اقتراح تنظيم السوق من خلال سياسات قانون الائتمان

التدابير المطبقة في العالم

وبحسب الهيئة، فإن تنظيم سوق العقارات من خلال السياسات القانونية المتعلقة بالائتمان يعد أحد الطرق الفعالة لضمان التنمية المستدامة والمستقرة للسوق، وتجنب التأثيرات المزعزعة للاستقرار على الاقتصاد . أو بشكل أكثر سلبية، فإن ازدهار أو كساد سوق العقارات يمكن أن يؤدي إلى أزمات مالية كبرى.

تاريخيا، تم إدراج العقارات أيضًا كأحد الأسباب الرئيسية للصعوبات الاقتصادية في فيتنام، بسبب التأثيرات المباشرة لهذه الصناعة وغير المباشرة بسبب القطاعات الاقتصادية الداعمة المتأثرة بهذا القطاع المهم مثل البناء والسياحة والتمويل والخدمات المصرفية. وتشمل العوامل التي يمكن أن تؤدي إلى ذلك الديون المعدومة، والمخزون العقاري المرتفع، والصعوبات في جمع رأس المال، وانخفاض ثقة المستثمرين.

إن الصعوبات المذكورة أعلاه لا تؤثر بشكل مباشر على تطور السوق فحسب، بل تسبب أيضًا عواقب واسعة النطاق على الاقتصاد بأكمله. لذلك، وعلى أساس الاحترام الأقصى لقوانين العرض والطلب الطبيعية، من الضروري للغاية أن تعمل الدولة بشكل استباقي على تعزيز تنظيم سوق العقارات عندما تظهر السوق "علامات عدم الاستقرار". وهذا أيضًا إجراء تطبقه الحكومات والهيئات المالية في العديد من البلدان حول العالم.

يعد تنظيم سوق العقارات إجراءً هاماً لتجنب التأثيرات السلبية على الاقتصاد.

وعلى وجه التحديد، لضمان التنمية المستدامة والمستقرة لسوق العقارات وتجنب التأثيرات المزعزعة للاستقرار على الاقتصاد، استخدمت العديد من الحكومات سياسة الائتمان كأداة لتنظيم سوق العقارات. ومن خلال تشديد أو تخفيف الائتمان، تستطيع الحكومة السيطرة على أسعار العقارات، ومنع الفقاعات، وضمان استقرار السوق. ومع ذلك، فإن المرونة في هذه السياسة تعتمد على كل سوق والوضع الاقتصادي الخاص بكل بلد. وتتلخص تجارب بعض الدول في هذه القضية فيما يلي:

على سبيل المثال، في الصين، تفرض الحكومة الصينية العديد من القيود على عمليات شراء العقارات باستخدام الائتمان، وخاصة القروض للمضاربة، بهدف السيطرة على تدفقات رأس المال الاستثماري. كما أنهم يسيطرون على تدفقات رأس المال إلى الخارج لمنع الأموال المضاربة من التدفق إلى أسواق العقارات الأجنبية.

على وجه التحديد، في عام 2010، تطور سوق العقارات في الصين بسرعة، وارتفعت أسعار المساكن بسرعة. في ذلك الوقت، تم بناء عشرات الملايين من الشقق في الصين منذ فترة طويلة ولكن لم يكن هناك أحد يعيش هناك. لقد طال أمد هذا الوضع وأصبح خطيراً لدرجة أن حكومة هذا البلد اضطرت في نهاية عام 2017 إلى إصدار سياسة مفادها أن "المنازل مخصصة للسكن وليس للمضاربة"، وفي الوقت نفسه وجهت بإنشاء نظام سياسي للسيطرة على السوق وتنظيمه، من أجل التمييز بين المضاربين ومشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

بالإضافة إلى القواعد الصارمة للغاية بشأن امتلاك منزل ثانٍ أو أكثر، مثل إلزام مشتري المنزل الثاني بإيداع ما يصل إلى 60-85%، وللمنزل الثالث بما يصل إلى 100%؛ قاعدة مفادها أن أي شخص يشتري منزلاً يجب أن يحتفظ بالعقار لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات ونصف؛ طرد مسؤولين محليين رفيعي المستوى للسماح بارتفاع أسعار المساكن؛ وبالإضافة إلى ذلك، تستخدم العديد من المدن الصينية أيضاً سلسلة من التدابير مثل تحديد سقف لقروض الإسكان، ورفع أسعار الفائدة على قروض الإسكان، وتشديد لوائح الرهن العقاري. وكانت هذه التعديلات فعالة إلى حد ما، إذ أدت إلى الحد من التكهنات بشكل كبير.

يتم تطبيق العديد من اللوائح "على جيوب" مشتري المنازل لتجنب المضاربة.

وفي سنغافورة، من أجل السيطرة على المضاربة ومنع فقاعة العقارات، قامت حكومة سنغافورة بزيادة الحد الأدنى لسعر الإيداع عند الاقتراض لشراء العقارات، وخاصة بالنسبة لمشتري المنازل الثانية أو الثالثة. وفي الوقت نفسه، تعمل الحكومة على الحد من حجم القروض والسيطرة على أسعار العقارات، كما تعمل على تحديد مدة سداد القروض، إلى جانب تطبيق سياسة ائتمانية صارمة.

وفي كندا، شددت الحكومة قواعد نسبة القروض إلى القيمة للحد من الإقراض عالي المخاطر. غالبًا ما يتعين على مشتري المنازل في المدن الكبرى مثل تورنتو وفانكوفر دفع مبالغ أكبر عند الحصول على قرض عقاري. وتطبق العديد من البلدان أيضًا تدابير الرقابة على الائتمان على مشتري العقارات الأجانب، للحد من المضاربة، والسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة وحماية أصحاب الدخل المتوسط ​​في المدن الكبرى مثل أستراليا وكندا...

وتظهر التجربة من بلدان أخرى أن سياسات قانون الائتمان تشكل إحدى الأدوات المهمة التي تستخدمها الحكومات لتنظيم سوق العقارات. ومن الممكن الرجوع إلى العديد من السياسات التي طبقتها بلدان أخرى بنجاح، وتعلمها، وتطبيقها على فيتنام.

يجب التقدم بطلب إلى فيتنام لتنظيم السوق

مع الفعالية التي تم تحقيقها في العديد من دول العالم، تقترح VARS عدداً من الحلول بشأن سياسة الائتمان لتنظيم السوق عندما يتقلب السوق صعوداً أو هبوطاً بأكثر من 20% في 3 أشهر أو عندما يشهد سوق العقارات تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب الناس على السكن على النحو التالي:

أولا، تشديد سياسة الائتمان مع المضاربين. لتقليل عدد الأشخاص الذين يقترضون الأموال لأغراض المضاربة أو يستخدمون الرافعة المالية المفرطة، يمكن لمؤسسات الائتمان تعديل حدود الإقراض من خلال تعديل نسب القروض إلى القيمة، أو المطالبة بمدفوعات أسهم أعلى، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو أكثر.

والثاني هو تعزيز مراقبة الائتمان وإدارته. وتستطيع الحكومة أن تفرض قواعد تنظيمية على مراقبة جودة الائتمان، مما يتطلب من البنوك الإبلاغ عن مزيد من التفاصيل حول القروض المرتبطة بالعقارات، وبالتالي تعزيز مراقبة المخاطر. إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإعطاء الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي وتنمية الإسكان الميسور التكلفة لمعالجة احتياجات الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

يقترح VARS العديد من التدابير لتنظيم السوق بالطريقة الأكثر منطقية.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الدولة أيضاً أن تتبنى سياسة تخفيف الائتمان، بما في ذلك خفض أسعار الفائدة ودعم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لمشتري المنازل لأول مرة، أو بعض المجموعات ذات الأولوية الأخرى لغرض الاستقرار الاجتماعي مثل الأزواج الشباب المتزوجين حديثاً.

ومع ذلك، وفقًا لـ VARS، من أجل تطبيق السياسة "بشكل صحيح ودقيق"، تحتاج الدولة إلى بناء نظام قاعدة بيانات كبير ودقيق بما يكفي ومحدث بدرجة عالية لضمان التمييز الواضح بين مشتري المنازل الحقيقيين، الذين يستخدمونها لأغراض الإنتاج والأعمال الحقيقية، والمضاربين والمستغلين. ومن الضروري للغاية الإسراع في الإعلان عن مؤشر أسعار المعاملات العقارية وبعض المؤشرات المؤثرة حتى يكون هناك أساس لتحديد متى تحتاج الدولة إلى التدخل.

وخاصة في ظل ارتفاع أسعار العقارات التي تثير العديد من المخاوف. ولتنظيم سوق العقارات بشكل أكثر شمولاً، ينبغي دمج سياسة الائتمان مع تطبيق ضريبة نقل الملكية العقارية أو ضريبة الأملاك. وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون تطبيق السياسات التنظيمية مرناً، بما يضمن الاستقرار والنظام في سوق العقارات، ويقلل المخاطر إلى أدنى حد.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html