3 قوانين عقارية: قم بإزالة العقبات على الفور

أحد الأهداف التي حددتها الحكومة وتوقعات الجمعية الوطنية عند السماح لقانون الأراضي لعام 2024 بالدخول إلى حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر (من 1 يناير 2025) هو تبسيط الإجراءات وحل المشاكل المتعلقة بالإسكان والأراضي للشركات والأشخاص.

ومع ذلك، في بعض المناطق، وخاصة مدينة هوشي منه، تم "تجميد" العديد من الإجراءات المتعلقة بالأراضي منذ دخول هذا القانون حيز التنفيذ.

الناس مثل الجلوس على النار

التوقيع على نقل العقارات اعتبارًا من بداية أغسطس 2024 (عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ)، في 5 أغسطس، قدم السيد ف.، المقيم في فينه لوك أ (بينه تشانه، مدينة هوشي منه)، مستندات التسجيل إلى مكتب التسجيل بالمنطقة وتم نقل نموذج حساب الضريبة إلى سلطة الضرائب اعتبارًا من 14 أغسطس.

لكن بعد مرور أكثر من شهر لم تصدر مصلحة الضرائب حتى الآن إشعاراً ضريبياً للتحويل إلى مكتب التسجيل لإتمام إجراءات التسجيل لنقل الاسم إلى المشتري.

وقال السيد ف. إنه عند توقيع عقد النقل، التزم أمام المشتري بأنه سيقوم بتحديث تغيير الاسم خلال 20 يومًا. بسبب البطء في معالجة القضية، مارس المشتري عليه الكثير من الضغط لتسوية أو إعادة الأموال.

"على مدى الشهر الماضي، وبعد قراءة التقارير الإخبارية ورؤية وكالات الضرائب والموارد تتبادل التقارير وتسأل عن الآراء بشأن أوجه القصور، كنت أشعر بعدم الصبر إلى درجة أنني لا أستطيع الجلوس ساكنًا.

"إن إجراءات البيع والشراء والنقل تحتاج إلى حل سريع، ولكن بدلاً من انتظار الوزارات والمحليات لعقد اجتماع تلو الآخر، فإن الناس والشركات تفوت الكثير من الأشياء وتعاني من كل أنواع الخسائر"، كان السيد ف. ساخطًا.

وبالمثل، السيد TQD. اشترى منزلاً في منطقة فو نهوان في 8 أغسطس 2024، ولكن بعد أكثر من شهر من تقديم طلب نقل الملكية، لم يتلق النتائج بعد، مما تسبب في تأخير جميع خططه.

تحديدا منزل السيد د. اشترى 14 مليار دونج، ويخطط لاقتراض 10 مليار دونج سريعًا من الخارج لسدادها، ثم الاقتراض من البنك لسدادها.

ولم يكتمل الملف، رغم أن البنك أكمل إجراءات التقييم والقرض لكنه لم يتمكن من الصرف، لذا فإن السيد (د) يعاني حالياً من سداد القروض الخارجية دون أن يعرف متى سيتم سدادها.

وقال السيد د. "إن معدل الفائدة على الاقتراض من الخارج يصل إلى عشرات الملايين يوميا، في حين أن الوكالات بطيئة في اتخاذ القرار بشأن كيفية حل هذه القضية، فإن الناس يتحملون العبء الثقيل".

بسبب نقص المال، اضطرت السيدة PL (التي تعيش في المنطقة 12، مدينة هوشي منه) إلى بيع قطعتين من الأرض في المنطقة 12 مقابل 6 مليارات دونج. وبما أن قطعتي الأرض كانتا مرهونتين بقروض بنكية، فقد اضطرت إلى اقتراض أكثر من 4 مليارات دونج من معارفها لاستكمال إجراءات الإفراج عن الرهن العقاري في الكتاب الأحمر.

وفي هذه الأثناء، اقترض مشتري المنزل أيضًا من البنك، لذا ساعدت السيدة ل. المشتري في استكمال الإجراءات. ويوافق البنك على صرف المبلغ للمشتري عند استكمال إجراءات دفع ضريبة النقل وتسجيل تغيير الاسم.

عند تقديم الطلب في مكتب الضرائب، قيل للسيدة ل. أنه نظرًا لأن لجنة شعب المدينة على وشك إصدار قائمة جديدة لأسعار الأراضي، فيجب عليها الانتظار مؤقتًا لحساب ضريبة النقل وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

ومع ذلك، حتى الآن، لا تزال ملفات حساب ضريبة النقل عالقة، مما يتسبب في "عالقة" كل من البائع والمشتري.

بعت الأرض لضيق مالي. لم أتوقع أن يكون الأمر أكثر صعوبة بعد بيعها. آمل فقط أن تحسب السلطات ضريبة نقل الملكية بسرعة لأتمكن من إتمام إجراءات بيع الأرض، كما قالت السيدة ل.

تميل معاملات العقارات في مدينة هوشي منه إلى الركود لأنه بعد البيع والشراء، لا يزال من غير الممكن استكمال إجراءات تغيير الاسم وتسجيل الأرض - الصورة: كوانج دينه

مزيد من الصعوبات لسوق العقارات

في هذه الأثناء، قال السيد تران دوك ثوان (مدير قاعة تداول العقارات في المنطقة السابعة) إن هذه الشركة وحدها لديها ما يقرب من 20 ملفًا لشراء وبيع العقارات عالقة في مرحلة دفع الضرائب.

وبحسب السيد ثوان، تم تعليق جميع السجلات قبل وبعد الأول من أغسطس، مما تسبب في "تجميد" المعاملات المكتملة، وبالنسبة للمعاملات الجديدة، وجد الناس صعوبة في ذلك، لذا توقفوا أيضًا عن الشراء والبيع خلال هذه الفترة.

"كنت أعتقد أن القانون الجديد من شأنه أن يفتح السوق ويساعد الناس على التجارة بسهولة أكبر، لكنه بدلاً من ذلك يجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة للناس.

في البداية، قالت إدارة الضرائب إن الأمر لن يستغرق سوى أسبوع أو أسبوعين حتى تصبح قائمة أسعار الأراضي الجديدة متاحة كأساس لحساب ضريبة النقل، ولكن حتى الآن، كنا ننتظر لأكثر من شهر ونصف دون أي تقدم. وقال السيد ثوان "يتعين علينا أن نذهب أسبوعيا إلى إدارة الضرائب لنسأل عنها لأن العملاء يتابعوننا باستمرار".

وقال السيد تا ترونغ كين (سمسار عقارات في مدينة هوشي منه) إن هناك العديد من الحالات التي يكون فيها البائع في حاجة ماسة إلى المال فيضطر إلى بيع المنزل ولكن في النهاية لا يمكن إكمال الإجراء، ولا يمكن للمشتري الاقتراض من البنك ودفع 100٪ من المبلغ للبائع.

هناك حالة قام فيها العميل ببيع المنزل لتغطية تكاليف الاستقرار في الخارج، وكان موعد الرحلة 15 سبتمبر، لذا تم الانتهاء من إجراءات البيع اعتبارًا من بداية أغسطس 2024.

تم إكمال المستندات الموثقة والإيداع، لكن عملية حساب الضريبة توقفت، مما جعل البائع لا يعرف ماذا يفعل. وأُرغم البائع على قبول السفر إلى الخارج اعتبارًا من 15 سبتمبر، في حين استمرت عملية دفع الضرائب في الانتظار.

وأضاف كين "يدرك العملاء أنه في حال حدوث أي مشاكل لاحقاً، فسوف يضطرون إلى إنفاق المزيد من الأموال على الرحلات ذهاباً وإياباً للتعامل معها لاحقاً لأنهم لا يعرفون متى ستكتمل الإجراءات".

وبالإضافة إلى ذلك، وفقا للسيد كين، هناك في الواقع حالات حيث عند بيع منزل، يتعين على المرء اقتراض المال من الخارج لسداد القرض من أجل الحصول على الكتاب الأحمر لإجراء عملية تغيير الاسم. في حالة اقتراض المشتري أيضًا من البنك ولكن لا يستطيع صرف المبلغ، فإن هذا سيضع البائع في "معضلة" ويضطر إلى تحمل الديون عند بيع المنزل.

علق السيد فام ترونغ فو، مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات، بأن تعليق إجراءات إصدار وتغيير شهادات استخدام الأراضي جعل من المستحيل على الناس التجارة والشراء والبيع، مما تسبب في صعوبات لشركات الوساطة.

قال السيد فو: "على السلطات الإسراع في إزالة العوائق أمام معاملات العقارات في مدينة هو تشي منه أو تطبيق آلية مؤقتة. لا ينبغي تجميد المعاملات كما حدث خلال الشهر الماضي".

وبحسب السيد تران خانه كوانج - مدير شركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري، تتوقع الشركات أن يؤدي التطبيق المبكر للقوانين المتعلقة بقطاع الأراضي إلى إزالة العقبات أمام السوق وتعزيز المعاملات العقارية، ولكن في الواقع، نشأت مشاكل، مما تسبب في المزيد من تأخير المعاملات.

وقال السيد كوانج ساخطا "إن كل منطقة تطبق القانون بطريقة مختلفة، مما يتسبب في معاناة الناس والشركات من العواقب".

أشخاص يقومون بإجراءات عقارية في منطقة بينه ثانه، مدينة هوشي منه - الصورة: H.HANH

ولم تتحدث وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حتى الآن.

