تسعى شركات العقارات إلى تمديد ديون السندات

في مواجهة ضغوط الاستحقاق المتزايدة، تضطر العديد من شركات العقارات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على العمليات وضمان التدفق النقدي.

في مواجهة ضغوط الاستحقاق المتزايدة، تضطر العديد من شركات العقارات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على العمليات وضمان التدفق النقدي.

ويستمر سوق سندات الشركات في رؤية موجة من تمديد الديون، وخاصة في قطاع العقارات. في مواجهة ضغوط النضج الكبيرة، تضطر العديد من الشركات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على العمليات.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك شركة سينشري للاستثمار والتطوير العقاري (سين إنفست). صدر السند برمز CIVCB2124001 في أكتوبر 2021 بسعر فائدة ثابت قدره 10.5% سنويًا، ومدة استحقاقه الأولية ثلاث سنوات، ومن المتوقع أن يُستحق في 13 أكتوبر 2024. إلا أنه بعد الاتفاق الثاني مع حاملي السندات في نهاية أكتوبر 2024، مدّدت شركة Cen Invest فترة السداد إلى 13 أكتوبر 2025.

في السابق، تم تأمين هذه السندات من خلال 50 مليون سهم من شركة Century Real Estate JSC (Cen Land، HoSE: CRE) التابعة لمجموعة Cen وحقوق الملكية من عقد التعاون بين Galaxy Land وCRE في مشروع منطقة Hoang Van Thu الحضرية (Hoang Mai، Hanoi). ومع ذلك، مع انخفاض سعر سهم CRE من أكثر من 25000 دونج للسهم في أوائل عام 2022 إلى أقل من 7000 دونج للسهم، اضطرت Cen Invest إلى إضافة ضمانات.

هيكل استحقاق السندات حسب الصناعة في عام 2025 وفقًا لبيانات من VNDIRECT Research.

وفقًا لوثيقة أرسلت إلى بورصة هانوي (HNX) في 11 فبراير 2025، رهن هذا المشروع 20.7 مليون سهم إضافي من أسهم شركة Thanh Dat VN Investment JSC (ما يعادل 67.87٪ من رأس المال المستأجر)، المستثمر في مشروع منطقة Khe Cat السكنية في Quang Yen، Quang Ninh، إلى جانب حقوق الملكية الناشئة عن المشروع.

لا تعمل شركة Thanh Dat VN كضمان فحسب، بل تلتزم أيضًا بضمان سداد سندات Cen Invest، وعدم تحمل قروض جديدة أو استخدام الأصول لتأمين التزامات أخرى. إذا كان عليها بيع جميع الأسهم في Thanh Dat VN لسداد الديون، فإن Cen Invest تلتزم بسعر أدنى يبلغ 373 مليار دونج، رهنا بموافقة حاملي السندات. سيتم إتمام هذه الصفقة في موعد أقصاه 31 مايو 2025، وسيتم تحويل العائدات بعد خصم النفقات إلى حساب سداد السندات.

وقد حدث موقف مماثل أيضًا في شركة CRE، وهي الشركة التي حصل حاملو السندات على تمديد سنداتها CRE202001 لمدة 9 أشهر تقريبًا. تبلغ قيمة هذه السندات 450 مليار دونج، وتم إصدارها في نهاية عام 2020 بفترة أولية مدتها 36 شهرًا، ولكن تم تمديدها لمدة إجمالية تبلغ 22 شهرًا. وبحلول نهاية عام 2024، قامت الشركة بإعادة شراء جزء من الدين الرئيسي، مما أدى إلى تقليص الدين المستحق إلى حوالي 354 مليار دونج.

كما أن سندات CRE مضمونة أيضًا بحوالي 59 مليون سهم من أسهم CRE، إلى جانب 50 مليون سهم من Cen Invest، وحقوق الملكية من Galaxy Land وبعض الأصول الأخرى. ومع ذلك، بسبب انخفاض قيمة الأسهم، اضطرت الشركة إلى تعديل خطة الدفع الخاصة بها.

وبحسب الوثيقة المرسلة إلى شركة HNX بتاريخ 24 يناير 2025، تعهدت شركة CRE بنقل كل التدفقات النقدية من عقد التعاون في مشروع Khe Cat إلى حساب سداد الديون لحاملي السندات. وفي الوقت نفسه، سيتم أيضًا تعديل أسعار الفائدة على السندات من 12% سنويًا إلى 10.5% سنويًا اعتبارًا من فبراير 2025.

بالإضافة إلى Cen Invest وCRE، فإن العديد من شركات العقارات الأخرى تكافح أيضًا لتمديد ديون السندات. على سبيل المثال، تواجه شركة نام آن للاستثمار والتجارة المساهمة استحقاق سندات بقيمة 4700 مليار دونج. تواجه شركة نام آن ضغوطًا كبيرة بسبب وضعها المالي الصعب ونسبة الدين إلى حقوق الملكية التي تتجاوز عتبة الأمان.

أو في شركة Southern Star Urban Development and Business Investment المساهمة، والتي يبلغ مجموع سنداتها المستحقة 4,695 مليار دونج، فإن هذه الشركة في حالة مثيرة للقلق فيما يتعلق بقدرتها على السداد.

وبالمثل، سددت شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة (NLG) سندات بقيمة 1000 مليار دونج مقدمًا لتخفيف ضغط الديون، على الرغم من أن تاريخ الاستحقاق الأصلي لن يكون حتى مارس 2029. كما أكملت شركة هاي فات للاستثمار العقاري والتجارة المساهمة الشراء المبكر لسندات بقيمة 390 مليار دونج، مما رفع رصيد السندات المستحقة إلى 0...

وفقًا لتقرير صادر عن شركة VNDIRECT Securities Research، سيظل عام 2025 عامًا مليئًا بالتحديات لسوق سندات الشركات، حيث تُقدر القيمة الإجمالية للسندات المستحقة بنحو 203,000 مليار دونج، بزيادة قدرها 8.5% مقارنة بعام 2024. وعلى وجه الخصوص، تواجه مجموعة العقارات أكبر ضغوط مع أكثر من 130,000 مليار دونج من السندات المستحقة، وهو ما يمثل 64% من إجمالي قيمة الاستحقاق في السوق بأكمله، وهو ضعف ما كان عليه في عام 2024.

إن العامل المقلق هو أن سندات العقارات الممتدة سابقًا بقيمة 56 مليار دونج سوف تستحق في عام 2025، مما يزيد من ضغوط السيولة على الشركات في سياق سوق العقارات الراكدة. لا تزال عملية الحصول على الموافقات القانونية للمشاريع أبطأ من المتوقع، مما يسبب صعوبات لشركات العقارات.

ولا يقتصر الأمر على قطاع العقارات فحسب، بل تمتلك المؤسسات المالية والمصرفية أيضًا حجمًا كبيرًا من السندات المستحقة في عام 2025، بقيمة تزيد عن 33000 مليار دونج، وهو ما يمثل أكثر من 16% من إجمالي قيمة الاستحقاق.

بشكل عام، مع تزايد ضغوط الديون، لا ينبغي لشركات العقارات أن تجد طرقًا لإعادة هيكلة الالتزامات المالية فحسب، بل يجب عليها أيضًا ضمان التدفق النقدي المستقر للتغلب على هذه الفترة الصعبة.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html