التسوية المبكرة للتدفقات النقدية في العقارات

في ظل سوق العقارات الصعب، تواجه الشركات صعوبة في الوصول إلى مصادر الائتمان وإصدار السندات وتعبئة رأس المال من العملاء، مما يؤدي إلى افتقار العديد من الشركات إلى رأس المال، واضطرارها إلى تأخير أو تعليق تنفيذ المشاريع مؤقتًا.

جرد مئات الآلاف من المليارات من الدونغ

تشير الإحصاءات غير الكاملة من التقارير المالية السنوية لشركات العقارات المدرجة في البورصة إلى أنه بحلول نهاية عام 2022، بلغت قيمة مخزونات صناديق الأراضي ومشاريع البناء غير المكتملة مئات الآلاف من المليارات من دونج، وهي زيادة حادة مقارنة بالسابق. وهذا يعني أن هناك كمية هائلة من رأس المال موجودة في الأرض ولكن المؤسسة لا تستطيع تحويل الأموال لمواصلة تنفيذها. على سبيل المثال، تبلغ أصول شركة No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland) ما يقرب من 134,500 مليار دونج، بزيادة قدرها 22.5% عن نفس الفترة وتمثل أكثر من 50% من أصول Novaland. حاليا، يتواجد هذا المخزون بشكل رئيسي في 3 مشاريع كبيرة: Aqua City، NovaWorld Phan Thiet، NovaWorld Ho Tram بالإضافة إلى نقل المشاريع الجديدة.

كما تمتلك شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة كمية كبيرة من المخزون، على الرغم من انخفاضه قليلاً بنسبة 7.5% مقارنة بالربع السابق وانخفاضه بنسبة 4% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021، إلا أنه لا يزال لديه ما يقرب من 15000 مليار دونج في المخزون. وتستحوذ المشاريع غير المكتملة على غالبية مخزون شركة نام لونج، وخاصة في مشروع إيزومي، ومشروع ساوثجيت، ومشروع باراغون داي فوك، ومشروع فام كو دونج (ووتر بوينت)، ومشروع هوانج نام (أكاري)... وفي الوقت نفسه، تجاوز مخزون شركة دات زانه جروب كوربوريشن أيضًا 14.200 مليار دونج، بزيادة 20% عن نفس الفترة من العام الماضي.

أحد المشاريع الجارية في نوفالاند لديه مخزون كبير.

وقالت بعض شركات العقارات إنها لم تطلق منتجاتها بعد، لكن مشاريعها متوقفة بسبب مشاكل قانونية. حيث أصبحت أغلب الشركات الصغيرة والمتوسطة عالقة. ولذلك، لا بد من حل القضايا القانونية في أقرب وقت لمساعدة الشركات على تنفيذ المشاريع. بعد ذلك، يجب على البنوك أن تفتح محافظها لمساعدة الشركات على تمويل مشاريع الرهن العقاري لاقتراض رأس المال ثم بيع المنتجات. في ذلك الوقت، يحتاج العملاء إلى الدعم بأسعار الفائدة من خلال سياسات مرنة وشروط قرض...

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الجمعية قدمت العديد من التوصيات بشأن المشاكل الحالية للمشاريع في مدينة هو تشي منه. في الوقت الحالي، هناك أكثر من 60 مشروعًا يواجه مشاكل التفتيش والأراضي العامة، وأكثر من 140 مشروعًا يواجه مشاكل قانونية. ولا تزال بعض مشاريع المؤسسات الأخرى في مدينة هوشي منه غير مكتملة وتعاني من العديد من المشاكل.

تطوير صناديق الاستثمار العقاري

وفيما يتعلق بقضية إنقاذ السوق وحل مخزون العقارات، فإن الأمر لا يزال يتعلق بالتدفق النقدي، حسب السيد لي هوانج تشاو. ولذلك، يتعين على الحكومة توجيه البنك المركزي بإزالة سياسات الائتمان الخاصة بسوق العقارات. ويجب على وزارة المالية أن يكون لديها "قاعة لتداول السندات" تحت إشرافها، وفي الوقت نفسه تعزيز تنمية صناديق الاستثمار العقاري بدلاً من الاعتماد على قناة الائتمان.

وقال الخبير الاقتصادي الدكتور دينه ذي هين إنه بالإضافة إلى السياسات التي تسعى الحكومة والوزارات والقطاعات إلى حلها، فإن القصة الداخلية للسوق الحالية هي قصة الشركات. في الوقت الحاضر، العديد من شركات العقارات غارقة في الديون بالسندات ولكن منتجاتها لا يمكن بيعها وهي عالقة، وبالتالي ليس لديها المال لسداد الديون والنفقات الأخرى لتشغيل الشركة. أفضل طريقة لحل هذه المشكلة هي مساعدتهم على بيع منتجاتهم، مثل: زيادة الدعم الائتماني لجذب المشترين لخلق السيولة، أو فتح التدفق النقدي للشركات التي لديها منتجات، أو تقديم الدعم الائتماني للشركات لإعادة هيكلة مواردها المالية.

أفضل ممارسة هي بيع مشاريع المخزون. في حين قامت بعض الشركات بخفض أسعار منتجاتها بنسبة 30% -40%، إلا أنه لا يوجد مشترون. وهذا يعني أننا بحاجة إلى المزيد من الخصومات لجذب المشترين. وقال دينه ذي هين "من الواضح أن المشترين والبائعين بحاجة إلى أن يكونوا صادقين مع بعضهم البعض، ولكن عملية الإنقاذ الحالية صعبة بعض الشيء".

وأشار السيد هين إلى أنه في حالة تجميد السوق وشركات العقارات أو إفلاسها، فإن ذلك سيؤثر على سلسلة من القضايا الأخرى، بما في ذلك نظام الائتمان. في حين تواجه العديد من الشركات صعوبات حالياً، إلا أنها لا تزال تتمتع بإمكانات كبيرة، وخاصة المشاريع التي تواجه قضايا قانونية في المحافظات المجاورة، حيث ستكون القوة الدافعة للتنمية الاقتصادية والاستثمار في البنية التحتية في السنوات القليلة المقبلة، لذلك تحتاج مؤسسات الائتمان إلى إيجاد طرق لدعمها للتغلب على الصعوبات وتحقيق الاستقرار قريباً. وعلى وجه الخصوص، اقترحت البنوك التجارية أن تتبنى الحكومة والبنك المركزي سياسة خاصة لتمديد أجل استحقاق الديون بنحو ثلاث سنوات لمساعدة الشركات على إعادة شراء السندات أو تمديد الديون الخاضعة لسيطرة البنك المركزي، وبالتالي مساعدة شركات العقارات والبنوك على تجنب خلق "جلطة دموية" كبيرة تسد السوق.

وأشار السيد فام لام، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إلى قضيتين عاجلتين في سوق العقارات الحالي. الأول هو حل مشكلة جرد المؤسسات العقارية، وخاصة قضية السيولة. إن القضية الأكبر المتعلقة بالسيولة هي المال، حيث تلعب أسعار الفائدة دورا هاما. وفي الوقت نفسه، من الضروري تحفيز السوق من خلال إعادة تفعيل حزمة دعم مماثلة لحزمة الـ30 مليار دونج السابقة حتى يتمكن المشترون من الوصول إليها. ثانيا، على المدى الطويل، يتعين على الحكومة أن تعمل بشكل حازم على تسريع السياسات الرامية إلى إزالة العقبات، وخاصة الاختناقات المرتبطة برسوم استخدام الأراضي والإجراءات الإدارية.

تحرير السوق من الوباء

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، فإن الحكومة عازمة على تنفيذ المراسيم المتعلقة بسوق العقارات مثل إجراءات الأراضي وإدارة البناء... وعلى وجه الخصوص، فإن هذه المراسيم تقع في إطار القانون وتحت سلطة رئيس الوزراء دون الحاجة إلى قوانين. وقال تشاو "إن الدولة لديها آليات وقرارات ستصدر قريبا، وبالتالي فإن القضية المتبقية هي إرادة قادة المقاطعات والمدن لتوجيه الإدارات والفروع بشكل حازم لحل المشاكل الإجرائية بشكل استباقي في أقرب وقت لتحرير السوق من هذا المرض الخطير".

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm