قائمة أسعار الأراضي الجديدة وأشياء يجب مراعاتها

وفي تقرير حديث حول أسعار العقارات أرسل إلى ديوان الحكومة، قال رئيس وزارة البناء إنه عند تطبيق أسعار الأراضي في عام 2024، وفقاً للحسابات، فإن تكاليف استخدام الأراضي للمشاريع العقارية سترتفع بشكل كبير مقارنة بما كانت عليه من قبل.

تأثير السلسلة

وبحسب توضيح وزارة الإنشاءات، فإن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار السكن والعقارات تتضمن 7 نفقات، منها: رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف تعويضات إخلاء الموقع، وتكاليف بناء المشروع (السكن والعقارات)، والضرائب، والرسوم ذات الصلة، وغيرها.

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة القريبة من سعر السوق سوف تزيد من التكاليف المرتبطة بالأرض مثل إخلاء الموقع، وتعويض استرداد الأراضي، والضرائب والرسوم المتعلقة بالأرض... في حين أن التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي غالبا ما تمثل نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، تتراوح من 7٪ -20٪ لمشاريع الشقق الشاهقة و25٪ -50٪ لمشاريع الفيلات والمنازل.

ارتفعت أسعار الأراضي والمساكن في العديد من المناطق في هانوي بشكل حاد في الآونة الأخيرة على الرغم من عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. الصورة: لي ثوي

تختلف الأسعار بين المشاريع حسب الموقع وظروف البنية التحتية الفنية المواتية. عادة ما تشكل تكاليف التعويض عن الأصول على الأراضي نسبة ضئيلة، حوالي 2%، من تكاليف الاستثمار في البناء.

على سبيل المثال، في المنطقة السكنية لشركة جي بي إنفست (هانوي)، سترتفع رسوم استخدام الأراضي المحسوبة على أساس سعر بيع متر مربع واحد من الشقة بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى 22 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج (ما يمثل حوالي 60%). ويبلغ هذا المعدل حاليا نحو 42% فقط، أي ما يعادل 15 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج. وبالمثل، في منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية (مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه)، من المتوقع أيضًا أن ترتفع نسبة تكاليف استخدام الأراضي إلى سعر البيع لكل متر مربع من الشقة من 27% (2.3 مليون دونج مقابل 8.8 مليون دونج) إلى 60% -65%.

في مشروع فيلا منطقة تشانه ماي الحضرية (مقاطعة بينه دونغ)، من 16.3% إلى حوالي 50%... "أظهر المسح الأولي لعدد من المشاريع أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له رد فعل متسلسل، مما يؤدي إلى زيادة بنسبة 15% -20% في أسعار العقارات والإسكان مقارنة بما كان عليه من قبل" - حسبت وزارة البناء.

وبحسب هذه الوكالة، فإنه بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه، ارتفعت أسعار المساكن والأراضي في بعض الأوقات والمشاريع والمناطق في الآونة الأخيرة بسبب قيام مستثمري المشاريع العقارية باستغلال حالة العرض المحدود لتقديم أسعار بيع مرتفعة. وعلى وجه الخصوص، في حالة وجود منطقة بها عدد قليل جدًا من المشاريع المعروضة للبيع، أو حتى مشروع واحد فقط، وبينما الطلب وعدد المشترين المسجلين مرتفعان، يمكن للمستثمر زيادة سعر البيع (بسبب نقص المنافسة وسعر المرجع) لتحقيق الربح.

وبحسب وزارة البناء، فإن مستثمري مشاريع الإسكان ينفقون في الأساس ما متوسطه نحو 3% من سعر البيع لدفعها إلى قاعة التداول والوسطاء لبيع المنتجات. ومع ذلك، غالبًا ما تعتمد البورصات والوسطاء على ظروف السوق لإضافة الأسعار عند التداول مع العملاء.

غالبًا ما تتطلب المشاريع التي تحتوي على عدد قليل من المنتجات والتي يهتم بها العديد من العملاء من المشترين دفع مبلغ أكبر من السعر الموجود في العقد المبرم مع المستثمر، وهو ما يسمى بـ "الفرق". هذا "الفرق" ليس ثابتًا، ويمكن أن يكون 5% من سعر البيع، أو حتى 10% أو 20%.

بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضًا حالة حيث تقوم بعض المجموعات والمضاربين والمستثمرين والأفراد العاملين في مجال الوساطة العقارية بتعطيل معلومات السوق من أجل "تضخيم الأسعار" و"إنشاء أسعار افتراضية"... والاستفادة من نقص المعرفة لدى الناس للتلاعب بالنفسية وجذب الاستثمارات وفقًا لنفسية الجماهير لتحقيق الربح.

تقييم الأراضي وفقا لمبادئ السوق

وبحسب السيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية المقاولين الإنشائيين في فيتنام ورئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية المساهمة (GP. Invest)، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يسمح للمحليات بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. ومن ثم سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتباراً من 1 يناير 2026. لن تخضع قائمة الأسعار الجديدة لإطار أسعار الأراضي، وسوف تجبر البناء على الاقتراب من أسعار السوق.

وأضاف هييب "وبالتالي، لا يتعين على المحليات حاليا إنشاء قوائم جديدة لأسعار الأراضي تطبق مبدأ أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق، ولكن هناك عقلية دفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع حتى تصل إلى أسعار السوق في الوقت الحالي؛ مما يؤدي إلى رفع أسعار العقارات".

وقال السيد هييب إنه إذا كانت الأرض تعتبر أصلًا ومنتجًا مهمًا للتنمية المستقرة للبلاد، فيجب إدارتها مثل البنزين والكهرباء. إذا كان السعر مرتفعًا جدًا، فسوف تفكر الدولة في دعم السعر. وبدون سياسة محددة تؤكد دور الدولة في إدارة أسعار الأراضي، التي "تتحرك" وفقا للسوق ويصعب السيطرة عليها، قد تدفع أسعار العقارات والأراضي في فيتنام إلى أعلى مجموعة في العالم، وربما تكون أكثر تكلفة من طوكيو (اليابان) أو هونج كونج (الصين). هذا غير معقول.

ولذلك، أوصى رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام بأن تنظر الدولة في مراجعة مبادئ تحديد قائمة أسعار الأراضي الجديدة لتناسب ظروف فيتنام والاتجاهات العالمية. ومن شأن هذا أن يساعد على تعزيز التنمية الاقتصادية الشاملة؛ بما في ذلك سوق العقارات، وتجنب حالة "عنق الزجاجة" المذكورة أعلاه والتي تتسبب في "شلل" السوق.

صرح الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، نائب رئيس المجلس ورئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، أنه من أجل تنفيذ تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن يكون لدى السلطات المختصة وثائق توجيهية لتحديد أسعار الأراضي المحددة والواضحة والمتزامنة للمناطق لتنفيذها؛ يجب أن يكون لديه فريق من المقيمين المحترفين والذي يفتقر إلى الكمية والجودة؛ وأخيرا، من المؤكد أن المعلومات التي يتم جمعها في السوق ستكون عامة وشفافة. في الوقت الحالي، لا يزال السوق يفتقر إلى العديد من العوامل المذكورة أعلاه، لذا فإن تقييم الأراضي أمر صعب للغاية.

وأضاف "يجب أن نعلم أن السوق غير قابل للتنبؤ، والعقار فردي ويعتمد على الذوق، فقد يقول شخص إن سعر الأرض مقبول، وقد يقول آخر إنه غالي، وبالتالي لا يمكن أن نطبق سعر الأرض على منطقة".

علاوة على ذلك، كانت هناك في الآونة الأخيرة حالة من التضخم في أسعار الأراضي في مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي. ويؤدي هذا إلى تعطل السوق، مما يدفع الناس في المنطقة إلى الاعتقاد خطأً بأن أسعار الأراضي في السوق مرتفعة للغاية.

ومنذ ذلك الحين، ارتفعت أسعار الأراضي والمساكن. وفي الوقت الحالي، تباع بعض الشقق في هانوي بأكثر من 100 مليون دونج/م2، ولكن لا توجد شقق بسعر 30-40 مليون دونج/م2، وبالتالي لا يستطيع العمال شراء المنازل. وهذا هو السبب أيضًا في أن تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق يصبح أكثر إرباكًا عند تخصيصها للمناطق.

لذلك، صرح الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين بوضوح أن تقييم الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024 يجب أن يضمن المبادئ التالية: خطة تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ الالتزام بالطرق والأنظمة والإجراءات الصحيحة لتقييم الأراضي؛ ضمان الصدق والموضوعية والانفتاح والشفافية؛ ضمان الاستقلال بين هيئة استشارة أسعار الأراضي ومجلس تقييم قائمة أسعار الأراضي ومجلس تقييم أسعار الأراضي المحددة والوكالة أو الشخص الذي لديه السلطة لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي. وأخيرا، من الضروري ضمان التناغم بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فييت آن هوا للاستثمار العقاري: نحتاج إلى خارطة طريق

وتعتقد وزارة الإنشاءات أن تطبيق لائحة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له تفاعل متسلسل، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والإسكان بنسبة تتراوح بين 15% و20% مقارنة بالسابق. وفي رأيي أن هذا المستوى لا يزال منخفضا، لكنه قد يرتفع بنسبة تتراوح بين 30% و50%. لأن الخصائص الأساسية للعقار هي الأرض وسعر الأرض، ومن الأرض يأتي المنزل، ومن الأصول يأتي الاقتراض والقيام بكل شيء. تعتبر الموارد الأرضية مهمة جدًا، حيث تحدد العديد من الأمور المتعلقة بالاقتصاد. وبالتالي، إذا ارتفعت أسعار الأراضي، فمن الطبيعي أن يتبع ذلك كل شيء. للسيطرة على ارتفاع أسعار المساكن والأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، لا يوجد طريق آخر سوى اتباع خارطة الطريق، وعدم السماح لقائمة أسعار الأراضي الجديدة بالارتفاع بشكل كبير للتأثير على السوق.

السيد تا ترونغ كين، الرئيس التنفيذي لشركة Wowhome Real Estate JSC: قم بالتعديل وفقًا لذلك

في الفترة المقبلة، عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، أعتقد أن معاملات العقارات لن تكون نشطة للغاية لأن المشترين لا يزالون يفكرون في التدفق النقدي، والبائعين لا يستطيعون خفض الأسعار أو الاحتفاظ بالأسعار عندما ترتفع أسعار الأراضي، كما ترتفع الضرائب... للسيطرة على أسعار العقارات، يجب على الحكومة أيضًا أن تفكر في تعديل قائمة أسعار الأراضي بشكل مناسب.

الحد من التأثيرات السلبية

طلبت وزارة الإعمار من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة متابعة إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة من قبل المحليات وإيجاد حلول للحد من التأثيرات السلبية على أسعار السكن والعرض والطلب في السوق.

كما طلبت الوزارة من شركات العقارات تخفيض أسعار المنتجات من خلال مراجعة وتخفيض التكاليف، وتطبيق التكنولوجيا الحديثة في البناء، وفي الوقت نفسه تعزيز الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتجديد الشقق القديمة.. المناسبة لغالبية الناس.

المصدر: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm