من غير المرجح أن تنخفض أسعار المساكن في عام 2025

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير مرجح.

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير مرجح.

ارتفاع تكاليف الاستثمار يجعل من الصعب خفض أسعار المساكن في عام 2025. في الصورة: العملاء الذين يحضرون حفل افتتاح مشروع سول سيتي

فجوة ضخمة بين العرض والطلب

يواجه سوق العقارات في فيتنام فجوة كبيرة بين العرض والطلب، وخاصة في قطاعات المتوسطة والمنخفضة. أسعار العقارات في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هوشي منه ترتفع بشكل مستمر.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، انخفض المعروض من المساكن بشكل حاد منذ عام 2018، في حين زاد الطلب على المساكن بشكل مستمر، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه ومناطق التنمية الاقتصادية الرئيسية، بشكل أقوى، متجاوزًا بكثير معدل نمو دخل الناس.

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن عام 2024 سيشهد اهتمامًا كبيرًا بأسعار العقارات وصعوبات في امتلاك العقارات. ووصلت عبارات مثل "ارتفاع أسعار العقارات" و"الشباب يجدون صعوبة في شراء منزل" إلى 1020 و24500 عملية بحث على التوالي.

يمكن للأشخاص الاستفادة من سياسات الدعم مثل المدفوعات المرنة وأسعار الفائدة التفضيلية وقروض الإسكان عندما يجمعون حوالي 50٪ من قيمة المنزل. وهذا يساعد على تقليل الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك المنزل.

وقال السيد نجوين كووك أونه: "في هانوي ومدينة هو تشي منه، حيث توجد حاجة ملحة للإسكان، ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد، وخاصة الشقق، وهو القطاع الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية"، مضيفًا أنه في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بحلول نهاية عام 2024 بنسبة 58٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2023، بينما في مدينة هو تشي منه كانت الزيادة 17٪.

ومن وجهة نظر رائدة الأعمال، أكدت السيدة نجوين ثي فان خانه، نائبة المدير العام لشركة جامودا لاند، أن المستثمرين ليسوا متحمسين لأن ارتفاع الأسعار مرتفع للغاية، لكنهم يأملون أن يكون ارتفاع الأسعار بمستوى معتدل.

وأوضحت السيدة فان خانه أن النمو السريع غير مستقر في كثير من الأحيان، مما يسبب أضرارا للمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. المستثمرون لا يحصلون على المزيد من الأرباح، ومشتري المنازل هم في وضع غير مؤات تماما.

وقالت السيدة فان خان "أتوقع أن يكون مستوى الأسعار أكثر استدامة حتى يتمكن مشتري المنازل من مواكبة الأسعار".

وشارك السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه العقارية، الرأي نفسه، حيث أشار إلى أن الشركات نفسها تتعرض أيضًا لقدر لا يستهان به من الضغط عندما ترتفع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وقد أدت هذه العوامل إلى رفع سعر البيع النهائي إلى مستويات باهظة.

وعلى وجه التحديد، قال السيد نجيا إنه بسعر 50 مليون دونج/م2، سيتضمن الهيكل 40% من تكلفة البناء، و20% من سعر الأرض ورسوم استخدام الأرض، و20% من التكلفة المالية، وخاصة تكلفة القرض. بالإضافة إلى ذلك، هناك تكاليف أخرى مثل تكاليف التصميم وإدارة المشروع وما بعد البيع والتسويق، والتي يبلغ مجموعها حوالي 10%. في الواقع، هامش الربح هو حوالي 10% فقط. ومع ذلك، بالنسبة للمشاريع التي تعتمد على الأراضي الرخيصة التي يتم شراؤها مقدمًا أو الاستفادة من رأس المال المدفوع مسبقًا من العملاء، يمكن خفض التكاليف المالية بشكل كبير، مما يساعد على زيادة هوامش الربح بنحو 30%.

"يتوقع المستثمرون عادة عائدًا سنويًا بنسبة 7%، أو 35% لمشروع مدته خمس سنوات. ويساعد هذا في ضمان استرداد رأس مالهم وتحقيق توقعات العائد للمساهمين. ومع ذلك، لا تحقق جميع المشاريع هذا المستوى من الربحية، وخاصة إذا كانت الإدارة غير فعالة أو السوق متقلبة. ولذلك، فمن غير المرجح أن يكون هناك خفض في الأسعار. وفي رأيي، فإن الأسعار في المستقبل قد ترتفع فقط إلى حد معين، وليس انخفاضًا حادًا، بسبب عوامل تتعلق بتكاليف الاستثمار والطلب في السوق"، أكد السيد نجيا.

حلول لخفض ضغط أسعار المساكن

وفي مواجهة حقيقة ارتفاع أسعار العقارات، أوصى السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، بضرورة التنسيق الوثيق بين وكالات الإدارة والشركات والمجتمع لتحقيق التوازن بين العرض والطلب.

وعلى جانب العرض، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، وتحسين البنية الأساسية في المناطق الضواحي، وتطوير سياسات فعالة للدعم المالي. ويجب على السلطات على كافة المستويات، وخاصة المحليات، تهيئة الظروف الملائمة لتنمية المساكن التجارية منخفضة التكلفة والمساكن الاجتماعية لجذب الاستثمار.

ومن ناحية الطلب، يحتاج الناس إلى وضع خطة مالية واضحة، والاستفادة من برامج الدعم، وأن يكونوا مرنين في اختيار المكان الذي يعيشون فيه. وحينها فقط يمكن حل مشكلة الإسكان بشكل فعال، وبما يعود بالنفع على الأفراد والمجتمع على حد سواء. إن توسيع الطلب إلى الضواحي، حيث الأسعار أقل، يعد أيضاً حلاً فعالاً. بفضل البنية التحتية للنقل المستثمرة مثل الطرق السريعة ومترو الأنفاق، فإن المشاريع الضواحي تضمن أيضًا اتصالاً مريحًا بالمركز.

بالإضافة إلى ذلك، يعد استئجار منزل خيارًا مؤقتًا مناسبًا للتوفير والتراكم، وتجنب عبء سداد قرض المنزل. ينبغي للناس ألا ينفقوا أكثر من ثلث دخلهم على الإيجار لتحقيق التوازن في حياتهم. وأخيرا، يستطيع الناس الاستفادة من سياسات الدعم مثل المدفوعات المرنة، وأسعار الفائدة التفضيلية، وقروض الإسكان عندما يجمعون حوالي 50% من قيمة المنزل. وهذا يساعد على تقليل الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك المنزل.

وعلى نحو مماثل، قالت السيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه من أجل تقليل ضغوط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي. على سبيل المثال، في هانوي، تتمتع مناطق مثل لونغ بين، وجيا لام، وتاي مو بشبكة مواصلات جيدة، مما يجعل من السهل على الناس السفر دون قضاء الكثير من الوقت.

في مدينة هوشي منه، لا تزال عملية تطوير المناطق الحضرية الضواحي مثل كوتشي أو نها بي تواجه العديد من العقبات بسبب نقص الاتصالات بالبنية الأساسية. ولتحقيق هذا الهدف، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والطرق الدائرية، وبالتالي تهيئة الظروف اللازمة لتطوير الأراضي بأسعار معقولة للإسكان التجاري.

وقالت السيدة دونج: "إن الاستثمار في البنية التحتية يجب أن يسير جنبًا إلى جنب مع المرافق الاجتماعية مثل المدارس والمستشفيات ومناطق الترفيه لجذب الناس إلى الضواحي وتقليل الضغط على المنطقة المركزية".

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html