في الوقت الحالي، تعمل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه على استكمال المراحل في عملية المزاد مثل: خطة المزاد، ووقت المزاد، وتحديد السعر الابتدائي.
وقال المحامي تران مانه كونج (نقابة محامي مدينة هوشي منه)، إن المرسوم رقم 12 المعدل والمكمل للمرسوم رقم 44 الذي ينظم أسعار الأراضي والذي صدر في 5 فبراير أضاف لوائح محددة بشأن طرق تحديد أسعار الأراضي، وشروط التطبيق، والإجراءات، ومحتويات تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق مختلفة. وبذلك يتم تحديد السعر الافتتاحي للمزاد بشكل واضح ومفصل وشفاف. والمسألة المتبقية هي تحديد معايير اختيار المستثمرين ذوي الاهتمام المحتمل والحقيقي.
وللقيام بذلك، أشار المحامي تران مانه كونج إلى أنه من الضروري النظر في معايير مثل أداء الأعمال في السنوات الأخيرة، ووقت تشغيل الأعمال، ورأس المال الإجمالي، وعدد المشاريع العقارية التي تم تنفيذها. الخطوة التالية هي جدوى المشروع. ومن الممكن إجراء الفحص من خلال مراجعة خطة التطوير المقترحة على الأرض المعروضة في المزاد، مثل شروط الأسهم، وخطط ترتيب رأس المال لدفع رسوم استخدام الأراضي، والقدرة على تعبئة رأس المال لتطوير المشروع. وبالإضافة إلى ذلك، فمن الضروري دراسة جدوى الأعمال وخطة التطوير. تساعد هذه الفحص على تجنب الكيانات التي من المحتمل أن تؤدي إلى تعطيل السوق.
ستستمر عملية بيع آلاف الشقق والعديد من قطع الأراضي في منطقة ثو ثيم بالمزاد العلني.
وأشار السيد تروي جريفثس، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إلى أن السعر الابتدائي يتم تحديده في كثير من الأحيان على أساس طريقة الفائض. تعتمد هذه الطريقة على تقدير إجمالي تكاليف التطوير على أساس معامل استخدام الأراضي وكثافة البناء والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى وفقًا للتخطيط المعتمد. ومع ذلك، في الواقع، لا تعد هذه المعلمة التخطيطية بالضرورة خطة استخدام الأراضي الأكثر فعالية وملاءمة للسوق. على سبيل المثال، تعتبر الأراضي التي تحتوي على مساحات تجارية مثل المكاتب أو الفنادق باهظة الثمن في المناطق التي لا يتم فيها تطوير هذين النوعين من التطوير.
ولذلك، عند تحديد أسعار الأراضي، قد يكون هناك فرق بين السعر الابتدائي المعروض وسعر السوق الذي يمكن للمستثمرين المزايدة عليه. وهذا يؤدي إلى احتمال فشل المزاد، لأن السعر الابتدائي ليس جذاباً للمستثمرين. يجب أن يكون هناك تخطيط مناسب وسعر بداية معقول. بالإضافة إلى وحدة الإدارة والجهات الحكومية المختصة، هناك حاجة إلى مشاركة وحدات استشارية متخصصة (التخطيط والسوق) ذات المعرفة التنموية.
فيما يتعلق بمبلغ التأمين عند بيع الأرض بالمزاد، فإنه وفقاً لقانون بيع العقارات الحالي بالمزاد العلني، في البند 1 من المادة 39، يتم الاتفاق على مبلغ التأمين بين منظمة بيع العقارات بالمزاد العلني ومالك العقار المعروض بالمزاد، ولكن بحد أدنى 5% وبحد أقصى 20% من السعر الابتدائي للعقار المعروض بالمزاد. في هذه الأثناء، ينص المرسوم رقم 10 على أن تقوم الهيئات المشاركة في مزادات حقوق استخدام الأراضي بإيداع مبلغ يعادل 20٪ من السعر الافتتاحي، وقد تم تطبيق هذا التنظيم منذ 20 مايو 2023.
ينظم قانون الأراضي عملية المزايدة وفقاً لأحكام قانون المزاد العقاري. ولذلك، للحد من حالة استغلال المزادات لتعطيل السوق وتحقيق الأرباح، من الممكن النظر في رفع معدل الحد الأدنى للإيداع إلى 10%، بدلاً من 5%، عند بيع حقوق الانتفاع بالأراضي بالمزاد. ويجب أيضًا أن تكون هناك لوائح إضافية بشأن العقوبات المترتبة على الفوز بالمزاد ولكن فقدان الوديعة.
[إعلان رقم 2]
رابط المصدر
تعليق (0)