وبحسب المحامي نجو هوينه فونج ثاو (شركة المحاماة TAT)، فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي لتتناسب مع القيمة السوقية أمر ضروري، ولكن لا يمكن للأشخاص والشركات أن يعلقوا في خطوات إجرائية.

ومن الجدير بالذكر أنه في حين لا تزال العديد من المناطق الأخرى تتعامل مع سجلات الأراضي وفقاً لمعامل K القديم وقائمة الأسعار، فإن مدينة هو تشي منه "تنتظر" إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة.

وقالت السيدة ثاو، إن "انتظار قائمة الأسعار الجديدة لا يجعل من الصعب على الناس استكمال إجراءات الأراضي فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل خطير على عمليات الشركات ويؤثر سلبًا بشكل خاص على معدل النمو الاقتصادي في مدينة هوشي منه"، واقترحت الاستمرار في تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة في انتظار إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

وقال لي شوان ثان، رئيس جمعية محامي مقاطعة خان هوا، إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، باعتبارها وكالة تساعد الحكومة في صياغة قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن تقترح بشكل استباقي على الحكومة أو تنظم مؤتمرا وطنيا للاستماع إلى الوزارات والفروع والمحليات تتحدث عن المشاكل من أجل الحصول على حلول وتوجيهات في الوقت المناسب.

وبحسب السيد ثان، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقانون القديم سيتم تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025. لذلك، إذا لزم الأمر، ستقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بالتعديل لتناسب أسعار السوق المحلية.

وإلا، سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة وسيتم تطوير قائمة أسعار أراضي جديدة للاستخدام اعتبارًا من 1 يناير 2026.

ولذلك، فمن الطبيعي تماماً ألا تقوم بعض المناطق بتعديل قوائم أسعار الأراضي في حين تقوم مناطق أخرى بتعديلها.

وقال السيد ثان "لقد كلف القانون المحليات بأنه إذا شعرت مدينة هو تشي منه أن قائمة أسعار الأراضي القديمة منخفضة ويمكن أن تسبب خسائر، فيجب عليها أن تستكمل بسرعة الإجراءات لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة وتبسيط الإجراءات على الناس".

وقال المحامي تران دوك فونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) أيضًا إنه أثناء انتظار صدور تعديل أسعار الأراضي الجديد، يجب على مدينة هوشي منه تطبيق قائمة الأسعار القديمة ويجب على هيئة الضرائب حل الإجراءات الإدارية للشعب.

علاوة على ذلك، يسمح قانون الأراضي الجديد أيضًا بتطبيق أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. وبالتالي، عندما لم يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فإن قائمة الأسعار القديمة لا تزال سارية.

"إذا لم تكن قائمة الأسعار الجديدة متاحة، يُسمح بتطبيق قائمة الأسعار القديمة، ولكن لماذا نتوقف عن معالجة الإجراءات الإدارية حتى يتكبد الناس الخسائر؟

قبل أن تتوقف المحليات عن تقديم طلبات الآراء، يجب على الوزارات والفروع المعنية تقديم الآراء بسرعة وتقديم وجهة نظر موحدة للمحليات لتطبيقها. وقال السيد فونج "لا يمكن للناس أن يجلسوا وينتظروا الوكالات للتواصل بهذه الطريقة".

توصي إدارة الضرائب في مدينة هوشي منه بشكل عاجل مرة أخرى

يأتي الناس لإجراء إجراءات العقارات في فرع مكتب تسجيل الأراضي في منطقة فو نهوان، مدينة هوشي منه - الصورة: TTD

في 16 سبتمبر، واصلت إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه طلبها العاجل من لجنة شعب مدينة هو تشي منه تنظيم اجتماع لحل سجلات الأراضي اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

وعلى وجه التحديد، اقترحت هذه الوكالة أن تقوم المدينة بتنظيم اجتماع لحل وتوحيد تطبيق الوثائق القانونية مثل جداول أسعار الأراضي، ومعاملات تعديل أسعار الأراضي، ونسب حساب إيجار الأراضي، وما إلى ذلك، حتى تتمكن السلطات الضريبية من حساب الالتزامات المالية على الأراضي على الفور.

وفقًا لدائرة ضريبة المدينة، بالنسبة لسجلات الأراضي الناشئة عن 1 أغسطس 2024 حتى قبل تاريخ إصدار المدينة لقرار تعديل قائمة أسعار الأراضي، يتم تطبيقها وفقًا للقرار رقم 02 بتاريخ 16 يناير 2020 للجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بشأن إصدار اللوائح الخاصة بقوائم أسعار الأراضي في المنطقة للفترة 2020 - 2024.

