أولا، هناك مشكلة إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار في نفس الوقت الذي تتم فيه الموافقة على المستثمرين لجميع مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان التجاري حيث يتمتع المستثمرون بحقوق استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط. وفيما يتعلق بهذه المشكلة، وبحسب الهيئة، فإنه في وقت تنفيذ إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار، يعد ذلك بمثابة الإجراء الأولي لسلسلة إجراءات الاستثمار في مجال البناء. وبالتالي، إذا توقفت إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار، فإن المشروع سوف يتجمد ولن يتمكن من الاستمرار في إجراءات الاستثمار والبناء الأخرى. ومن الأفضل أن ننص فقط على أن تقييم ملاءمة مشاريع الاستثمار مع التخطيط يجب أن يكون متسقًا مع مخطط تقسيم المناطق أو المخطط العام، أو ننص فقط على أنه متسق مع المخطط العام في قرار الجمعية الوطنية رقم 98، والذي يتم تطبيقه على أساس تجريبي في مدينة هوشي منه.
إن هذه الطريقة في تحسين الإجراءات الإدارية أو هذا التحسين لا تتشبع حقاً بروح إصلاح الإجراءات الإدارية، ولا تقترب من الواقع، وتظهر مؤشرات على عدم التحسن. وبما أنه في الماضي كان بإمكان الشركات تنفيذ إجراءات الاستثمار في البناء بالتوازي، فإنها الآن مضطرة تقريباً إلى تنفيذ كل إجراء إداري بالتتابع.
وجدت هيئة تنظيم الاستثمار أن التنظيم الذي يوجب امتثال مشاريع الاستثمار للتخطيط التفصيلي (إن وجد) يحدث فقط في الحالات التي تجري فيها الدولة مزادات أو عطاءات لحقوق استخدام الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين. إلا أن هذا الحكم غير مناسب على الإطلاق في الحالة التي يكون فيها للمشروع المستثمر الحق في استخدام الأرض وفقاً للتخطيط ويتم الموافقة على الاقتراح لسياسة الاستثمار في نفس الوقت الذي يتم فيه الموافقة على المستثمر وفقاً لأحكام الفقرة 4 من المادة 29 من قانون الاستثمار 2020.
المشكلة الثانية هي التنظيم الخاص بالأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى عند إلزام مستثمري مشاريع الإسكان التجاري بالحصول على حق الانتفاع بالأراضي السكنية؛ - الحق في استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي غير السكنية التي تتوفر فيها شروط الحصول على إذن بتغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع استثمارية. ويتسبب هذا في عدم الاعتراف بمئات المشاريع السكنية التجارية على مستوى البلاد التي لا تحتوي على أراضٍ سكنية بنسبة 100% أو لا تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى ليست سكنية، أي أراضٍ زراعية بنسبة 100% فقط أو أراضٍ غير زراعية بنسبة 100% فقط وليست سكنية، كمستثمرين في مشاريع سكنية تجارية. على الرغم من أن هذه المؤسسات الاستثمارية حصلت على تحويلات حقوق استخدام الأراضي للأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية. ولذلك، منذ 1 يوليو/تموز 2015 (دخل قانون الإسكان 2014 حيز التنفيذ)، واجهت هذه الشركات صعوبات كبيرة بسبب التكاليف الضخمة التي أنفقتها لإنشاء صناديق الأراضي.
حالياً، الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح فقط لحالات استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري بالاتفاق على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية أو في حالات تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري يجب أن يكون هناك حق استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى. ويعني هذا أنه لا يجوز للمستثمرين التفاوض بشأن استلام نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وأراضي أخرى أو أراض أخرى غير سكنية أو لا يجوز في الحالات التي يحق فيها للمستثمرين حالياً استخدام أراض أخرى غير سكنية لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. ولذلك فإن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لم ترث بالكامل الأحكام الواردة في الفقرة (1) من المادة 73 والفقرة (ب) البند 1 والمادة 169 البند 2 والمادة 191 والفقرة (1) من المادة 193 من قانون الأراضي لسنة 2013، والتي سمحت للمنظمات الاقتصادية بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع استثمارية، بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري. في حالة الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية يجب الحصول على موافقة كتابية من الجهة الحكومية المختصة.
في حين أن مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على 100٪ من الأراضي السكنية تشكل حوالي 1٪ فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري وكلها مشاريع صغيرة جدًا لأن أي قطعة أرض سكنية تقريبًا لا تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع . ويعتبر نوع مشروع الإسكان التجاري الذي يتضمن أراضي سكنية وأراضي أخرى غير سكنية شائعاً، حيث يمثل حوالي 95% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. وتمثل مشاريع الإسكان التجاري التي تضم أراضٍ غير سكنية حوالي 5% فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي كلها مشاريع واسعة النطاق تحتاج إلى التشجيع من أجل التطوير.
لا تزال العديد من المشاريع "مجمدة" بسبب القيود القانونية.
المشكلة الثالثة هي إجراءات تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000، وهي مسؤولية الجهة الحكومية المختصة حتى يكون لدى الشركات أساس لتطوير مخطط تفصيلي لمشروع الاستثمار بمقياس 1/500. ويرجع السبب إلى "سقف السكان"، ولم يتم تحديث وتعديل العديد من مخططات تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 في الوقت المناسب، وبالتالي لم تلبي احتياجات المستثمرين.
على سبيل المثال، يبلغ عدد سكان مدينة هوشي منه الفعلي حوالي 13 مليون نسمة، ولكن عدد السكان وفقًا لنتائج التعداد السكاني في 1 أبريل 2019 هو 8.9 مليون نسمة فقط أو من المقرر أن يبلغ حجم سكان منطقة بينه ثانه بحلول عام 2020 560 ألف نسمة، ولكن في عام 2014 كان حجم السكان الفعلي لهذه المنطقة 560 ألف نسمة. إذا لم يتم حساب حجم السكان الفعلي بشكل صحيح، فلن يكون من الممكن تنفيذ مشاريع التجديد الحضري أو مشاريع تطوير المناطق الحضرية الجديدة لأنه لم يعد هناك "سقف" لحجم السكان.
تحتوي مدينة هوشي منه على أكثر من 600 خطة تقسيم مناطق بمقياس 1/2000، بما في ذلك بعض الخطط التي لم تعد مناسبة وتحتاج إلى تعديل، ولكن لم يتم تعديلها في الوقت المناسب، وخاصة خطط تقسيم المناطق السابقة بمقياس 1/2000 التي تم تنفيذها وفقًا للحدود الإدارية لمستويات البلدية والمقاطعة، والتي تحتاج إلى التكامل. ولذلك فإن قرار مجلس الأمة رقم 98 يتطلب أيضاً الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقاً لأحكام القانون قبل إعداد تقرير دراسة الجدوى للاستثمار في البناء وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع.
المشكلة الرابعة هي إجراءات تقييم الأراضي المحددة، وتقييم أسعار الأراضي، وقرار سعر الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي للمشاريع العقارية، والإسكان التجاري أو طلبات الجهات الحكومية المختصة للتحقق وحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي الناشئة (إن وجدت). وتكمن هذه المشكلة بشكل رئيسي في تطبيق المرسوم رقم 44 على أرض الواقع. اعتبارًا من مارس 2023، يوجد في مدينة هوشي منه حوالي 100 مشروع سكني تجاري تضم 81000 شقة لم يتم منحها الكتب الوردية.
المشكلة الخامسة هي تباطؤ الأجهزة الحكومية المختصة في إصدار الأنظمة الخاصة بالتعامل مع مساحة الأراضي التي تديرها الدولة (الأراضي العامة) المتخللة بمشاريع الإسكان التجاري. ونتيجة لغياب هذا التنظيم، لم تكن هناك منذ أكثر من 6 سنوات، أي من 1 يوليو/تموز 2014 (دخل المرسوم 43 حيز التنفيذ) إلى 8 فبراير/شباط 2021 (دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ)، أي آلية لتنظيم التعامل مع مساحات الأراضي العامة المتخللة بمشاريع الإسكان التجاري. حتى الآن، دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ منذ ما يقرب من ثلاث سنوات، ولكن لا يزال هناك عدد من المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية التي لم تصدر لوائح توجيهية لتنفيذه. ويؤدي هذا إلى "تعثر" العديد من مشاريع الإسكان التجاري في إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار أو "تعثر" في إجراءات تقييم الأراضي المحددة وتقدير قيمتها وقرارات تحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي.
المشكلة السادسة تعود إلى الفقرة الثانية من المادة 49 من قانون تنظيم نشاط العقار لسنة 2014 والتي تنص على أنه لا يجوز نقل مشروع أو جزء من مشروع إسكان تجاري إلا عندما يكون لدى المستثمر دفتر وردي للمشروع المنقول بأكمله أو جزء منه وقام بالوفاء بالالتزام المالي بدفع رسوم الانتفاع بالأرض وإيجار الأرض للدولة. وبما أن هذا النظام لم يتم تعديله فهو غير مرن وغير قريب من الواقع كما نصت عليه الفقرة 1 من المادة 10 من قرار مجلس الأمة رقم 42 بشأن تجريب تسوية الديون المعدومة لمؤسسات الائتمان والذي لم يشترط وجود دفتر وردي للمشروع ولم يشترط أيضا أن يفي المستثمر بالالتزامات المالية للمشروع.
الإشكال السابع هو أن قانون 2014 بشأن الأعمال العقارية لم ينظم عملية الإيداع بغرض إبرام عقد (قبل حلول أجل إبرام عقد تعبئة رأس المال لبيع العقارات والمساكن المستقبلية) لتحديد الأحكام الخاصة بالإيداع في المادة 328 من القانون المدني. وقد أدى هذا إلى خلق ثغرات قانونية للمضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة للاستفادة من الودائع الكبيرة والحصول عليها. حتى أن 90% - 95% من قيمة العقد مخصصة لأغراض الاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (وهذا هو الحال عادة في قضية شركة علي بابا).
[إعلان رقم 2]
رابط المصدر
تعليق (0)