العقارات 2025: فرص واعدة في العصر الجديد

في هانوي، أصبح السكن أحد الاهتمامات الرئيسية للناس، وخاصة ذوي الدخل المتوسط. رغم نمو سوق العقارات في العاصمة، إلا أن امتلاك منزل لا يزال بعيد المنال بالنسبة للعديد من العائلات.

السيدة تران ماي هوا (34 عامًا، من فو تو) تعمل حاليًا في شركة إعلامية في هانوي. ورغم أن متوسط ​​راتبها يتراوح بين 15 و20 مليون دونج شهريا، قالت السيدة هوا إنها على الرغم من الحسابات الدقيقة، إلا أنها لا تزال لا تعرف متى ستتمكن من امتلاك منزل في هانوي.

"تكاليف المعيشة في هانوي متنوعة للغاية، ففي كل مرة أخرج فيها تقريبًا يتعين علي إنفاق المال. ورغم أنني أدخر قدر الإمكان، إلا أنني لا أستطيع توفير سوى حوالي 6-7 ملايين دونج شهريًا، أي ما يعادل نحو 100 مليون دونج سنويًا. وفي الوقت نفسه، ومع المبلغ الحالي البالغ 3 مليارات دونج، فإن شراء شقة في وسط مدينة هانوي لا يزال ليس بالأمر السهل"، حسبما قالت.

وليس السيدة هوا وحدها، بل إن العديد من الأسر الشابة في هانوي تواجه أيضاً صعوبات في التعامل مع مشكلة "الاستقرار" في ظل ارتفاع أسعار العقارات باستمرار. السيد بوي مينه دوك (29 عامًا، من ثاي نجوين) وزوجته وأطفاله يستأجرون حاليًا شقة صغيرة في هانوي.

عندما بدأوا في البحث عن شراء منزل، شعر السيد ديوك وزوجته بالارتباك لأنه في حين ظل دخلهما كما هو لسنوات عديدة، ارتفعت أسعار المنازل في هانوي بسرعة في فترة قصيرة من الزمن. وقال السيد ديوك إنه مع المبلغ الذي يدخره كل شهر بعد خصم نفقات المعيشة، من الصعب للغاية بالنسبة له ولزوجته شراء منزل، حتى في الضواحي.

وتظهر دراسة حديثة من باتدونجسان أيضًا أن معدل الزيادة في أسعار المساكن في فيتنام يتجاوز الدخل بكثير وأن العمال، بغض النظر عن العمر، يواجهون صعوبة في الوصول إلى المساكن. وعلى وجه التحديد، وصل نمو أسعار المساكن في فيتنام خلال السنوات الخمس الماضية إلى 59%، حيث يبلغ متوسط ​​سعر المسكن في هانوي حالياً 61 مليون دونج للمتر المربع، وفي مدينة هوشي منه 57 مليون دونج للمتر المربع. يبلغ متوسط ​​الدخل الشهري للعامل الفيتنامي حوالي 7.5 مليون دونج، ويزيد بنسبة 7% سنويا.

وبحسب باتدونجسان، إذا قارنا بين متوسط ​​الراتب وسعر المنزل، فإن العامل في الثلاثينيات من عمره سينفق حوالي 25.8 سنة من الدخل لشراء شقة (60 مترا مربعا) بحوالي 3 مليارات دونج، بشرط أن يكون معدل الفائدة على القرض 4.5%.

أشار السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن عام 2024 هو عام محوري، مما يخلق الأساس لتحفيز سوق العقارات الفيتنامية في عام 2025 لدخول عصر جديد.

في الربع الأول من عام 2024، سيستقبل السوق عدداً كبيراً من وسطاء العقارات ومنافذ التداول العقاري العائدين إلى "تشغيل" السوق عندما يبدأ المستثمرون في تفعيل تنفيذ سلسلة من المشاريع ذات الأحجام الكبيرة بشكل متزايد. حصلت بعض المشاريع التي أحرزت تقدماً جيداً على الودائع رسمياً. سجلت المشاريع الجديدة التي تم افتتاحها، من منتجات الأراضي والبيوت والفيلات والشقق وغيرها، نمواً جيداً في الفائدة والمعاملات وأسعار البيع في كل من السوقين الأولية والثانوية.

في الربع الثاني من عام 2024، استمر زخم التعافي في سوق العقارات في الحفاظ على قوته، مع نمو العرض وحجم المعاملات في الربع بقوة، على التوالي 3 و4 مرات أعلى من نفس الفترة في عام 2023. وعلى وجه الخصوص، ستدخل المعلومات المتعلقة بقانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والبند 2 من المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان حيز التنفيذ قبل 5 أشهر، مما يعزز الثقة لدى الكيانات العاملة في قطاع العقارات لتكون "جاهزة لإعادة دخول اللعبة".

بحلول الربع الثالث من عام 2024، سوف تدخل اللوائح القانونية المتعلقة بأعمال الإسكان والأراضي والعقارات حيز التنفيذ رسميًا، مما يلغي عقلية "قبل ساعة الصفر" في السوق بأكمله. كما بدأت السوق تظهر علامات "السخونة" مع انتشار قصة مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي "بشكل أكثر سخونة" من أي وقت مضى. كما تقود سوق الشقق أيضًا حرارة السوق، حيث ترتفع الأسعار باستمرار، مما يؤدي إلى تأسيس مستويات جديدة في كل من السوق الأولية والثانوية.

بحلول الربع الأخير من العام، وبسبب "تدفئة" السوق، قام العديد من المستثمرين العقاريين بتغيير خططهم، و"أطلقوا" المنتجات قبل الموعد المتوقع، مع العديد من السياسات التفضيلية، مما ساعد العرض من الإسكان على "تجاوز" التوقعات.

وفي تقييم عام لسوق العقارات في عام 2025، أكد الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ - نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية والبحوث، أن سوق العقارات الفيتنامي سيواجه 5 مخاطر رئيسية بما في ذلك: المخاطر الدولية؛ المخاطر الاقتصادية الكلية؛ مخاطر السياسات والآليات؛ مخاطر السوق؛ مخاطر الطرف المقابل، ولكن سيتم تقليل هذه المخاطر إلى أدنى حد.

وفي هذا السياق يقدم الخبير ثلاثة سيناريوهات لسوق العقارات هذا العام.

وعليه، فإن السيناريو المحايد، حيث تظهر السوق علامات ارتفاع في درجة الحرارة ولكن ليس بقوة - هو السيناريو الأكثر ترجيحا ووضوحا في سياق نهاية عام 2024.

السيناريو الإيجابي، السوق يزدهر، جميع القطاعات تنمو بقوة - ومع ذلك، هذا السيناريو من غير المرجح أن يحدث.

السيناريو الأسوأ، السيناريو الذي لا يريده أحد والذي من غير المرجح أن يحدث، هو سوق هبوطي؛ ومع ذلك، لا يزال ذلك ممكنا إذا ظهرت عوامل خارج الاقتصاد.

وفي مواجهة التأثيرات السلبية على سوق العقارات، أوصى الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ بمواصلة تعزيز إضفاء الطابع المؤسسي على القضايا المتعلقة بسوق العقارات، وخاصة أدوات الضرائب والأدوات المالية المشتقة.

وفي الوقت نفسه، يجب إقرار قانون الضريبة العقارية بشكل عاجل. بالإضافة إلى تحقيق وتنفيذ آليات مثل استصلاح الأراضي المجاورة لمشاريع البنية التحتية وطرحها في المزادات والبناء وفق الخطط اللازمة لخلق رأس المال اللازم لتطوير البنية التحتية. مزامنة التخطيط في المحافظات والمدن التي تديرها السلطة المركزية، والأهم هو مزامنة التخطيط ووضعه على خريطة قطعة الأرض...

ومن المتوقع أن يكون عام 2025 علامة فارقة مهمة لسوق العقارات.

وفي تعليقها على ذلك، قالت السيدة دو ثي ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في شركة سافيلز هانوي، مع لاو دونج، إنه بحلول عام 2025، سيكون لسوق العقارات إطار قانوني أساسي يشمل قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023؛ وثائق إرشادية؛ تم إصدار قائمة أسعار الأراضي وتطبيقها بحلول عام 2025 للمدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

سيدخل سوق العقارات في عام 2025 دورة تطوير جديدة. وفي سوق هانوي، سيظل قطاع الشقق المعروضة للبيع هو الرائد في السوق. ومن المتوقع أن تستمر أسعار السوق الأولية في الارتفاع في النصف الأول من العام، حيث لا يزال القطاع المتوسط ​​​​والعالي المستوى يشكل غالبية هذا السوق. علاوة على ذلك، سوف تشهد السوق الثانوية تباطؤًا في الأسعار.

قال السيد تران فان بينه، نائب الرئيس والأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إنه من أجل أن يتطور سوق العقارات الفيتنامي في عام 2025 في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان أن تكون الأسعار مناسبة للقوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

وأكد السيد بينه أن قطاع العقارات السكنية سيظل يقود عملية التعافي في عام 2025، ولكن لا تزال هناك العديد من العوامل السلبية مثل العرض الضعيف والمحلي، وأسعار البيع في المدن الكبرى، وخاصة هانوي، والتي تسجل مستويات مرتفعة جديدة باستمرار؛ هناك نقص خطير في السكن بأسعار معقولة... ولا يمكن لإمدادات السكن الاجتماعي أن "تتحقق تقدما كبيرا" في الأمد القريب، ولكن المعلومات الإيجابية حول هذا القطاع أضافت إلى حد ما الثقة لدى مشتري المنازل في عام 2025.

وقال نائب الرئيس والأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن سوق العقارات التجارية سوف يحافظ على نمو مستقر في عام 2025 بدعم مهم من الطلب على رأس المال الاستثماري الأجنبي، والذي يتزايد باستمرار في اتجاه انتقائي.

وأوضح الخبير العقاري السيد نجوين كووك آنه أن الفترة من الربع الرابع من عام 2024 إلى الربع الثاني من عام 2025 هي الفترة التي يدخل فيها السوق مرحلة التوحيد. أصبح المستثمرون أكثر ثقة تدريجياً في آفاق تطوير قطاع العقارات. سيتخلى قطاع الشقق الآن عن موقعه المركزي لصالح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة ازدهار، من المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 إلى الربع الرابع من عام 2025. في هذا الوقت، لن يركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية مثلما كان الحال عندما كانت السوق قاتمة. وبدلاً من ذلك، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار هي المفتاح لاتخاذ قرار وضع الأموال. ومن ثم تحظى القطاعات المربحة مثل الأراضي والفيلات المخصصة للمشاريع باهتمام خاص من قبل المستثمرين.

علق السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Vietnam للاستثمار والتطوير العقاري، قائلاً إنه لم يسبق لشركات العقارات من قبل أن كان لديها مثل هذه النظرة المتفائلة والثقة القوية في السوق كما هو الحال في عام 2025.

وبحسب السيد توان، فإن التصميم على توجيه التنمية الاقتصادية من أعلى المستويات، إلى جانب سلسلة القرارات والمراسيم الصادرة لتعزيز سوق العقارات بشكل خاص والاقتصاد بشكل عام، خلق ظروفاً إيجابية للتنمية المستدامة لهذا القطاع.

لاودونج.فن

المصدر: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo