الشقق التي يبلغ سعرها 25 مليون دونج/م2 "منقرضة" في هانوي ومدينة هوشي منه

"الشقق ذات الأسعار المعقولة" "انقرضت" في سوق العقارات في هانوي ومدينة هوشي منه

وذكر تقرير وزارة البناء والإسكان عن سوق الإسكان والعقارات في الربع الثالث أن عدد المعاملات الناجحة للشقق والمنازل الفردية بلغ 38398 منتجا، بزيادة قدرها 48٪ مقارنة بالربع السابق.

وفيما يتعلق بالأسعار، تواصل أسعار الشقق في هانوي الارتفاع في كل من المشاريع الجديدة والقديمة، حيث تزيد أسعار المشاريع الجديدة بنحو 4-6% ربع سنويًا و22-25% سنويًا. وارتفعت أسعار الشقق أيضاً، خاصة في بعض المناطق، حيث زادت محلياً بنحو 35% إلى 40% بحسب الموقع مقارنة بالربع السابق.

لا يوجد في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة التي يقل سعر بيعها عن 25 مليون دونج/م2 أي معاملات أو منتجات معروضة للبيع تقريبًا. تظل الشقق متوسطة المدى التي تتراوح أسعارها من 25 مليون دونج/م2 إلى أقل من 50 مليون دونج/م2 تشكل نسبة عالية من المعاملات والعرض في السوق. أما الباقي فهو شقق فاخرة وفاخرة للغاية (يبلغ سعرها أكثر من 50 مليون دونج/م2).

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) - الإسكان بأسعار معقولة - قد "انقرض" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب للغاية، أو حتى من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هوشي منه.

على وجه التحديد، تظهر إحصائيات هذه الوحدة أنه في الفترة 2018-2023، لم ينخفض ​​الكم بشكل مستمر فحسب، بل أصبح هيكل المعروض من الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين غير متوازن بشكل متزايد. أصبح هيكل العرض "يميل" بشكل متزايد نحو قطاع السلع الفاخرة الراقية. انخفضت نسبة الشقق التي تم إطلاقها حديثًا في قطاع الأسعار المعقولة بشكل مستمر، ومن المتوقع أن "تختفي" رسميًا في مدينة هوشي منه في عام 2021 وهانوي في عام 2023.

في هانوي، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم طرحها للبيع. لم تعد هناك شقق بأسعار معقولة للبيع.

في مدينة هوشي منه، منذ عام 2018، انخفضت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة بشكل حاد من 20% في عام 2018 إلى 0.5% في عام 2020. وبحلول عام 2021، اختفت شريحة الشقق ذات الأسعار المعقولة في مدينة هوشي منه.

مشروع الإسكان الاجتماعي دونغ مو داي كيم في منطقة هوانغ ماي، هانوي (الصورة: ها فونج).

على مدى الأشهر التسعة الماضية، شهد المعروض من الشقق في هانوي انتعاشًا كبيرًا. لكن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة حيث يبلغ سعر حوالي 80% من المعروض من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه 50 مليون دونج/متر مربع أو أكثر.

أسعار الشقق ترتفع بشكل مستمر وتحدد مستويات جديدة، بمستويات عالية في كل من الأسواق الأولية والثانوية، بما يتجاوز بكثير القدرة على تحمل التكاليف ومعدل نمو الدخل لغالبية الناس.

ترى وزارة الإعمار أن سوق العقارات في الوقت الراهن يكشف عن القيود والنواقص، مع ظهور مؤشرات عدم الاستقرار والظروف غير الصحية. وعلى وجه التحديد، فإن هيكل المنتجات العقارية غير معقول عندما تظهر قطاعات الإسكان المتوسطة والعالية الجودة والعقارات السياحية علامات الفائض. وفي الوقت نفسه، هناك نقص حاد في السكن الاجتماعي، ومساكن العمال، والمساكن التجارية بأسعار معقولة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط.

"أفادت وزارة البناء أن أسعار العقارات، وخاصة أسعار المساكن والأراضي، ترتفع باستمرار وهي أعلى من دخول الناس. وهذا يجعل من الصعب على العمال ذوي الدخل المنخفض في المناطق الحضرية والعاملين في المناطق الصناعية الوصول إلى المساكن وإنشائها. وفي هانوي ومدينة هوشي منه، لا توجد شقق تقريبًا بسعر أقل من 25 مليون دونج/م2."

وقال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، إن سوق العقارات يواجه نقصًا في المعروض من المساكن التجارية بسبب المشاكل القانونية وهيكل المنتجات السكنية خارج المرحلة. هناك العديد من المنازل الراقية، ولكن هناك نقص في المساكن التجارية ذات الأسعار المعقولة، مما أدى إلى زيادات مستمرة في أسعار المساكن في السنوات الأخيرة. وهذا يجعل الأمر صعباً للغاية بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض في المناطق الحضرية الذين لديهم حاجة حقيقية لشراء منزل للعيش فيه.

حلول لإعادة الشقق بأسعار معقولة إلى السوق

ولمعالجة النقص في المعروض من الإسكان بأسعار معقولة، تعتقد السيدة جيانج هوينه - مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز - أن هناك حاجة إلى حل شامل يجمع بين نقاط القوة في القطاعين العام والخاص.

وأضافت "في ظل الميزانية المحدودة للدولة، فإن تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي سيواجه العديد من الصعوبات. وفي الوقت نفسه، يتعرض القطاع الخاص أيضًا لضغوط تضخمية بسبب تكاليف المدخلات. وبالتالي، يصبح التعاون الفعال بين الجانبين ضروريًا للغاية. بالإضافة إلى ذلك، فإن زيادة كثافة البناء والتخطيط المعقول سيلعب دورًا مهمًا في توفير حلول الإسكان بأسعار معقولة".

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن حكومة المدينة بحاجة إلى إدخال سياسات تحفيزية قوية لجذب تعاون أصحاب الأراضي، وبالتالي تشكيل مناطق سكنية مستدامة جديدة.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: ها فونج).

وأكد خبراء سافيلز أنه "من خلال تحسين مساحة الأرض، والجمع بين المرافق العامة والمساحات الخضراء، يمكننا حل مشكلة الإسكان الملحة بشكل تدريجي. وسيكون التنسيق الوثيق بين الحكومة والمستثمرين هو المفتاح لتحقيق هذه الأفكار".

وأكد الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية VARS - على نفس الرأي، مشيرا إلى ضرورة التدخل القوي من جانب الدولة.

أولاً، يتعين على الدولة البحث وتطوير سياسات لخلق الظروف المواتية للمستثمرين لتطوير الشقق التجارية بأسعار معقولة، مثل تطبيق سياسات لإعفاء أو خفض ضريبة الأراضي وضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة.

وفي الوقت نفسه، هناك سياسات تفضيلية في الموافقة على التخطيط ومنح تراخيص البناء، مما يساعد على تقصير وقت تطوير المشاريع، وبالتالي خفض تكاليف الاستثمار. كما يقترح "منح نقاط الأولوية" عند اختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي للمستثمرين الذين أنشأوا مساكن بأسعار معقولة.

ثانياً، من الضروري تعزيز مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء المساكن بأسعار معقولة. وعلى وجه التحديد، سيتولى القطاع الخاص الجزء الأكبر من عملية البناء والتطوير، في حين تقدم الدولة الحوافز العقارية والدعم القانوني.

ثالثا، ينبغي لهيئات إدارة الدولة أن تتبنى سياسات لدعم الطلب على السكن. يمكن للحكومة أن تفكر في إنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة المعروض من الإسكان بأسعار معقولة. ويمكن استكمال هذا الصندوق من ميزانية الدولة ومن المستثمرين من القطاع الخاص.

سيقوم الصندوق بنشر معلومات علنية وشفافة حول أسعار المساكن وأسعار الإيجارات، مما يساعد الناس على الوصول إليها ومقارنتها بسهولة، وبالتالي اختيار منتجات الإسكان التي تناسب احتياجاتهم وقدراتهم المالية. وفي الوقت نفسه، فإن الصندوق هو أيضًا وكالة الإدارة، حيث يقوم بإجراء مراجعة عامة للأفراد الذين اشتروا/استأجروا المشاريع التي طورها هذا الصندوق، واستعادة المنازل إذا وجد أنهم اشتروا/باعوا في انتهاك للوائح، وزوروا مستندات الدخل، وفشلوا في الإعلان عن الأصول بشكل صحيح.

وبالإضافة إلى ذلك، يجب على الدولة أن يكون لديها سياسات تحد من دوافع المضاربة، ويجب عليها أن تدرس وتطبق قريبا ضرائب عقارية تستهدف الملاك الذين لا يضعون العقارات في أنشطة تجارية، أو لا يقومون بالبناء بعد استلام الأرض.. كما يجب على الدولة إنشاء هيئات أو لجان لمراقبة الإسكان، ووضع عقوبات صارمة ضد حالات المضاربة أو التلاعب بالأسعار أو زيادتها بشكل غير قانوني.

ومع ذلك، لكي تكون السياسات التنظيمية فعالة حقًا وتضمن عمل السوق بشكل آمن وصحي على المدى الطويل، يتعين على الدولة أن تستكمل في أقرب وقت نظام المعلومات والبيانات حول سوق العقارات ونظام إدارة الإسكان المحدد.

إن نظام المعلومات والبيانات المتعلقة بسوق العقارات، وخاصة بيانات الأسعار، سيكون بمثابة أساس مهم لإدارة/مراقبة أسعار العقارات، وضمان أن تكون الشقق في متناول ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، وتجنب الزيادات المفاجئة في أسعار المساكن بسبب المضاربة أو عوامل السوق الأخرى.

سيساعد نظام إدارة الإسكان المتكامل مع قاعدة البيانات الوطنية حول السكان بالإضافة إلى حالة مدفوعات الرعاية الاجتماعية وسجلات الرهن العقاري وما إلى ذلك الوكالات على تحديد تاريخ المعاملات وحالة الإسكان لكل فرد وتمييز المضاربين عن مشتري المنازل ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm