أحد الأهداف التي حددتها الحكومة وتوقعات الجمعية الوطنية عند السماح لقانون الأراضي 2024 بالدخول حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر (من 1 يناير 2025) هو تبسيط الإجراءات وحل المشاكل المتعلقة بالإسكان والأراضي للشركات والأشخاص.
ومع ذلك، في بعض المناطق، وخاصة مدينة هوشي منه، تم "تجميد" العديد من الإجراءات المتعلقة بالأراضي منذ دخول هذا القانون حيز التنفيذ.
الناس يجلسون على النار
التوقيع على نقل العقارات اعتبارًا من بداية أغسطس 2024 (عندما يدخل قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ)، في 5 أغسطس، قدم السيد ف.، المقيم في فينه لوك أ (بينه تشانه، مدينة هوشي منه)، مستندات التسجيل إلى مكتب التسجيل بالمنطقة وتم نقل نموذج حساب الضريبة إلى مصلحة الضرائب اعتبارًا من 14 أغسطس.
لكن بعد مرور أكثر من شهر لم تصدر مصلحة الضرائب حتى الآن إشعاراً ضريبياً للتحويل إلى مكتب التسجيل لاستكمال إجراءات التسجيل لنقل الاسم إلى المشتري.
وقال السيد ف. إنه عند توقيع عقد النقل، التزم أمام المشتري بتحديث تغيير الاسم خلال 20 يومًا. بسبب البطء في معالجة القضية، مارس المشتري الكثير من الضغط عليه لتسوية القضية أو إعادة الأموال.
"على مدى الشهر الماضي، عندما كنت أقرأ التقارير الإخبارية وأرى وكالات الضرائب والموارد تتبادل التقارير وتسأل عن الآراء بشأن أوجه القصور، كنت أشعر بفارغ الصبر لدرجة أنني لم أستطع الجلوس ساكنًا.
وأضاف "إن إجراءات البيع والشراء ونقل الملكية تحتاج إلى حل سريع، ولكن بدلاً من انتظار الوزارات والمحليات لعقد اجتماع تلو الآخر، فإن الناس والشركات تفوت الكثير من الأشياء وتتكبد كل أنواع الخسائر".
وبالمثل، السيد TQD. اشترى منزلاً في منطقة فو نهوان في 8 أغسطس 2024، ولكن بعد أكثر من شهر من تقديم طلب نقل الملكية، لم يتلق النتائج بعد، مما تسبب في تأخير جميع خططه.
تحديداً منزل السيد د. اشترى 14 مليار دونج، ويخطط لاقتراض 10 مليار دونج سريعًا من الخارج لسدادها، ثم الاقتراض من البنك لسدادها.
ولم يكتمل الملف رغم أن البنك قد استكمل إجراءات التقييم والقرض ولكنه لم يتمكن من الصرف، لذا قام السيد د. يكافح حاليًا لسداد القروض الخارجية دون معرفة موعد سدادها.
وقال السيد د. هشام "إن معدل الفائدة على القروض الخارجية يصل إلى عشرات الملايين يوميا، وفي حين أن الوكالات بطيئة في اتخاذ القرار بشأن كيفية حل هذه القضية، فإن الناس يتحملون العبء الثقيل". يتكلم.
بسبب نقص المال، اضطرت السيدة PL (التي تعيش في الدائرة 12 في مدينة هوشي منه) إلى بيع قطعتي أرض في الدائرة 12 مقابل 6 مليارات دونج. وبما أن قطعتي الأرض كانتا مرهونتين بقروض بنكية، فقد اضطرت إلى اقتراض أكثر من 4 مليارات دونج من معارفها لاستكمال إجراءات الإفراج عن الرهن العقاري في الكتاب الأحمر.
وفي هذه الأثناء، اقترض مشتري المنزل أيضًا من البنك، لذا ساعدت السيدة ل. المشتري في استكمال الإجراءات. ويوافق البنك على صرف المبلغ للمشتري عند استكمال إجراءات دفع ضريبة النقل وتسجيل تغيير الاسم.
عند تقديم الطلب في مكتب الضرائب، قيل للسيدة ل. أن لجنة شعب المدينة على وشك إصدار قائمة جديدة لأسعار الأراضي، لذلك ستنتظر مؤقتًا لحساب ضريبة النقل وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.
ومع ذلك، حتى الآن، لا تزال ملفات حساب ضريبة النقل عالقة، مما يتسبب في "عالقة" كل من البائع والمشتري.
"لقد بعت الأرض لأنني كنت أعاني من نقص في المال. ولم أتوقع أن الأمر سيكون أكثر صعوبة بعد بيعها. أتمنى فقط أن تحسب السلطات بسرعة ضريبة نقل الملكية حتى أتمكن من استكمال إجراءات بيع الأرض"، قالت السيدة ل.
تميل معاملات العقارات في مدينة هوشي منه إلى الركود لأنه بعد البيع والشراء، لا يزال من غير الممكن استكمال إجراءات تغيير الاسم وتسجيل الأرض - تصوير: كوانج دينه
مزيد من الصعوبات لسوق العقارات
في هذه الأثناء، قال السيد تران دوك ثوان (مدير قاعة تداول العقارات في الدائرة السابعة) إن هذه الشركة وحدها لديها ما يقرب من 20 ملفًا لشراء وبيع العقارات عالقة في مرحلة دفع الضرائب.
وبحسب السيد ثوان، تم تعليق جميع السجلات قبل وبعد الأول من أغسطس، مما تسبب في "تجميد" المعاملات المكتملة، وبالنسبة للمعاملات الجديدة، وجد الناس صعوبة في ذلك، فتوقفوا أيضًا عن الشراء والبيع خلال هذه الفترة.
"اعتقدت أن القانون الجديد من شأنه أن يفتح السوق ويساعد الناس على التجارة بشكل أكثر ملاءمة، ولكن بدلاً من ذلك فإنه يجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة للناس.
في البداية، قالت إدارة الضرائب إن الأمر لن يستغرق سوى أسبوع أو أسبوعين حتى تصبح قائمة أسعار الأراضي الجديدة متاحة كأساس لحساب ضريبة النقل، ولكن حتى الآن، كنا ننتظر أكثر من شهر ونصف الشهر دون أي تقدم. كل أسبوع، يتعين علينا الذهاب إلى إدارة الضرائب للسؤال لأن العملاء يسارعون إلينا باستمرار، "قال السيد ثوان.
قال السيد تا ترونغ كين (سمسار عقارات في مدينة هوشي منه) إن هناك العديد من الحالات التي يكون فيها البائع في حاجة ماسة إلى المال فيضطر إلى بيع المنزل ولكن في النهاية لا يمكن إكمال الإجراء، ولا يمكن للمشتري الاقتراض من البنك ودفع 100٪ من المبلغ للبائع.
هناك حالة قام فيها العميل ببيع المنزل لتغطية تكاليف الاستقرار في الخارج، وكان موعد الرحلة 15 سبتمبر، لذا تم استكمال إجراءات البيع اعتبارًا من بداية أغسطس 2024.
تم استكمال المستندات الموثقة والإيداع، لكن عملية حساب الضريبة توقفت، مما جعل البائع لا يعرف ماذا يفعل. واضطر البائع إلى قبول السفر إلى الخارج اعتبارًا من 15 سبتمبر، بينما استمرت عملية دفع الضريبة في الانتظار.
وأضاف كين "يدرك العملاء أنه في حالة حدوث أي مشاكل لاحقاً، فسوف يضطرون إلى إنفاق المزيد من الأموال على الرحلات ذهاباً وإياباً للتعامل معها لاحقاً لأنهم لا يعرفون متى ستكتمل الإجراءات".
وبالإضافة إلى ذلك، وفقا للسيد كين، هناك في الواقع حالات حيث عند بيع منزل، يتعين على المرء اقتراض المال من الخارج لسداد القرض من أجل الحصول على الكتاب الأحمر لإجراء عملية تغيير الاسم. في حالة قيام المشتري بالاقتراض من البنك أيضًا ولكن لم يتمكن من صرف المبلغ، فسوف يضع ذلك البائع في "معضلة" ويضطر إلى تحمل الديون عند بيع المنزل.
علق السيد فام ترونج فو، مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات، بأن تعليق إجراءات إصدار وتغيير شهادات استخدام الأراضي جعل من المستحيل على الناس التجارة والشراء والبيع، مما تسبب في صعوبات لشركات الوساطة.
وقال السيد فو "إن السلطات بحاجة إلى إزالة العقبات بسرعة أمام معاملات العقارات في مدينة هوشي منه أو تطبيق آلية مؤقتة. ولا ينبغي تجميد المعاملات كما حدث خلال الشهر الماضي".
وبحسب السيد تران خانه كوانج - مدير شركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري، فإن الشركات تتوقع أن يؤدي التطبيق المبكر للقوانين المتعلقة بقطاع الأراضي إلى إزالة العقبات أمام السوق وتعزيز معاملات العقارات، ولكن في الواقع، نشأت مشاكل، مما تسبب في المزيد من تأخير المعاملات.
وقال كوانج ساخطا: "إن كل منطقة تطبق القانون بطريقة مختلفة، مما يتسبب في معاناة الناس والشركات من العواقب".
أشخاص يقومون بإجراءات عقارية في منطقة بينه ثانه، مدينة هوشي منه - تصوير: H.HANH
ولم تتحدث وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حتى الآن.
وبحسب المحامي نجو هوينه فونج ثاو (من مكتب المحاماة TAT)، فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي لتتناسب مع القيمة السوقية أمر ضروري، ولكن لا يمكن للأشخاص والشركات أن يعلقوا في خطوات إجرائية.
ومن الجدير بالذكر أنه في حين لا تزال العديد من المناطق الأخرى تتعامل مع سجلات الأراضي وفقاً لمعامل K القديم وقائمة الأسعار، فإن مدينة هو تشي منه "تنتظر" إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة.
وقالت السيدة ثاو "إن انتظار قائمة الأسعار الجديدة لا يجعل من الصعب على الناس استكمال إجراءات الأراضي فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل خطير على عمليات الشركات ويؤثر سلبًا بشكل خاص على معدل النمو الاقتصادي في مدينة هوشي منه"، واقترحت الاستمرار في تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة أثناء انتظار إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة.
وقال النائب في الجمعية الوطنية لي شوان ثان، رئيس جمعية محامي مقاطعة خانه هوا، إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، باعتبارها وكالة تساعد الحكومة في صياغة قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن تقترح بشكل استباقي على الحكومة أو تنظم مؤتمرا وطنيا للاستماع إلى الوزارات والفروع والمحليات تتحدث عن المشاكل من أجل الحصول على حلول وإرشادات في الوقت المناسب.
وبحسب السيد ثان فإن قانون الأراضي لعام 2024 ينص على أن قائمة أسعار الأراضي وفقاً للقانون القديم سيتم تطبيقها حتى 31 ديسمبر/كانون الأول 2025. ولذلك، إذا لزم الأمر، تقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بالتعديل بما يتناسب مع أسعار السوق المحلية.
وإلا، سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة وسيتم إعداد قائمة أسعار أراضي جديدة للاستخدام اعتبارًا من 1 يناير 2026.
ولذلك، فمن الطبيعي تماماً ألا تقوم بعض المناطق بتعديل قوائم أسعار الأراضي بينما تقوم مناطق أخرى بتعديلها.
وقال السيد ثان "لقد كلف القانون المحليات بأنه إذا شعرت مدينة هوشي منه أن قائمة أسعار الأراضي القديمة منخفضة ويمكن أن تسبب خسائر، فيجب عليها أن تستكمل بسرعة الإجراءات لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة وتبسيط الإجراءات للناس".
وقال المحامي تران دوك فونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) أيضًا إنه أثناء انتظار صدور تعديل أسعار الأراضي الجديد، يجب على مدينة هوشي منه تطبيق قائمة الأسعار القديمة ويجب على هيئة الضرائب حل الإجراءات الإدارية للشعب.
علاوة على ذلك، يسمح قانون الأراضي الجديد أيضًا بتطبيق أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. ولذلك، في حالة عدم صدور قائمة أسعار الأراضي المعدلة، تظل قائمة الأسعار القديمة سارية المفعول.
"إذا لم تتوفر لائحة الأسعار الجديدة، يجوز تطبيق لائحة الأسعار القديمة، ولكن لماذا نتوقف عن معالجة الإجراءات الإدارية حتى يتكبد الناس الخسائر؟
قبل أن تتوقف المحليات عن تقديم طلبات إبداء الرأي، يتعين على الوزارات والفروع المعنية إبداء الآراء بسرعة وتقديم وجهة نظر موحدة للمحليات لتطبيقها. وقال السيد فونج "لا يمكن للناس أن يجلسوا وينتظروا الوكالات للتواصل بهذه الطريقة".
توصي إدارة الضرائب في مدينة هوشي منه مرة أخرى بشكل عاجل
يأتي الناس لإجراء إجراءات العقارات في فرع مكتب تسجيل الأراضي بمنطقة فو نهوان، مدينة هوشي منه - الصورة: TTD
في 16 سبتمبر، واصلت إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه الطلب بشكل عاجل من لجنة شعب مدينة هو تشي منه تنظيم اجتماع لحل سجلات الأراضي اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.
وعلى وجه التحديد، اقترحت هذه الوكالة أن تنظم المدينة اجتماعًا لحل وتوحيد تطبيق الوثائق القانونية مثل جداول أسعار الأراضي، ومعاملات تعديل أسعار الأراضي، ونسب حساب إيجار الأراضي، وما إلى ذلك، حتى تتمكن السلطات الضريبية من حساب الالتزامات المالية على الأراضي على الفور.
وفقًا لدائرة ضرائب المدينة، بالنسبة لسجلات الأراضي الناشئة عن الفترة من 1 أغسطس 2024 إلى ما قبل تاريخ إصدار المدينة لقرار تعديل قائمة أسعار الأراضي، يتم التقديم وفقًا للقرار رقم 02 بتاريخ 16 يناير 2020 للجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بشأن إصدار اللوائح الخاصة بقوائم أسعار الأراضي في المنطقة للفترة 2020 - 2024.
وتشير إحصائيات إدارة الضرائب بالمدينة إلى أن هذه الوكالة تلقت في الفترة من 1 إلى 27 أغسطس ما مجموعه 8808 طلبات. ومنها 346 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي، و277 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات تغيير غرض استخدام الأراضي.
بالإضافة إلى ذلك، هناك 5448 سجلاً لضريبة الدخل الشخصي من عمليات نقل العقارات، و2737 سجلاً في الحالات التي لا تنشأ فيها التزامات مالية. ومع ذلك، فإن الفشل في إصدار قائمة أسعار الأراضي أدى إلى حدوث عنق زجاجة كبير في حل الوثائق المتعلقة بالأراضي.
وبحسب التحقيق الذي أجراه توي تري، هناك العديد من سجلات الأراضي المتبقية في مكاتب الضرائب اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. هناك مكاتب ضرائب لديها 400 - 500 متأخرات. قال رئيس إدارة الضرائب في إحدى المناطق المركزية في مدينة هوشي منه إنهم مضطرون إلى انتظار قائمة أسعار الأراضي حتى يتمكنوا من حساب الالتزامات الضريبية. لذلك، لا تستطيع السلطات الضريبية إلا أن تشرح للشعب ولا تستطيع أن تفعل أي شيء آخر.
ومع ذلك، قالت بعض إدارات الضرائب إنها توصلت إلى حلول مرنة للأشخاص الذين لديهم سجلات نقل وميراث وإيصالات هدايا معفاة من ضريبة الدخل الشخصي ورسوم التسجيل. بالنسبة للملفات المتعلقة بالضرائب، يتعين على الأشخاص الاستمرار في الانتظار ولا يمكنهم فعل أي شيء آخر.
السيد نجوين فان دينه (رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام):
لا تزال العديد من المناطق في حيرة
ورغم أن القوانين الثلاثة دخلت حيز التنفيذ منذ أكثر من شهر، إلا أنه يبدو أنه لا تزال هناك فجوة بين الهيئات التي صاغت القوانين والمحليات التي تنفذها. ولم "يستوعب" موظفو التنفيذ في بعض المحليات وجهة نظر الجهة التي أعدت القانون، الأمر الذي أدى إلى وجود تردد وارتباك في التعامل مع إجراءات الأراضي، وخاصة في قضية قوائم أسعار الأراضي - الأساس لتحديد الالتزامات المالية للأراضي.
ورغم وجود المراسيم والتعميمات التي تحكم القانون، إلا أن التنفيذ لا يزال صعباً للغاية. ولذلك، ورغم أن القوانين الجديدة دخلت حيز التنفيذ منذ أكثر من شهر، فإن معظم المحليات لا تزال تبحث عن حلول تنفيذية مناسبة، بل وحتى إصدار اللوائح المناسبة ذات الصلة مثل حساب أسعار الأراضي والموافقة على قوائم أسعار الأراضي. في الواقع، عدد المشاريع التي تم حلها بموجب القانون الجديد صغير جدًا لأن المحليات مضطرة إلى إعادة بناء عملية التعامل مع الإجراءات ذات الصلة.
الأستاذ المساعد الدكتور نجوين كوانج توين (رئيس قسم القانون الاقتصادي، جامعة هانوي للقانون):
نحن بحاجة إلى آلية لحماية إنفاذ القانون!
ولكي نرى فعالية هذه القوانين الثلاثة بشكل واضح، فإننا بحاجة إلى مزيد من الوقت حتى تتمكن الوزارات والسلطات والمحليات من توحيد وجهات نظرها بشأن إنفاذ القانون. على سبيل المثال، ينص قانون الأراضي 2024 على خمسة مبادئ لتحديد أسعار الأراضي، أولها تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق وليس أسعار السوق.
تدرك العديد من المحليات أن تقييم الأراضي يعتمد على أسعار السوق، لذا من الصعب تنفيذه لأن أسعار السوق تتقلب يوميًا. وهذا "الغموض" هو الذي ساعد المضاربين على رفع أسعار الأراضي بسهولة من خلال المزادات، مما أدى إلى اضطراب السوق. في إنفاذ القانون، بالإضافة إلى مبدأ السوق المحلية، يجب تطبيق المبادئ الأربعة المتبقية وفقًا للإجراءات القانونية.
علاوة على ذلك، هناك حاجة إلى آلية لحماية موظفي إنفاذ القانون في السياق الحالي. وفي الوقت نفسه، من الضروري ضمان الاستقلال بين هيئة تقييم الأراضي وهيئة اتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي. يجب أن يضمن تقييم الأراضي الانسجام بين المصالح بين مستخدمي الأراضي والدولة والمستثمرين. إذا استمرت أسعار الأراضي في الارتفاع، فسيكون من الصعب تعزيز كفاءة الأراضي.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
تعليق (0)