أصدر معهد أبحاث السوق المالي والاقتصادي والعقاري (DXS FERI) للتو تقرير أبحاث السوق للربع الثاني والأشهر الستة الأولى من عام 2023، مما يدل على أن صورة سوق العقارات لا تزال راكدة.
في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، واجهت سوق العقارات الفيتنامية تحديات كبيرة، بدءًا من التأثيرات السلبية للوضع الاقتصادي والسياسي والمالي العالمي والمحلي، إلى حقيقة أن قانون العقارات لا يزال قيد التشدد، مع عدم وجود تدابير محددة لإزالة العقبات القانونية. ولم تتعاف ثقة السوق بشكل قوي بعد، مما يسبب صعوبات لجميع المشاركين في السوق.
إن المعروض من العقارات الجديدة أصبح شبه معدوم.
وفيما يتعلق بالمعروض من العقارات، انخفض العرض الجديد في هانوي ومدينة هو تشي منه بنسبة 89% في مدينة هو تشي منه و91% في هانوي مقارنة بالعام السابق. وبناء على ذلك، انخفض أيضًا عدد المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع بشكل حاد. ويأتي العرض الحالي في المقام الأول من المشاريع التي تم تنفيذها منذ سنوات عديدة، حيث يمثل حوالي 90% من إجمالي العرض الأولي في المناطق الرئيسية.
في هانوي والمناطق المجاورة، لا يوجد الكثير من المشاريع التي يمكن إطلاقها. تهيمن الشقق على سوق هانوي، ومعظمها من المشاريع الصغيرة والمشاريع التي سلمت منازل قائمة. في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، كان السوق بأكمله عمومًا بطيئًا في المعاملات.
وفي مدينة هوشي منه، يأتي السوق الأساسي بشكل رئيسي من الشقق في شرق مدينة هوشي منه، بانخفاض بنسبة 70% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي مدينة هوشي منه، وبينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن، يظل المعروض من الشقق محدوداً، ويأتي معظمه من المرحلة التالية من المشاريع القديمة.
العرض العقاري في السوق.
عند مقارنة السوقين الرئيسيتين هانوي ومدينة هوشي منه، سجل العرض الجديد من الشقق انخفاضًا كبيرًا للغاية. وفي هانوي، تم إنتاج حوالي 500 منتج فقط، بانخفاض 91% على أساس سنوي، ومعظمها من مشاريع صغيرة لاستكشاف السوق. وصلت مدينة هوشي منه إلى حوالي 1800 منتجًا، بانخفاض 89% على أساس سنوي.
وسجلت المنطقتان زيادة في متوسط سعر البيع الأولي للشقق، حيث تراوح السعر في هانوي بين 42-55 مليون/م2، بزيادة قدرها 3-5% على أساس سنوي؛ مع مدينة هوشي منه من 60-80 مليون/م2، بزيادة 2-3% سنويا. وصل معدل امتصاص منتجات الشقق في هانوي إلى حوالي 15٪، وهو ما يبرز اهتمام العملاء الأجانب.
يبلغ معدل امتصاص منتجات الشقق في مدينة هوشي منه حوالي 20%، حيث تتمتع المشاريع الجديدة مثل Elysian وThe Avatar و9x An Suong بمعدل امتصاص يتراوح بين 50% و60%.
وفي السوق المركزي، لا توجد أيضًا الكثير من الإشارات الإيجابية، حيث يأتي العرض بشكل أساسي من المشاريع القائمة، ولا توجد مشاريع جديدة.
وتشهد المنطقة الغربية حاليًا عرضًا محدودًا للشقق التجارية، ومع ذلك، فمن المتوقع أن يكون هناك عرض للشقق التجارية في هذه المنطقة اعتبارًا من نهاية عام 2023.
معدل امتصاص السوق العقاري الإجمالي.
وبالنظر إلى السوق ككل، فإن معدل الامتصاص العام يتراوح حول 10 - 15%، حيث: يتمتع الشمال بأعلى معدل امتصاص، بنسبة 15 - 20%؛ وتتمتع المناطق الوسطى والغربية بمعدلات امتصاص منخفضة للغاية، تبلغ حوالي 5% فقط؛ وفي مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة، يتراوح معدل الامتصاص حول 10 - 20%.
"إن الصعوبات التي ستستمر من أواخر عام 2022 إلى النصف الأول من عام 2023 تنعكس بوضوح في مؤشرات ندرة العرض الجديد ومعدلات الامتصاص المنخفضة للغاية. وعلى وجه التحديد، بعد الأشهر الستة الأولى من العام، انخفض العرض العام بنسبة 50-60%، وانخفض متوسط سعر البيع بنسبة 20-30%، ووصل معدل امتصاص السوق بأكمله إلى 10%-15%"، حسب تعليق DXS FERI.
ارتفع عدد شركات العقارات المنحلة بشكل حاد.
خلال الأشهر الستة الأولى من العام، كانت مجموعة الأعمال العقارية من بين المجموعة التي شهدت أعلى معدل للشركات المنحلة، حيث زادت بنسبة 30.4%، ولكنها كانت لديها أقل عدد من الشركات التي تأسست حديثًا في الدولة (61.4% على أساس سنوي).
وبحسب شركة DXS FERI، فإن سوق العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 لا يزال يواجه تحديات كبيرة، حيث تعتبر المشاكل القانونية بمثابة عنق زجاجة للسوق لسنوات عديدة ولا توجد حتى الآن تدابير محددة لحلها.
لقد أدى تباطؤ المبيعات إلى وضع المستثمرين ومنصات التداول في وضع صعب للغاية. بحلول نهاية يونيو 2023، انخفض عدد الوسطاء في سوق العقارات بنسبة 60٪ - 70٪ مقارنة بنهاية عام 2023.
وبحسب استطلاع أجرته شركة DXS FERI على الوسطاء الأفراد العاملين في مكاتب الوساطة، أظهرت النتائج أن 71% من الوسطاء سيستمرون في العمل بالمهنة، وأجاب 19% من المشاركين أنهم سيعملون كوسطاء عقاريين أثناء البحث عن وظيفة أخرى لتحقيق الاستقرار في حياتهم، ويخطط 10% من الوسطاء للتحول إلى صناعة أخرى.
تتزايد حالات حل الأعمال العقارية، ويتناقص عدد السماسرة.
من بين 480 من وكلاء العقارات الذين شملهم الاستطلاع والذين تركوا وظائفهم، لم يكن لدى 52% فقط أي نية للعودة إلى قطاع العقارات في عام 2023، بينما سيعود 36% عندما يتعافى السوق.
وقالت شركة فيري إنه عندما يغادر عدد كبير من السماسرة السوق، فهذا هو الوقت الذي يتعين على المستثمرين فيه "استخدام الحيل" للعثور على البائعين. والطريقة التي يتبعها المستثمرون للقيام بذلك هي إطلاق سياسات خاصة لجذب الوسطاء مثل زيادة رسوم الوساطة، وزيادة المكافآت الساخنة، وتوسيع شروط المكافآت، وزيادة تكاليف التسويق وخدمة العملاء، ودفع رسوم خدمات الوساطة أسبوعياً أو فوراً خلال 48 ساعة من تسوية المعاملات.
سيناريو آخر 6 أشهر من العام
وفي تعليقه على السوق في الأشهر الستة الأخيرة من العام، يواصل DXS - FERI تقديم 3 سيناريوهات، بما في ذلك: السيناريو المثالي (يزداد العرض، وتنخفض أسعار الفائدة بشكل حاد إلى أقل من 10 - 12٪، وترتفع أسعار البيع قليلاً، ويزداد معدل الامتصاص بشكل جيد للغاية من 40 - 50٪)؛
السيناريو المتوقع (يزداد العرض قليلاً، وتنخفض أسعار الفائدة قليلاً إلى حوالي 11-13%، وتظل أسعار البيع مستقرة، بينما يزيد معدل الامتصاص بنسبة 20-30%) والسيناريو الصعب (يستمر العرض في الانخفاض بنسبة 20-30%، وتظل أسعار الفائدة مرتفعة >14%، وتنخفض أسعار البيع بنسبة 10-20%).
ومع ذلك، استبعد معهد دات زانه للأبحاث أيضًا السيناريو المثالي منذ البداية لأنه غير قابل للتطبيق في المستقبل القريب. وتتطلع السوق فقط إلى التحول التدريجي من السيناريو الصعب إلى السيناريو المتوقع، ومن المتوقع رؤية نتائج أكثر وضوحًا في النصف الأول من عام 2024.
وقال خبراء شركة DXS – FERI : "هناك العديد من المؤشرات التي تشير إلى أن ثقة السوق ستعود تدريجياً من أواخر عام 2023 وأوائل عام 2024 عندما تبدأ سياسات الحكومة في التأثير، والتي ستكون أيضاً القوة الدافعة للمرحلة التالية من السوق".
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)