وتشير إحصائيات إدارة الضرائب بالمدينة إلى أن هذه الوكالة تلقت خلال الفترة من 1 إلى 27 أغسطس ما مجموعه 8808 طلبات. ومنها 346 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات الاعتراف بحق استخدام الأراضي، و277 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات تغيير غرض استخدام الأراضي.

وبالإضافة إلى ذلك، هناك 5448 سجلاً لضريبة الدخل الشخصي من عمليات نقل العقارات و2737 سجلاً في الحالات التي لا يترتب عليها أي التزامات مالية. ومع ذلك، فإن الفشل في إصدار قائمة أسعار الأراضي أدى إلى حدوث عنق زجاجة كبير في حل الوثائق المتعلقة بالأراضي.

وفقًا للتحقيق الذي أجراه Tuoi Tre، هناك العديد من سجلات الأراضي المتبقية في مكاتب الضرائب اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وهناك مكاتب ضرائب بها 400 إلى 500 سجل متأخر. قال رئيس إدارة الضرائب في إحدى المناطق المركزية في مدينة هوشي منه إنهم مضطرون إلى انتظار قائمة أسعار الأراضي حتى يتمكنوا من حساب الالتزامات الضريبية. لذلك، لا تستطيع السلطات الضريبية إلا أن تشرح للشعب ولا تستطيع أن تفعل أي شيء آخر.

ومع ذلك، قالت بعض إدارات الضرائب إنها توصلت إلى حلول مرنة للأشخاص الذين لديهم سجلات إيصالات النقل والميراث والهدايا المعفاة من ضريبة الدخل الشخصي ورسوم التسجيل. بالنسبة للملفات المتعلقة بالضرائب، يتعين على الأشخاص الاستمرار في الانتظار ولا يمكنهم فعل أي شيء آخر.

السيد نجوين فان دينه (رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام):

لا تزال العديد من المناطق في حيرة

ورغم أن القوانين الثلاثة دخلت حيز التنفيذ منذ أكثر من شهر، إلا أنه يبدو أن هناك فجوة بين الهيئات التي صاغت هذه القوانين والمحليات التي تنفذها. ولم "يفهم" موظفو التنفيذ في بعض المحليات وجهة نظر الجهة التي وضعت القانون، ما أدى إلى التردد والارتباك في التعامل مع إجراءات الأراضي، وخاصة في قضية قوائم أسعار الأراضي - التي تشكل الأساس لتحديد الالتزامات المالية للأراضي.

ورغم وجود المراسيم والتعميمات التي تنظم القانون، إلا أن تنفيذه لا يزال صعبا للغاية. ولذلك، ورغم أن القوانين الجديدة دخلت حيز التنفيذ منذ أكثر من شهر، إلا أن معظم المحليات لا تزال تبحث عن حلول تنفيذية مناسبة، بل وحتى إصدار اللوائح المناسبة ذات الصلة مثل حساب أسعار الأراضي والموافقة على قوائم أسعار الأراضي. في الواقع، عدد المشاريع التي تم حلها بموجب القانون الجديد صغير جدًا لأن المحليات مضطرة إلى إعادة بناء عملية التعامل مع الإجراءات ذات الصلة.

أستاذ مشارك دكتور نجوين كوانج توين (رئيس قسم القانون الاقتصادي، جامعة هانوي للقانون):

نحن بحاجة إلى آلية لحماية إنفاذ القانون!

ولكي نرى فعالية هذه القوانين الثلاثة بشكل واضح، فإننا نحتاج إلى مزيد من الوقت حتى تتمكن الوزارات والسلطات والمحليات من توحيد وجهات نظرها بشأن إنفاذ القانون. على سبيل المثال، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على خمسة مبادئ لتحديد أسعار الأراضي، أولها تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق، وليس أسعار السوق.

تدرك العديد من المحليات أن تقييم الأراضي يعتمد على أسعار السوق، لذا من الصعب تنفيذه لأن أسعار السوق تتقلب يوميًا. وهذا "الغموض" هو الذي ساعد المضاربين على رفع أسعار الأراضي بسهولة من خلال المزادات، مما أدى إلى تعطيل السوق. وفي إنفاذ القانون، بالإضافة إلى مبدأ السوق المحلية، يجب تطبيق المبادئ الأربعة المتبقية وفقًا للإجراءات القانونية.

علاوة على ذلك، هناك حاجة إلى آلية لحماية موظفي إنفاذ القانون في السياق الحالي. وفي الوقت نفسه، من الضروري ضمان الاستقلال بين هيئة تقييم الأراضي وهيئة اتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي. يجب أن يضمن تقييم الأراضي الانسجام بين المصالح بين مستخدمي الأراضي والدولة والمستثمرين. إذا استمرت أسعار الأراضي في الارتفاع، فسيكون من الصعب تعزيز كفاءة الأراضي.

المصدر: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm