسعار معقولة، كما قالت السيدة هانغ.

العقارات - لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب (الشكل 2). — السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث، سافيلز هانوي

ويستطيع مشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية اختيار العرض في المناطق المجاورة مثل هونج ين أو باك نينه، أو الطريق الدائري الرابع أو الطريق الدائري الثالث والخمسين، وذلك بفضل تطوير البنية التحتية. وتظل البنية التحتية هي الرافعة الأكثر أهمية في تغيير هيكل قيمة سوق الإسكان. سيؤدي تطوير البنية التحتية إلى جعل المناطق الضواحي "أقرب" إلى مركز المدينة، مما يقلل من أوقات السفر. وفوق كل ذلك، يستطيع المستثمرون في المحافظات المجاورة أو المناطق الضواحي الوصول إلى الأراضي بتكاليف أقل، مما يؤدي إلى خلق إمدادات سكنية أكثر بأسعار معقولة.

ومن المعروف أن المنتجات في المحافظات المجاورة سوف تلبي بشكل متزايد احتياجات هانوي السكنية. ستوفر منطقتا هونغ ين وباك نينه نحو 203 آلاف شقة في الفترة من 2024 إلى 2026. ومن المتوقع أن تسهل القوانين المعدلة تطوير سوق العقارات وتحقق بعض التحسينات في العرض. ابتداءً من عام 2025 فصاعدًا، سيحتوي السوق على حوالي 84.400 شقة من 101 مشروعًا للبيع.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر