«خلال أكثر من عشرين عاماً من العمل في مجال العقارات، لم أشهد فترة صعبة مثل هذه»، هكذا صاح أحد أصحاب الأعمال في وجه الكاتب. ويعكس هذا القول أيضًا جزئيًا الصعوبات التي تواجهها الشركات وكذلك العاملين في قطاع العقارات. ومع ذلك، فقد ظلوا صامدين، ووجدوا طرقًا للتغلب على الأيام المظلمة.
قالت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المدير العام لشركة دات زانه للخدمات العقارية المساهمة (دات زانه سيرفيس) إن الشركة لديها حاليًا أكبر حجم بين شركات الوساطة العقارية بحصة سوقية تبلغ حوالي 33%. ومع ذلك، فإن كون شركة Dat Xanh شركة كبيرة لا يعني أنها لا تواجه صعوبات. إن الشركة تعاني بشكل أقل من الشركات الأخرى بفضل الأموال التي تراكمت على مدى 20 عامًا من ممارسة الأعمال في السوق.
وبحسب السيدة ثانه، كانت الفترة الأخيرة بمثابة "طوفان عظيم" لوسطاء العقارات ولم يكن أحد "بصحة جيدة" حقًا خلال هذه الفترة. وبطبيعة الحال، في "الخطر" لا تزال هناك "فرصة"، وتنفذ الشركات العديد من الحلول لتجاوز "الشتاء".
" يمتد نظامنا من الشمال إلى الجنوب. قبل الأزمة الائتمانية، كان لشركتنا حوالي 70 شركة تابعة. وقالت السيدة ثانه : "عندما أصبح السوق صعبًا، قمنا بإعادة الهيكلة بشكل منتظم ومستمر، على نطاق واسع وعميق في جميع أنحاء النظام، من مستوى الشركة وحتى الشركات الأعضاء لضمان الاحتفاظ فقط بالخلايا الأكثر صحة للتغلب على الفترة الصعبة" .
تستغل هذه الشركة خبرتها خلال جائحة كوفيد-19 للتوصل إلى سيناريوهات الطوارئ. عندما شددت سوق الائتمان، طبقت الشركات على الفور سلسلة من السيناريوهات بمستوى أعلى مما كانت عليه أثناء الوباء.
قامت الشركة بتعديل وتضييق خطوط أعمالها وحجمها ومجالات التشغيل، وخطوط المنتجات المختارة، وتقليص وتبسيط الأقسام غير الفعالة. حتى الأقسام التي تعمل بكفاءة ولكنها ليست عاجلة تضطر إلى إعطاء الأولوية للموارد الأكثر إلحاحاً.
وبحسب السيدة ثانه، ركزت الشركة على تحسين الموارد المالية والبشرية. لقد خضعت الشركة لسلسلة من التحولات من نموذج "التكلفة الثابتة" إلى نموذج "التكلفة المتغيرة".
" لقد كنا عازمين على تغيير الحالة بسرعة من أجل البقاء لأننا كنا جميعًا على متن قارب عاصفة. "مهما كان ما يجعل القارب ثقيلًا، يتعين علينا أن نضعه جانبًا حتى يظل القارب خفيفًا قدر الإمكان حتى يتمكن من التحرك"، شاركت السيدة ثانه.
وعلى صعيد الموارد البشرية، قامت الشركة بتبسيط كافة الإدارات والوحدات. يُطلب من كل عضو من أعضاء الفريق القيام بمهمتين أو ثلاث مهام، حتى لو كانت هذه المهام مختلفة تمامًا. وتقوم الشركة أيضًا بتبسيط موظفي الوساطة لديها بشكل مستمر. في أوقات الذروة، دفعت شركة Dat Xanh Service رواتب لأكثر من 7000 موظف مبيعات، بالإضافة إلى أكثر من 10000 متعاون. ومع ذلك، عند إعادة الهيكلة، قامت الشركة بتسريح أكثر من 60% من موظفيها لتبسيط النظام.
" لا يتعين علينا قطعها تمامًا، لكننا نغير الحالة من التكلفة الثابتة إلى التكلفة المتغيرة. وأضافت السيدة ثانه "نحن ندفع رواتب لـ 40% من الموظفين، أما الـ 60% الباقية فسيتركون وظائفهم، ولكن هناك أشخاص يستمرون في بيع المنتجات للشركة كمتعاونين ".
ولذلك، فإن عمليات خدمة Dat Xanh لا تزال مضمونة بفضل بقاء الموظفين الأساسيين معنا. تستمر الشركات في دفع الرواتب، والحفاظ على المزايا، ومكافأة الأفراد المتميزين. ومع ذلك، إذا لم يكن أي موظف فعالاً، فإنه يضطر إلى "ترك" الشركة.
وقال المدير العام لشركة دات زانه سيرفيس إن الشركة تعمل أيضًا على تحسين أنشطة إدارة التدفق النقدي. لأن المصدر الرئيسي للدخل بالنسبة لشركة الوساطة هو رسوم الوساطة. ومع ذلك، في الماضي القريب، كانت شركات الوساطة "في ورطة" بسبب تباطؤ المستثمرين في دفع الرسوم.
" يرافق نظامنا أكثر من 200 مستثمر، ولهذا السبب ندين بالكثير من الرسوم. وقالت السيدة ثانه "نحن نركز حاليا على تحصيل الديون لاستعادة الأموال، والمبلغ الذي سيتم تحصيله يزيد عن 1000 مليار دونج ".
وبالإضافة إلى ذلك، تركز الشركات أيضًا على الحلول لإنشاء مصادر جديدة للإيرادات، وتنويع المنتجات والخدمات، وتوسيع الأسواق، وتوسيع قاعدة العملاء.
شاركت السيدة دانج فونج هانج، المدير العام لشركة سي بي ار إي فيتنام، أنه على مدى 30 عامًا من وجود هذه الوحدة في السوق الفيتنامية، شهدت الأعمال العديد من التغييرات والتقلبات في السوق. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك أزمة عامي 1997 و1998، التي كانت بمثابة أزمة مالية ضخمة في آسيا أثرت بشدة على سوق العقارات. أو كما كان الحال في الفترة 2008-2009، حيث ظل سوق العقارات أيضاً "مجمداً" لسنوات عديدة.
وقالت السيدة هانج: " تواجه تايلاند صعوبات أكثر من فيتنام فيما يتعلق بمصادر العملاء، لكنها لا تواجه صعوبات فيما يتعلق بالقضايا القانونية أو الوصول إلى رأس المال أو الموارد المالية كما هو الحال في فيتنام ".
وبحسب السيدة هانج، فإن شركات العقارات في تايلاند تبيع منتجاتها بشكل مستمر في الخارج للعثور على العملاء. وفي البداية كانت النتائج إيجابية نسبيا.
وعاد السائحون من روسيا والصين إلى الوجهات السياحية في تايلاند لشراء العقارات، وخاصة منطقة بوكيت، التي جذبت اهتماما كبيرا من العملاء.
وفي فيتنام، واجه فريق مبيعات العقارات التابع لشركة CBRE أيضًا العديد من الصعوبات في الفترة الأخيرة. يجب على الشركات مراجعة كافة القضايا داخل الشركة.
أولاً، إدارة التكاليف، ففي كل أسبوع تقريباً يتعين على الشركة أن تجتمع لمراجعة إدارة التكاليف. ثانياً، مراجعة المنتجات، إذا كان المنتج يبيع جيداً ولكن الوضع القانوني غير واضح، فإن المستثمر لديه مشاكل، وسوف يستغرق الأمر وقتاً طويلاً لجمع الأموال. ولذلك، ينبغي أيضًا التفكير بعناية أكبر في اختيار المنتجات التي سيتم بيعها.
علاوة على ذلك، تقوم شركة CBRE أيضًا بالتوسع في السوق الثانوية نظرًا لقاعدة العملاء الكبيرة التي لديها احتياجات سكنية حقيقية. وفي السوق الثانوية، تكون المعاملات مستقرة نسبيا. العملاء الرئيسيون لشركة CBRE هم الأجانب، وهم يأتون من الدول الآسيوية وأوروبا وأمريكا ودول الشرق الأوسط.
" لا يواجه الضيوف الأجانب في كثير من الأحيان صعوبات قانونية أو القدرة على الوصول إلى رأس المال كما هو الحال في فيتنام. "إنهم يهتمون فقط بما إذا كان الاستثمار آمنًا وما إذا كان الربح جيدًا أم لا"، كما قالت السيدة هانج.
وذكرت السيدة هانغ أن الزوار الأجانب أظهروا في الآونة الأخيرة اهتماما قليلا بمنتجات العقارات في مدينة هوشي منه بسبب ارتفاع الأسعار. ومع ذلك، فإن العملاء الأجانب أكثر اهتماما بالمنتجات في المنطقة الشمالية بسبب أسعارها الأكثر جاذبية.
وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإنه بالإضافة إلى الحلول التي تطبقها الشركات مثل إعادة الهيكلة، وخفض الموظفين، وتحسين التكاليف، فإن توسيع الأسواق الجديدة يعد مهمة بالغة الأهمية في الوقت الحاضر.
وقد تم "تجميد" بعض المشاريع وأصبحت خاملة، وبالتالي لا يحتاج الوسطاء إلى مواصلة متابعتها، بل يحتاجون إلى تطوير أسواق جديدة. ويعتقد السيد دينه أن الطلب على الاستثمار في فيتنام لا يزال كبيرا للغاية. ومع ذلك، فإن هذا الطلب خامل مؤقتًا وينتظر الفرصة ليرتفع بقوة. وسوف يرتفع هذا الطلب بقوة كبيرة عندما يتم إطلاقه.
" أرى أن بعض شركات العقارات الفيتنامية قد خرجت لممارسة الأعمال التجارية في السوق الدولية. إنهم يتواصلون مع الوسطاء المحليين لجلب المستثمرين إلى الأسواق الأجنبية. وفي جلسة مشاركة عقدت مؤخرًا حول خطط الأعمال في الأسواق الخارجية في كوانج نينه، تمكنت إحدى الشركات على الفور من جمع 100 متعاون لتنفيذ هذه الخطة ،" حسبما شارك السيد دينه.
وبحسب السيد دينه، يوجد حاليًا ملايين الأشخاص في العالم يعملون عن بُعد عبر الإنترنت. يبحث هؤلاء الأشخاص غالبًا عن وجهات سفر بأسعار معقولة للاسترخاء والعمل. وبفضل أسعار الغرف الرخيصة كما هو الحال في فيتنام اليوم، فإن السياح من الولايات المتحدة وأوروبا وكوريا واليابان... على استعداد للقدوم إلى بلدنا لتجربة ذلك. من المهم أن يتواصل الوسطاء مع العملاء.
وعلقت السيدة فام فونج هانج، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، بأن هذا هو الوقت الذي يحتاج فيه سماسرة العقارات إلى تحسين الجودة وتوحيد المهارات وزيادة ثقة العملاء ورفع مستوى الوساطة.
" الوسطاء هم أول الأشخاص الذين يتعامل معهم العميل في أي معاملة. إذا تصرف الوسيط بشكل غير احترافي وفشل في بناء الثقة مع العميل، فإن الصفقة سوف "تفشل" حتى لو كان المنتج جيدًا وكان المستثمر يتمتع بسمعة طيبة. وأضافت السيدة هانج "إن الوسطاء هم الذين يعملون على استعادة ثقة العملاء والسوق" .
وشاطر السيد فام لام، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة DKRA فيتنام، الرأي مع السيدة هانج، وقال إن تحسين جودة الوساطة قضية مهمة للغاية اليوم. لقد عمل وسيطًا في مدينة هوشي منه لمدة 20 عامًا تقريبًا وشهد العديد من التقلبات في السوق.
أدرك السيد لام أن سوق العقارات يواجه في أي مرحلة تحدياته الخاصة. حتى في أوقات السوق "المزدهرة"، فإن المشاكل والعواقب غالباً ما تتبع ذلك.
وبحسب السيد لام، ورغم أن السوق يواجه العديد من الصعوبات، إلا أنه لا يزال يشعر بالثقة والتفاؤل. لقد غيرت شركته نموذج عملها من "شد الحزام" إلى "تذوق العسل والاستلقاء على الأشواك". وهذا هو الوضع الأكثر "توتراً" وخطورة. ومع ذلك، فإن الشركات لا تسعى عبثًا، بل تسعى بإصرار ومثابرة ومنهجية.
وبحسب السيد لام، فإن هذا هو الوقت المناسب للأفراد والشركات المشاركة في سوق العقارات "لتدريب" أنفسهم، لمعرفة ما إذا كانوا يحبون العمل حقًا أم لا، وما إذا كانوا قد اختاروا المهنة الصحيحة أم لا. وهذا هو الوقت المناسب أيضًا لتصفية أولئك الذين ليس لديهم شغف بالمهنة. ومع ذلك، فإن من يحب عمله ويبذل الجهد سوف يحصل على فرص جيدة.
وقال السيد لام إن هذا هو الوقت المناسب أيضًا لأصحاب الأعمال العقارية لمراجعة الصعوبات التي يواجهها العملاء ومرافقة العملاء وبناء الثقة معهم. عندما ترتفع درجة حرارة السوق، لن يدير العملاء ظهورهم لأولئك المخلصين والمتحمسين.
" في الماضي، عندما كنت مندوب مبيعات، كان هناك عملاء كنت أعتني بهم لمدة 5 سنوات قبل أن يشترون منتجاتي. أقدم لهم دائمًا النصيحة أو الدعم عندما يحتاجون إليه. وأوضح لام أن "العملاء قد لا يشترون على الفور، ولكن في مرحلة ما، عندما يشعرون أن المنتج مناسب لهم وضمن قدرتهم على الدفع، فسوف يقومون بالدفع" .
وفقًا للسيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه، لكي يصبح الوسيط العقاري ناجحًا، يجب أن تكون معرفة الوسيط جيدة حقًا. بالإضافة إلى فهم قانون العقارات، يجب أن يكون لدى السماسرة معرفة بالاقتصاد والسياسة والمجتمع ومهارات التواصل الجيدة وفهم نفسية العملاء...
يتعين على الوسطاء مواكبة "الاتجاه" للتحدث إلى العملاء عندما يريدون مناقشة قضية تثير اهتمام العديد من الأشخاص. بدون المعرفة والفهم الكافيين، من الصعب جدًا البقاء في المهنة، خاصة في الفترة الحالية. السمسار الجيد هو الشخص الذي لديه الكثير من المعرفة وليس "سمسارًا" كما يطلق عليه الناس غالبًا.
في الماضي، كان بإمكان الوسطاء العثور على العملاء في مكان واحد، أما الآن فلم يعد بإمكانهم العثور على العملاء في أي مكان. ويؤدي هذا إلى فقدان جزء من السماسرة الثقة في أنفسهم ومهنتهم. أهم شيء يجب على الوسطاء فعله للبقاء في المهنة في هذا الوقت هو الإيمان بأنفسهم.
" أعتقد أن السوق يمر بفترات صعود وهبوط مثل الموجة الجيبية. وكما يقول المثل، "بعد الأسوأ يأتي الأفضل". هذا هو الوقت المناسب لكل شركة وفرد لإعادة تقييم نقاط القوة والضعف لديهم واستكمال المعرفة والمهارات اللازمة "، شاركت السيدة ثانه.
وقالت السيدة فام فونج هانج، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه في الوقت الحالي لا يزال هناك الكثير من الأموال في جيوب المستثمرين، كما أن أسعار المساكن في فيتنام أرخص من تلك الموجودة في هونج كونج أو سنغافورة أو الشرق الأوسط. ومع ذلك، لا يزال لدى المستثمرين بعض "التحفظات" بسبب المشاكل الحالية. واقترحت الحكومة والجهات المعنية أيضًا حلولاً للتعامل مع "الاختناقات". ولكن الحلول السياسية لم يكن لها تأثير كبير على السوق.
أشار السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إلى أنه منذ منتصف عام 2022، أظهر سوق العقارات علامات على وجود "منطقة عاصفة" ومنطقة أزمة قادمة. وبناء على ذلك، قدمت VARS توصيات قوية للغاية بشأن تغيير اللوائح القانونية.
" لقد قدمنا توصيات وشاركنا في اقتراح تعديلات على قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان وقانون الاستثمار وما إلى ذلك. لقد قمنا بتجميع وتلخيص جميع المشاكل والتداخلات في اللوائح، والتي اقترحنا منها الحلول"، قال السيد دينه.
وبحسب السيد دينه، قامت الهيئة أيضًا بمراجعة الصعوبات التي يواجهها كل مشروع بشكل عاجل لحل القضايا العالقة. واقترحت الجمعية أيضًا على الحكومة حلولاً لإزالة العوائق أمام الأعمال.
وقد استمعت الحكومة إلى هذه المقترحات وأصدرت حزمة ائتمان تفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج. وتعد هذه حزمة ائتمانية مهمة لدعم المستثمرين ومشتري الإسكان الاجتماعي الذين يحتاجون بشكل عاجل إلى رأس المال.
وبحسب السيد دينه، فمنذ بداية عام 2023 وحتى الآن، قام بنك الدولة بتعديل أسعار الفائدة 5 مرات، وبعد كل تعديل، يجب على بنك الدولة مراقبة التحركات لإجراء التعديلات المناسبة. ومع ذلك، قال السيد دينه إن معدلات الفائدة الحالية على التعبئة مرتفعة، وتصل إلى 8% سنويا. في حين أن قطاع العقارات لا يحقق سوى أرباح تتراوح بين 8-10%.
" لا أحد أحمق بما يكفي لاستثمار أمواله في العقارات خلال الأوقات الصعبة مثل هذه. وأضاف دينه "أعتقد أن معدل الفائدة على التعبئة يجب أن يكون أقل من 5% حتى يكون هناك أمل في عودة المستثمرين إلى سوق العقارات".
وبحسب رئيس مجلس إدارة VARS، قدمت هذه الوحدة مؤخرًا العديد من التوصيات بشأن القضايا القانونية المتعلقة بالعقارات المنتجعية لأن المستثمرين ينفقون الأموال ولكن لا يتم الاعتراف بهم كملاك. لا يستطيع المستثمرون إثبات ملكيتهم للعقارات السياحية، وبالتالي لا يستطيعون التداول أو الشراء والبيع، مما يؤدي إلى فقدان الثقة في هذا القطاع.
أصدرت الحكومة مؤخرا المرسوم رقم 10 بشأن الاعتراف بحقوق الملكية للشقق الفندقية والشقق السياحية (الكوندوتيل) والشقق المكتبية والفيلات السياحية... التي تتوفر فيها الشروط المنصوص عليها في القانون. وهذا تغيير إيجابي للغاية ومناسب لاحتياجات الأفراد والشركات.
خلال الأشهر القليلة الماضية، أظهر سوق العقارات علامات إيجابية حيث استأنف "الكبار" في سوق العقارات مشاريعهم.
استأنفت شركة نوفالاند تشغيل مشروع نوفاوورلد فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان)، ومشروع نوفاوورلد هو ترام (مقاطعة با ريا فونج تاو)، ومشروع جراند مانهاتن (مدينة هو تشي منه). كما استأنفت شركة Hung Thinh Corporation أيضًا مشروع Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) مع تقسيم Marina Districk.
وتواصل مجموعة فات دات أيضًا تنفيذ مشاريع مثل كاديا كوي نون، وباك ها ثانه (بينه دينه)؛ برج بينه دونغ (بينه دونغ)؛ سيرينيتي فوك هاي (با ريا فونج تاو) ومشروع 39 فام نجوك ثاتش (مدينة هو تشي منه).
وقال ممثلو الشركات المذكورة إن المستثمرين والعملاء أصبحوا في الآونة الأخيرة أكثر اهتماما بالمشاريع مقارنة ببداية العام. كما أصبحت عمليات نقل المنتجات العقارية أكثر حيوية من ذي قبل.
صرح ممثل شركة هونج ثينه أن هذه الوحدة بدأت في ممارسة أعمالها "ببطء" مرة أخرى. وعلى مدار الشهر الماضي، قامت هونغ ثينه أيضًا بـ"إغلاق" عشرات الشقق أمام العملاء. ورغم أن هذا العدد لا يزال "متواضعا" للغاية مقارنة بحجم المجموعة، فإن الأمل يتبدد تدريجيا.
وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن مؤشر الاهتمام بالعقارات على مستوى البلاد ارتفع قليلاً بنسبة 1% في الربع الثاني من عام 2023. في مدينة هوشي منه، يتعافى الطلب على المعاملات تدريجياً بشكل جيد في قطاع الشقق والمنازل الخاصة المعروضة للبيع.
" ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق في الدائرة 10، تان فو، بينه تان، دائرة بينه تشانه والدائرة 9 (مدينة ثو دوك) من 5 إلى 9%. وقال السيد كوك أونه: "لقد ارتفع الطلب على إيجارات الشقق في مدينة هوشي منه أيضًا بنسبة 8-17%، كما ارتفع الاهتمام والبحث عن الأراضي أيضًا بنسبة 6-7% مقارنة بنهاية عام 2022".
وقال السيد كووك أونه إن الإشارات المستقرة من الاقتصاد الكلي تساعد سوق العقارات على التعافي تدريجيا. في الوقت الحالي، أصبح التضخم تحت السيطرة، وأسعار الفائدة وأسعار الصرف تستقر تدريجيا.
ويظل التحدي هائلا.
وبحسب بحث أجرته شركة DKRA، انخفض المعروض من الشقق والمنازل والفيلات في مدينة هوشي منه في مايو 2023 بنسبة 92% مقارنة بشهر أبريل، مع وصول السيولة إلى حوالي 5% فقط. وهذا يدل على أن السوق يدخل فترة صعبة للغاية.
بشكل عام، في الربع الثاني من عام 2023، لا يزال سوق العقارات السكنية في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها يشهد تغييرات إيجابية نسبيًا في كل من العرض والاستهلاك. ارتفع الطلب في السوق العالمية بشكل طفيف مقارنة بالأشهر الثلاثة الأولى من العام، لكنه ظل منخفضًا مقارنة بنفس الفترة من عام 2022. ومن المتوقع أنه في الربع الثالث من عام 2023، سيكون لدى السوق علامات إيجابية ولكن من الصعب إجراء تغيير مفاجئ على المدى القصير.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)