على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.
على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.
وفقا لـTS. كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، خلال الفترة الأكثر صعوبة في سوق العقارات (من يونيو إلى أغسطس 2023)، أصدرت الحكومة المرسوم 08/2023/ND-CP، مما يسمح للشركات والمستثمرين بالتفاوض لتمديد وتأجيل ديون السندات. بفضل هذا "شريان الحياة"، تم منح 60% من الشركات تمديدًا لمدة عامين، مما جلب تاريخ سداد الديون إلى يونيو/حزيران 2025.
تشير إحصائيات إحدى وكالات التصنيف الائتماني إلى أن رصيد السندات الخاصة بالشركات (الأصل والفائدة) المستحقة في عام 2025 يقدر بنحو 334 ألف مليار دونج. بالنسبة لقطاع العقارات وحده، فإن رصيد الاستحقاق المتوقع يبلغ حوالي 135 ألف مليار دونج.
وفي تعليقه على الأرقام المذكورة، قال الخبير من BIDV إن ضغط السندات في عام 2025 ليس مثيرا للقلق. أصبحت احتمالات التخلف عن السداد أقل، حيث أصبح سوق العقارات تدريجيا أكثر إيجابية. تحتاج العديد من الشركات فقط إلى تحديد خصم المنتج بنحو 10% لبيع منتجاتها، بدلاً من 40-50% كما في الفترة السابقة.
وليس هذا فحسب، بل يعتقد السيد لوك بثقة أن سوق العقارات يستفيد من العوامل الكلية. وبناء على ذلك، فإن التضخم يتزايد تحت السيطرة؛ تظل أسعار الفائدة في فيتنام منخفضة؛ انخفاض سعر الصرف؛ العجز في الموازنة، الدين العام، الدين الخارجي، التزامات سداد الدين الحكومي... ضمن الحد المسموح به من قبل الجمعية الوطنية. علاوة على ذلك، يتم تحسين النظام المؤسسي والقانوني تدريجياً بفضل وجود ثلاثة قوانين عقارية جديدة.
وانعكس زخم تعافي السوق بشكل واضح في تقرير وزارة البناء للربع الثالث من عام 2024. وتفصيلاً، بلغ إجمالي عدد المعاملات الناجحة في قطاع الشقق والإسكان الفردي 38,398 معاملة. وارتفع هذا الرقم بنسبة 48.3% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، وزاد بنسبة 29% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومع تحسن معنويات السوق، أصبحت فرضية عودة أعمال العقارات أكثر وضوحًا.
وأكد السيد نجوين كوانج ثوان، المدير العام لشركة فيين رايتينجز، أن المصدر الأكبر لرأس المال بالنسبة لشركات العقارات لا يأتي من القروض المصرفية أو السندات، بل من مدفوعات العملاء. ما دامت الحكومة تعمل على حل القضايا القانونية في المشاريع وتهيئة الظروف للمستثمرين لإطلاق المشاريع في أقرب وقت، فإن التعامل مع ديون السندات لن يظل "مشكلة" صعبة.
وفي واقع الأمر، يتسارع التقدم في حل المشاكل القانونية. ابتداءً من الربع الثالث من عام 2024، سيتم إعادة فتح العديد من المشاريع التي كانت "مؤجلة" لسنوات عديدة للبيع. وفي هانوي، هناك برجان هما Hanoi Melody Residences (في منطقة Hoang Mai) وQMS Top Tower (في منطقة Nam Tu Liem). وفي مدينة هوشي منه، المشاريع التي تم "إحياؤها" هي: Dat Xanh Homes Riverside (مدينة ثو دوك)، وMetro Star (مدينة ثو دوك)، وD-Homme (المنطقة 6)، وLavida Plus (المنطقة 7)...
ومع ذلك، من وجهة نظر الدكتور وقال الخبير الاقتصادي فو دينه أونه إن عدد السندات المستحقة في عام 2025 لا يزال يشكل ضغطا كبيرا على الشركات. على وجه الخصوص، تنطوي سندات الشركات العقارية على مخاطر أعلى فيما يتعلق بالتأخر في السداد والديون المعدومة المحتملة مقارنة بمتوسط السوق.
إن استنتاج الخبير له ما يبرره، خاصة عند مقارنته بتقرير صدر مؤخرا. وبناءً على ذلك، استحوذت مجموعة شركات العقارات السكنية على ما نسبته 60% من إجمالي قيمة السندات المتأخرة خلال الأشهر العشرة الماضية. حتى أن 56% من الجهات المصدرة ذات التصنيف الائتماني الضعيف تعمل في قطاع العقارات السكنية والبناء.
"خلال الاثني عشر شهرًا القادمة، من المتوقع أن تستحق سندات بقيمة 109 مليار دونج تقريبًا في قطاع العقارات السكنية، وهو ما يمثل ما يقرب من نصف القيمة الإجمالية للسندات المستحقة. وذكر التقرير "أننا نقدر أن هناك سندات بقيمة 30 ألف مليار دونج معرضة لخطر التأخر في سداد أصل الدين".
وقال السيد دونج دوك هيو، مدير تحليل الائتمان والتصنيف، قطاع المؤسسات غير المالية في شركة VIS Rating، إن قدرة المؤسسات العقارية على سداد الديون لا تزال ضعيفة، كما أن مستوى التمايز في قدرة سداد الديون يتسع بشكل متزايد.
وقدر الخبير من شركة VIS Rating أن أنشطة المبيعات جيدة جدًا بالنسبة للشركات التي تركز مشاريعها على قطاع العقارات، والتي تتركز في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، ومن المتوقع أن تتعافى في عام 2024. وستتمتع هذه الشركات بموارد أفضل وقدرة عالية على سداد الديون.
"وعلى العكس من ذلك، ستظل بعض الشركات في مواقف صعبة، بسبب تركيزها السابق على مشاريع مضاربة للغاية. وأضاف هيو أن "الطلب على هذا القطاع لا يزال منخفضا، وبالتالي فإن القدرة على سداد الديون ضعيفة".
وأكدت وكالة فيس للتصنيف الائتماني أن ما يصل إلى ثلثي المستثمرين المدرجين في البورصة لديهم تدفقات نقدية لسداد الديون تتراوح بين مستويات ضعيفة إلى ضعيفة للغاية، وتحديداً أن التدفق النقدي التشغيلي أقل من 5% من إجمالي الديون. وهذا أمر خطير بشكل خاص بالنسبة للمستثمرين المتضررين من القضايا القانونية المتعلقة بالمشروع.
وفي ظل الوضع المذكور أعلاه، من المتوقع أن يكون 50% من السندات المستحقة في نهاية عام 2024 وحتى عام 2025 معرضة لخطر التأخر في سداد أصل الدين والفائدة، ومعظمها من الشركات التي تتأخر بانتظام في السداد.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
تعليق (0)